ECLI:NL:GHAMS:2024:216

• Datum uitspraak: 30 januari 2024
• Publicatiedatum: 30 januari 2024
• Zaaknummer: 200.313.798/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; E.J. Bellaart; M.A.J.G. Janssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht woonruimte en voortzetting van de huurovereenkomst na overlijden huurder

In deze zaak gaat het om de voortzetting van een huurovereenkomst na het overlijden van de huurder. De vader van de appellant huurde een woning van De Alliantie en is op 12 november 2020 overleden. De appellant, die sinds 2011 op het adres van de woning staat ingeschreven, heeft de voortzetting van de huurovereenkomst gevorderd. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en de ontruiming van de woning toegewezen aan De Alliantie. Het hof bevestigt deze beslissing en verklaart de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad. Het hof oordeelt dat de appellant niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning had ten tijde van het overlijden van zijn vader. De appellant heeft weliswaar verklaard dat hij altijd bij zijn vader heeft gewoond, maar dit is door De Alliantie gemotiveerd betwist met verklaringen van buren en andere bewijsstukken. Het hof concludeert dat de appellant niet aan zijn stelplicht voldoet en dat de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst moet worden afgewezen. De subsidiaire vordering van de appellant om een zelfstandige woning aangeboden te krijgen, wordt eveneens afgewezen. De Alliantie heeft in incidenteel hoger beroep gevorderd dat de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, wat het hof toekent, gezien de omstandigheden van misbruik van de wettelijke regeling door de appellant. De termijn voor ontruiming wordt vastgesteld op twee weken na betekening van het arrest.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.313.798/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9366093 CV EXPL 21-11145

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 januari 2024 (bij vervroeging)

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. W. Albers te Amsterdam,

tegen

STICHTING DE ALLIANTIE ,

gevestigd te Hilversum,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en De Alliantie genoemd.

1. De zaak in het kort

De vader van [appellant] huurde een woning in [plaats] van De Alliantie. Hij is op
12 november 2020 overleden. [appellant] heeft voortzetting van de huurovereenkomst gevorderd. De kantonrechter heeft die vordering afgewezen en de tegenvordering van De Alliantie tot ontruiming van de woning toegewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel. Daarbij verklaart het hof de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

[appellant] is bij dagvaarding van 10 juni 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 10 maart 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en De Alliantie als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. De Alliantie heeft een anticipatie exploot uitgebracht om de roldatum die is vermeld in de dagvaarding te vervroegen naar 2 augustus 2022. De zaak is op deze roldatum ingeschreven.

2.2

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- akte overlegging producties zijdens De Alliantie bij gelegenheid van de mondelinge behandeling na aanbrengen op 19 oktober 2022;

- memorie van grieven, tevens houdende een wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

2.3

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.4

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
– voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – alsnog zijn vorderingen in conventie zal toewijzen althans – naar het hof begrijpt – zijn in hoger beroep gewijzigde subsidiaire vordering zal toewijzen en de vorderingen van De Alliantie in reconventie zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

2.5

De Alliantie heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten. In het incidenteel hoger beroep heeft De Alliantie gevorderd het vonnis in reconventie te vernietigen voor zover daarbij de vordering tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en alsnog de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad toe te wijzen en de ontruimingstermijn vast te stellen op drie dagen.

2.6

[appellant] heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan.

2.7

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

3. Feiten

3.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.

3.2

De vader van [appellant] huurde sinds 1998 van De Alliantie de sociale huurwoning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).

3.3

[appellant] staat blijkens een afschrift uit de basisregistratie personen (BRP) sinds
7 november 2011 ingeschreven op het adres van de woning.

3.4

De vader van [appellant] is op 12 november 2020 op 76-jarige leeftijd overleden. [appellant] was toen 29 jaar oud.

3.5

[appellant] heeft op 8 maart 2021 een verzoek tot voortzetting van de huurovereenkomst ingediend. De Alliantie heeft dit verzoek op 16 april 2021 afgewezen.

4. Beoordeling

De procedure bij de kantonrechter

4.1

[appellant] heeft (in de procedure in conventie) op de voet van artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gevorderd te bepalen dat hij de huurovereenkomst tussen wijlen zijn vader en De Alliantie mag voortzetten. [appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij – met uitzondering van een aantal jaren waarin hij een PIJ-maatregel opgelegd heeft gekregen – in de woning zijn hoofdverblijf had en dat hij met zijn vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde.

4.2

De Alliantie heeft verweer gevoerd en bij tegenvordering (de procedure in reconventie), uitvoerbaar bij voorraad, ontruiming van de woning gevorderd.

4.3

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] om de huurovereenkomst met De Alliantie te mogen voortzetten, afgewezen. Volgens de kantonrechter heeft [appellant] niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf had in de woning en met zijn vader daar een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. De kantonrechter heeft [appellant] in reconventie veroordeeld de woning binnen vier weken na betekening van het vonnis te ontruimen. De kantonrechter heeft deze veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [appellant] op grond van artikel 7:268 lid 2 BW bevoegd is de huur voort te zetten zolang niet op de door hem ingestelde vordering onherroepelijk is beslist.

De procedure in hoger beroep

4.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zes grieven op. Daarnaast heeft [appellant] zijn vordering gewijzigd in die zin dat hij subsidiair veroordeling van De Alliantie vordert om aan hem een zelfstandige woning aan te bieden. De Alliantie heeft in incidenteel hoger beroep een grief gericht tegen de beslissing om de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Geen hoofdverblijf

4.5

Het hof stelt het volgende voorop. [appellant] heeft terecht geen grief gericht tegen het door de kantonrechter geformuleerde toetsingskader. Dat kader strekt ook het hof tot uitgangspunt en luidt als volgt. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW kan de persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf had ten tijde van het overlijden van de huurder en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had, binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Op grond van artikel 7:268 lid 3 onder a BW wijst de rechter die vordering in ieder geval af als de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de hiervoor genoemde vereisten voldoet.

4.6

Met zijn eerste grief bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat hij er niet in is geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad). [appellant] wijst er in dit verband op dat hij vóór de PIJ-maatregel zijn hoofdverblijf in de woning had en dat hij na beëindiging van die maatregel in 2011 weer bij zijn vader in de woning is gaan wonen. Ter onderbouwing van deze stelling heeft hij – naast het in eerste aanleg al overgelegde afschrift van zijn inschrijving in de BRP – vier schriftelijke verklaringen overgelegd. In deze verklaringen – afkomstig van een vriend van [appellant] , de moeder van die vriend, de ex-vriendin van [appellant] en een buurtbewoner, tevens vriend van [appellant] – staat dat [appellant] altijd bij zijn vader heeft gewoond.

4.7

De grief faalt. Daartoe overweegt het hof het volgende.

De Alliantie heeft de juistheid van de vier verklaringen van [appellant] gemotiveerd betwist en heeft ter onderbouwing daarvan diverse e-mailberichten en een schriftelijke verklaring overgelegd van verschillende buren van wijlen de vader van [appellant] . Daarin hebben die buren verklaard/gemeld dat [appellant] voorafgaand aan het overlijden van zijn vader
niet in de woning woonde. Zij hebben in hun berichten verschillende, concrete gebeurtenissen benoemd, waaruit dit ook kan worden afgeleid. Zo heeft een bewoner onder meer melding gemaakt van de omstandigheid dat ‘de deur open gebroken moest worden toen zijn vader dood lag waar hij [ [appellant] , toevoeging hof] geen sleutel had om de woning te betreden’. Een andere bewoner heeft over de vader van [appellant] gesteld: ‘deze man die al jaren alleen woont’, ‘Hij kreeg bijna of nooit bezoek’ en ‘Na een aantal weken dat [de vader] overleden was kwam zijn zoon in ene in beeld’. In dat zelfde bericht valt te lezen dat [appellant] na het overlijden van zijn vader tijdens het leeghalen van de woning heeft verteld ‘in […] te wonen met zijn vriendin en kinderen’. Verder hebben verschillende buren verklaard dat [appellant] na het overlijden van zijn vader de woning is gaan gebruiken als ‘studio’ (voor muziek) waarbij het een komen en gaan is van allerlei mensen, met geluidsoverlast tot gevolg. Volgens een bewoner heeft [appellant] pas eind september 2022 laat in de avond ‘een wasmachine en nog wat andere spullen uitgeladen en naar het huis van [adres] gebracht’. De Alliantie heeft daarnaast nog een usb stick overgelegd met daarop twee filmpjes, waarop te zien is dat de woning in ieder geval in juli 2021 – dus meer dan zeven maanden na het overlijden van zijn vader – nagenoeg leeg was.

4.8

[appellant] heeft (de inhoud van en de overgelegde producties bij) de memorie van De Alliantie niet weersproken. [appellant] heeft daartoe wél de gelegenheid gehad. [appellant] heeft immers, ná de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van De Alliantie, nog een memorie van antwoord in incidenteel beroep genomen. [appellant] heeft er in die memorie echter uitdrukkelijk voor gekozen om geen inhoudelijk verweer te voeren tegen (de inhoud van en de overgelegde producties bij) de memorie van De Alliantie. Dit had – in het bijzonder gelet op de samenhang tussen het principale en het incidentele hoger beroep – wel in de rede gelegen. Anders dan [appellant] stelt, valt niet in te zien dat de memorie van De Alliantie strijdig is met de twee conclusieregel. Nu [appellant] heeft nagelaten de inhoud van het gestelde in de memorie van De Alliantie te weerspreken, gaat het hof uit van de juistheid daarvan.

4.9

Dit betekent dat [appellant] in het licht van de gemotiveerde betwisting van De Alliantie niet langer aan zijn stelplicht voldoet en dat het hof het (algemene) bewijsaanbod van [appellant] passeert. Omdat hiermee vast staat dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning van zijn vader had ten tijde van zijn overlijden, dient zijn primaire vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst reeds op deze grond te worden afgewezen.

4.1

De subsidiaire vordering van [appellant] – veroordeling van De Alliantie om aan hem een zelfstandige woning aan te bieden – deelt dat lot. Naar het hof begrijpt, beroept [appellant] zich in dit verband op de ‘Gedragscode voor verhuurders; ondersteuning van jongvolwassen wezen in ouderlijke huurwoningen’. Zoals de kantonrechter echter al terecht heeft overwogen, kan het beroep van [appellant] op deze Gedragscode hem reeds niet baten, omdat voor de toepassing ervan alleen aanleiding is indien kan worden vastgesteld dat de jongvolwassene zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.

4.11

Bij deze stand van zaken behoeven de grieven van [appellant] voor het overige geen bespreking.

Ontruiming uitvoerbaar bij voorraad

4.12

De Alliantie vordert in incidenteel hoger beroep om de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Volgens De Alliantie maakt [appellant] misbruik van de wettelijke regeling door de woning na het overlijden van zijn vader te betrekken en de woning aan diens woonbestemming te onttrekken door deze te gebruiken als studio dan wel hangplek voor zichzelf en zijn vrienden. Volgens De Alliantie levert enerzijds het misbruik van de wettelijke regeling en van de woning en anderzijds de ongekende schaarste aan sociale huurwoningen en bijbehorende extreem lange wachttijden uitzonderlijke omstandigheden op, die uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming rechtvaardigen.

4.13

De grief slaagt. Artikel 7:268 lid 2 (laatste zin) BW bepaalt, kort gezegd, dat de medebewoner de huur voortzet totdat onherroepelijk is beslist op zijn tijdige vordering tot voortzetting van de huur ingevolge deze bepaling. Deze bepaling sluit in beginsel uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een veroordeling tot ontruiming uit. Alleen bij misbruik van recht of andere voor de verhuurder zwaarwegende omstandigheden of onevenredigheid in de wederzijdse belangen kan dit anders zijn. Het hof is van oordeel dat deze situatie zich voordoet. Hierbij betrekt het hof dat gelet op de hiervoor sub 4.7 besproken handelingen van [appellant] van een hoofdverblijf duidelijk geen sprake was. Ook de daar besproken filmpjes over de feitelijke situatie in de woning laten daarover geen enkel misverstand bestaan. De daar besproken verklaringen en berichten spreken in dat opzicht evenzeer boekdelen. Gelet op een en ander kan [appellant] , in aanmerking genomen de onevenredigheid tussen het door [appellant] gestelde belang om in de woning te blijven totdat (eventueel) in cassatie is beslist en het hierna te noemen belang van De Alliantie dat daardoor wordt geschaad, in ieder geval in dit hoger beroep in redelijkheid geen beroep doen op de schorsing van de tenuitvoerlegging die het gevolg is van het instellen van een rechtsmiddel. Duidelijk is dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning had ten tijde van het overlijden van zijn vader, maar op zijn hoogst eerst geruime tijd later zijn intrek in de woning heeft genomen. Het met artikel 7:268 lid 2 BW te beschermen woonbelang doet zich hier dus niet voor, terwijl De Alliantie onweersproken een zwaarwegend belang heeft bij een spoedige ontruiming van de woning gelet op haar wettelijke taak te zorgen voor een evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen en gelet op de schaarste daarvan.

4.14

Het hof ziet aanleiding om de termijn waarbinnen [appellant] na betekening van dit arrest de woning dient te ontruimen op twee weken te stellen.

Slotsom en kosten

4.15

De slotsom is dat het hoger beroep van [appellant] geen succes heeft en dat van De Alliantie wel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, behoudens voor zover in reconventie de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad is afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep.

5. Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, behoudens voor zover in reconventie in het dictum onder VII de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad is afgewezen, vernietigt in zoverre dit vonnis, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad en bepaalt dat [appellant] verplicht is tot ontruiming binnen twee weken na betekening van dit arrest;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Alliantie begroot op € 886,33 aan verschotten en € 2.957,50 voor salaris;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. E.J. Bellaart en mr. M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2024.