Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.328.666/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10054705 CV EXPL 22-10742
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 oktober 2024
bij vervroeging
in de zaak van
[appellant],
wonend te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [plaats 1] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M. Westerveld te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Kern van het geschil is of de huurovereenkomst tussen partijen moet eindigen vanwege dringend eigen gebruik aan de zijde van de verhuurder. De verhuurder wil de woning renoveren en samenvoegen met de bovengelegen zolderverdieping. Zo zal er een grote geliberaliseerde gezinswoning ontstaan, in plaats van de huidige kleine sociale huurwoning. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verhuurder niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een dringende noodzaak tot eigen gebruik van de woning heeft. Aan een belangenafweging komt de kantonrechter daarom niet toe. De kantonrechter heeft de vorderingen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming afgewezen. Het hof bekrachtigt dit vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 13 juni 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 25 april 2023, gewezen onder bovenvermeld zaaknummer tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
Op 30 oktober 2023 vond een mondelinge behandeling na aanbrengen plaats. Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Er is geen minnelijke regeling tussen partijen tot stand gekomen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord;
- akte verzoek wijzen arrest van de zijde van [geïntimeerde] .
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord;
- akte verzoek wijzen arrest van de zijde van [geïntimeerde] .
Uiteindelijk heeft [geïntimeerde] arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vordering zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in hoger beroep inclusief de nakosten met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft onder 1. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten luiden als volgt.
3.1
[appellant] is eigenaar van de woningen aan [straat] 372 I, III en IV-hoog te [plaats 1] .
3.2
[geïntimeerde] huurt sinds 1 maart 2015 van [appellant] de woning aan [straat] 372-III (hierna: de woning). Deze woning is ongeveer 55 m² groot. De aanvangshuurprijs bedroeg € 1.200,- per maand.
3.3
De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 6 oktober 2015 geoordeeld dat deze huurprijs op basis van een puntenaantal van 122 niet redelijk is maar dat redelijk is een huurprijs van € 607,60 per maand met ingang van 1 maart 2015.
3.4
[appellant] heeft bij brief van zijn gemachtigde van 13 augustus 2020 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2021 wegens dringend eigen gebruik. Hij heeft hiertoe de volgende reden genoemd:
“(…)Cliёnt heeft het gehuurde (her)bezien en heeft de wens om het gehuurde te gaan herontwikkelen/renoveren. Het concrete renovatieplan van cliënt voorziet in het wijzigen van de indeling van het gehuurde onder meer door het gehuurde grondig te verbouwen waarbij zowel de plaats als de functie van het gehuurde zal wijzigen. Cliënte heeft immers het voornemen om het gehuurde tezamen met de zolderverdieping om te bouwen tot één zelfstandige woning.Het is niet mogelijk om de werkzaamheden uit te voeren met instandhouding van de huurovereenkomst, niet in de laatste plaats omdat de nieuw te vormen ruimte na renovatie niet meer te vergelijken is met de huidige door u gehuurde ruimte.Cliënte is genoodzaakt om tot uitvoering van de werkzaamheden en dus ook tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan, aangezien de huidige exploitatie van het gehuurde voor cliënte meer dan verliesgevend is (mede nu u besloot de huurcommissie aan te zoeken tot het verkrijgen van een lagere huurprijs) en er zelfs sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en -opbrengsten. Dit zal niet meer het geval zijn wanneer de gewenste herontwikkeling/renovatie is doorgevoerd. Daarbij is het pand en zijn de appartementen aan de nodige renovatie toe.Na afronding van de door cliënt gewenste renovatie zal er met het gehuurde zoals gezegd één appartement worden gevormd, zoals ook oorspronkelijk/voorheen de woningen waren. Daarbij is het de bedoeling dat dit nieuwe appartement opnieuw verhuurd zal worden, doch dan tegen een geliberaliseerde en wel rendabele en niet structureel verliesgevende huurprijs.(…)”
“(…)Cliёnt heeft het gehuurde (her)bezien en heeft de wens om het gehuurde te gaan herontwikkelen/renoveren. Het concrete renovatieplan van cliënt voorziet in het wijzigen van de indeling van het gehuurde onder meer door het gehuurde grondig te verbouwen waarbij zowel de plaats als de functie van het gehuurde zal wijzigen. Cliënte heeft immers het voornemen om het gehuurde tezamen met de zolderverdieping om te bouwen tot één zelfstandige woning.Het is niet mogelijk om de werkzaamheden uit te voeren met instandhouding van de huurovereenkomst, niet in de laatste plaats omdat de nieuw te vormen ruimte na renovatie niet meer te vergelijken is met de huidige door u gehuurde ruimte.Cliënte is genoodzaakt om tot uitvoering van de werkzaamheden en dus ook tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan, aangezien de huidige exploitatie van het gehuurde voor cliënte meer dan verliesgevend is (mede nu u besloot de huurcommissie aan te zoeken tot het verkrijgen van een lagere huurprijs) en er zelfs sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en -opbrengsten. Dit zal niet meer het geval zijn wanneer de gewenste herontwikkeling/renovatie is doorgevoerd. Daarbij is het pand en zijn de appartementen aan de nodige renovatie toe.Na afronding van de door cliënt gewenste renovatie zal er met het gehuurde zoals gezegd één appartement worden gevormd, zoals ook oorspronkelijk/voorheen de woningen waren. Daarbij is het de bedoeling dat dit nieuwe appartement opnieuw verhuurd zal worden, doch dan tegen een geliberaliseerde en wel rendabele en niet structureel verliesgevende huurprijs.(…)”
3.5
[geïntimeerde] heeft niet met de beëindiging van de huur ingestemd.
3.6
Op 17 januari 2022 heeft de gemeente [plaats 1] aan [appellant] een omgevingsvergunning verleend voor het veranderen en bouwkundig splitsen van de zolderverdieping en het plaatsen van een dakuitbouw met balkon op de locatie [straat] 372-III te [plaats 1] .
3.7
Op 10 oktober 2022 heeft de gemeente [plaats 1] aan [appellant] een omgevingsvergunning verleend voor het bouwkundig samenvoegen van de woningen gelegen op de derde en vierde verdieping tot één zelfstandige woning.
3.8
Met ingang van 1 december 2022 heeft [appellant] de woning op de vierde verdieping tijdelijk aan een derde verhuurd.
4. Beoordeling
4. Beoordeling
Eerste aanleg
4.1
In eerste aanleg heeft [appellant] , na eiswijziging, gevorderd om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en om [geïntimeerde] te veroordelen de woning uiterlijk op het vastgestelde tijdstip te ontruimen. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd om het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast te stellen op 1 januari 2025, onder de voorwaarde dat dan passende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar zal zijn, of zoveel eerder als passende woonruimte beschikbaar is, maar niet eerder dan zes maanden na het te wijzen vonnis. Dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
[appellant] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hij wil de woning renoveren en samenvoegen met de bovengelegen zolderverdieping. De nieuw te creëren woning is zo groot dat dit een geliberaliseerde gezinswoning wordt met een verwachte huurprijs van € 2.500,- per maand. De beleggingswaarde van de twee woningen zal stijgen en de renovatie komt de verhuurbaarheid ten goede. Met de huidige huuropbrengst kunnen de woningen op III en IV-hoog bovendien niet goed worden onderhouden.
[appellant] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hij wil de woning renoveren en samenvoegen met de bovengelegen zolderverdieping. De nieuw te creëren woning is zo groot dat dit een geliberaliseerde gezinswoning wordt met een verwachte huurprijs van € 2.500,- per maand. De beleggingswaarde van de twee woningen zal stijgen en de renovatie komt de verhuurbaarheid ten goede. Met de huidige huuropbrengst kunnen de woningen op III en IV-hoog bovendien niet goed worden onderhouden.
Met de renovatie kan pas worden aangevangen als de woning is ontruimd, omdat de indeling van de woning drastisch zal worden aangepast. De beoogde renovatie is dus niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst, aldus nog steeds [appellant] .
4.2
Na verweer heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen.
Volgens de kantonrechter is niet aannemelijk geworden dat de beoogde renovatie alleen mogelijk is na beëindiging van de huur met [geïntimeerde] . Daarnaast is ook de dringendheid van deze renovatie niet aannemelijk geworden. Er is niet gebleken van een zodanige structurele wanverhouding tussen baten en lasten van het pand dat voortduring van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] niet van [appellant] kan worden verlangd. Ook heeft [appellant] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het rendement van het pand zodanig structureel tekortschiet dat hij de door [geïntimeerde] gehuurde etage dringend nodig heeft voor eigen gebruik om zo het rendement te verbeteren. De kantonrechter is dan ook niet meer toegekomen aan een afweging van de belangen van [appellant] tegenover die van [geïntimeerde] .
Volgens de kantonrechter is niet aannemelijk geworden dat de beoogde renovatie alleen mogelijk is na beëindiging van de huur met [geïntimeerde] . Daarnaast is ook de dringendheid van deze renovatie niet aannemelijk geworden. Er is niet gebleken van een zodanige structurele wanverhouding tussen baten en lasten van het pand dat voortduring van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] niet van [appellant] kan worden verlangd. Ook heeft [appellant] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het rendement van het pand zodanig structureel tekortschiet dat hij de door [geïntimeerde] gehuurde etage dringend nodig heeft voor eigen gebruik om zo het rendement te verbeteren. De kantonrechter is dan ook niet meer toegekomen aan een afweging van de belangen van [appellant] tegenover die van [geïntimeerde] .
Hoger beroep4.3 [appellant] komt met twaalf grieven op tegen de beslissingen van de kantonrechter. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.4 Ook in hoger beroep is de centrale vraag of [appellant] zich kan beroepen op beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW.
Voor de toepassing van dit artikel geldt dat het enkele feit dat een verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een renovatie geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik, ook niet als deze is ingegeven door de wens om een einde te maken aan een onrendabele exploitatie. Dat kan anders zijn als er een structurele wanverhouding is tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Het bestaan van zo’n wanverhouding moet terughoudend worden aangenomen. De stelplicht hiervan rust op de verhuurder. Het hof is van oordeel dat [appellant] niet aan deze stelplicht heeft voldaan en zal dat hierna toelichten.
4.4 Ook in hoger beroep is de centrale vraag of [appellant] zich kan beroepen op beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW.
Voor de toepassing van dit artikel geldt dat het enkele feit dat een verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een renovatie geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik, ook niet als deze is ingegeven door de wens om een einde te maken aan een onrendabele exploitatie. Dat kan anders zijn als er een structurele wanverhouding is tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Het bestaan van zo’n wanverhouding moet terughoudend worden aangenomen. De stelplicht hiervan rust op de verhuurder. Het hof is van oordeel dat [appellant] niet aan deze stelplicht heeft voldaan en zal dat hierna toelichten.
4.5
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling na aanbrengen heeft [appellant] ten overstaan van de raadsheer-commissaris verklaard dat hij
te weinig winst(onderstreping hof) maakt op het pand, terwijl zijn stelling in de memorie van grieven is dat hij maandelijks € 416,05 zou moeten toeleggen op de verhuur van de woning. Dit strookt niet met elkaar. Dat [appellant] maandelijks een bedrag (van € 416,05) zou moeten toeleggen op de verhuur kan bovendien niet worden vastgesteld aan de hand van de door [appellant] in eerste aanleg en in hoger beroep overgelegde berekeningen. Deze berekeningen geven geen, althans onvoldoende, inzicht in de exploitatie van de woning in de afgelopen jaren, waar het hier juist om gaat. Bovendien zijn diverse posten op geen enkele wijze onderbouwd. Zo heeft [appellant] weliswaar het eerste blad van de koopovereenkomst van de woning overgelegd, maar hieruit blijkt enkel de koopprijs van fl. 81.250,- en niet wanneer deze koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat dit al geruime tijd geleden is moge duidelijk zijn. Op welke wijze hiermee rekening is gehouden bij de afschrijving van de aankoopsom blijkt eveneens onvoldoende uit de berekeningen. Dat geldt overigens ook voor de vraag of en zo ja hoe rekening is gehouden met de waardevermeerdering van de woning in de afgelopen jaren. Ook staan er posten opgenomen voor de bijdrage aan de VvE, gemeentelijke kosten, een meerjaren onderhoudsplan, en verbouwings- en beheerskosten. De onderliggende documentatie hiervoor ontbreekt echter volledig, de genoemde posten worden niet verder toegelicht en ook is niet duidelijk of deze posten alleen op de woning zien of ook op de appartementsrechten op I-hoog en IV-hoog in het pand waarvan de woning onderdeel uitmaakt en waarvan [appellant] eveneens eigenaar is. Ook ontbreekt verder iedere informatie over de exploitatie van deze appartementen, die kennelijk ook door derden worden bewoond, zodat ook bijvoorbeeld niet inzichtelijk is welke inkomsten [appellant] met de verhuur daarvan behaalt.
te weinig winst(onderstreping hof) maakt op het pand, terwijl zijn stelling in de memorie van grieven is dat hij maandelijks € 416,05 zou moeten toeleggen op de verhuur van de woning. Dit strookt niet met elkaar. Dat [appellant] maandelijks een bedrag (van € 416,05) zou moeten toeleggen op de verhuur kan bovendien niet worden vastgesteld aan de hand van de door [appellant] in eerste aanleg en in hoger beroep overgelegde berekeningen. Deze berekeningen geven geen, althans onvoldoende, inzicht in de exploitatie van de woning in de afgelopen jaren, waar het hier juist om gaat. Bovendien zijn diverse posten op geen enkele wijze onderbouwd. Zo heeft [appellant] weliswaar het eerste blad van de koopovereenkomst van de woning overgelegd, maar hieruit blijkt enkel de koopprijs van fl. 81.250,- en niet wanneer deze koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat dit al geruime tijd geleden is moge duidelijk zijn. Op welke wijze hiermee rekening is gehouden bij de afschrijving van de aankoopsom blijkt eveneens onvoldoende uit de berekeningen. Dat geldt overigens ook voor de vraag of en zo ja hoe rekening is gehouden met de waardevermeerdering van de woning in de afgelopen jaren. Ook staan er posten opgenomen voor de bijdrage aan de VvE, gemeentelijke kosten, een meerjaren onderhoudsplan, en verbouwings- en beheerskosten. De onderliggende documentatie hiervoor ontbreekt echter volledig, de genoemde posten worden niet verder toegelicht en ook is niet duidelijk of deze posten alleen op de woning zien of ook op de appartementsrechten op I-hoog en IV-hoog in het pand waarvan de woning onderdeel uitmaakt en waarvan [appellant] eveneens eigenaar is. Ook ontbreekt verder iedere informatie over de exploitatie van deze appartementen, die kennelijk ook door derden worden bewoond, zodat ook bijvoorbeeld niet inzichtelijk is welke inkomsten [appellant] met de verhuur daarvan behaalt.
4.6
Uit het voorgaande volgt dat [appellant] zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd dat hij verlies maakt op de woning, laat staan dat er een structurele wanverhouding is tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten ten aanzien van de woning. Dat de huuropbrengst na renovatie aanmerkelijk hoger zal zijn dan de huidige huuropbrengst mag zo zijn, maar is op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat [appellant] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
4.7
[appellant] heeft dus onvoldoende concreet gesteld en toegelicht waarom hem ten aanzien van de woning een beroep op dringend eigen gebruik toekomt. Dit betekent ook dat aan een belangenafweging niet wordt toegekomen en dat het hof van oordeel is dat de kantonrechter de vordering van [appellant] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt terecht heeft afgewezen. Hierop stuiten de grieven I tot en met XI af. Grief XII, die ziet op de proceskostenveroordeling, faalt eveneens. Immers, gelet op de uitkomst van de procedure in eerste aanleg en ook in hoger beroep heeft de kantonrechter [appellant] terecht in de proceskosten veroordeeld.
4.8
Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant] . Zoals hiervoor is overwogen, heeft [appellant] zijn stellingen onvoldoende concreet toegelicht, zodat aan bewijslevering niet kan worden toegekomen.
Slotsom en kosten
4.9
De grieven treffen geen doel en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,- aan verschotten en € 2.428,- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. Bellaart, M.E. Hinskens – van Neck en
I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024.
I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024.