Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.303.595/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9452245 KK EXPL 21-657
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 oktober 2022
inzake
STICHTING VARIAPROP,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. R.P.A. Vermeer te Amsterdam,
tegen
1.BEWONERSVERENIGING [X] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Variaprop, de Bewonersvereniging en [geïntimeerde 2] genoemd. Geïntimeerden zullen gezamenlijk worden aangeduid als de [geïntimeerden] .
Variaprop is bij dagvaarding van 1 december 2021, tevens houdende grieven en producties, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 4 november 2021, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen de [geïntimeerden] als eisers en Variaprop als gedaagde. De [geïntimeerden] hebben vervolgens een memorie van antwoord met een productie ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 21 juli 2022 nader toegelicht door hun voornoemde advocaten. Variaprop heeft pleitnotities overgelegd en een aanvullende productie in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.
Variaprop heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, alsmede - uitvoerbaar bij voorraad - de [geïntimeerden] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen Variaprop ter uitvoering van het bestreden vonnis aan hen heeft voldaan en tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties met rente.
De [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Variaprop in de kosten van het geding in hoger beroep.
Variaprop heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.19 de feiten opgesomd die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[geïntimeerde 2] huurt van Variaprop de woning aan de [adres 1] te [plaats] . Deze huurwoning is onderdeel van het in de jaren 30 gebouwde [X] (hierna: het complex) bestaande uit 308 appartementen, waarvan er ongeveer 60, verdeeld over het complex, worden verhuurd door Variaprop. Rappange treedt als beheerder namens Variaprop op.
2.2.
De appartementsrechten zijn onderverdeeld in vijf afzonderlijke Verenigingen van eigenaars (hierna: de VvE’s). In artikel 9 van de toepasselijke Modelreglementen staat dat de waterleidingen tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend en dat het een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet is toegestaan veranderingen daarin aan te brengen, ook niet als deze zaken zich in de privé-gedeelten bevinden.
2.3.
De Bewonersvereniging stelt zich onder meer ten doel om de belangen van de bewoners van de huurwoningen in het complex te behartigen, de rechtspositie van de bewoners te waarborgen en het, in gezamenlijk overleg met de huurders en bewoners, bevorderen van de leefbaarheid en het welzijn in de directe woonomgeving (artikel 2 statuten).
2.4.
Op 23 januari 2020 heeft de Bewonersvereniging per e-mail aan Rappange bericht dat er zorgen zijn onder huurders over de aanwezigheid van lood in het drinkwater in het complex en gevraagd welke actie hierop door Rappange zal worden ondernomen. Op 28 januari 2020 heeft Rappange laten weten dat het aan de huurders is om te laten onderzoeken of zich loodverontreiniging van het drinkwater voordoet en dat Rappange pas bij renovatie overgaat tot vervanging van de loden leidingen.
2.5.
Bij brief van de gemachtigde van eisers van 7 april 2020 is Rappange verzocht om controle op lood in alle huurwoningen en om bij normoverschrijding de leidingen te vervangen (bij meer dan 10 microgram per liter lood binnen 5 maanden).
2.6.
Op 29 mei 2020 is bij onderzoek in het drinkwater van vier huurwoningen in het complex lood aangetroffen, waarbij normoverschrijdingen variërend tussen 36 microgram en 245 microgram per liter zijn vastgesteld.
2.7.
Op 2 juli 2020 hebben de ministers van Binnenlandse Zaken, Infrastructuur en Waterstaat, Medische Zorg en Sport de Tweede Kamer geïnformeerd over de acties die het kabinet naar aanleiding van het Gezondheidsraadadvies van 6 november 2019 in aanvulling op al bestaand beleid wil inzetten:
(…)
De huidige norm voor lood in drinkwater bedraagt 10 microgram/L, gemeten volgens de RDT methode door drinkwaterbedrijven.
(…)
Op basis van een innameberekening en risicobeoordeling van het RIVM concludeerde de Gezondheidsraad dat de schadelijkheid voor baby’s en kinderen, maar ook voor volwassenen groter blijkt dan eerder gedacht. Gebleken is ook dat het loodniveau in het leidingwater na het tappen van water sneller weer oploopt dan waar men van uitging.
(…)
De Gezondheidsraad beveelt een aantal maatregelen aan met de nadruk op bronmaatregelen: sanering van resterende loden leidingen (…). Verder doet de Gezondheidsraad de aanbeveling om in te zetten op een drinkwaternorm van 5 microgram/L in de herziening van de Europese Drinkwaterrichtlijn (hierna: herziene Drinkwaterrichtlijn) en deze waarde als actiewaarde voor meetprogramma’s te hanteren.
(…)
3.2
Aanpak bestaande distributie- en aansluitleidingen
(…)
De afgelopen decennia hebben de drinkwaterbedrijven nagenoeg alle bekende loden distributie- en aansluitleidingen vervangen. Voor de resterende loden leidingen zullen de bedrijven alles in het werk stellen om deze alsnog zo spoedig mogelijk te verwijderen. De verantwoordelijkheid van de drinkwaterbedrijven loopt daarbij tot de watermeter. Als bij werkzaamheden lood wordt aangetroffen in de binnenhuisinstallaties zullen de waterbedrijven de klant daarop wijzen. Verwijdering is daarbij de verantwoordelijkheid van de eigenaar van de binnenhuisinstallatie.
(…)
Huurwoningen
Het is aan de gebouw-/woningeigenaar om loden leidingen te vervangen. Verhuurders hebben hierin een bijzondere rol. Kenmerk van de huursector is dat de bewoner/gebruiker van de verhuurder, die immers eigenaar is van het pand, afhankelijk is voor de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie. Een huurder moet ervan uit kunnen gaan dat hij in een veilige woning woont, met gezond en veilig drinkwater. Op grond van het huurrecht moet een verhuurder gebreken herstellen. Een te hoog loodgehalte van het drinkwater is door de Huurcommissie in het Gebrekenboek aangewezen als gebrek. Wanneer er sprake is van loden leidingen kan een huurder zijn verhuurder hier dus op aanspreken. Indien de verhuurder weigert de leidingen te vervangen kan de huurder zijn zaak voorleggen aan de Huurcommissie of zo nodig de rechter (…). Hoewel de verhuurder hier formeel niet toe is verplicht acht ik het zeer wenselijk dat de verhuurder de huurder faciliteert bij het drinken van ander water, bijvoorbeeld door het installeren van een tijdelijk tappunt na de meter.
(…)
Huurregelgeving
Huurders worden beschermd doordat de Huurcommissie een te hoog loodgehalte in haar beleidsboek (Gebrekenboek) als gebrek heeft benoemd: «Het leidingwater van de inpandige drinkwaterinstallatie in de woonruimte heeft op een tappunt een loodverontreiniging van meer dan 10 microgram per liter leidingwater.» Huurders kunnen hun verhuurder hier (privaatrechtelijk) op aanspreken.
(…)
Tot slot wordt de Huurcommissie gevraagd de naar aanleiding van de Drinkwaterrichtlijn verlaagde norm van 5 microgram/L over te nemen.
(…)
2.8.
Op 30 oktober 2020 heeft Rappange, na rappel van de Bewonersvereniging van 3 september 2020, geschreven dat het bestuur van de VvE heeft besloten alle waterleidingstrengen te laten controleren en offertes bij meetbedrijven op te vragen waarna een plan van aanpak kan worden gemaakt. Huurders werd in de tussentijd aangeraden kraanwater bij eerste gebruik twee minuten door te spoelen dan wel water uit flessen te gebruiken.
2.9.
In de week van 14 december 2020 is in het kader van een pilotproject één streng loden waterleidingen behorend bij de appartementen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te Amsterdam in opdracht van de desbetreffende VvE vervangen.
2.10.
Bij dagvaarding van 11 december 2020 hebben de Bewonersvereniging en twee huurders een kort geding tegen Variaprop aanhangig gemaakt. Bij vonnis van 7 januari 2021 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de aangetroffen loodwaarden in de waterleiding een gebrek vormt, op grond waarvan voorshands de huurprijs moet worden verlaagd tot 40% van de overeengekomen huur. De kantonrechter heeft de vordering strekkende tot het vervangen van de loden waterleidingen afgewezen, kort gezegd op de grond dat dit niet een zaak is waarover Variaprop beslist, maar de betrokken vijf VvE’s.
2.11.
In februari en/of maart 2021 is in opdracht van een aantal huurders, waaronder [geïntimeerde 2] , het loodgehalte in hun woning gemeten. Bij [geïntimeerde 2] bedroeg het gemeten loodgehalte 5,6 microgram per liter na doorstroming. Bij de andere huurders was dit vele malen hoger.
2.12.
Ook de VvE’s hebben op enig moment opdracht gegeven (aan DLB) het loodgehalte in het drinkwater van alle bewoners te meten, waaronder ook de huurders van Variaprop. Aan de huurders is bij brief van 29 januari 2021 bericht dat de uitkomsten met de besturen van de VvE’s zullen worden gedeeld.
2.13.
Bij dagvaarding van 30 maart 2021 heeft een aantal huurders, waaronder [geïntimeerde 2] , een kort geding tegen Variaprop aanhangig gemaakt. Bij vonnis van 19 mei 2021 heeft de kantonrechter de huur ten aanzien van de huurders waarvan het gemeten loodgehalte van de waterleiding boven de wettelijke norm van 10 microgram lood per liter uitkwam verlaagd tot 40% van de geldende maandelijkse huurprijs. Ten aanzien van [geïntimeerde 2] is overwogen dat zijn loodgehalte ruimschoots onder deze norm bleef en dat er onvoldoende aanleiding was om te anticiperen op verlaging van de wettelijke norm tot 5 microgram lood per liter, mede gelet op de geringe overschrijding van deze toekomstige norm.
2.14.
In het Gebrekenboek van de Huurcommissie (versie juli 2021 en versie juli 2022) is overschrijding van 5 microgram lood per liter aangemerkt als een ernstig gebrek in de categorie C.
2.15.
Op 9 december 2021 is door de desbetreffende VvE’s besloten tot vervanging van de loden leidingen in het complex. De VvE’s zijn nog niet aangevangen met de uitvoering van deze besluiten.
2.16.
Variaprop heeft een bedrijf ingeschakeld om de loden leidingen in het [X] te saneren. De voortgang van de sanering door Variaprop is afhankelijk van de medewerking van de andere appartementseigenaren.
3.Beoordeling
3.1
De [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening:
- Variaprop wordt veroordeeld om de leden van de Bewonersvereniging te informeren
omtrent het loodgehalte dat is gemeten in het drinkwater in hun woningen door
toezending van een afschrift van de meetresultaten, op straffe van een dwangsom;
- wordt bepaald dat de maandelijkse betalingsverplichting van [geïntimeerde 2] tijdelijk wordt verlaagd met 60% van de geldende huurprijs ingaande 1 juni 2021 tot de eerste maand waarop het gebrek is hersteld;
- wordt bepaald dat de maandelijkse betalingsverplichting van elk van de leden van de Bewonersvereniging (met uitzondering van diegene bij wie de huurprijs reeds is verlaagd om deze reden) waarvan uit meetresultaten blijkt dat het drinkwater een loodgehalte van 10 microgram per liter of meer bevat ingaande 1 februari 2021 tijdelijk wordt verlaagd met 60% van de geldende huurprijs tot de eerste maand waarop het gebrek is hersteld;
- wordt bepaald dat de maandelijkse betalingsverplichting van elk van de leden van de Bewonersvereniging (met uitzondering van diegene bij wie de huurprijs reeds is verlaagd om deze reden) waarvan uit meetresultaten blijkt dat het drinkwater een loodgehalte van 5 microgram per liter of meer bevat ingaande 1 juli 2021 tijdelijk wordt verlaagd met 60% van de geldende huurprijs tot de eerste maand waarop het gebrek is hersteld;
- Variaprop wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.2
De [geïntimeerden] hebben hiertoe, samengevat, gesteld dat zij recht op en belang bij bekendmaking van de meetresultaten hebben en dat Variaprop als goed verhuurder daartoe ook gehouden is. Verder heeft de Huurcommissie de normering van het loodgehalte in het drinkwater in haar Gebrekenboek per 1 juli 2021 aangescherpt tot 5 microgram per liter water, zodat een loodgehalte van het drinkwater in een woning van meer dan 5 microgram per liter met ingang van die datum een ernstig gebrek oplevert. Vanuit haar statutaire doelstelling is de Bewonersvereniging op grond van art. 3:305a BW gerechtigd de vorderingen in te stellen, aldus de [geïntimeerden] .
3.3
Variaprop heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen. Volgens Variaprop is niet voldaan aan de ingevolge art. 3:305a BW geldende ontvankelijkheidsvereisten. Aangezien in het Drinkwaterbesluit is vastgelegd dat drinkwater een loodgehalte mag bevatten tot en met 10 microgram per liter, betreft een loodgehalte tussen 5 en 10 microgram per liter bovendien geen gebrek. De vorderingen tot huurkorting lenen zich bovendien niet voor behandeling in kort geding, aldus Variaprop.
3.4.
De kantonrechter heeft de vorderingen van de [geïntimeerden] toegewezen als in het dictum van het vonnis is weergegeven, en heeft daartoe het volgende overwogen.
Ingevolge art. 3:305a lid 6 BW is de Bewonersvereniging ontvankelijk in haar vorderingen, omdat de aard van de vorderingen en haar ideële doelstelling daartoe aanleiding geven. Als goed verhuurder is Variaprop gehouden huurders te informeren over haar bekende gebreken en derhalve ook de huurders die een monster hebben ingeleverd over het loodgehalte in hun drinkwater, nu daar ernstige gezondheidsrisico’s aan verbonden kunnen zijn. Dat Variaprop afhankelijk is van de VvE’s om haar appartementen te kunnen saneren, doet er niet aan af dat een normoverschrijding van het loodgehalte in het drinkwater als een gebrek kan worden aangemerkt. Het is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het verminderde huurgenot dat daarvan het gevolg is, aanleiding zal zijn voor huurprijsvermindering, zodat daarop in dit kort geding vooruit kan worden gelopen. Daarbij kan aangeknoopt worden bij het beleid van de Huurcommissie dat een loodgehalte van 5 microgram per liter met ingang van juli 2021 een ernstig gebrek oplevert. In redelijkheid dient een normoverschrijding tussen de 5 en 10 microgram lood per liter te leiden tot een huurprijsverlaging van 40 % en een normoverschrijding boven 10 microgram lood per liter tot een huurprijsverlaging van 60 %, aldus de kantonrechter.
3.5.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Variaprop met vijf grieven op.
3.6.
De eerste grief houdt in dat de kantonrechter zich ingevolge art. 72 Rv ambtshalve onbevoegd had moeten verklaren en dat het vonnis om die reden, voor zover het betrekking heeft op de toewijzing van de vorderingen van de Bewonersvereniging, moet worden vernietigd. De Bewonersvereniging heeft haar vorderingen gebaseerd op de collectieve actie zoals bedoeld in art. 3:305a BW en gelet op het bepaalde in art. 1018b lid 3 Rv is alsdan uitsluitend de civiele kamer van de rechtbank bevoegd, aldus Variaprop.
3.7.
Deze grief slaagt niet. De consequenties van het aanbrengen van een zaak bij een intern onbevoegde kantonrechter of handelsrechter zijn geregeld in art. 71 Rv en niet in art. 72 Rv, zoals Variaprop stelt. Ingevolge artikel 71 leden 1 tot en met 3 Rv kan, indien nodig, de zaak op verlangen van partijen of ambtshalve worden verwezen naar een andere kamer dan waar de zaak in behandeling is. Op grond van art. 71 lid 5 Rv staat tegen een verwijzing of tegen het achterwege laten daarvan evenwel geen hoger beroep open.
3.8.
Met de tweede grief wordt opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat de Bewonersvereniging ontvankelijk is in haar vorderingen. Volgens Variaprop voldoet de Bewonersvereniging niet aan de ontvankelijkheidsvereisten van art. 3:305a leden 2 en 5 BW, die kort gezegd regelen wanneer een rechtspersoon een collectieve actie kan instellen. Door de Bewonersvereniging is in de inleidende dagvaarding geen beroep gedaan op de uitzonderingsregel van art. 3:305a lid 6 BW zodat het de kantonrechter niet vrij stond deze uitzonderingsregel toe te passen en de dagvaarding bovendien nietig is. Daarbij komt dat hier hoe dan ook niet wordt voldaan aan de voorwaarden van art. 3:305a lid 6 BW. De vordering tot huurprijsvermindering heeft namelijk geen ideëel doel of gering financieel belang. De aard van de vordering geeft evenmin aanleiding voor toepassing van de uitzonderingsregel. De Bewonersvereniging is ten slotte niet voldoende representatief en een collectieve vordering is niet efficiënter of effectiever dan het instellen van een individuele vordering. Dit blijkt uit de omstandigheid dat verschillende individuele bewoners individueel een verzoek bij de Huurcommissie hebben ingediend, aldus (nog steeds) Variaprop.
3.9.
Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat de Bewonersvereniging ontvankelijk is in haar vorderingen, zodat de tweede grief evenmin slaagt. Het hof licht dit als volgt toe.
3.10.
In art. 3:305a leden 2 en 5 BW is een aantal ontvankelijkheidsvereisten opgenomen voor belangenorganisaties die een collectieve actie instellen. Op grond van art. 3:305a lid 6 BW kan toetsing aan deze ontvankelijkheidsvereisten onder omstandigheden achterwege blijven. Dat is onder meer het geval wanneer de aard van de vordering, van de rechtspersoon of van de personen tot bescherming van wier belangen de vordering strekt daartoe aanleiding geeft en de vordering geen betrekking heeft op schadevergoeding in geld.
3.11.
In het midden blijven of de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door art. 3:305a lid 6 BW toe te passen, aangezien de Bewonersvereniging (in elk geval) in hoger beroep een beroep op die bepaling heeft gedaan. Weliswaar schrijft art. 1018c lid 1 Rv voor dat de Bewonersvereniging dit reeds in de inleidende dagvaarding (hierna: de dagvaarding) had moeten doen, maar dat leidt hier gelet op het bepaalde in art. 122 Rv niet tot nietigheid van die dagvaarding. Variaprop is namelijk, niettegenstaande het gebrek in de dagvaarding, in het geding verschenen en het gebrek in de dagvaarding heeft haar niet onredelijk benadeeld. Het statutaire doel van de Bewonersvereniging, de gelijksoortige belangen van haar leden en het doel van de vorderingen van de Bewonersvereniging zijn immers allemaal wel in de dagvaarding omschreven. Variaprop beschikte daarmee over voldoende informatie om zich te kunnen verweren.
3.12.
De Bewonersvereniging heeft onweersproken aangevoerd dat: (i) het in deze procedure gaat om de bescherming van de huurders van Variaprop tegen de gezondheidsrisico’s die gepaard gaan met een normoverschrijding van het loodgehalte in het drinkwater, (ii) de ingestelde vorderingen als doel hebben dat het kraanwater van de huurders op een zo kort mogelijke termijn veilig is, en (iii) huurprijsvermindering daartoe als drukmiddel dient. Bovendien is de Bewonersvereniging voldoende representatief. Onweersproken is immers in eerste aanleg gesteld dat van de toenmalige huurders 68 van de 75 lid waren. Daarbij neemt het hof tevens in aanmerking dat er geen andere bewonersverenigingen zijn in het [X] en dat de doelgroep van de Bewonersvereniging een bepaalbare groep is. Gelet hierop geeft de aard van de vordering, van de rechtspersoon en van de personen tot bescherming van wier belangen de vordering strekt naar het oordeel van het hof aanleiding om art. 3:305a lid 6 BW toe te passen. Anders dan Variaprop aanvoert, kan een vordering tot huurprijsvermindering niet gelijk worden gesteld met een vordering tot schadevergoeding. Dat volgt uit art. 7:207 BW en art. 7:208 BW, waarin nadrukkelijk onderscheid wordt gemaakt tussen het een en het ander. De vordering strekte daarnaast bovendien tot het informeren van de bewoners over de testresultaten.
3.13.
Indachtig de statutaire doelstelling van de Bewonersvereniging en de daarop aansluitende voorlopige voorzieningen die zijn ingesteld, is voldoende aannemelijk dat het collectief instellen daarvan efficiënter en effectiever is dan wanneer de individuele huurders waarvan het loodgehalte in het drinkwater in hun huurwoning te hoog is ieder afzonderlijk voorlopige voorzieningen instellen tegen Variaprop. De feitelijke en rechtsvragen zijn in voldoende mate gemeenschappelijk en het aantal personen tot bescherming van wier belangen de vordering strekt, is voldoende. Daaraan doet niet af dat een aantal individuele huurders ook een verzoek bij de huurcommissie heeft ingediend, omdat het onderhavige kort geding, anders dan een verzoek bij de huurcommissie, niet kan leiden tot een definitieve huurprijsvermindering.
3.14.
De derde, vierde en vijfde grief richten zich tegen de toewijzing van de vorderingen tot huurprijsvermindering van 40 % respectievelijk 60 %. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en komen samengevat op het volgende neer. Volgens Variaprop levert een loodgehalte tussen de 5 en 10 microgram per liter geen gebrek op en kan dit geen aanleiding zijn voor een verlaging van de huurprijs. Op grond van het thans geldende Drinkwaterbesluit mag drinkwater een loodwaarde bevatten tot en met 10 microgram per liter. Dat deze norm in de toekomst wellicht wordt aangepast, kan daaraan niet afdoen, omdat moet worden beslist op basis van geldende normen en niet op basis van toekomstige normen. De Huurcommissie is in het Gebrekenboek ten onrechte vooruitgelopen op een mogelijke toekomstige aanpassing van het Drinkwaterbesluit. De overschrijding bij [geïntimeerde 2] is verder slechts een geringe overschrijding van de toekomstige norm. Daarbij komt dat het door [geïntimeerde 2] overgelegde rapport vermeldt dat de norm 10 microgram lood per liter betreft en daarmee hebben de [geïntimeerden] dat op het bij [geïntimeerde 2] gemeten loodgehalte valt binnen de norm van het Drinkwaterbesluit. Een vordering strekkende tot huurprijsvermindering leent zich bovendien niet voor een kort geding, omdat dit een constitutief karakter heeft, terwijl daarbij ook geen spoedeisend belang bestaat. Tenslotte moet bij de bepaling van de omvang van de huurprijsvermindering rekening gehouden worden met de omstandigheid dat Variaprop voor de sanering afhankelijk is van de andere eigenaren en de VvE’s, alsmede met de vervaltermijn van art. 7:257 lid 3 BW, aldus Variaprop.
Is een loodgehalte tussen de 5 en 10 microgram per liter een gebrek?
3.15.
Ingevolge art. 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere aan de huurder niet toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
3.16.
De kwaliteit van de binnenhuisinstallatie in het gehuurde is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Daarnaast mag een huurder verwachten dat hij in het gehuurde gezond en veilig drinkwater kan betrekken. De Gezondheidsraad heeft in een advies van 6 november 2019 geconcludeerd dat loodverontreiniging schadelijker is dan voorheen gedacht voor zowel baby’s als kinderen en volwassenen, en om die reden aanbevolen de drinkwaternorm te verlagen naar 5 microgram lood per liter. Een en ander brengt naar het voorlopig oordeel van het hof mee dat een loodverontreiniging van meer dan 5 microgram lood per liter drinkwater in het gehuurde als gevolg van de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie een gebrek oplevert.
3.17
Het hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat het Europese beleid en het overheidsbeleid erop zijn gericht dat de toegestane loodverontreiniging wordt verlaagd naar 5 microgram per liter drinkwater. Ingevolge Richtlijn 2020/2184 van het Europees Parlement en de Raad van 16 december 2020 (hierna: de herziene Drinkwaterrichtlijn) zal uiterlijk op 12 januari 2036 een norm van 5 microgram per liter drinkwater gehaald moeten worden bij het leveringspunt door het drinkwaterbedrijf, en ten minste hiernaar gestreefd moeten worden aan de tap. Op nationaal niveau hebben de verantwoordelijk ministers in de kamerbrief van 2 juli 2020 de Huurcommissie gevraagd de verlaagde norm van 5 microgram lood per liter drinkwater over te nemen, hetgeen is gebeurd in de Gebrekenboeken van juli 2021 en juli 2022. Verder is in het op 24 mei 2022 gepubliceerde ontwerpbesluit tot wijziging van het Drinkwaterbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving en enkele andere algemene maatregelen van bestuur in verband met de omzetting van EU-Drinkwaterrichtlijn 2020/2184 (herschikking) onder meer voorzien in een verlaging van de norm voor loodverontreiniging naar 5 microgram per liter in Bijlage A, tabel II.3.18.
3.18.
Aan Variaprop kan worden nagegeven dat in bijlage A, tabel II van het Drinkwaterbesluit het toegestane loodgehalte in drinkwater (thans nog) op 10 microgram per liter is vastgesteld, en dat het onderzoeksrapport over het drinkwater in de huurwoning van [geïntimeerde 2] vermeldt dat de aldaar gemeten waarde van 5.6 microgram lood per liter aan die norm voldoet. Dat maakt het voorgaande echter niet anders. Ingevolge art. 13 lid 1 van het Drinkwaterbesluit is de norm van 10 microgram per liter een van de eisen voor het drinkwater dat wordt geleverd door de eigenaar van een drinkwaterbedrijf. Variaprop is als verhuurder van woonruimte (dus) geen adressaat van de desbetreffende norm. In dit geval is de verontreiniging bovendien geheel te wijten aan de leidingen in de woning. Niet in geschil is immers dat het waterleidingbedrijf in Amsterdam water levert met een loodgehalte van nagenoeg 0 microgram per liter. Daarnaast kunnen publiekrechtelijke normen weliswaar van invloed zijn op hetgeen de huurder aan huurgenot mag verwachten, maar zij zijn niet zonder meer beslissend. Recente inzichten, zoals hier de conclusie van de Gezondheidsraad dat loodverontreiniging schadelijker is dan voorheen gedacht, waardoor de norm in bijlage A, tabel II van het Drinkwaterbesluit feitelijk achterhaald is, kunnen de genotsverwachting eveneens beïnvloeden.
Huurprijsvermindering in kort geding en spoedeisend belang
3.19.
Op grond van art. 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot door een gebrek aanspraak maken op huurprijsvermindering. In beginsel kan een dergelijke vordering alleen in een bodemprocedure ingesteld worden, omdat met de toewijzing ervan een gewijzigde rechtstoestand wordt vastgesteld. Er is echter geen beletsel om door middel van het treffen van een voorlopige voorziening vooruit te lopen op een beslissing in een bodemprocedure over een huurprijsvermindering, mits daarbij voldoende spoedeisend belang bestaat. Aangezien de [geïntimeerden] hun vorderingen als voorlopige voorzieningen hebben geformuleerd, ontstaat door de toewijzing daarvan, anders dan Variaprop stelt, geen nieuwe rechtstoestand.
3.20.
Vanwege de gezondheidsrisico’s die aan loodverontreiniging van drinkwater verbonden zijn, is (spoedig) herstel van de binnenhuisinstallatie in het complex geboden. Voor het herstel heeft Variaprop medewerking nodig van de andere appartementseigenaren en de VvE’s, waardoor het uitvoeren van de sanering de nodige tijd in beslag neemt. Blijkens de uitlatingen van partijen tijdens de zitting heeft de bij wijze van voorlopige voorziening toegewezen huurprijsvermindering de urgentie met betrekking tot het herstel bij zowel Variaprop als de andere appartementseigenaren verhoogd. In een en ander ligt besloten dat de [geïntimeerden] voldoende spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen.
Omvang van de huurprijsvermindering
3.21.
Ten aanzien van de omvang van de huurprijsvermindering geldt de eis dat deze evenredig moet zijn aan de vermindering van het huurgenot ten gevolge van het gebrek. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat een normoverschrijding van het loodgehalte in het drinkwater een zodanig ernstig gebrek oplevert dat een huurverlaging van 40 % (in geval van een normoverschrijding tussen de 5 en 10 microgram lood per liter) respectievelijk 60 % (in geval van een normoverschrijding van meer dan 10 microgram lood per liter) gerechtvaardigd is. Dat Variaprop voor de uitvoering van de sanering afhankelijk is van medewerking van de andere appartementseigenaren en de VvE’s maakt dit niet anders. Die omstandigheid doet immers niet af aan de ernst van het gebrek en de vermindering van het huurgenot die daar het gevolg van is. Daarbij komt dat de huurder recht heeft op een (aan de genotsvermindering evenredige) huurprijsvermindering ongeacht of de verhuurder verplicht is tot herstel of daarmee in verzuim is (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 13).
3.22.
In rechtsoverweging 13 van het vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat in het dictum rekening moet worden gehouden met de vervaltermijn van art. 7:257 lid 3 BW. Uit het bepaalde in het dictum onder III en IV blijkt dat dit ook is gebeurd. Voor zover Variaprop erover klaagt dat de kantonrechter dit heeft nagelaten, mist die klacht dus feitelijke grondslag.
Bewijsaanbod
3.23.
Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van Variaprop. Voor bewijslevering is in dit kort geding geen plaats.
Slotoverweging
3.24.
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Variaprop zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Variaprop in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de [geïntimeerden] begroot op € 772,- aan verschotten en € 2.228,- voor salaris;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. J.E. van der Werff, mr. L.A.J. Dun en mr. D. Kingma en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2022.