Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.325.512/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/327635/HA ZA 22-269
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 september 2024
in de zaak van
[appellant],
wonend te [plaats] ,
appellant,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. Th.C.J. Kaandorp te Alkmaar,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,
[geïntimeerde 2] ,
beiden wonend te [plaats] ,
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. J. Groot Koerkamp te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] en [geïntimeerden] zijn buren. Op het perceel van [appellant] rust een erfdienstbaarheid ten gunste van het perceel van [geïntimeerden] Die erfdienstbaarheid bepaalt dat de grond moet worden gebruikt als tuingrond en niet mag worden bebouwd. Partijen verschillen van mening over de uitleg van de erfdienstbaarheid: mag de grond worden bestraat en mag er een poort op staan? In hoger beroep gaat het alleen nog over de poort. De uitkomst is dat de poort mag blijven staan.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 16 maart 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 21 december 2022 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens akte vermeerdering eis;
- memorie van antwoord, tevens houdende akte uitlating eiswijziging in principaal hoger beroep en memorie van eis in incidenteel hoger beroep, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
Ten slotte is arrest gevraagd.
In principaal hoger beroep heeft [appellant] geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn, in hoger beroep gewijzigde, vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerden] hebben in principaal en incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de proceskosten in principaal en incidenteel hoger beroep.
In incidenteel hoger beroep heeft [appellant] geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van [geïntimeerden] in hun vorderingen, althans deze af te wijzen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.7. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief I in principaal hoger beroep houdt onder meer in dat deze feitenvaststelling onjuist is, omdat de rechtbank de verklaringen van [naam 1] en [naam 2] (zie hierna) als vaststaand aanneemt. Dit bezwaar wordt verworpen. Niet in geschil is dat deze verklaringen op zichzelf zijn afgelegd. Voor zover [appellant] bezwaren heeft opgeworpen zijn dit standpunten aangaande de inhoud ervan die door de rechtbank slechts zijn weergegeven. Deze weergave betreft geen eigen overwegingen of oordelen van de rechtbank en de grief op dit punt kan dan ook niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Deze grief faalt verder op dit onderdeel, omdat het aan de rechtbank is om de feiten te benoemen die zij aan haar oordeel ten grondslag legt en daarin een selectie aan te brengen. De inhoud van de verklaringen bespreekt de rechtbank verder bij haar beoordeling, net als het hof hieronder zal doen. In zoverre wordt dus bij ‘s hofs beoordeling met de grief rekening gehouden. Voor zover in hoger beroep relevant en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn de feiten de volgende.
( a) [appellant] is sinds 23 oktober 2009 eigenaar van het perceel grond met woning aan [straat] 129 in [plaats] . Hij heeft de woning gekocht van [naam 3] (hierna: [naam 3] ) en diens echtgenote.
( b) [geïntimeerden] zijn op 8 januari 2020 eigenaar geworden van het naastgelegen perceel grond met woning, aan [straat] 131. Zij hebben de woning gekocht van [naam 1] (hierna: [naam 1] ). [naam 1] heeft de woning in 1999 (samen met zijn toenmalige echtgenote) in eigendom verkregen van [naam 3] , die de juridische eigenaar was. [naam 2] was toen (samen met zijn echtgenote) economisch eigenaar van die woning.
( c) Op 15 april 2005 is ten behoeve van het perceel aan [straat] 131 een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van het perceel aan [straat] 129. In de notariële akte (hierna: de akte) is het volgende vermeld:
De comparanten (…) verklaarden bij deze akte te vestigen altijddurend (…) de erfdienstbaarheid inhoudende de bevoegdheid voor de eigenaar van het heersend erf (het perceel van [geïntimeerden] , hof.) om een strook grond gelegen tussen de percelen [straat] 131 en 129 te [plaats] in gebruik te hebben als tuingrond (…). De comparanten (…) verklaarden dat gemelde erfdienstbaarheid is gevestigd onder de navolgende bedingen.Bedingen
1. De eigenaar van het heersend erf zal de (…) strook niet bebouwen.
2. De eigenaar van het lijdend erf zal steeds in de gelegenheid worden gesteld het noodzakelijke onderhoud uit te voeren aan de eventueel onder de (…) strook grond aanwezige leidingen. Alvorens hiertoe wordt overgegaan zal overleg worden gevoerd met de eigenaar van het heersend erf.
( d) De grond waarop de erfdienstbaarheid rust is voor een groot deel bestraat. Ook is een poort gerealiseerd, die in het verlengde loopt van de voorkant van de garage op het perceel van [geïntimeerden] , naar de woning van [appellant] . De poort is aan de woning van [appellant] verankerd. De poort geeft toegang tot een deel van de grond waarop de erfdienstbaarheid rust en tot de tuin van [geïntimeerden]
( e) In een brief van 7 juli 2020 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] geschreven dat de grond waarop de erfdienstbaarheid rust als tuingrond moet worden gebruikt en niet mag worden bebouwd.
( f) [naam 1] heeft per e-mail van 16 mei 2022 aan de advocaat van [geïntimeerden] onder meer het volgende bericht:
(…) De vorige eigenaar [naam 2] heeft ten tijde van de overdracht een verklaring afgelegd (bijgevoegd). Daarin wordt (…) de erfafscheiding met bestaande poort beschreven. (…) Het staat vast dat (…) sinds ca 1985 aanwezig is geweest. Een toegangspoort heeft er ook sinds die tijd gestaan en bevestigd aan het pand van [appellant] . Eerst als metalen hek (…) later vervangen voor een houten exemplaar en nog later dus als poort. (…)
( g) In een verklaring van [naam 2] van 1 juli 2001, staat onder meer het volgende:
(…) Het stalen hek wat de fam. [naam 3] aan de voorzijde had staan heb ik na enige tijd vervangen door een houten, die ook was vastgemaakt aan de buurwoning, eigendom van de heer [naam 3] (…).
( h) In een kort geding procedure tussen [naam 1] en [naam 3] is bij vonnis van 14 juni 2001 (hierna: het kort geding vonnis) over de situatie op de percelen beslist dat [naam 3] de aangebrachte coniferenhaag op de eigendomsgrens aan de voorzijde van de percelen en de daarnaast geplaatste aanhangwagen moet verwijderen, de bestrating opnieuw netjes aan moet brengen, de situatie in de oude toestand moet herstellen en [naam 1] een onbelemmerde doorgang over het volledige toegangspad moet verlenen. Daartoe heeft de voorzieningenrechter onder meer het volgende tot uitgangspunt genomen:
1.3
Het betrof een stuk grond tussen de percelen, ten zuiden van de zijmuur van perceel [straat] 129, dat visueel bij perceel 131 werd betrokken en waarop een breder toegangspad naar de achtertuin van perceel 131 was gemaakt dat halverwege door een toegangspoort was afgesloten. Het pad was betegeld.
4.Eerste aanleg
4.1
[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie, samengevat, gevorderd dat [geïntimeerden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, worden veroordeeld om de bestrating en de poort van de grond waarop de erfdienstbaarheid rust te verwijderen en verwijderd te houden, op verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. [appellant] heeft aan zijn vordering, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Voordat hij eigenaar werd van zijn woning heeft de eigenaar van de woning aan [straat] 129 de strook grond bestraat en een poort geplaatst. Daardoor is de strook grond niet meer toegankelijk voor [appellant] . Het gebruik van de strook grond is onrechtmatig, omdat het in strijd is met de erfdienstbaarheid die op de grond is gevestigd, aldus [appellant] .
4.2
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg in reconventie, samengevat, gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat de gevestigde erfdienstbaarheid van tuingrond mede omvat de verplichting van het dienend erf tot het dulden van de aanwezigheid van en het gebruik als zodanig van een bestraat pad en bestrate oprit op de strook grond én van de in de zijmuur van de woning van [appellant] bevestigde toegangspoort op de strook grond, zoals weergegeven op de aan de akte gehechte situatietekening, althans dat door verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid met deze strekking is ontstaan.
4.3.
De rechtbank heeft beslist dat de akte zo moet worden uitgelegd, dat de bestrating van de grond en de (aanwezigheid van de) poort onder het gebruik als tuingrond vallen en niet in strijd zijn met het bebouwingsverbod. Het gebruik van de strook grond is dan ook in overeenstemming met het bepaalde in de akte, aldus de rechtbank. De rechtbank heeft de vordering van [appellant] afgewezen en de vordering van [geïntimeerden] toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
5.Beoordeling
5.1
[appellant] heeft in principaal hoger beroep zijn eis gewijzigd. Kort gezegd vordert hij primair verwijdering van de poort met alarminstallatie. Subsidiair vordert [appellant] veroordeling van [geïntimeerden] tot afgifte aan hem van een kopie van de sleutel van de toegangspoort en verwijdering van de alarminstallatie. [appellant] heeft zich neergelegd bij het oordeel van de rechtbank dat bestrating van de grond onder het gebruik als tuingrond zoals bepaald in de akte valt. Dit is in hoger beroep dan ook geen onderdeel meer van de rechtsstrijd tussen partijen.
5.2
[appellant] heeft in principaal hoger beroep drie grieven aangevoerd. Met grief I komt [appellant] , naast hetgeen hierboven is besproken, op tegen het oordeel van de rechtbank dat de toegangspoort valt onder het gebruik als tuingrond en niet in strijd is met het bebouwingsverbod. Volgens [appellant] past die poort (een houten schutting/erfafscheiding met toegangsdeur, inmiddels voorzien van een alarminstallatie) niet binnen het gebruik dat volgens de akte is toegestaan.
5.3
Het hof volgt [appellant] niet op dit punt. De poort (een houten schutting/ erfafscheiding met toegangsdeur, inmiddels voorzien van een alarminstallatie) past binnen het gebruik dat is toegestaan volgens de akte. Het volgende is daartoe redengevend.
5.4
Bij de uitleg van de akte komt het aan op de partijbedoeling voor zover die in de akte tot uitdrukking is gebracht. De bedoeling moet worden afgeleid uit de bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarbij kan onder meer rekening worden gehouden met hoe er feitelijk invulling werd gegeven aan de erfdienstbaarheid na totstandkoming daarvan.
5.5
[geïntimeerden] hebben gesteld dat al vóór de vestiging van de erfdienstbaarheid bij de akte maar zeker óp het moment van vestigen een hek stond op de plaats waar nu de poort staat. Daartoe hebben zij verwezen naar de verklaringen van [naam 1] en [naam 2] alsmede naar het kort geding vonnis. Die verklaringen acht het hof betrouwbaar. [appellant] voert weliswaar aan dat de verklaring van [naam 1] niet juist is omdat daarin ten onrechte staat vermeld dat hij [straat] 131 met een erfdienstbaarheid heeft verkregen, maar het hof volgt hem daarin niet. Op zichzelf is juist dat in de leveringsakte van 23 maart 1999 waarin [naam 1] (samen met zijn echtgenote) [straat] 131 in eigendom heeft verkregen, wordt vermeld dat bij die akte niet tevens een erfdienstbaarheid kon worden gevestigd. Maar in diezelfde leveringsakte wordt ook verwezen naar een akte van 9 januari 1995 waarin de verplichting is opgenomen om een erfdienstbaarheid te vestigen en uiteindelijk is dat op grond daarvan ook gebeurd in de akte van 15 april 2005. Verder is de uiteenzetting van [naam 1] over de perikelen rondom de erfdienstbaarheid duidelijk en aannemelijk. Ook de verklaring van [naam 2] uit 2001, waarvan de inhoud op zichzelf niet is betwist, acht het hof in dit verband bruikbaar. Uit die verklaringen blijkt dat er een erfafscheiding in de vorm van een hek of een poort stond op het moment dat de erfdienstbaarheid werd gevestigd. Ook in het kort geding vonnis uit 2001 is als uitgangspunt genomen en benoemd dat het toegangspad door een toegangspoort was afgesloten. [appellant] heeft dat weliswaar betwist, maar hij heeft dat ook in hoger beroep verder niet onderbouwd. Die enkele betwisting is tegenover de inhoud van de verklaringen en het kort geding vonnis niet voldoende om die stelling van [geïntimeerden] te ontkrachten. Aan bewijslevering komt ook het hof niet toe. Dit betekent dat vaststaat dat op het moment van vestiging van de erfdienstbaarheid op de plaats waar nu de poort is, een erfafscheiding in de vorm van een hek of een toegangspoort aanwezig was. Verder blijkt uit de verklaring van [naam 1] dat ook na het vestigen van de erfdienstbaarheid op die plaats altijd een erfafscheiding heeft gestaan.
5.6
Tegen deze achtergrond komt het hof tot de volgende uitleg van de erfdienstbaarheid. Het uitgangspunt is het gebruik van de grond als tuingrond. Als op het moment van vestiging van de erfdienstbaarheid daar al een poort stond, is de situatie na de vestiging van de erfdienstbaarheid ongewijzigd gebleven. Voor zover er op het moment van vestiging van erfdienstbaarheid een hek stond, is dat na de vestiging van de erfdienstbaarheid blijven staan totdat [naam 1] het heeft vervangen door de poort. Of dit het hek voor of na het vestigen van de erfdienstbaarheid is vervangen door een poort, kan in het midden blijven. Immers, op het moment van het vestigen van de erfdienstbaarheid was daar een erfafscheiding aanwezig, hetzij in de vorm van een hek, hetzij in de vorm van een poort. Het hek gaf/de poort geeft toegang tot een deel van de grond waarop de erfdienstbaarheid rust en tot de tuin van [appellant] . De partijen die bij het vestigen van de erfdienstbaarheid waren betrokken hebben het hek, dan wel de poort, kennelijk niet als bebouwing gezien. Met het plaatsen van de poort is (indien wordt uitgegaan van de aanwezigheid van een hek in 2005) ook geen andere invulling gegeven aan het gebruik van de erfdienstbaarheid. De feitelijke situatie vanaf 2005 onderstreept de bedoeling van partijen in 2005 dat de eigenaar van het perceel aan [straat] 131 (hof: nu [geïntimeerden] ) het desbetreffende gedeelte van de strook grond exclusief ter beschikking heeft voor het gebruik als tuin. Verder is het plaatsen van een poort op tuingrond ook niet ongebruikelijk, bijvoorbeeld vanwege privacy of als vorm van inbraakpreventie. Een alarm op de poort kan daaraan bijdragen en is niet in strijd met het vereiste dat de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze moet worden uitgeoefend, zoals [appellant] nog aanvoert.
5.7
Op grond van het voorgaande moet de akte zo worden uitgelegd, dat de poort met alarminstallatie onder het gebruik als tuingrond valt en niet in strijd is met het bebouwingsverbod. Het gebruik van de strook grond is dan ook in overeenstemming met het bepaalde in de akte.
5.8
Het voorgaande brengt mee dat [geïntimeerden] de poort (inclusief de alarminstallatie) niet hoeven te verwijderen. Ook hoeven zij geen kopie van de sleutel van de toegangspoort aan [appellant] te verstrekken. De tekst van de akte en de feitelijke situatie geven geen aanleiding om [appellant] ruimere toegang tot de strook grond waarop de erfdienstbaarheid ziet te verschaffen dan dat hij nu heeft en al sinds 1995 het gebruik is geweest. Immers, volgens de tekst van de akte zijn [geïntimeerden] niet verplicht [appellant] permanent toegang te verlenen tot de strook grond achter de poort. Integendeel. Volgens de akte heeft de eigenaar van het lijdend erf (hof: nu [appellant] ) de gelegenheid het noodzakelijke onderhoud uit te voeren aan de eventueel onder de strook grond aanwezige leidingen na overleg met de eigenaar van het heersend erf (hof: nu [geïntimeerden] ). Dit is dus een beperkt toegangsrecht. Het ophangen van kano’s door [appellant] aan de zijgevel van zijn woning valt daar niet onder. Daarbij komt dat de poort ook toegang geeft tot de tuin van [geïntimeerden] , die grenst aan het gedeelte van de strook grond achter de poort. In dat licht sluit de gewenste verruiming van de toegangsmogelijkheden tot dat gedeelte van de strook evenmin aan bij de feitelijke situatie.
5.9
Het voorgaande betekent dat grief II, die voortborduurt op grief I, eveneens geen succes heeft en dat de gewijzigde vorderingen van [appellant] zullen worden afgewezen.
Bewijs
5.1
[appellant] c.s. heeft geen (voldoende concrete) stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen leiden dan hiervoor gegeven, zodat zijn bewijsaanbod wordt gepasseerd.
Slotoverweging
5.11
De grieven I en II in het principale hoger beroep falen. Grief III in het principale hoger beroep richt zich tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg en slaagt gelet op de uitkomst van dit hoger beroep evenmin. Bij deze stand van zaken hebben [geïntimeerden] geen belang bij bespreking van het incidentele hoger beroep omdat zij geen wijziging van het dictum van het bestreden vonnis beogen. Dit betekent dat ook geen veroordeling in de proceskosten van het incidentele hoger beroep wordt uitgesproken. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het principale hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van dat beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 343,00
- salaris advocaat € 1.214,00 (tarief II x 1 punt)
Totaal € 1.557,00
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 343,00 aan verschotten en € 1.214,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, L.A.J. Dun en M.E. Hinskens-van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024.