Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.337.973/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10411543 CV EXPL 23-4381
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 november 2024
in de zaak van
[appellante],
wonend te [woonplaats 1] , Verenigd Koninkrijk,
appellante,
advocaat: mr. R.M. Berendsen te Amsterdam-Duivendrecht,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. D. Uygul te Rotterdam.
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] c.s. genoemd.
1.De zaak in het kort
[geïntimeerden] c.s. hebben hun appartement voor de duur van vier maanden gemeubileerd verhuurd aan [appellante] , omdat [geïntimeerden] c.s. een buitenlandse reis gingen maken. [appellante] heeft de huur voortijdig opgezegd. Aan het hof ligt de vraag voor of deze opzegging was toegestaan en of [appellante] recht heeft op terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de huur gekwalificeerd dient te worden als gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. [appellante] kon daarom de huur niet voortijdig opzeggen en was nog de laatste maand (kale) huur verschuldigd, gelijk aan het bedrag van de door haar betaalde waarborgsom.
2.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 10 januari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 20 oktober 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] c.s. als gedaagden (verder: het bestreden vonnis).
Bij tussenarrest van 12 maart 2024 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft geen doorgang gevonden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord;
- akte;
- antwoordakte.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen hoofdelijk zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
[geïntimeerden] c.s. hebben, samengevat, primair geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en subsidiair, bij een eventuele vernietiging daarvan, tot afwijzing van de vorderingen van [appellante] , een en ander met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.
[geïntimeerden] c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in 1.1. tot en met 1.9. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten, zijn deze de volgende.
3.1.
[geïntimeerden] c.s. zijn de eigenaren van een appartement in Amsterdam (hierna: de woning of het gehuurde). Zij hebben de woning online gemeubileerd te huur aangeboden in verband met een geplande reis met het gezin naar Afrika in het kader van een sabbatical.
3.2.
[geïntimeerden] c.s. en [appellante] hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning voor de periode van 14 januari 2022 tot en met 14 mei 2022. De huur bedroeg € 1.860,00 per maand inclusief gas, water en elektriciteit. [appellante] heeft een waarborgsom van € 1.590,00 betaald, gelijk aan het bedrag van de kale huur. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
3.3.
Deze huurovereenkomst houdt verder in, voor zover van belang:
TEMPORARY TENANCY AGREEMENT FOR RESIDENTIAL ACCOMMODATION
(…)
3.1
This tenancy agreement has been entered into for a maximum period of two (2) years or less (for self-contained accommodation)/a maximum period of four and a half (4,5) years or less (for non-self-contained accommodation), to wit five (5)monthswith effect from Friday January 14th 2022 continuing to Saturday may 14th 2022 inclusive.
(…)
3.3
During the period referred to in article 3.1, this tenancy agreement cannot be terminated early by the landlord.
3.4
The tenancy agreement will end upon expiry of the period referred to in article 3.1 if the period referred to in article 3.1 is less than or equal to [two (2) years for self-contained accommodation/five (5) years for non-self-contained accommodation*] and the landlord notifies the tenant, in good time and in accordance with article 18.2 of the general provisions, of the day on which the tenancy agreement will end. If the landlord fails, or fails punctually to notify the tenant and the period referred to in article 3.1 expires, the tenancy agreement will continue for an indefinite period of time. In such event, notice of termination of the tenancy agreement is to be given in accordance with article 18.1 of the general provisions.
3.4.
De algemene voorwaarden houden in, voor zover van belang:
GENERAL PROVISIONS FOR TENANCY OF RESIDENTIAL ACCOMODATION
(…)
18.1
Notice of termination of the tenancy agreement is to be given by bailiff’s writ or by registered letter, with effect from a day agreed for payment of the rent (…), with due observance of a notice period. The notice period for notice of termination to be given by the tenant will be equal to the duration of a payment period, but not less than one month and not more than three months, and for notice of termination to be given by the landlord not less than three months and subject to Article 7:271(5) DCC(het hof begrijpt: Dutch Civil Code, BW).
3.5.
Partijen hadden afgesproken dat [appellante] gedurende de tijd dat zij de woning huurde de planten zou verzorgen en de post zou doorsturen. In verband met het doorsturen van de post hadden [geïntimeerden] c.s. gefrankeerde enveloppen achtergelaten.
3.6.
[appellante] heeft per e-mail van 4 maart 2022 de huur opgezegd tegen 14 april 2022.
3.7.
[geïntimeerden] c.s. hebben [appellante] bij e-mail van 23 maart 2022 meegedeeld dat de huurovereenkomst geen ruimte bood om voortijdig op te zeggen.
3.8.
Partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over onder meer de restitutie van de
waarborgsom, de eindinspectie van de woning en het inleveren van de sleutels van de woning.
3.9.
Stichting !Woon heeft namens [appellante] [geïntimeerden] c.s. gesommeerd tot restitutie van de waarborgsom.
3.10.
De advocaat van [appellante] heeft per e-mail van 21 december 2022 [geïntimeerden] c.s. gesommeerd om de waarborgsom terug te betalen, met de aanzegging dat buitengerechtelijke incassokosten waren verschuldigd als niet binnen vijftien dagen na ontvangst van de e-mail zou worden betaald.
3.11.
[geïntimeerden] c.s. hebben de waarborgsom niet aan [appellante] terugbetaald.
4.Eerste aanleg
4.1.
[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.590,00 in verband met de restitutie van de waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente, tot betaling van € 288,59 aan buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de proceskosten. [appellante] heeft daaraan voor zover in hoger beroep nog van belang het volgende ten grondslag gelegd. [appellante] was op grond van artikel 7:271 lid 1 (het hof begrijpt hier en verder: oud) BW jo. artikel 18.1 van de algemene voorwaarden gerechtigd om de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van een maand voortijdig op te zeggen. De door haar betaalde waarborgsom was na het einde van de huurovereenkomst direct opeisbaar. [geïntimeerden] c.s. hebben deze ten onrechte niet aan haar terugbetaald. [appellante] heeft het gehuurde schoon achtergelaten en [geïntimeerden] c.s. hebben geen schade geleden. Er is geen gebruik van woonruimte overeengekomen dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
4.2.
[geïntimeerden] c.s. hebben verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. [geïntimeerden] c.s. hebben aangevoerd dat zij onbekend waren met de mogelijkheid van voortijdige opzegging door [appellante] . [appellante] heeft bovendien diverse afspraken rond de oplevering niet nageleefd, waardoor [geïntimeerden] c.s. schade hebben geleden en overlast hebben ondervonden. Door het voortijdige vertrek van [appellante] hebben [geïntimeerden] c.s. ook schade geleden in de vorm van dubbele woonlasten en gemiste inkomsten. Zij hebben daarom de waarborgsom niet aan [appellante] terugbetaald.
4.3.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen en haar veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe het volgende overwogen, voor zover van belang:
7. De kantonrechter is echter van oordeel dat de afdeling 7.4.5 BW, waartoe artikel 7:271 BW behoort, op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet van toepassing is. Artikel 7:232 lid 2 BW bepaalt namelijk dat deze afdeling niet van toepassing is op huur welke een gebruik van woonruimte betreft, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daar is in dit geval sprake van. De consequentie daarvan is dat [appellante] geen beroep toekomt op een dwingende huurbeschermingsbepaling. Deze uitzondering op huurbescherming moet terughoudend worden toegepast, zoals namens [appellante] terecht is aangevoerd. Toch komt de kantonrechter tot de kwalificatie van de huurovereenkomst als strekkende tot gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
8. Evident is immers dat de huur voor korte tijd is overeengekomen, namelijk slechts voor de duur van vier maanden. (…) Kennelijk is de periode dat [geïntimeerden] c.s. uit hun eigen woning vertrokken waren en weg bleven, echt beperkt geweest tot een afgebakende tijdsduur op reis met vakantie/sabbatical. Deze situatie acht de kantonrechter vergelijkbaar met de huur van een vakantiewoning, maar dan in spiegelbeeldige vorm - namelijk (voor de) vakantie(duur) van de verhuurders/bewoners. Bovendien past de afspraak om de planten te verzorgen en de post door te sturen tijdens de afwezigheid van de familie bij uitstek bij een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Weliswaar is daarbij een zeker niet louter symbolische huurprijs afgesproken, daar tegenover staat dat het gaat om het in eigen beheer verhuren door [geïntimeerden] c.s. van de privé-woning.
9. Voor de kantonrechter is het duidelijk dat hier geen sprake kan zijn van de huurbescherming in de vorm van een eerdere mogelijkheid tot opzegging door de huurder, (…).
5.Beoordeling
5.1.
[appellante] heeft in hoger beroep bij grief aangevoerd dat haar vorderingen alsnog dienen te worden toegewezen, omdat zij recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen gekwalificeerd moet worden als gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW en dat [appellante] deze daarom niet voortijdig kon opzeggen. [appellante] kon de huurovereenkomst wel degelijk tussentijds opzeggen, omdat het ging om een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 BW, aldus [appellante] .
5.2.
Volgens [geïntimeerden] c.s. faalt de grief. [appellante] heeft volgens [geïntimeerden] c.s. in ieder geval geen recht op restitutie van de waarborgsom.
5.3.
De grief slaagt niet. Redengevend hiervoor is het volgende.
5.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat zij een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van vier maanden hebben gesloten. Ter onderbouwing van haar standpunt dat zij deze voortijdig mocht opzeggen, heeft [appellante] verwezen naar de tekst van de huurovereenkomst en de daarbij horende algemene voorwaarden, waarin wordt verwezen naar artikel 7:271 BW.
5.5.
[appellante] wordt niet gevolgd in haar betoog dat de huurovereenkomst valt onder het regiem van artikel 7:271 BW. Voorop wordt gesteld dat het bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dat in de tekst van de overeenkomst (impliciet) en in de algemene voorwaarden (expliciet) naar artikel 7:271 BW wordt verwezen, maakt niet dat een huurovereenkomst in de zin van dat artikel tot stand is gekomen. De tekst van de huurovereenkomst sluit immers in het geheel niet aan bij de kennelijke bedoeling van partijen. [geïntimeerden] c.s. wilden hun woning gedurende de tijd dat zij op reis naar Afrika gingen tijdelijk verhuren. Het doel van de huurovereenkomst was dat [appellante] op de woning zou passen, de planten zou verzorgen, de post zou doorsturen en dubbele woonlasten voor [geïntimeerden] c.s. zou voorkomen. Na hun reis wilden [geïntimeerden] c.s. weer terugkeren in de woning, zoals zij, onweersproken door [appellante] , ook hebben gedaan. [appellante] was op de hoogte van de beperkte duur van de huurovereenkomst in verband met het verblijf van [geïntimeerden] c.s. in het buitenland en heeft met de tijdelijkheid daarvan ingestemd. Volgens [appellante] had zij de intentie om vanuit de woning van [geïntimeerden] c.s. een andere, permanente, woning te zoeken, van welk doel [geïntimeerden] c.s. ook op de hoogte waren. Dat [appellante] de bedoeling had om slechts tijdelijk in het gehuurde te blijven, blijkt verder uit het feit dat zij op 14 april 2022 weer is teruggekeerd naar Zwitserland, zoals volgt uit het door haar overgelegde treinticket, waar zij voordien kennelijk ook verbleef gezien de plaats waar zij de huurovereenkomst heeft ondertekend (namelijk op 4 januari 2022 te Basel). Ook het feit dat zij aan [geïntimeerden] c.s. heeft meegedeeld dat zij met haar vader in het gehuurde zou gaan wonen, vormt daarvoor een aanwijzing, aangezien samenwoning met een ouder voor langere tijd niet voor de hand ligt voor een vijfentwintigjarige huurder. Of [appellante] voor het aangaan van de huurovereenkomst bij [geïntimeerden] c.s. heeft aangedrongen op verlenging van de huurovereenkomst met twee weken tot in totaal vier maanden, welke door [geïntimeerden] c.s. gestelde gang van zaken [appellante] heeft betwist, kan buiten beschouwing blijven, omdat dit voor de beoordeling onvoldoende relevant is.
5.6.
Partijen hadden dus geenszins de bedoeling om een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 BW te sluiten. Dit betekent dat de tekst van de schriftelijke overeenkomst, inclusief de in afdeling 7.4.5 BW genoemde, de huurder van woonruimte beschermende, maatregelen, waaronder de mogelijkheid voor de huurder om tussentijds te kunnen opzeggen, niet op dit type huurovereenkomst van toepassing is. Ook het feit dat in de huurovereenkomst in artikel 3.3 is bepaald dat de verhuurder deze niet kan opzeggen, leidt niet tot de conclusie dat [appellante] als huurder dat dan wel zou mogen, zoals [appellante] nog heeft aangevoerd. [geïntimeerden] c.s. hadden er ook groot belang bij dat de huurder niet voortijdig uit hun woning zou vertrekken. Zij konden immers gedurende hun reis vanuit Afrika moeilijk nog een nieuwe huurder vinden, die tevens voor hun planten zou zorgen en de post zou doorsturen. [appellante] was op de hoogte van dat belang bij [geïntimeerden] c.s., althans had dat moeten zijn.
5.7.
De huurovereenkomst dient gelet op de tijdelijke duur daarvan en de bedoelingen van partijen omtrent die tijdelijkheid te worden gekwalificeerd als huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW). Dat [appellante] bereid was de planten te verzorgen en de post door te sturen, past ook bij een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Dat geldt ook voor het feit dat [geïntimeerden] c.s. de woning met hun eigen meubels en persoonlijke eigendommen erin aan [appellante] ter beschikking hebben gesteld; dat het [appellante] vrij stond om in de inrichting verandering aan te brengen, is niet gebleken en ook niet aangevoerd. Dat het hierbij gaat om woonruimte die in beginsel geschikt is voor langdurige bewoning, doet aan deze kwalificatie niet af. Evenmin doet daaraan af dat de wetgever bij de introductie van de tijdelijke huurovereenkomst bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 heeft overwogen dat verwacht mag worden dat in voorkomend geval minder makkelijk zal worden geoordeeld dat er sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals [appellante] verder nog heeft aangevoerd. Het is evident dat het in dit geval wel gaat om gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
5.8.
De conclusie luidt dat het gaat om huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is en dat [appellante] de huurovereenkomst niet voortijdig kon opzeggen. [appellante] was dus nog de laatste maand aan (kale) huur verschuldigd en de waarborgsom kan daarmee worden verrekend. De vorderingen van [appellante] komen niet voor toewijzing in aanmerking.
5.9.
Het hoger beroep heeft geen succes en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 349,00
- salaris advocaat
€ 858,00(tarief I, 1 punt)
€ 858,00(tarief I, 1 punt)
Totaal € 1.207,00
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 1.207,00.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens-van Neck, M.J.R. Brons en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 november 2024.