ECLI:NL:GHAMS:2024:2299

• Datum uitspraak: 16 juli 2024
• Publicatiedatum: 20 augustus 2024
• Zaaknummer: 23/33 23/34
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N. Djebali
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over WOZ-waarde van onroerende zaak in Amsterdam

Op 16 juli 2024 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in hoger beroep over de WOZ-waarde van een onroerende zaak, een winkel gelegen op het centraal station van Amsterdam. De zaak betreft de waardebepaling voor de jaren 2018 en 2019, waarbij de heffingsambtenaar de WOZ-waarde respectievelijk heeft vastgesteld op € 4.076.000 en € 4.650.000. De belanghebbende, [X] B.V., heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardebepalingen, stellende dat de waarden te hoog zijn vastgesteld, mede door een onjuiste inschatting van het leegstandsrisico als gevolg van de coronacrisis. De rechtbank heeft de beroepen van de belanghebbende ongegrond verklaard, wat heeft geleid tot het hoger beroep bij het Hof.

Tijdens de zitting op 19 juni 2024 heeft het Hof de argumenten van de belanghebbende en de heffingsambtenaar gehoord. De belanghebbende voerde aan dat de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt, niet representatief zijn voor de onroerende zaak, en dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. Het Hof oordeelde echter dat de heffingsambtenaar voldoende onderbouwing had geleverd voor de vastgestelde waarden, en dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar waren. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en wees het verzoek om vergoeding van immateriële schade af, omdat de behandeling van de zaken niet langer had geduurd dan de redelijke termijn van twee jaar.

De uitspraak van het Hof bevestigt dat de WOZ-waarden voor de onroerende zaak niet te hoog zijn vastgesteld en dat de heffingsambtenaar zijn waardering op een juiste wijze heeft onderbouwd. De belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarden onjuist zijn vastgesteld, en het Hof heeft de beslissing van de rechtbank in stand gehouden.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 23/33 en 23/34

16 juli 2024

uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V. , gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 18 november 2022 in de zaak met kenmerken AMS 21/826 en AMS 21/827 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

Kenmerk 23/33

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 juli 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres De [A-straat] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2018 naar waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 4.076.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 bekendgemaakt.

Kenmerk 23/34

1.2.

De heffingsambtenaar heeft eveneens bij beschikking met dagtekening 31 juli 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres De [A-straat] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum

1 januari 2018 vastgesteld op € 4.650.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

1.3.

De daartegen gemaakte bezwaren heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
29 december 2020, ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft op 8 februari 2021 beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 18 november 2022 heeft de rechtbank als volgt op de beroepen beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’):

“De rechtbank:

- verklaart de beroepen ongegrond;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500,-;

- veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 759,-;

- bepaalt dat de Staat het betaalde griffierecht van € 720,- aan eiseres vergoedt.”

1.5.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof

ingekomen op 30 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkel op het centraal station met een oppervlakte van ongeveer 305 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde voor 2018 van € 4.076.000 onder meer een matrix overgelegd.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde voor 2019 van € 4.650.000 onder meer een matrix overgelegd.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de waarden van de onroerende zaak te hoog zijn vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):

“
Het oordeel van de rechtbank

3. Eiseres vindt in beide zaken de vastgestelde WOZ-waarde te hoog omdat het leegstandsrisico door de heffingsambtenaar onjuist is ingeschat. Vanwege de coronacrisis is de leegstand toegenomen, waardoor de kapitalisatiefactor lager zou moeten zijn. De rechtbank stelt echter vast dat de waardepeildatum respectievelijk 1 januari 2017 en

1 januari 2018 is. Dit is ver voordat de coronacrisis begon, waardoor het niet aannemelijk is dat deze de waarde heeft beïnvloed.

4. Eiseres voert in beide zaken aan dat de vergelijkingsobjecten een veel kleiner oppervlakte hebben dan De [A-straat] . De rechtbank ziet dat de huurobjecten een oppervlakte hebben van respectievelijk 420 m2, 32 m2 en 136 m2 en dat de objecten dus niet allemaal kleiner zijn. Bovendien is de gemiddelde huurprijs per vierkante meter veel hoger (€ 2.040,-) dan de huurwaarde van De [A-straat] (€ 990,-). Daarom is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar deze objecten heeft kunnen gebruiken ter onderbouwing van de waarde van De [A-straat] .

5. In de zaak AMS 21/827 voert eiseres aan dat de kapitalisatiefactor in belastingjaar 2019 veel hoger is dan in het jaar daarvoor. De rechtbank overweegt als volgt. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen of huurprijzen. Aan de WOZ-waarde en daarmee de kapitalisatiefactor zoals die is vastgesteld in een besluit over een eerder kalenderjaar – in dit geval 2018 – kan dan ook geen betekenis worden toegekend. Bovendien is de kapitalisatiefactor niet zo snel gestegen dat dit om een afzonderlijke verklaring vraagt. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd met een bottom-up berekening. In de matrix is een hogere kapitalisatiefactor onderbouwd (32,4) dan uiteindelijk is gebruikt voor de waardering (14,0). De kapitalisatiefactor is daarom niet te hoog vastgesteld.

6. De conclusie van de rechtbank luidt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van De [A-straat] voor belastingjaren 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal de beroepen daarom ongegrond verklaren.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Betalingsonmacht griffierecht

5.1.

Belanghebbende heeft ook in hoger beroep een beroep op betalingsonmacht voor de betaling van het griffierecht gedaan. Het Hof wijst dit verzoek af omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat belanghebbende daartoe in de gelegenheid is gesteld.

Formele verzoeken

5.2.

In zogeheten (in elke zaak gelijkluidende) ‘pinpoint brieven’ van 21 mei 2024, ingekomen bij het Hof op 22 mei 2024, heeft belanghebbende een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof is van oordeel dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft de hiervoor genoemde op de zaak betrekking hebbende stukken reeds ontvangen.

Waarden niet-woningen

5.3.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

5.4.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (rechtsoverwegingen 3 tot en met 6) tot de zijne. Naar aanleiding van hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd, overweegt het Hof voorts als volgt.

5.5.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar op grond van de door hem overgelegde waardematrices, de daarin vermelde gegevens, alsmede zijn daarop gegeven toelichting, gewogen tegen hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaak niet te hoog zijn vastgesteld. De in de waardematrices opgevoerde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de niet-woningen.

Op grond van de matrices, beoordeeld in samenhang met de taxatieverslagen, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de desbetreffende onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, door bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de in aanmerking te nemen huurwaarde van de onroerende zaak telkens lager vast te stellen dan de gemiddelde huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. Bovendien is bij de onroerende zaak de gehanteerde kapitalisatiefactor (substantieel) lager dan de voor de onroerende zaak berekende kapitalisatiefactor. Het Hof acht aannemelijk dat in de aldus aangehouden marge het (aanvangs)leegstandsrisico voldoende is verdisconteerd waarmee rekening moet worden gehouden (in verband met de waarderingsficties van artikel 17, lid 2, Wet WOZ) bij de herleiding van de toe te passen kapitalisatiefactor uit de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten.

5.6.

Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep nog aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurprijzen voor de vergelijkingsobjecten niet gebruikt kunnen worden (en deze panden dus niet ter vergelijking kunnen dienen) omdat voor deze panden huren zijn overeengekomen die niet omzetgerelateerd zijn. Het Hof verwerpt deze stelling. Belanghebbende miskent dat bij de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden uitgegaan van marktconforme huurprijzen, zoals ook door (de taxateur van) de heffingsambtenaar is gedaan. Nu dit uitgangspunt correct door de heffingsambtenaar is toegepast en (de onderdelen van) de berekening voor het overige door belanghebbende niet is betwist, volgt het Hof de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde (vlg. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 maart 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1965).

5.7.

Hetgeen in dit kader overigens nog door gemachtigde naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. De door belanghebbende met haar verhuurder overeengekomen (omzetafhankelijke) huurprijs biedt geen aanknopingspunten voor een lagere waarde omdat deze huurprijs ten tijde van het overeenkomen daarvan nog te zeer afhankelijk is van de te verwachten (wisselende) bedrijfsresultaten van belanghebbende. De bij het sluiten van de overeenkomst bij partijen bestaande verwachting van de te betalen (omzetgerelateerde) huur is minder bruikbaar omdat partijen over de hoogte daarvan van inzicht kunnen verschillen.

5.8.

Belanghebbende heeft tevens ter zitting naar voren gebracht dat de ligging van de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de ligging van de vergelijkingsobjecten. De onroerende zaak is gelegen op een stationslocatie. De referentieobjecten zijn gelegen in het winkelhart van [Z] en dit zou een grotere passantenstroom opleveren. Ook de grootte van de referentieobjecten en de onroerende zaak is niet gelijk. Het Hof oordeelt dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat een stationslocatie een minder grote passantenstroom met zich brengt. Indien het Hof daar echter veronderstellende wijze vanuit zou gaan, leidt dit niet tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zoals hiervoor is opgemerkt onder 5.5. heeft de heffingsambtenaar bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de in aanmerking te nemen huurwaarde van de onroerende zaak voor beide jaren telkens substantieel lager vastgesteld dan de gemiddelde huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. Dit geldt eveneens voor de gehanteerde kapitalisatiefactor. De aldus aangehouden marge compenseert ruimschoots een mogelijk verschil in locatie en grootte tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.

5.9.

Tenslotte heeft belanghebbende ter zitting naar voren gebracht dat de aanslagen opgelegd zijn op 31 juli 2020. Naar het oordeel van het Hof is de datum van opleggen van de aanslag niet relevant, daar op grond van artikel 18, lid 1, Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum van 1 januari 2017 respectievelijk 1 januari 2018 heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

5.10.

De conclusie van het onder 5.3 tot en met 5.9 overwogene is dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Vergoeding van immateriële schade

5.11.

Belanghebbende verzoekt ook in hoger beroep om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. Het hogerberoepschrift is ontvangen op 2 januari 2023. De behandeling van de zaken in hoger beroep heeft niet langer geduurd dan de in beginsel redelijke termijn van twee jaar. Het Hof wijst het verzoek van belanghebbende reeds op die grond af.

Slotsom

5.12.

Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep niet slaagt, de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden en het verzoek om vergoeding van immateriële schade dient te worden afgewezen.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof:

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en

- wijst het verzoek om vergoeding van schade af.

De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 16 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: