ECLI:NL:GHAMS:2024:3224

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.339.396/01 NOT

nummer eerste aanleg : 735926 / NT 23-25

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 26 november 2024

inzake

[appellant],

wonend te [plaats 1] ,

appellant,

tegen

[geïntimeerde],

notaris te [plaats 2] ,

geïntimeerde.

Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.

1.De zaak in het kort

De notaris heeft in 2020 veertien appartementsrechten openbaar geveild in opdracht van twee stichtingen (als executerend hypotheekhouders). De appartementsrechten waren eigendom van een groep van (inmiddels gefailleerde) vennootschappen waarvan klager de enig aandeelhouder en bestuurder is geweest. In deze tuchtprocedure verwijt klager de notaris dat hij (1) de opdracht om als veilingnotaris bij de verkoop van de appartementsrechten op te treden, niet onafhankelijk heeft uitgevoerd en (2) de koopprijs voor het verkochte ten onrechte heeft verrekend met de vordering van de hypotheekhouders.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Klager heeft op 27 maart 2024 een beroepschrift – met bijlage – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 27 februari 2024 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (ECLI:NL:TNORAMS:2024:7).

2.2.

De notaris heeft op 16 juli 2024 een verweerschrift – met bijlage – bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

2.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 september 2024. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.

3.Feiten

Het hof verwijst naar de feiten die de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling daarvan geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

3.1.

Tot 24 februari 2020 was klager (via de besloten vennootschap [bedrijf 1] . (hierna: [bedrijf 1] )) enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ). [bedrijf 2] was op haar beurt enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ), [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ) en [bedrijf 5] (hierna: [bedrijf 5] ).

3.2.

In 2019 is in opdracht van Stichting Deelnemers [bedrijf 3] (hierna: Stichting [bedrijf 3] ) en Stichting Deelnemers [bedrijf 4] (hierna: Stichting [bedrijf 4] ) executoriaal beslag gelegd op veertien appartementsrechten gelegen in [plaats 2] . Deze appartementsrechten behoorden in eigendom toe aan [bedrijf 3] en [bedrijf 4] en er rustten hypothecaire geldleningen op ten behoeve van Stichting [bedrijf 3] en Stichting [bedrijf 4] .

3.3.

Op 15 juli 2019 is tussen klager, handelend als directeur van [bedrijf 2] die op haar beurt handelde als directeur van [bedrijf 3] , [bedrijf 4] en [bedrijf 5] , en [naam 1] , handelend als directeur van [bedrijf 6] (hierna: [bedrijf 6] ), een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot zestien appartementsrechten gelegen in [plaats 2] - waaronder de onder 3.2 bedoelde veertien appartementsrechten van [bedrijf 3] en [bedrijf 4] - voor een bedrag van € 4,4 miljoen. Deze koopovereenkomst is enige tijd later ontbonden.

3.4.

[bedrijf 3] , [bedrijf 4] en [bedrijf 5] zijn in 2019 in staat van faillissement verklaard.

3.5.

Op 24 januari 2020 is tussen Stichting [bedrijf 3] , Stichting [bedrijf 4] en [bedrijf 5] , daarbij vertegenwoordigd door hun bestuurder [naam 2] , en [naam 3] in privé, die tevens bestuurder is van deze drie stichtingen (hierna: [naam 3] ), een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot achttien appartementsrechten gelegen in [plaats 2] - waaronder de onder 3.2 bedoelde veertien appartementsrechten van [bedrijf 3] en [bedrijf 4] - voor een bedrag van € 5 miljoen. Blijkens de koopovereenkomst verkochten deze drie stichtingen de appartementsrechten als executerend hypotheekhouder(s) krachtens het bepaalde in artikel 3:268 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Deze verkoop geschiedde onder de opschortende voorwaarde dat de in artikel 3:268 lid 2 BW bedoelde rechterlijke goedkeuring van deze overeenkomst onvoorwaardelijk zou worden verkregen. Ook deze overeenkomst is niet uitgevoerd.

3.6.

Op 24 februari 2020 heeft een gerechtsdeurwaarder een proces-verbaal van gunning opgemaakt, waaruit blijkt dat de aandelen van klager in [bedrijf 1] op 30 januari 2020 executoriaal zijn verkocht aan [bedrijf 5] . Direct daarna is het bestuur van [bedrijf 1] overgenomen en is klager uit zijn functie van bestuurder van [bedrijf 1] gezet.

3.7.

Op 29 juni 2020 zijn de onder 3.2 bedoelde veertien appartementsrechten in opdracht van Stichting [bedrijf 3] en Stichting [bedrijf 4] als hypotheekhouders als één kavel op grond van artikel 3:268 BW ten overstaan van de notaris op een openbare veiling te koop aangeboden.

3.8.

Op 15 juli 2020 heeft de notaris een veilingakte opgemaakt en gepasseerd, waarin is omschreven dat de kavel voor een bedrag van € 3,7 miljoen is verkocht aan [naam 3] , maar omdat hij tijdig verklaarde zijn bod te hebben uitgebracht namens Stichting [bedrijf 3] en Stichting [bedrijf 4] zijn uiteindelijk acht appartementsrechten verkocht aan Stichting [bedrijf 3] en zes appartementsrechten aan Stichting [bedrijf 4] . In de veilingakte is zowel met betrekking tot de betaling van de koopprijs door/aan Stichting [bedrijf 3] als de betaling van de kooprijs door/aan Stichting [bedrijf 4] het volgende opgenomen:

“
Met betrekking tot de verbintenis tot betaling van bovengemelde koopprijs (…) zijn partijen overeengekomen dat deze wordt voldaan middels interne verrekening in dier voege dat de vordering die verkoper heeft op de partij ten laste van wie vorenbedoelde openbare verkoping heeft plaatsgevonden uit hoofde van de door verkoper aan die partij verstrekte geldlening(en) wordt verrekend met de verplichting tot betaling van de koopprijs nu verkoper en koper één en dezelfde rechtspersoon zijn.

Op grond van het vorenstaande gaan zowel de vordering tot betaling van de koopprijs als de vordering tot aflossing van een gedeelte van de geldlening(en) tot het beloop van voormelde koopprijs teniet, in verband waarmee kwijting wordt verleend.

Partijen hebben verklaard met vorenstaande wijze van voldoening van de koopprijs uitdrukkelijk af te wijken van het bepaalde in artikel 7:26 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek.”

3.9.

De resultaten van de veiling zijn niet meer te vinden op de site van het veilinghuis ‘ [het veilinghuis] ’ (hierna: het veilinghuis), waar de veiling heeft plaatsgevonden. Bij e-mail van 15 september 2023 heeft een medewerkster van het veilinghuis de notaris meegedeeld dat zij niet kan achterhalen waarom de objecten niet meer op de site staan.

4.De klacht

4.1.

Klager verwijt de notaris handelen in strijd met de artikelen 17 Wet op het notarisambt (Wna), 3:270 BW, 524 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) en de Beleidsregels integere beroepsuitoefening. De klacht ziet op het handelen van de notaris bij (de voorbereiding van) de openbare verkoop/executieveiling van de kavel op 29 juni 2020 en valt in de volgende twee onderdelen uiteen.

Klachtonderdeel 1: niet onafhankelijk opgetreden bij de openbare verkoop van de kavel

4.2.

De notaris heeft de opdracht om als veilingnotaris bij de verkoop van de kavel op te treden, niet onafhankelijk uitgevoerd. De notaris heeft zich laten beïnvloeden door de hypotheekhouder en heeft nagelaten zich onpartijdig op te stellen jegens alle bij de executie betrokken personen en heeft daarbij onvoldoende onderzoek verricht.

4.3.

Uit de wijze van aanbieden blijkt dat het doel van de executieveiling allerminst was om de hoogst mogelijke opbrengst te realiseren. Zo ontbrak noodzakelijke informatie in de kavelbeschrijving, en zijn uitsluitend het adres en de (bruto-)huurprijs van de objecten vermeld. Dit is in strijd met artikel 1 van de Algemene Voorwaarden voor Executieverkopen en ook in strijd met de gebruikelijke wijze van omschrijven volgens de NVM. Dat de geplande executieverkoop niet gericht was op maximalisering van de executieopbrengst, blijkt uit het feit dat de hypotheekhouder een aantal maanden voor de executieveiling een koopovereenkomst met één van haar bestuurders in privé (lees: met zichzelf) had gesloten. Deze koopovereenkomst had als doel om een eerdere koopovereenkomst te laten ontbinden, om vervolgens zelf via een executieveiling voor een lagere prijs deze objecten te kunnen kopen. Dit heeft de notaris onvoldoende onderzocht. De notaris had niet blindelings mogen vertrouwen op de informatie die zijn opdrachtgever verstrekte.

4.4.

In een poging om deze handelwijze te verbergen, heeft de hypotheekhouder aan het veilinghuis verzocht om de resultaten van de veiling offline te halen. Tegen de kopers c.q. hypotheekhouders zijn meerdere aangiftes gedaan, onder andere wegens verduistering, fraude en valsheid in geschrifte. Inmiddels is de politie gestart met een onderzoek.

Klachtonderdeel 2: onrechtmatige verrekening koopprijs

4.5.

De hypotheekhouder heeft de koopprijs niet aan de notaris betaald. De koopprijs is ten onrechte verrekend met een vordering van de hypotheekhouder. Het stond de notaris niet vrij om af te wijken van artikel 7:26 lid 3 BW, zoals hij wel uitdrukkelijk heeft vermeld in de veilingakte.

4.6.

Ten slotte heeft klager in verband met de klacht verwezen naar twee uitspraken, kamer voor het notariaat Amsterdam (ECLI:NL:TNORAMS:2019:10) en kamer voor het notariaat ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:TNORSHE:2016:30).

5.Beoordeling

Ontvankelijkheid klager

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing klager in beide klachtonderdelen niet-ontvankelijk verklaard, omdat klager niet als belanghebbende kan worden aangemerkt in de zin van artikel 99 lid 1 Wna. Volgens de kamer heeft klager niet concreet onder-bouwd dat hij in de strafzaak in verband met de veiling geconfronteerd zal worden met een vordering tot schadevergoeding van de vennootschappen dan wel van de deel-nemers in de betreffende stichtingen. De volgens klager te verwachten schade-vergoedingsvordering in de strafzaak is onvoldoende om een afgeleid belang voor klager te creëren. Een andere directe of indirecte betrokkenheid van klager die zou leiden tot een belang van klager in de zin van artikel 99 lid 1 Wna is naar het oordeel van de kamer niet aangetoond.

5.2.

In zijn beroepschrift heeft klager aangevoerd dat zijn positie in een strafzaak waarin hij wordt verdacht van verduistering direct zijn belang bij de klacht tegen de notaris illustreert. Volgens hem hebben de uitkomsten van de executieveiling potentieel een aanzienlijke invloed op de omvang van de beweerde financiële schade van de beleggers. Als voormalig bestuurder van [bedrijf 3] en [bedrijf 4] heeft hij bovendien een blijvend belang bij de afhandeling en de uitkomsten van zaken die onder zijn bestuur zijn begonnen of uitgevoerd.

5.3.

Het hof is, anders dan de kamer, van oordeel dat klager wel ontvankelijk is in beide klachtonderdelen. Zoals uit door de kamer aangehaalde memorie van toelichting (
Kamerstukken II, 32250, nr. 3 p. 26-27) blijkt, heeft de wetgever een ruim belanghebbendenbegrip (‘enig redelijk belang’) opgenomen. Daarmee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure beoogd. Klager heeft geen rechtstreeks belang bij de klacht, omdat hij op het moment van de veiling geen (indirect) bestuurder of aandeelhouder meer was van [bedrijf 3] en [bedrijf 4] . Wel staat vast dat beleggers (verenigd in eerdergenoemde stichtingen) aangifte hebben gedaan tegen klager vanwege de schade die zij stellen te hebben geleden als gevolg van het handelen van klager. Daardoor bestaat de mogelijkheid dat klager zal worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding. De opbrengst van de executieveiling is relevant voor de hoogte van de (mogelijk) te betalen schadevergoeding. De notaris heeft door zijn medewerking te verlenen aan de executieveiling klager mogelijk in zijn financiële belangen geraakt. Hieruit volgt enig redelijk belang van klager bij zijn klacht, waarmee hij toegang krijgt tot de tuchtrechtelijke procedure.

Eerste klachtonderdeel (niet onafhankelijk optreden bij veiling)

5.4.

Met betrekking tot het eerste klachtonderdeel oordeelt het hof als volgt. Bij de beoordeling van het handelen van de notaris in deze tuchtprocedure gaat het er om of de wijze van veilen door de notaris ertoe heeft geleid dat met de veiling de maximale opbrengst is kunnen worden behaald. Het hof ziet geen aanleiding te veronderstellen dat de beknopte omschrijving van de te veilen appartementsrechten ertoe heeft geleid dat niet de maximale veilingopbrengst kon worden behaald. Voorts heeft de notaris onweersproken verklaard dat de wijze van omschrijven en publiceren de gebruikelijke wijze is en dat alle gegadigden voor de veiling van tevoren een uitgebreid taxatierapport van alle objecten met alle van belang zijnde informatie hebben ontvangen.

5.5.

Verder sluit het hof zich aan bij het ten overvloede gegeven oordeel van de kamer dat uit de eerdere koopovereenkomsten die klager aanhaalt (zie onder 3.3 en 3.5) niet is af te leiden dat de veiling niet was gericht op het behalen van een maximale verkoopopbrengst, omdat deze koopovereenkomsten niet volledig op dezelfde objecten betrekking hadden en beide transacties geen doorgang hebben gevonden. Voorts valt het de notaris inderdaad niet te verwijten dat de resultaten van de veiling niet meer terug te vinden zijn op de website van het veilinghuis. Het beroepschrift van klager, het verweerschrift van de notaris en de behandeling van de zaak ter zitting in hoger beroep hebben geen ander licht op de zaak geworpen en geven het hof geen aanleiding tot een andere beoordeling dan die van de kamer of tot een nadere motivering. Ten aanzien van de door klager aangehaalde uitspraak van de kamer voor het notariaat Amsterdam (ECLI:NL:TNORAMS:2019:10) merkt het hof ten slotte nog op dat dit, anders dan klager stelt, geen vergelijkbare zaak is omdat de in die zaak aan de betrokken notaris verweten gedragingen zich in de onderhavige zaak niet hebben voorgedaan.

5.6.

Met inachtneming van het voorgaande is het hof van oordeel dat de notaris zich bij de veiling op 29 juni 2020 voldoende onafhankelijk heeft opgesteld, zodat het eerste klachtonderdeel ongegrond is.

Tweede klachtonderdeel (onrechtmatige verrekening koopprijs)

5.7.

Het hof sluit zich aan bij het ten overvloede gegeven oordeel van de kamer dat de notaris ten aanzien van dit tweede klachtonderdeel geen verwijt valt te maken, omdat het partijen vrij stond de betreffende bepaling over verrekening in de veilingakte op te nemen omdat zij dat zo waren overeengekomen. Ook is het inderdaad niet klachtwaardig dat de notaris de vordering in de akte niet heeft gespecificeerd en dat hij mocht volstaan met de specificering daarvan op de nota van afrekening. Het beroepschrift van klager, het verweerschrift van de notaris en de behandeling van de zaak ter zitting in hoger beroep hebben geen ander licht op de zaak geworpen en geven het hof geen aanleiding tot een andere beoordeling dan die van de kamer of tot een nadere motivering. Ten aanzien van de door klager aangehaalde uitspraak van de kamer voor het notariaat ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:TNORSHE:2016:30) merkt het hof ten slotte nog op dat dit, anders dan klager stelt, geen vergelijkbare zaak is omdat in die zaak, anders dan in de onderhavige zaak, er wél belanghebbenden waren die door de verrekening zouden kunnen worden benadeeld. Het hof acht daarom ook het tweede klachtonderdeel ongegrond.

Conclusie

5.8.

Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het hof, anders dan de kamer, van oordeel is dat klager wel ontvankelijk is in zijn klacht, maar dat de klacht op beide onderdelen ongegrond is. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom vernietigen.

6.Beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing,

en, opnieuw beslissende:

- verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.W.M. Tromp, J.C.W. Rang en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2024 door de rolraadsheer.