ECLI:NL:GHAMS:2024:3233

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/670

3 september 2024

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Franken van Bloemendaal)

tegen de uitspraak van 6 juni 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/5629 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [Straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 682.000.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
15 september 2022, ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft bij brief van 21 oktober 2022, door de rechtbank ontvangen op 25 oktober 2022, beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 6 juni 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof

ingekomen op 17 juli 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben vervolgens een nader stuk ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.6.

Na afloop van het onderzoek ter zitting heeft het Hof het onderzoek heropend om stukken neergelegd ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers (het kadaster) te raadplegen (zie 2.5). Vervolgens heeft het Hof het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

De woning betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1911. De oppervlakte van de woning bedraagt 144 m² volgens de heffingsambtenaar en 158m2 volgens belanghebbende . De oppervlakte van het perceel bedraagt 238 m² volgens de heffingsambtenaar en 242 m2 volgens belanghebbende. De woning is kadastraal bekend als gemeente [Z] sectie [# 2] nummer [# 1] .

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde voor 2022 van € 682.000 onder meer een matrix overgelegd waarin ter vergelijking gegevens zijn vermeld van de woning, van twee andere woningen aan [Straat 2] en van de (eveneens in [Z] gelegen) woning bekend als [Straat 3] .

2.3.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde voor 2022 van € 430.000 onder meer een taxatierapport (het taxatierapport) overgelegd opgemaakt door [Persoon 1] , handelende onder de naam ‘ [bedrijf] ’ (de taxateur). Het taxatierapport vermeldt onder andere:

“Wat niet onvermeld moet blijven dat er een erfdienstbaarheid, een voorkeursrecht, en een kettingbeding rust op het getaxeerde, zie bijlage, akte van levering d.d. 0[1]-02-2017”, en

“Taxateur schat een waarde vermindering van 35% van het getaxeerde door dit kettingbeding.”

In hoger beroep heeft belanghebbende een door de taxateur vervaardigde aanvulling op het taxatierapport ingebracht (de aanvulling) dat passages met gelijke strekking als het hiervoor opgenomen citaat bevat.

2.4.

Het taxatierapport bevat een vergelijking met een referentieobject aan de [Straat 5] 3a, [postcode] te [Z] . Hierover vermeldt het taxatierapport onder andere de volgende informatie:

“(…)

Verkoopprijs € 680.000

Verkoopdatum 2 juli 2021

Transportdatum 22 juli 2021

Gecorrigeerde verkoopprijs € 680.000

(…)

Gebruiksoppervlakte wonen (m2): (…) 236

(…)

Perceeloppervlakte (m2): (…) 415”

Over dit referentieobject staat in de aanvulling onder ander vermeldt:

Vergelijkingsobject 1

Adres [Straat 5] 3a [postcode] [Z]

(…) woonopp 143m2 gecorrigeerde verkoopprijs €550.000,-

(…)

Transactiedatum 27-09-2021

(…) ”

2.5.

Ten kantore van het kadaster is een afschrift neergelegd van een notariële akte van 22 juli 2021 houdende een notariële verklaring van een koopovereenkomst van 2 juli 2021. Een afschrift van bedoelde koopovereenkomst is als bijlage aan de akte gehecht. In de koopovereenkomst staat andere het volgende vermeld:

Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:

a. de volgende registergoederen:

1. het woonhuis met inpandige garage, ondergrond, erf en verdere toebehoren, plaatselijk bekend [Straat 5] 3 A (gemeente [Z] ), [postcode] [Z] , kadastraal bekend gemeente
[Z], sectie
[# 2]nummer
[# 3], groot drie are; en

2. een perceel grond gelegen nabij het woonhuis, kadastraal bekend gemeente
[Z], sectie
[# 2]nummer
[# 4], groot een are vijftien centiare,

hierna te noemen: “het Verkochte”;

b . de (…) zich in of aan het Verkochte bevindende roerende zaken.

De Koopprijs bedraagt voor het Verkochte:

één miljoen vierhonderd tien duizend euro {€ 1.410.000,00).

De Koopprijs bedraagt voor de onder “ b ” bedoelde zaken:

Nihil.

In totaal beloopt de Koopprijs derhalve:

Één miljoen vierhonderd tien duizend euro (€ 1.410.000,00).

(…)

De akte houdende de notariële verklaring bevat passages met een gelijke strekking.

Voorts is bij het kadaster een afschrift van een notariële akte van levering van 21 januari 2022 neergelegd waarin onder andere het volgende staat vermeld:

“(…) Verkoper en koper hebben op twee juli tweeduizend eenentwintig een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de hierna te vermelden registergoederen.

(…)

OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN

a. het recht van eigendom met betrekking tot het woonhuis met inpandige garage, ondergrond, erf en verdere toebehoren gelegen te [postcode] [Z] , [Straat 5] 3 A,
kadastraal bekendgemeente [Z] , sectie [# 2] , nummer [# 3] ter grootte van drie are (3 a),

[# 2] . het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond gelegen nabij het woonhuis gelegen te [postcode] [Z] , [Straat 5] 3 A,
kadastraal bekendgemeente [Z] , sectie [# 2] , nummer [# 4] ter grootte van een are en vijftien centiare (1 a 15 ca),

hierna aangeduid met: "het Verkochte".

(…)

KOOPPRIJS

De koopprijs van het Verkochte is:
een miljoen vierhonderdtienduizend euro (€ 1.410.000,00). Er zijn geen roerende zaken meeverkocht.

(…)

VOORGAANDE VERKRIJGING

Het verkochte werd door de verkoper, ieder voor de onverdeelde helft, in eigendom verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst van het kadaster en de openbare registers te [Plaats 2] in Hypotheken 4, op eenendertig december tweeduizend drie, in deel [# 5] nummer [# 6] , van een afschrift van de akte van levering krachtens een koopovereenkomst, houdende kwijting voor de betaling van de koopsom, op dertig december tweeduizend drie voor mr. [Persoon 2] , destijds notaris te [Plaats 1] verleden. (…)”

Met betrekking tot het referentieobject aan de [Straat 5] 3a, [postcode] te [Z] is in de periode 2004 tot en met 2023 geen andere koopovereenkomst of leveringsakte in het kadaster ingeschreven.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

8. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en qua ligging voldoende vergelijkbaar, de vergelijkingsobjecten liggen in de directe nabijheid van de woning. Tevens zijn de oppervlaktes van de kavels vergelijkbaar. De verkoopprijzen van de door verweerder gebruikte objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Het feit dat eiser, indien hij de woning verkoopt, deze eerst moet aanbieden aan zijn buurman, doet hier niets aan af. De Wet WOZ kent voor de waardering een fictie dat de woning in volle eigendom wordt verkocht en geleverd en daarom wordt er geen rekening gehouden met dit voorkeursrecht zo daar al een waardedrukkend effect van uit zou gaan.

9. Eiser stelt dat er sprake is van achterstallig onderhoud en dat is ook in de matrix van verweerder terug te zien. De kwaliteit en het onderhoud van de woning zijn op een 2 gezet, terwijl het onderhoud en de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten op een 3 en in sommige gevallen op een 4 zijn gezet. Er is daarnaast onderzoek ter plaatse gedaan en dit onderzoek wees uit dat er voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Het pand verkeert deels in gerestaureerde staat. De rechtbank oordeelt dat er voldoende rekening is gehouden met de mate van onderhoud van de woning. De door eiser overgelegde offerte van [bedrijfsnaam] maakt dit niet anders nu daaruit niet is op te maken in hoeverre de werkzaamheden noodzakelijk zijn, en in hoeverre sprake is van onderhoud of verbetering. In het door eiser overgelegde taxatierapport van [bedrijf] is vermeld dat de bouwkundige staat van de woning redelijk tot goed is, en bovendien in de waardering van verweerder al rekening is gehouden met een mindere staat van onderhoud.

10. Voorts stelt eiser dat de stijging van de WOZ-waarde over de afgelopen jaren onredelijk is. Daaromtrent overweegt de rechtbank het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Het vergelijken van de WOZ-waarde met de WOZ-waarden van voorgaande jaren is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ en de daarbij behorende uitvoeringsregelingen, die ervan uitgaan dat de WOZ-waarde moet worden onderbouwd door een vergelijking met woningen waarvan marktgegevens- dat wil zeggen verkoopprijzen- van op of rond de waardepeildatum beschikbaar zijn.

11. Eiser stelt zich ter zitting op het standpunt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het recht van overpad van de buren waardoor een deel van het perceel niet volledig kan worden benut. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het recht van overpad voldoende is verdisconteerd in de relatief lage vierkante meterprijs voor de woning. De rechtbank volgt verweerder hierin.

12. Tevens verwijst eiser naar het taxatierapport van [bedrijf] dat is opgesteld op 10 december 2021. Met betrekking tot dit taxatierapport overweegt de rechtbank dat hierin niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Het rapport bevat geen vergelijkingsobjecten waaruit op te maken is hoe de waarde tot stand is gekomen. Er staat enkel in het rapport dat deze waarde tot stand is gekomen door middel van transacties in de omgeving. De rechtbank is van oordeel dat eiser aan de hand van dit taxatierapport de door hem bepleite waarde van € 430.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.

13. Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van al wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

In zijn arrest van 25 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2572, heeft de Hoge Raad het volgende overwogen (zie ook Hof Amsterdam 13 augustus 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ5291):

“In het wettelijke stelsel van de onroerendezaakbelastingen past veeleer, (…), als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting aan te houden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt.”

5.2.

De uit de akte van levering blijkende kwalitatieve verplichting (met kettingbeding), het in die akte opgenomen voorkeursrecht en de in die akte verwoorde erfdienstbaarheden van licht, uitzicht, overbouw, tot legalisering en van afvoer van grondwater, regenwater en drop, voldoen niet aan de maatstaf omschreven in het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad, omdat niet aannemelijk is dat die verplichtingen en rechten als zodanig de omvang van het genot van de onroerende zaak beperken.

5.3.

Als gevolg daarvan kan bij de waardebepaling geen rekening worden gehouden met de onder 5.2 bedoelde kwalitatieve verplichting, met het onder 5.2 bedoelde voorkeursrecht en met de in 5.2 opgesomde erfdienstbaarheden.

5.4.

Van de blijkens de akte van levering gevestigde erfdienstbaarheid (recht van overpad) gaat evenmin een waardedrukkend effect uit, aangezien dat niet de woning maar het registergoed kadastraal bekend gemeente [Z] , sectie [# 2] , nummer [# 7] aanwijst als lijdend erf.

5.5.

Uit het onder 5.1 tot en met 5.4 overwogene volgt dat de taxateur van belanghebbende ten onrechte onder verwijzing naar “een erfdienstbaarheid, een voorkeursrecht, en een kettingbeding” een waardevermindering van 35% in aanmerking heeft genomen. Wordt deze vermindering uit zijn taxatie geëlimineerd dan benadert de waarde volgens de taxateur van belanghebbende (100/65 x € 430.000 = € 661.538) de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde tot op minder dan 3%.

5.6.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegevens van de in de door hem overgelegde matrix genoemde objecten die kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht, in de directe nabijheid van de woning liggen, en een vergelijkbare kaveloppervlakte hebben, de door hem verdedigde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof heeft daarbij in het bijzonder gelet op de omstandigheid dat de heffingsambtenaar, blijkens die matrix, bij de waardebepaling de kwaliteit en de staat van het onderhoud van de woning lager heeft ingeschat dan bij de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten en daarmee bij het bepalen van de waarde rekening heeft gehouden door te rekenen met een waarde per m2 woonoppervlakte van belanghebbendes woning die aanzienlijk lager (€ 3.650) ligt dan die van de vergelijkingsobjecten (onderscheidenlijk € 5.677, € 6.978 en € 5.122).

5.7.

Hetgeen door de taxateur van belanghebbende is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel, waarbij het Hof in aanmerking neemt dat de taxateur een onjuiste waardepeildatum (10 december 2021) hanteert en dat van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten vier niet, of althans slechts zeer beperkt, als zodanig kunnen dienen. Drie omdat ze niet in [Z] liggen, maar in [Plaats 3] / [Plaats 4] en één (wel in [Z] liggend object) omdat het pas meer dan 2,5 jaar na de peildatum is verkocht. De informatie die de taxateur heeft aangevoerd over de twee resterende objecten (beide in [Z] gelegen) is dermate summier en bevat dermate veel innerlijke tegenstrijdigheden dat deze informatie naar ’s Hofs oordeel niet afdoet aan de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde (waarbij een van deze objecten aan die waarde juist steun biedt).

5.8.

Het Hof voegt aan het voorgaande ten overvloede het volgende toe. Het Hof stelt vast dat de taxatie en de aanvulling veel tegenstrijdige informatie bevatten over het referentieobject aan de [Straat 5] 3a, [postcode] te [Z] (het betreft verschillen in het woonoppervlakte, de (gecorrigeerde) verkoopprijs en de transactiedatum, zie 2.4). Het Hof heeft aanleiding gezien het kadaster te raadplegen. Daarbij heeft hij geconstateerd dat de door de taxateur gepresenteerde (gecorrigeerde) verkoopprijzen (zie 2.4: € 550.000 en € 680.000) minder dan de helft bedragen van de enige aldaar voor de relevante periode bekende koopprijs (zie 2.5: € 1.410.000). Gelet op de omstandigheid dat deze informatie hoe dan ook niets bijdraagt aan of afdoet van het oordeel van het Hof in het voorliggende geschil, heeft het Hof in het belang van de voortgang van de procedure ervan afgezien partijen in de gelegenheid te stellen een reactie op bedoelde informatie in te brengen en het onderzoek gesloten.

Slotsom

5.9.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

6.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, B .A. van Brummelen en

J-P.R. van den Berg leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 3 september 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b . de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: