ECLI:NL:GHAMS:2024:2681

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.322.631/01

zaak-/rolnummer rechtbank : 9830875 EJ VERZ 22-5

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 september 2024

inzake

LBV INVEST B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. J. Bol te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

gevestigd te [plaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

gevestigd te [plaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk te Rotterdam.

Partijen worden hierna LBV en geïntimeerden gezamenlijk de VvE dan wel afzonderlijk de Hoofdvereniging en de Ondervereniging genoemd.

1.De zaak in het kort

LBV is eigenaar van een appartementsrecht en wil in haar appartement een short stay hotel vestigen. De VvE meent dat dat gebruik afwijkt van de bestemming winkel/bedrijfsruimte en de algemene ledenvergadering van de VvE heeft besloten daar geen toestemming voor te verlenen. LBV heeft primair verzocht voor recht te verklaren dat dat besluit nietig is wegens strijd met de statuten en de splitsingsakten van de VvE en subsidiair het besluit te vernietigen omdat de VvE niet in redelijkheid tot dat besluit heeft kunnen komen. De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen. Het hof bekrachtigt die uitspraak. Gebruik als short stay hotel valt niet onder de bestemming winkel/bedrijfsruimte en daarom is het besluit van de VvE niet in strijd met de splitsingsakte en daarmee niet nietig. Bij vernietiging van het besluit heeft LBV inmiddels geen belang meer, omdat de beoogd exploitant van het short stay hotel het appartementsrecht niet meer wil huren.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

LBV is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 10 februari 2023, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad, (hierna: de kantonrechter) op 11 januari 2023 onder bovenvermeld zaak-/rolnummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking).

2.2

Op 17 april 2024 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van de VvE ingekomen.

2.3

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 2 juli 2024 laten toelichten door hun voornoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben de VvE en LBV op 27 juni 2024 beide nog een productie overgelegd. Uitspraak is bepaald op heden.

2.4

LBV heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog voor recht zal verklaren dat het besluit van de VvE van 25 maart 2022 om LBV geen toestemming te verlenen voor het (laten) vestigen van een short stay hotel in het appartement nietig is wegens strijd met de splitsingsakte dan wel dit besluit zal vernietigen, omdat de VvE in redelijkheid niet tot dit besluit had kunnen komen en LBV zal machtigen om het appartement te laten gebruiken als short stay hotel, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties inclusief nakosten en met rente.

2.5

De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden beschikking, met veroordeling van LBV in de kosten van het geding in hoger beroep.

2.6

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat die juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten zijn die feiten de volgende.

3.1.

In 2002 was het gebouw [x] (hierna: [x] ) nog in aanbouw. Bij akte van 21 mei 2002 is het gebouw gesplitst in zeven appartementsrechten met indexnummers 1 tot en met 7 (hierna: de hoofdsplitsingsakte). In de hoofdsplitsingsakte is de Hoofdvereniging opgericht en is het splitsingsreglement vastgesteld. Het reglement luidt zoals het modelreglement 1992 met inachtneming van de toevoegingen of wijzigingen daarop zoals opgenomen in de akte.

3.2.

Bij akte van 14 april 2005 is het appartementsrecht met indexnummer 3 ondergesplitst in zes appartementsrechten met indexnummers 8 tot en met 13 (hierna: de ondersplitsingsakte). Bij de ondersplitsingsakte is de Ondervereniging opgericht en is het splitsingsreglement vastgesteld. Het reglement luidt zoals het modelreglement 1992 met inachtneming van de toevoegingen of wijzigingen daarop zoals opgenomen in de akte.

3.3.

Sinds april 2016 is LBV (onder meer) eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 11.

3.4.

In artikel F.1. van de hoofdsplitsingsakte en de ondersplitsingsakte is bepaald dat de appartementsrechten met indexnummers 3 en 11 omvatten “
de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de winkel-/bedrijfsruimte”.

3.5.

Uit artikel 17.4 van de beide splitsingsreglementen volgt zowel voor het appartementsrecht met indexnummer 3 als voor dat met indexnummer 11 dat het privégedeelte bestemd is om te worden gebruikt overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van winkel-/bedrijfsruimte. Verder staat in het reglement dat een van die bestemming afwijkend gebruik alleen geoorloofd is met toestemming van de vergadering.

3.6.

In het Zaans Stadsblad van 16 februari 2022 is bekend gemaakt dat er op 8 februari 2022 een omgevingsvergunning is verleend voor het verbouwen van [straat] 13B (appartementsrecht met indexnummer 11) tot hotel.

3.7.

Op 25 maart 2022 heeft er een buitengewone algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van de VvE plaatsgevonden. In de uitnodiging voor deze ALV is als agendapunt vermeld: “
Ontheffing omtrent de bestemming van de appartementen in splitsingsakte [x] . In de hoofdsplitsingsakte en ondersplitsingsaktes [x] is vastgelegd dat alleen winkels en kantoren op [x] gevestigd kunnen worden. LBV Invest, de heer [naam] , is voornemens om een short stay hotel te realiseren op de verdieping van [straat] 13B. Om dit te realiseren zal de VvE [x] hier goedkeuring voor moeten geven.”

3.8.

Op de ALV van 25 maart 2022 heeft de vergadering met meerderheid van stemmen besloten dat de VvE “
geen goedkeuring geeft aan een short stay hotel omdat geen ontheffing van de bestemming gegeven wordt van de appartementsrechten zoals die in de splitsingsakte van [x] is vastgesteld, zijnde winkel en bedrijfsruimten.”

4.Eerste aanleg

4.1.

LBV heeft in eerste aanleg, samengevat, verzocht, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

voor recht te verklaren dat de bestreden besluiten of een daarvan nietig zijn wegens strijd met de statuten en splitsingsakten van de VvE;

subsidiair:

- de bestreden besluiten te vernietigen nu de VvE niet in redelijkheid tot de besluiten heeft kunnen komen,

- verzoeker te machtigen het appartement met index 3 deels, te weten appartement 11, geheel of ten dele te gebruiken als short stay hotelruimte;

met hoofdelijke veroordeling van de VvE in de proceskosten.

4.2.

De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen. Het gebruik als short stay hotel valt niet onder het begrip winkel-/bedrijfsruimte en daarom heeft LBV toestemming nodig voor dat afwijkende gebruik. De VvE heeft die toestemming niet verleend en dat besluit is niet in strijd met de statuten of de splitsingsakte en daarom niet nietig. Het besluit om geen toestemming te verlenen is ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat het voorgenomen gebruik op geen enkele wijze aansluit bij het gebruik als winkelcentrum. Daaruit vloeit voort dat de verzochte machtiging ook niet zal worden gegeven, aldus nog steeds de kantonrechter.

5.Beoordeling

5.1.

LBV heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot het vernietigen van de bestreden beschikking en het alsnog toewijzen van haar verzoeken. De eerste twee grieven bestrijden de uitleg van de kantonrechter van het begrip winkel-/bedrijfsruimte en de noodzaak tot het verkrijgen van toestemming van de ALV voor het gebruik van het appartement als short stay hotel. Grief 3 ziet op het subsidiaire verzoek en houdt in dat het besluit van de VvE moet worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en in grief 4 betoogt LBV dat ten onrechte geen machtiging is verleend. Grief 5 ziet op de proceskosten.

Belang

5.2.

De VvE heeft betoogd dat LBV geen belang meer heeft bij haar verzoeken, omdat zij niet meer van plan is om een short stay hotel in haar appartementsrecht te realiseren. De VvE wijst er daarbij op dat de bestuurder van LBV in een bespreking met een van de bestuurders van de VvE op 20 december 2023 heeft gezegd dat deze procedure zou worden ingetrokken als de VvE aan LBV toestemming zou verlenen om een bowlingcentrum in het appartementsrecht te exploiteren en zij daarvoor een omgevingsvergunning zou hebben gekregen. Zowel de toestemming als de omgevingsvergunning zijn inmiddels verleend, aldus de VvE.

5.3.

Dit verweer faalt ten aanzien van het primaire verzoek en slaagt ten aanzien van het subsidiaire verzoek. Het hof licht dat hieronder toe bij de bespreking van beide verzoeken.

Belang bij primair verzoek

5.4.

De bestemming van appartementsrecht 11, als onderdeel van indexnummer 3, is het gebruik als winkel-/bedrijfsruimte. Bij de beoordeling van het primaire verzoek gaat het om de vraag of exploitatie van appartementsrecht 11 als short stay hotel daaronder valt. Als dat niet het geval is, heeft LBV toestemming van de vergadering van de VvE nodig voor afwijkend gebruik, zo volgt uit artikel 17 lid 4 van de beide splitsingsreglementen. Dat levert een mogelijke beperking op van de verhuurmogelijkheden en daarom heeft LBV belang bij de beoordeling van dit verzoek. Dat de beoogde exploitant van het short stay hotel zich na de bestreden beschikking heeft teruggetrokken als huurder en LBV inmiddels een huurovereenkomst onder voorbehoud heeft gesloten met de exploitant van een bowlingcentrum, maakt dat niet anders. Als het voorbehoud wordt ingeroepen en LBV dus op zoek moet naar een andere huurder of in de toekomst een volgende huurder zoekt, is het voor haar immers van belang te weten of zij zonder meer kan verhuren aan een partij die het appartementsrecht wil gebruiken als short stay hotel of daarvoor toestemming van de vergadering van de VvE nodig heeft. Het hof verwerpt daarom het verweer van de VvE dat LBV geen belang meer heeft bij dit verzoek en zal de grieven 1 en 2 die daarop zien inhoudelijk beoordelen.

Uitleg splitsingsakte

5.5.

Volgens LBV valt het gebruik van appartementsrecht 11 als short stay hotel onder de bestemming winkel-/bedrijfsruimte, omdat de ontwikkelaar van het gebouw een ruime bestemming heeft beoogd ten aanzien van het gebruik van de appartementsrechten vanwege de grotere kansen voor verhuur/verkoop. Daarbij is aansluiting gezocht bij de wettelijke definities van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het begrip ‘winkel-/bedrijfsruimte’ moet dus zo worden uitgelegd dat alle bedrijfsactiviteiten die onder artikel 7:290 BW vallen – dus ook het exploiteren van een (short stay) hotel – zijn toegestaan. De term ‘winkel-’ is in zoverre niet zonder betekenis, want houdt juist in dat het gebruik als winkel óók is toegestaan, zoals volgt uit artikel 7:290 BW. Dat in de hoofdsplitsingsakte naast het gebruik als winkel-/bedrijfsruimte expliciet het gebruik van index 1 als kinderdagverblijf is toegevoegd, moet worden gezien als een verruiming van de bestemming, aldus nog steeds LBV.

5.6.

Bij de uitleg van een splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat hierbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Als de bepalingen in de splitsingsakte voor meerderlei uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Onder omstandigheden kan daarbij de plaatselijke situatie worden meegewogen.

5.7.

LBV heeft ter zitting toegelicht dat een gast in een short stay hotel minimaal twee weken en maximaal zes maanden blijft, zodat de bedrijfsvoering bestaat in de tijdelijke verhuur van kamers. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat er geen reden is het begrip ‘winkel-/bedrijfsruimte’ als bestemming van appartementsrecht 11 zo uit te leggen dat gebruik als short stay hotel daaronder valt. Het hof volgt LBV niet in haar betoog dat de ontwikkelaar bij het gebruik van de term ‘winkel-/bedrijfsruimte’ heeft bedoeld aansluiting te zoeken bij artikel 7:290 BW en dat daarom op grond van artikel 7:290 lid 2 BW daaronder ook een (short stay) hotel zou vallen. LBV heeft die aanname niet onderbouwd en aanwijzingen daarvoor ontbreken. Uit de term ‘winkel-/bedrijfsruimte’ zelf blijkt die ruime strekking niet. Naar normaal spraakgebruik is een winkel een ruimte die wordt opengesteld voor publiek met als doel om daar goederen te verkopen of diensten te verlenen en is bedrijfsruimte bedoeld voor een ander commercieel gebruik dan de verhuur van kamers. Bij dat laatste speelt een rol dat het appartement deel uitmaakt van een winkelcentrum, waaraan de verhuur van kamers niets bijdraagt. Dat in de hoofdsplitsingsakte aan indexnummers 1 en 6 met de bestemming ‘winkel-/ bedrijfsruimte’ ook de bestemmingen ‘kinderdagverblijf’ respectievelijk ‘kantoorruimte’ zijn toegevoegd, duidt op een verruiming van de gebruiksmogelijkheden van die indexnummers, wat impliceert dat de term ‘winkel-/bedrijfsruimte’ zelf beperkt moet worden uitgelegd. (Objectieve) aanwijzingen dat de ontwikkelaar van het pand met de term ‘winkel-/bedrijfsruimte’ ook gebruik als short stay hotel heeft beoogd, ontbreken.

5.8.

Gebruik van appartementsrecht 11 als short stay hotel wijkt dus af van de bestemming in de hoofd- en onder splitsingsakte en daarom had LBV daarvoor toestemming nodig van de vergadering van de VvE. Het besluit van de vergadering van de VvE om die te weigeren is niet in strijd met de wet of de hoofd- of ondersplitsingsakte en daarom niet nietig. Op die grond falen de grieven 1 en 2. Het primaire verzoek is terecht afgewezen.

Belang bij subsidiaire verzoeken

5.9.

LBV bestrijdt met grief 3 het oordeel van de kantonrechter dat het besluit van de vergadering van de VvE niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Grief 4 bevat het bezwaar van LBV tegen het niet toekennen van de verzochte machtiging.

5.10.

Het verweer van de VvE dat LBV geen concreet belang (meer) heeft bij beoordeling van de subsidiaire verzoeken en daarmee bij de beoordeling van de grieven 3 en 4, slaagt. LBV betoogt dat zij belang heeft bij beide subsidiaire verzoeken, omdat zij in de toekomst de mogelijkheid wil hebben om het appartementsrecht te verhuren als short stay hotel. In dat verband wijst LBV erop dat zij beschikt over een generieke omgevingsvergunning voor de exploitatie als short stay hotel. Dat kan echter niet worden vastgesteld, omdat LBV wat betreft die vergunning alleen de bekendmaking in het Zaans Stadsblad heeft overgelegd (zie 3.6) en niet de vergunning en/of de onderliggende stukken zelf. Uit een door LBV overgelegde overeenkomst tussen haar en de beoogd exploitant van het short stay hotel van 2 november 2021 blijkt juist dat partijen daarin zijn overeengekomen dat de beoogd exploitant de omgevingsvergunning zou aanvragen bij de gemeente voor de verbouwing van het appartementsrecht tot hotel. Dat duidt erop dat de omgevingsvergunning is verleend ten behoeve van het uitbaten van het appartementsrecht als short stay hotel door die exploitant. Echter, ook als de omgevingsvergunning zou zijn verleend ten behoeve van LBV zelf, betekent dat nog niet dat zij belang heeft bij beoordeling van de vraag of het besluit van de vergadering van de VvE in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Dat besluit is namelijk gebaseerd op de door LBV verstrekte gegevens ten aanzien van de destijds beoogde exploitant en de door die partij te geven invulling aan dat gebruik. De beoogd huurder was immers aanwezig bij de vergadering van de VvE op 25 maart 2022 en heeft daar het plan voor het short stay hotel toegelicht. Nu die partij zich inmiddels heeft teruggetrokken, heeft LBV geen (voldoende) concreet belang meer bij beoordeling van de vraag of de weigering van de vergadering van de VvE in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Dat geldt ook voor de verzochte machtiging, omdat ook die bedoeld is voor de niet langer bestaande wens tot verhuur aan die exploitant.

5.11.

Het hof merkt op dat het voorgaande er niet aan in de weg staat dat LBV de vergadering van de VvE in de toekomst opnieuw kan verzoeken om toestemming voor van de bestemming afwijkend gebruik als zij een andere kandidaat huurder heeft voor een short stay hotel en zij de vergadering van de VvE kan voorzien van voldoende concrete gegevens over de exploitatie (hoe zien de kamers eruit, wie is de doelgroep, hoe lang zullen de gasten blijven, komt er een receptie, wie is daarvoor verantwoordelijk etcetera).

Conclusie

5.12.

De grieven treffen geen doel. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. LBV is in hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- griffierecht € 783,00

- salaris advocaat
€ 2.428,00(tarief II, 2 punten)

Totaal € 3.211,00

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikking;

veroordeelt LBV in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 3.211,00.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.C. Toorman, mr. J.C.W. Rang en mr. M.M. Kruithof en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.