Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.309.079/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland: 9155067 \ EJ VERZ 21-22
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juni 2024
inzake
[verzoekster],
wonend te [plaats] , verzoekster,
advocaat: mr. B.P. van Overeem te Amsterdam,
tegen
1.[verweerder 1] ,2. [verweerder 2] ,beiden wonend te [plaats] ,verweerders,advocaat: mr. P.F.M. Broos te Utrecht.
Partijen worden hierna [verzoekster] , [verweerder 1] (in enkelvoud) en de VvE genoemd.
1.De zaak in het kort
In deze zaak tussen beide leden van de VvE is de centrale vraag of de buitengevel van een gebouw, dat is verdeeld in twee appartementsrechten, gemeenschappelijk is. Omdat een van de leden weigert bij te dragen in de kosten van het onderhoud van die buitengevel heeft het andere lid een verzoek ex artikel 5:121 BW ingesteld. Evenals de kantonrechter, verleent het hof de verzochte vervangende machtiging.
2.2. Het geding in hoger beroep
[verzoekster] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 7 april 2022, in hoger beroep gekomen van twee beschikkingen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 29 september 2021 en 7 januari 2022 gewezen onder bovenvermeld zaaknummer. Het beroepschrift bevat vier grieven en strekt ertoe dat het hof de beschikkingen van de kantonrechter zal vernietigen en alsnog de verzoeken van [verweerder 1] zal afwijzen.
Op 12 oktober 2022 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van [verweerder 1] ingekomen, dat ertoe strekt de beschikkingen van de kantonrechter te bekrachtigen, rekening houdend met de door [verweerder 1] verzochte eiswijziging.
Tijdens de mondelinge behandeling op 9 april 2024 hebben partijen ermee ingestemd dat de VvE wordt geacht in deze procedure te zijn betrokken en geen standpunt in te nemen.
Tijdens deze mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunt toegelicht en vragen van het hof beantwoord.
Uitspraak is bepaald op heden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking van 29 september 2021 onder 2. een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten komen op het volgende neer.
3.1
Op 2 december 1996 is het woonhuis met erf en werkplaats gelegen in [plaats] aan [straat 1] en [straat 2] (hierna: het gebouw) gesplitst in twee appartementsrechten. Het gebouw is min of meer verticaal gesplitst: de achterzijden van de beide appartementen grenzen aan elkaar, met dien verstande dat de eigendomslijnen trapsgewijs van beneden naar boven lopen.
3.2
[verweerder 1] is sinds 15 maart 2013 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan [straat 1] . Hij gebruikt het appartement als woonhuis.
[verzoekster] is sinds 10 april 2018 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de praktijkruimte aan [straat 2] . Zij gebruikt het appartement als praktijkruimte.
[verzoekster] is sinds 10 april 2018 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de praktijkruimte aan [straat 2] . Zij gebruikt het appartement als praktijkruimte.
3.3
[verweerder 1] en [verzoekster] zijn de enige twee leden van de VvE. De stemmen en de breukdelen binnen de VvE zijn gelijk verdeeld. Binnen de VvE worden geen reserveringen gemaakt voor onderhoud.
3.4
In de Splitsingsakte is het reglement van splitsing zoals bedoeld in artikel 5:111 aanhef en sub d BW vastgesteld, te weten het modelreglement 1992 (hierna: het Reglement). Daarin is bepaald:
Artikel 91. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte (…)
Artikel 91. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte (…)
Artikel 18Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name het schilder-, behang- en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons, van het stucwerk en van deuren en ramen (…)3.5 In de Splitsingsakte zijn enkele uitzonderingen op het Reglement gemaakt, waaronder:
De in artikel 9 lid 1 sub a en b genoemde zaken zijn niet gemeenschappelijk indien deze uitsluitend gebruikt worden en/of bestemd zijn en/of dienstbaar zijn aan een privégedeelte.(…)Tot het onderhoud als bedoeld in artikel 18 lid 1 wordt tevens gerekend het onderhoud, herstel en vernieuwing van de navolgende zaken, welke geheel ten laste komen van de eigenaar van het betreffende appartementsrecht:a. de dakkapellen;b. de ramen, deuren en kozijnen ook al bevinden die zich in de buitengevel; (…)h. het onderhoud van het dak komt geheel ten laste van het appartementsrecht eigenaar 1 en het onderhoud van het plat geheel ten laste van appartementsrecht eigenaar 2.
3.6
Volgens een rapport van [naam 1] van 10 juni 2016 hebben de voor- en zijgevel ter hoogte van het appartementsrecht van [verweerder 1] scheuren. Geadviseerd wordt om de verankeringen in de gevel vrij te hakken, rondom te ontroesten en duurzaam te conserveren. Vervolgens dient het metselwerk aangeheeld te worden en moet de gehele gevel opnieuw gevoegd worden.
3.7
Volgens een offerte van [naam 2] van 13 mei 2020 (hierna: de offerte) bedragen de kosten voor de hiervoor genoemde werkzaamheden € 27.549,17 inclusief btw.
3.8
Uit de notulen van de vergadering van de VvE van 15 september 2018 volgt dat [verweerder 1] zich op het standpunt stelt dat herstel van de zijgevel een gezamenlijke verantwoordelijkheid is en dat [verzoekster] dat betwist.
3.9
In een verzoekschrift ex artikel 96 lid 2 Rv heeft [verweerder 1] de kantonrechter verzocht om te oordelen dat het onderhoud van de buitengevels een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid is. De kantonrechter heeft [verweerder 1] niet ontvankelijk verklaard omdat de procedure ex artikel 96 Rv hiervoor niet bedoeld is.
4.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
4.1
In het inleidend verzoekschrift heeft [verweerder 1] de kantonrechter verzocht om een vervangende machtiging te verlenen als bedoeld in artikel 5:121 BW voor het uitvoeren van alle benodigde herstelwerkzaamheden aan de gevels van het gebouw, een en ander zoals beschreven in de offerte. Daarnaast heeft [verweerder 1] de kantonrechter verzocht om te bepalen dat de kosten van deze werkzaamheden door de VvE zullen worden voldaan en dat beide appartementseigenaren in de verhouding 50/50 in deze kosten zullen bijdragen. Dit alles met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
4.2
[verweerder 1] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat uit de Splitsingsakte en het Reglement volgt dat alle gevels van het gebouw gemeenschappelijk eigendom zijn. Ongeacht ter hoogte van welk appartement de herstelwerkzaamheden nodig zijn, komen de kosten daarvan voor rekening van de VvE, en dus voor de beide appartementseigenaren. [verzoekster] verleent als enige mede-eigenaar geen medewerking, waarmee de stemmen in de VvE staken. [verweerder 1] kan niets anders dan een vervangende machtiging vragen.
4.3
Bij de beschikking van 7 januari 2022 heeft de kantonrechter de vervangende machtiging verleend voor het uitvoeren van alle benodigde herstelwerkzaamheden aan de gevels conform de offerte, met uitzondering van de posten “diverse betimmeringen” en “dakbedekking”. Verder heeft de kantonrechter bepaald dat de kosten door de VvE moeten worden voldaan en dat de appartementseigenaren elk voor de helft in de kosten moeten bijdragen. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. Dit alles is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De proceskosten zijn gecompenseerd.
De procedure in hoger beroep
4.4
[verzoekster] komt met vier grieven op tegen deze beslissingen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.5
Ook in hoger beroep staat de vraag centraal of de gevels als gemeenschappelijk eigendom moeten worden beschouwd. Als deze vraag bevestigend wordt beantwoord, volgt hieruit dat de kosten van herstel en onderhoud voor rekening van de VvE komen. Voor werkzaamheden aan gemeenschappelijk eigendom is toestemming nodig van de VvE. Als deze toestemming niet kan worden verkregen staat de weg open voor het verzoek tot het verlenen van vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW.
Zijn de gevels gemeenschappelijk?4.6 Volgens [verzoekster] zijn de gevels van het gebouw geen gemeenschappelijk eigendom. Zij wijst op de uitzondering die in de Splitsingsakte is gemaakt op artikel 9 lid 1 sub a van het Reglement: de hierin genoemde zaken zijn niet gemeenschappelijk als deze – kort samengevat - alleen dienstbaar zijn aan een privégedeelte. Op grond van de fysieke situatie van het gebouw is goed verdedigbaar dat het hier ‘eigenlijk’ gaat om twee afzonderlijke onroerende zaken. De twee appartementsrechten zijn allebei grondgebonden. De betreffende gevel staat alleen ten dienste van het appartement van [verweerder 1] , aldus nog steeds [verzoekster] .
4.7
[verzoekster] verliest echter uit het oog dat de fysieke situatie van het gebouw geen afbreuk kan doen aan de regeling in de Splitsingsakte en het Reglement. Derden moeten kunnen afgaan op wat hierin is vermeld en daarom moeten de hierin opgenomen bepalingen naar objectieve maatstaven worden uitgelegd.
De kantonrechter stelde al vast dat de gevels van het gebouw dragende muren zijn, die naar hun aard dienstbaar zijn aan de constructie van het gehele gebouw. [verzoekster] heeft dit, ook in hoger beroep, niet betwist. Dit betekent dat de betreffende gevels ook dienstbaar zijn aan het appartementsrecht van [verzoekster] en daarmee als gemeenschappelijk zijn te beschouwen. Dit wordt nog eens bevestigd door de regeling omtrent het onderhoud, opgenomen in artikel 18 van de Splitsingsakte. Uit dit artikel, aanhef en onder b blijkt dat het onderhoud van ramen, deuren en kozijnen voor rekening van de eigenaar van het betreffende appartementsrecht komt,
ook al bevinden deze zich in de buitengevel(onderstreping hof). Hieruit volgt logischerwijs dat het onderhoud van de buitengevel voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaren komt, waarmee tevens wordt bevestigd dat de buitengevel als gemeenschappelijk eigendom moet worden beschouwd.
De kantonrechter stelde al vast dat de gevels van het gebouw dragende muren zijn, die naar hun aard dienstbaar zijn aan de constructie van het gehele gebouw. [verzoekster] heeft dit, ook in hoger beroep, niet betwist. Dit betekent dat de betreffende gevels ook dienstbaar zijn aan het appartementsrecht van [verzoekster] en daarmee als gemeenschappelijk zijn te beschouwen. Dit wordt nog eens bevestigd door de regeling omtrent het onderhoud, opgenomen in artikel 18 van de Splitsingsakte. Uit dit artikel, aanhef en onder b blijkt dat het onderhoud van ramen, deuren en kozijnen voor rekening van de eigenaar van het betreffende appartementsrecht komt,
ook al bevinden deze zich in de buitengevel(onderstreping hof). Hieruit volgt logischerwijs dat het onderhoud van de buitengevel voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaren komt, waarmee tevens wordt bevestigd dat de buitengevel als gemeenschappelijk eigendom moet worden beschouwd.
De toestemming van de VvE ontbreekt.
4.8
Voor het onderhoud van gemeenschappelijk eigendom is de toestemming van de VvE vereist. [verzoekster] heeft zich tijdens de vergadering van de VvE op 15 september 2018 op het standpunt gesteld dat het onderhoud aan de zijgevel geen gezamenlijke verantwoordelijkheid is. Hieruit kan niet anders dan worden afgeleid dat [verzoekster] haar medewerking aan het onderhoud aan dit gemeenschappelijk eigendom heeft geweigerd. Gezien de samenstelling van de VvE betekent dit ook dat de VvE heeft geweigerd om dit onderhoud te laten uitvoeren. Daarom staat de weg open voor het verzoek van [verweerder 1] tot het verlenen van vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW. De kantonrechter oordeelde dat de weigering van [verzoekster] zonder redelijke grond was. Het hof ziet geen aanleiding om anders te oordelen dan de kantonrechter.
[verzoekster] heeft zich vervolgens, in het kader van de procedure in eerste aanleg, uit kunnen laten over de offerte, wat zij ook heeft gedaan. De vervangende machtiging zoals opgenomen in het dictum van de bestreden beschikking van 7 januari 2022 is terecht verleend.
Wijziging van het verzoek van [verweerder 1] .
[verzoekster] heeft zich vervolgens, in het kader van de procedure in eerste aanleg, uit kunnen laten over de offerte, wat zij ook heeft gedaan. De vervangende machtiging zoals opgenomen in het dictum van de bestreden beschikking van 7 januari 2022 is terecht verleend.
Wijziging van het verzoek van [verweerder 1] .
4.9
[verweerder 1] heeft in hoger beroep, bij memorie van antwoord, zijn verzoek vermeerderd. Dit met een beroep op het tijdsverloop sinds de afgegeven offerte. De vermeerdering ziet, kort gezegd, op een uitbreiding van de te verrichten werkzaamheden aan de buitengevels voor zover noodzakelijk, te bepalen door een ter zake kundige aannemer, op de meerkosten daarvan en op gestegen bouwkosten (tot een maximum van € 15.000,- boven de oorspronkelijke offerte). [verzoekster] heeft geen bezwaar gemaakt ten aanzien van deze vermeerdering.
Het hof ziet aanleiding om de vermeerdering toe te wijzen. De vermeerdering vloeit, naar oordeel van het hof, rechtstreeks voort uit het eerder ingestelde verzoek en was, gezien het tijdsverloop, voor [verzoekster] te voorzien.
Het hof ziet aanleiding om de vermeerdering toe te wijzen. De vermeerdering vloeit, naar oordeel van het hof, rechtstreeks voort uit het eerder ingestelde verzoek en was, gezien het tijdsverloop, voor [verzoekster] te voorzien.
Slotsom en kosten
4.1
Gezien het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat de grieven falen. De bestreden beschikkingen zullen worden bekrachtigd, met dien verstande dat het dictum van de beschikking van 7 januari 2022 zal worden aangevuld met inachtneming van hetgeen hiervoor onder rechtsoverweging 4.9 is overwogen. [verzoekster] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikkingen, met dien verstande dat 3.1 van het dictum van de beschikking van 7 januari 2022 als volgt komt te luiden:
3.1
verleent vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW voor het uitvoeren van alle benodigde herstelwerkzaamheden aan de gevels van het gebouw aan [straat 1] en [straat 2] te [plaats] conform de offerte van [naam 2] d.d. 13 mei 2020, met uitzondering van de posten ‘diverse betimmeringen’ en ‘dakbedekking’ inclusief gestegen bouwkosten tot een maximum van € 15.000,- boven het bedrag in deze offerte, alsook voor het uitvoeren van alle overige noodzakelijke onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan de buitengevels van voornoemd gebouw, zoals nader door een ter zake kundige aannemer te bepalen;
veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [verweerder 1] begroot op € 343,- aan verschotten en € 2.428,- aan salaris en € 173,- voor nasalaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.E. Hinskens – van Neck, J.C. Toorman en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.