Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.332.784/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10098345 CV EXPL 22-11854
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 september 2024
in de zaak van
de rechtspersoon naar Liechtensteins recht
POSITIVE COMPANY ESTABLISHMENT,
gevestigd te Vaduz, Vorstendom Liechtenstein,
appellante,
advocaat: mr. R.F. Raven te Amsterdam,
tegen
1.a.
[geïntimeerde 1] ,
[geïntimeerde 1] ,
1.b.
[geïntimeerde 2] ,
[geïntimeerde 2] ,
2.a.
[geïntimeerde 3] ,
[geïntimeerde 3] ,
2.b.
[geïntimeerde 4] ,
[geïntimeerde 4] ,
3.
[geïntimeerde 5] ,
[geïntimeerde 5] ,
4.a.
[geïntimeerde 6] ,
[geïntimeerde 6] ,
4.b.
[geïntimeerde 7] ,
[geïntimeerde 7] ,
allen wonende te [plaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.
Partijen worden hierna PCE en de huurders genoemd. Afzonderlijk worden de huurders bij hun achternamen aangeduid.
1.De zaak in het kort
In deze zaak maken de huurders aanspraak op huurkorting vanwege het feit dat een deel van de stijgleiding in het pand waarin de huurders allen een etage huren of in het verleden hebben gehuurd, van lood is, waardoor lood in het drinkwater is terecht gekomen. Partijen verschillen erover van mening hoe het loodgehalte van het drinkwater moet worden gemeten, welke norm van toepassing is, of die toepasselijke norm is overschreden en zo ja, welke huurkorting daarbij past.
2.Het geding in hoger beroep
PCE is bij dagvaarding van 21 juni 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 23 maart 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de huurders als eisers en PCE als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 9 juli 2024 laten toelichten, PCE door mr. Raven voornoemd en diens kantoorgenoot mr. F.T. Barneveld en de huurders door mr. Swart voornoemd. De advocaten van PCE hebben zich bediend van overgelegde spreekaantekeningen. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft PCE nog een productie in het geding gebracht. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
PCE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de huurders alsnog zal afwijzen, met veroordeling van de huurders, uitvoerbaar bij voorraad, tot terugbetaling van al hetgeen PCE op basis van het bestreden vonnis aan hen heeft voldaan, met rente, en in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
De huurders hebben geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van PCE in het hoger beroep tegen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor het overige, met veroordeling van PCE in de kosten van het geding in hoger beroep.
PCE heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.
3.1
De huurders zijn of waren allen huurders van een zelfstandige woonruimte in het pand aan de [straat] 50 te [plaats] . PCE is verhuurder van de woonruimten. Het beheer over de woonruimten wordt namens PCE uitgevoerd door Rappange Administratie B.V. (hierna: Rappange).
3.2
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] huren sinds 1 juni 2008 de woonruimte op de eerste verdieping van het pand. De huurprijs bedroeg per 1 juli 2020 € 641,48 per maand.
3.3
[geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] huren sinds 1 februari 2014 de woonruimte op de tweede verdieping van het pand. De huurprijs is per 1 februari 2022 geïndexeerd van € 977,89 tot € 1.010,16 per maand.
3.4
[geïntimeerde 5] is sinds 15 juli 2021 huurster van de woonruimte op de derde verdieping van het pand. Tot 1 januari 2022 huurde zij de woonruimte samen met [naam 1] . De (aanvangs)huur bedroeg € 1.050,00 per maand.
3.5
[geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] huurden van 20 oktober 2017 tot en met 30 april 2021 de woonruimte op de derde verdieping van het pand. De huurprijs is per 1 november 2020 geïndexeerd van € 944,57 tot € 1.011,22 per maand.
3.6
[geïntimeerde 2] heeft op 7 februari 2020 per e-mail aan Rappange geschreven:
Helaas hebben wij bij de onderbuurman in 50 huis lodenleidingen aangetroffen. In de kruipruimte was zover te zien de leiding vervangen, maar in zijn huis is het nog gewoon allemaal lood. [straat] 50-1 en 50-2 zijn de afgelopen 15 jaar gerenoveerd, maar de koperen leidingen zijn op een voor ons onzichtbare wijze aangesloten op een loden hoofdwaterleiding, die in de muur omhoog loopt en alleen in het huis van 50 huis te zien is. (…) Kunnen jullie het drinkwater laten testen? Ik heb een foto uit het aanrechtkast van 50 huis bijgevoegd. (…)
met vriendelijke groet,
[geïntimeerde 2] en overige bewoners van [straat] 50-hs, 1 2 3 hoog
(…)
3.7
Rappange heeft op 29 mei 2020 in antwoord op deze e-mail aan [geïntimeerde 2] geschreven dat zij een loodtest had laten doen, waarbij 5,0 microgram per liter was gemeten en dat daarmee de wettelijke norm van 10 microgram per liter niet werd overschreden.
3.8
Rappange heeft op 29 mei 2020 aan [geïntimeerde 7] geschreven:
(…) De firma Normec heeft recent bij u een loodtest uitgevoerd. Bijgaand treft u de uitslag aan. Uit deze watertest is helaas gebleken dat er in het door u gehuurde een te hoog loodgehalte is gemeten. Wij zullen in samenspraak met de verhuurder en/of VVE door een loodgieter/aannemer een behandelplan laten opstellen en zullen u hier zo spoedig mogelijk over berichten. Mogelijk wordt u door een van onze uitvoerders/partners gecontacteerd om een afspraak met u in te plannen. Wij raden u dringend aan om de richtlijnen van het RIVM en de GGD aan te houden. Wij adviseren u tevens om voor nu water uit flessen te gebruiken voor consumptie.(…)
Eventueel kunt u, op kosten van de verhuurder, een filter aanschaffen, zoals die van Zerowater. Na ontvangst van uw aankoop bon zullen wij het aankoopbedrag (met een maximum van € 60,-) restitueren. (…)
3.9
[geïntimeerde 7] heeft op 11 februari 2021 Rappange verzocht de huurprijs structureel te verlagen in verband met de uitslag van de loodwatertest.
3.1
Bij e-mail van 15 maart 2021 heeft Rappange [geïntimeerde 7] geantwoord dat de eigenaar bereid was € 150,00 te compenseren voor de aanschaf van filters en dat [geïntimeerde 7] dat bedrag in mindering mocht brengen op de huur over april 2021. [geïntimeerde 7] en [geïntimeerde 6] hebben geen filter aangeschaft. Bij brief van 22 maart 2021 hebben zij de huur per eind april 2021 opgezegd. Zij hebben het bedrag van € 150,00 in mindering gebracht op de huur over de maand april 2021.
3.11
[geïntimeerde 2] heeft op 3 februari 2022 bij de Huurcommissie een verzoekschrift ingediend tot huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken.
3.12
[geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 5] hebben bij brief van 30 maart 2022 Rappange gewezen op het eerder door [geïntimeerde 2] verzonden e-mailbericht van 7 februari 2020 en het op de derde verdieping gemeten loodgehalte van 11,2 microgram per liter. Zij hebben vervolgens medegedeeld dat dit percentage nu ook op de tweede verdieping was gemeten en hebben in verband hiermee verzocht om verlaging van de huurprijs per 7 februari 2020 tot 40% van de betaalde huurprijs. Daarnaast hebben zij Rappange gesommeerd binnen twee weken met een plan van aanpak te komen voor de verwijdering van de loden leiding binnen twee maanden.
3.13
De loden leiding in het pand is tussen 19 en 22 april 2022 vervangen.
3.14
[geïntimeerde 7] heeft bij brief van 4 mei 2022 PCE verzocht om in verband met (de gevolgen van) een lekkage en het te hoge loodgehalte in het water, de huurprijs van 1 april 2019 tot 1 mei 2021 te verminderen tot 40% van de te betalen huurprijs.
3.15
De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 4 juli 2022, verzonden op 6 juli 2022, bepaald dat de woonruimte op 1 oktober 2021 geen gebreken had die ernstig genoeg waren voor een verlaging van de huur, zodat de huurprijs € 641,48 bleef.
4.Eerste aanleg
4.1.
De huurders hebben in eerste aanleg, samengevat, gevorderd:
- verlaging van de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voor [straat] 50-1 te betalen huurprijs tot 40% van € 641,48 = € 256,59 per maand met ingang van 1 augustus 2021 tot en met 30 april 2022;
- verlaging van de door [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] voor [straat] 50-2 te betalen huurprijs tot 40% van € 977,89 = € 391,16 per maand met ingang van 1 maart 2020 tot en met 30 april 2022;
- verlaging van de door [geïntimeerde 5] voor [straat] 50-3 te betalen huurprijs tot 40% van € 1.050,00 = € 420,00 per maand met ingang van 15 juli 2021 tot en met 30 april 2022;
- verlaging van de door [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] voor [straat] 50-3 te betalen huurprijs tot 40% van € 994,57 = € 377,83 per maand met ingang van 1 maart 2020 tot en met 30 april 2021,
met veroordeling van PCE in de proceskosten.
4.2.
De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. Deze beslissing berust, kort samengevat, op de volgende overwegingen. Uitgaande van de in opdracht van Rappange uitgevoerde onderzoeken wordt vastgesteld dat op 30 april 2020 op de derde etage een loodgehalte van 11,2 microgram per liter is gemeten. Omdat al het drinkwater voor de eerste tot en met derde verdieping door dezelfde loden stijgleiding gaat, moet worden aangenomen dat de meting niet alleen voor de derde verdieping geldt, maar ook voor de eerste en de tweede verdieping van het pand. Per 1 juli 2022 (het hof leest: 2021) is de in het Gebrekenboek van de Huurcommissie vermelde norm voor lood in het drinkwater verlaagd van 10 naar 5 microgram per liter. Het gerechtshof Amsterdam gaat in zijn arrest van 11 oktober 2022 ook uit van een norm van 5 microgram per liter. Met de meting van 11,2 microgram per liter is zowel de hogere als de lagere norm overschreden. Daarmee staat vast dat de door de huurders gehuurde woonruimten een gebrek hadden. Met de brief van 7 februari 2020 hebben alle huurders Rappange op de hoogt gesteld van het gebrek. Op grond van een en ander wordt met terugwerkende kracht een huurkorting van 60% toegepast tot en met de maand waarin het herstel heeft plaatsgehad of de huurovereenkomst is geëindigd. De ingangsdatum van de korting voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] (sociale huur) ligt zes maanden voor de indiening van het verzoekschrift bij de Huurcommissie, die van [geïntimeerde 5] op de ingangsdatum van haar huurovereenkomst en voor de beide andere huurdersparen op 1 maart 2020, direct na de melding. Niet is gebleken dat [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] met PCE met betrekking tot het gebrek een vaststellingsovereenkomst met algehele kwijting zijn overeengekomen. Het bedrag van € 150,00 heeft geen betrekking op huurvermindering, maar moet geacht worden een schadevergoeding te zijn.
5.Beoordeling
5.1
PCE heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd. Grief 1 gaat over haar ontvankelijkheid in het hoger beroep jegens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Grief 8 gaat over de specifieke positie van [geïntimeerde 5] en grief 9 over die van [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] . De grieven 2 en 3 gaan over kleine onjuistheden in het bestreden vonnis, die niet dragend zijn voor het oordeel van de kantonrechter en waarover partijen het eens zijn, zodat die grieven geen verdere bespreking behoeven. De overige grieven, 4 tot en met 7, hebben betrekking op de vraag of is komen vast te staan dat de door de huurders gehuurde woonruimten door de aanwezigheid van de loden leiding gebrekkig waren en zo ja, welke huurkorting daarvoor voor elk van de huurders gerechtvaardigd is.
De ontvankelijkheid van PCE in het hoger beroep jegens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]
5.2
Met
grief 1betoogt PCE dat zij, ondanks het appelverbod in artikel 7:262 lid 2 BW, kan worden ontvangen in haar hoger beroep tegen het vonnis in de zaak van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , omdat de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde 2] het verzoekschrift aan de Huurcommissie heeft gericht tegen Rappange, waardoor PCE nooit als partij is opgeroepen voor die procedure. De uitspraak van de Huurcommissie is dientengevolge ook niet tegen PCE gericht, zodat artikel 7:262 lid 2 BW hier toepassing mist, aldus PCE.
grief 1betoogt PCE dat zij, ondanks het appelverbod in artikel 7:262 lid 2 BW, kan worden ontvangen in haar hoger beroep tegen het vonnis in de zaak van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , omdat de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde 2] het verzoekschrift aan de Huurcommissie heeft gericht tegen Rappange, waardoor PCE nooit als partij is opgeroepen voor die procedure. De uitspraak van de Huurcommissie is dientengevolge ook niet tegen PCE gericht, zodat artikel 7:262 lid 2 BW hier toepassing mist, aldus PCE.
5.3
Dit betoog faalt. In de huurcontracten van de huurders is niet vermeld wie de eigenaar is van het pand en daarmee de verhuurder. In de kop van de huurcontracten is slechts vermeld:
Rappange (…) als onmiddellijk vertegenwoordiger van de eigenaar, hierna te noemen ‘verhuurder’. Hierdoor kennelijk op het verkeerde been gezet heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde 2] in het verzoekschrift aan de Huurcommissie Rappange als verhuurder genoemd. Rappange heeft, bij monde haar technisch beheerder [naam 2] , inhoudelijk verweer gevoerd bij de Huurcommissie. In haar beslissing heeft vervolgens ook de Huurcommissie ten onrechte Rappange als de verhuurder genoemd. Ter zitting door het hof daarnaar gevraagd heeft [naam 2] verklaard dat hij bij de Huurcommissie verweer heeft gevoerd namens de eigenaar, PCE. Met die laatste opmerking staat vast dat PCE bij de Huurcommissie inhoudelijk verweer heeft kunnen voeren tegen het verzoek tot huurverlaging. Vervolgens heeft PCE ook bij de kantonrechter dat verweer kunnen voeren en daadwerkelijk gevoerd, weer bij monde van [naam 2] van Rappange. PCE heeft aldus de twee instanties gehad die artikel 7:262 lid 2 BW op het oog heeft. Het enkele feit dat de beslissing van de Huurcommissie ten onrechte is gesteld op naam van de vertegenwoordiger van de verhuurder in plaats van op naam van de verhuurder, rechtvaardigt niet dat PCE wordt ontvangen in haar hoger beroep, om zo voor de derde keer verweer te kunnen voeren tegen de huurverlaging. PCE is door de verkeerde tenaamstelling van het verzoekschrift en de beslissing van de Huurcommissie immers in het geheel niet in haar belangen geschaad, terwijl die vergissing door de formulering van het huurcontract in de hand is gewerkt.
Rappange (…) als onmiddellijk vertegenwoordiger van de eigenaar, hierna te noemen ‘verhuurder’. Hierdoor kennelijk op het verkeerde been gezet heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerde 2] in het verzoekschrift aan de Huurcommissie Rappange als verhuurder genoemd. Rappange heeft, bij monde haar technisch beheerder [naam 2] , inhoudelijk verweer gevoerd bij de Huurcommissie. In haar beslissing heeft vervolgens ook de Huurcommissie ten onrechte Rappange als de verhuurder genoemd. Ter zitting door het hof daarnaar gevraagd heeft [naam 2] verklaard dat hij bij de Huurcommissie verweer heeft gevoerd namens de eigenaar, PCE. Met die laatste opmerking staat vast dat PCE bij de Huurcommissie inhoudelijk verweer heeft kunnen voeren tegen het verzoek tot huurverlaging. Vervolgens heeft PCE ook bij de kantonrechter dat verweer kunnen voeren en daadwerkelijk gevoerd, weer bij monde van [naam 2] van Rappange. PCE heeft aldus de twee instanties gehad die artikel 7:262 lid 2 BW op het oog heeft. Het enkele feit dat de beslissing van de Huurcommissie ten onrechte is gesteld op naam van de vertegenwoordiger van de verhuurder in plaats van op naam van de verhuurder, rechtvaardigt niet dat PCE wordt ontvangen in haar hoger beroep, om zo voor de derde keer verweer te kunnen voeren tegen de huurverlaging. PCE is door de verkeerde tenaamstelling van het verzoekschrift en de beslissing van de Huurcommissie immers in het geheel niet in haar belangen geschaad, terwijl die vergissing door de formulering van het huurcontract in de hand is gewerkt.
5.4
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat grief 1 faalt en dat PCE niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar hoger beroep, voor zover het de zaak tegen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betreft.
De positie van [geïntimeerde 5]
5.5
Grief 8houdt in dat [geïntimeerde 5] over de periode tot 1 januari 2022 geen aanspraak kan maken op de gehele (eventuele) huurkorting, omdat in die eerdere periode de derving van huurgenot voor de helft werd geleden door [naam 1] , zodat [geïntimeerde 5] daarvoor geen huurkorting kan vorderen. Ook deze grief heeft geen succes. In hoger beroep heeft [geïntimeerde 5] een brief overgelegd van [naam 1] , waarin deze verklaart dat hij al zijn rechten uit de huurovereenkomst heeft overgedragen aan [geïntimeerde 5] . PCE heeft de inhoud van deze verklaring vervolgens niet betwist, zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat. Dit betekent dat [geïntimeerde 5] gerechtigd is om in deze procedure aanspraak te maken op de gehele huurkorting, dus ook over de periode tot 1 januari 2022.
De positie van [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7]
5.6
Met
grief 9bepleit PCE dat [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] geen aanspraak kunnen maken op enige huurkorting, omdat hun al bij de e-mail van 29 mei 2020 is aangeboden dat zij op kosten van PCE waterfilters konden aanschaffen, waarvoor zij ook daadwerkelijk een bedrag van € 150,00 hebben ontvangen. Door geen waterfilters te plaatsen en pas veel later weer te reclameren hebben [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] niet voldaan aan de gemaakte afspraak en hun schadebeperkingsplicht en in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid gehandeld, aldus PCE.
grief 9bepleit PCE dat [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] geen aanspraak kunnen maken op enige huurkorting, omdat hun al bij de e-mail van 29 mei 2020 is aangeboden dat zij op kosten van PCE waterfilters konden aanschaffen, waarvoor zij ook daadwerkelijk een bedrag van € 150,00 hebben ontvangen. Door geen waterfilters te plaatsen en pas veel later weer te reclameren hebben [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] niet voldaan aan de gemaakte afspraak en hun schadebeperkingsplicht en in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid gehandeld, aldus PCE.
5.7
Met het aanbod van 29 mei 2020 heeft PCE het gebrek niet hersteld. Ten eerste is dat aanbod toen niet door [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] aanvaard. Ten tweede was het aanbod ook niet toereikend, omdat het betrekking had op een niet als redelijk te beschouwen herstelmethode. Blijkens het door PCE zelf overgelegde informatiemateriaal kunnen filters waarmee lood uit drinkwater wordt gehaald, slechts worden beschouwd als een tijdelijke noodmaatregel, omdat die filters regelmatig moeten worden vervangen en voortdurende controle van het loodgehalte noodzakelijk blijft. Dit klemt temeer, omdat het voorstel van PCE van 29 mei 2020 een tamelijk laag maximumbedrag kende. Of door de aanvaarding van het bijgestelde aanbod van 15 maart 2021 het gebrek geacht moet worden alsnog te zijn opgelost, kan in het midden blijven, omdat de huurkorting hoe dan ook pas stopt in de maand nadat het gebrek is hersteld (in dit geval dan: na de aanvaarding van het voorstel door de verrekening van het bedrag van € 150,00 met de huur over april 2021) en [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] over de periode na 1 mei 2021 geen aanspraak hebben gemaakt op huurkorting, omdat de huurovereenkomst toen al was geëindigd.
5.8
PCE heeft geen grief gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] met PCE geen kwijting zijn overeengekomen. Ook het hof gaat daarvan dus uit. Het door PCE (door verrekening) betaalde bedrag van € 150,00 is niet te beschouwen als een vorm van huurkorting en doet dus ook niet op die grond af aan het recht van [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] om nog huurkorting te vorderen. Aangezien [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] geen schadevergoeding vorderen is schadebeperking niet aan de orde, nog daargelaten wat hierboven al over het aanbod van PCE en de aanvaarding daarvan is overwogen. Het tijdsverloop tussen de e-mail van 7 februari 2020 en die van 11 februari 2021 rechtvaardigt geen beroep op (de beperkende werking van) de redelijkheid en billijkheid, evenmin als het tijdsverloop tussen de e-mail van 15 maart 2021 en de inleidende dagvaarding van 29 augustus 2022. Op dit alles stuit grief 9 af.
Het recht op huurkorting voor de woningen op de tweede en de derde verdieping
5.9
Daarmee komt het hof toe aan de vraag of als gevolg van de aanwezigheid in het pand van de loden stijgleiding de woningen op de tweede en derde verdieping gebrekkig waren, omdat door die leiding het drinkwater in die woningen een te hoog gehalte aan lood bevatte. PCE beantwoordt deze vraag ontkennend. Zij meent dat niet is komen vast te staan dat in de gehuurde woningen het loodgehalte in het drinkwater de toepasselijk norm overschreed. Zij voert hier verscheidene argumenten voor aan, die zijn opgenomen in (de toelichting op) de grieven 4 tot en met 7, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.
De toepasselijke norm
5.1
Partijen zijn verdeeld over de vraag aan welke norm het loodgehalte van het drinkwater in de gehuurde woningen moet worden getoetst. Het hof overweegt daarover het volgende.
5.11
In tabel II van bijlage A bij het tot 31 december 2023 geldende Drinkwaterbesluit is bepaald dat de maximaal toelaatbare hoeveelheid lood 10 microgram per liter drinkwater bedraagt. Vanaf 1 januari 2024 bedraagt dit 5 microgram per liter drinkwater. Dat is echter een norm die geldt voor de leverancier van het drinkwater en niet voor PCE als verhuurder. PCE heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat het waterleidingbedrijf in [plaats] water levert met een verwaarloosbaar gehalte aan lood. De door de huurders overgelegde cijfers tonen aan wat het loodgehalte is ter plaatse van de zuiveringsinstallatie. Er is geen goede reden om aan te nemen dat de waarde aan de kraan structureel hoger is en al helemaal niet om aan te nemen dat die waarde ligt op het landelijke gemiddelde van 0,7 tot 1 microgram per liter, zoals PCE betoogt. Dit betekent dat, nu van andere bronnen van loodvervuiling niet is gebleken, moet worden aangenomen dat het loodgehalte in het drinkwater in het door de huurders bewoonde pand, nagenoeg geheel is veroorzaakt door de loden stijgleiding.
5.12
De Gezondheidsraad heeft in een advies van 6 november 2019 geconcludeerd dat loodverontreiniging schadelijker is dan voorheen werd gedacht voor zowel baby’s als kinderen en volwassenen. De Gezondheidsraad heeft om die reden aanbevolen de drinkwaternorm te verlagen naar 5 microgram lood per liter. Onder meer naar aanleiding van dit advies heeft de gemeente [plaats] in januari 2020 de belangenorganisaties van particuliere verhuurders benaderd om hun leden te informeren. Ook in Europees verband is in 2020 geconstateerd dat moet worden gestreefd naar een loodgehalte in drinkwater van maximaal 5 microgram per liter, maar is een periode van vijftien jaar uitgetrokken om dat te bereiken. In het Gebrekenboek van de Huurcommissie is sinds 1 juli 2021 bepaald dat een loodgehalte van meer dan 5 microgram per liter drinkwater een ernstig gebrek oplevert, dat reden geeft voor een verlaging van de huur tot maximaal 40% van de overeengekomen huurprijs. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen is het hof van oordeel dat ten tijde van de melding van 7 februari 2020 de huurders mochten verwachten dat PCE al het mogelijke zou doen om ervoor te zorgen dat het loodgehalte in het drinkwater in de door hen gehuurde woningen de grens van 5 microgram per liter niet zou overschrijden, zodat de aanwezigheid van een loden leiding die tot een dergelijke overschrijding leidt, een gebrek vormde.
De verrichte metingen
5.13
Daarmee komt het hof toe aan de vraag of kan worden vastgesteld dat de aanwezigheid van de loden leiding in het pand in de woningen van de huurders heeft geleid tot een overschrijding van de norm van maximaal 5 microgram lood per liter water.
5.14
Na de melding van 7 februari 2020 zijn de volgende loodmetingen in het pand uitgevoerd:
- [geïntimeerde 2] heeft op/rond 27 februari 2020 op de eerste verdieping metingen laten uitvoeren van water uit de kraan zonder en na doorstroming, waarvan de uitslagen respectievelijk 8,2 en 3,9 microgram per liter waren.
- Op/rond 30 april 2020 heeft Rappange metingen laten uitvoeren van het drinkwater op de derde, tweede en eerste verdieping van het pand (in die volgorde). Daarbij is respectievelijk 11,2, 7,3 en 5,0 microgram per liter gemeten.
- Ten slotte is in opdracht van [geïntimeerde 3] op/rond 16 maart 2022 het drinkwater gemeten op de tweede verdieping, waarbij een loodgehalte van 11,2 microgram per liter is gemeten.
Vaststelling van het loodgehalte
5.15
Omdat de huurders aanspraak maken op huurkorting wegens een gebrek aan het gehuurde, is het aan hen te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat het gehuurde gebrek heeft. Het enkele feit dat vast staat dat het drinkwater in de gehuurde woningen stroomt door een loden leiding in het pand, geeft geen aanleiding tot een andere bewijslastverdeling of het aannemen van een bewijsvermoeden.
5.16
Naar het oordeel van het hof hebben de huurders met de overgelegde resultaten van de in hun woning verrichte metingen echter wel bewezen, behoudens tegenbewijs, dat het gemiddelde loodgehalte in het drinkwater in hun woningen hoger was dan 5 microgram per liter. PCE heeft de betrouwbaarheid van de verrichte metingen niet voldoende gemotiveerd betwist, mede in aanmerking genomen dat de resultaten daarvan alle ongeveer in dezelfde bandbreedte liggen en het gemiddelde van die metingen 7,8 microgram per liter bedraagt. PCE heeft uiteindelijk ook niet langer betwist dat moet worden aangenomen dat het loodgehalte in het drinkwater op de verschillende verdiepingen van het pand gelijk is, omdat al het water door dezelfde loden stijgleiding loopt.
5.17
Het hof realiseert zich dat de verrichte metingen slechts momentopnamen zijn en dat het bij de toepassing van de norm niet gaat om momentopnamen, maar om het gemiddelde loodgehalte van het water dat uit de kraan stroomt. De zes momentopnamen wijzen echter alle in dezelfde richting, namelijk een loodgehalte dat ongeveer tussen 5 en 10 microgram per liter ligt. PCE heeft geen metingen overgelegd die aantonen dat het gemiddelde loodgehalte in het drinkwater in het pand aanmerkelijk lager, dat wil zeggen onder 5 microgram per liter, lag. Inmiddels is het daarvoor te laat, omdat de loden leiding is verwijderd. Evenmin heeft PCE beargumenteerd op grond waarvan moet worden aangenomen dat het gemiddelde loodgehalte in het pand onder 5 microgram per liter heeft gelegen. Het hof acht het verweer van PCE onder deze omstandigheden onvoldoende gemotiveerd en gaat daarom uit van een (gemiddeld) loodgehalte in het drinkwater in de woningen van de huurders tussen 5 en 10 microgram per liter.
Toe te passen korting
5.18
In zijn kortgedingarrest van 11 oktober 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2874) heeft het hof al overwogen dat bij een loodgehalte van het drinkwater tussen 5 en 10 microgram per liter een verlaging van de huur tot 60% van de overeengekomen huur, en dus een korting van 40%, op haar plaats is. Het hof blijft daarbij. De kantonrechter heeft een grotere korting toegepast. In zoverre slagen de grieven 4 tot en met 7.
Slotsom en kosten
5.19
PCE is jegens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep. Voor het overige is het hoger beroep gedeeltelijk succesvol, namelijk voor zover het betreft de hoogte van de toegepaste huurkorting. Het hof past een korting toe van 40% van de oorspronkelijke huurprijs. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven voor zover een hogere korting is verleend. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij moet PCE de kosten van het hoger beroep dragen. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 343,=
- salaris advocaat € 2.428,= (tarief II, 2 punten)
Totaal € 2.771,=
6.Beslissing
Het hof:
verklaart PCE niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen het bestreden vonnis tussen haar en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ;
vernietigt het bestreden vonnis wat betreft de onderdelen II, III en IV van het dictum en in zoverre opnieuw rechtdoende:
II. stelt de huurprijs van de door [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] gehuurde woonruimte aan de [straat] 50-2 te [plaats] vast op 60% van € 977,89 = € 586,73 per maand met ingang van 1 maart 2020 tot en met 30 april 2022;
III. stelt de huurprijs van de door [geïntimeerde 5] gehuurde woonruimte aan de [straat] 50-3 te [plaats] vast op 60% van € 1.050,00 = € 630,00 per maand met ingang van 15 juli 2021 tot en met 30 april 2022;
IV. stelt de huurprijs van de door [geïntimeerde 6] en [geïntimeerde 7] gehuurde woonruimte aan de [straat] 50-3 te [plaats] vast op 60% van € 994,57 = € 596,74 per maand met ingang van 1 maart 2020 tot en met 30 april 2021;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt PCE in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de huurders vastgesteld op € 2.771,=;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. M.E. Hinskens- van Neck, mr. J.C.W. Rang en mr. M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 september 2024.