ECLI:NL:GHAMS:2024:1571

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.330.660/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 10244673 \ CV EXPL 22-5810

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 juni 2024bij vervroeginginzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,
advocaat: mr. S.J.M. Jaasma te Amsterdam,

tegen

STICHTING DE WOONSCHAKEL WESTFRIESLAND,
gevestigd te Medemblik,

geïntimeerde,

advocaat: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam.

Partijen worden hierna [appellante] en Woonschakel genoemd.

1.1. De zaak in het kort

De rechtsvoorganger van verhuurster verhuurde een standplaats aan de partner van huurster. Na ontdekking van een hennepkwekerij, is de huurovereenkomst met hem ontbonden en is hij veroordeeld tot ontruiming. Nadat de tekortkoming aan het licht kwam, maar voordat de huurovereenkomst werd ontbonden, heeft huurster het medehuurderschap aangevraagd en verkregen. Verhuurster vordert nu ontbinding van de huurovereenkomst met huurster en ontruiming van de standplaats vanwege de wanprestatie van de partner.

De kantonrechter heeft die vordering toegewezen. Het hof bekrachtigt dit vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 2 augustus 2023 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 31 mei 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Woonschakel als eiseres en [appellante] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Woonschakel alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Woonschakel in de proceskosten van beide instanties.

Woonschakel heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.

Woonschakel heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.1

Woonschakel is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet.

3.2

Het geschil ziet op de standplaats voor een woonwagen in [plaats] . Deze standplaats is vanaf 30 juli 1990 door [naam] (hierna: [naam] ) gehuurd, aanvankelijk van Stichting De Wooncompagnie (hierna: Wooncompagnie). Vanaf 1 november 2022 is Woonschakel als rechtsopvolger van Wooncompagnie de eigenaar en verhuurder.

3.3

Op 18 januari 2022 is door de politie in de bij de standplaats behorende schuur een hennepkwekerij ontdekt en ontmanteld. De burgemeester van de gemeente Medemblik heeft bij besluit van 24 maart 2022 de schuur gelegen achter de woonwagen gedurende drie maanden gesloten.

3.4

[appellante] is de levenspartner van [naam] . Op haar verzoek heeft Wooncompagnie haar als medehuurder aangemerkt. In de brief van Wooncompagnie van 11 mei 2022 aan [appellante] is daarover onder meer het volgende vermeld:
“
Vanaf 11 mei 2022 staat de huurovereenkomst op naam van [naam] en [appellante] . De rechten en plichten die volgen uit de huurovereenkomst gelden voor u beiden. Deze brief is een deel van uw huurovereenkomst.”

3.5

Wooncompagnie heeft bij dagvaarding van 1 maart 2022 tegen [naam] een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de standplaats ingesteld. Bij vonnis van 3 augustus 2022 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en de vordering tot ontruiming van de standplaats toegewezen.

3.6

[naam] weigert de standplaats te ontruimen.

3.7

Per e-mail van 17 november 2022 heeft Woonschakel de huurovereenkomst met [appellante] – voor zover nodig – buitengerechtelijk ontbonden.

4.Beoordeling

Eerste aanleg

4.1

Woonschakel heeft in eerste aanleg primair gevorderd dat de kantonrechter [appellante] zal veroordelen tot ontruiming van de standplaats. Subsidiair heeft zij gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en [appellante] zal veroordelen tot ontruiming van de standplaats. Dit steeds met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
Woonschakel heeft aan haar primaire vordering ten grondslag gelegd dat [appellante] nooit medehuurder is geworden, althans dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden en dat [appellante] en [naam] na het vonnis van 3 augustus 2022 zonder recht of titel van de standplaats gebruik maken. Subsidiair, als de huurovereenkomst met [appellante] wel zou bestaan, heeft Woonschakel ontbinding hiervan gevorderd op grond van de tekortkoming van [naam] die ook voor rekening en risico komt van [appellante] als medehuurder.

4.2

Na verweer van [appellante] heeft de kantonrechter de subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de standplaats toegewezen. Volgens de kantonrechter is [appellante] medehuurder geworden en als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst met [naam] huurder. De vraag of aan [appellante] als huurder de tekortkomingen van [naam] kunnen worden tegengeworpen heeft de kantonrechter bevestigend beantwoord. De medehuurder moet in beginsel ook de rechtsgevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst die is gebaseerd op een ten tijde van de toetreding reeds bestaande tekortkoming tegen zich laten gelden. De kantonrechter heeft vervolgens het belang van Woonschakel bij de handhaving van haar zerotolerancebeleid, bij het voorkomen van precedentwerking en bij een huurder die zich houdt aan de (woon)bestemming en die zich als goed huurder gedraagt, zwaarder laten wegen dan het woonbelang en het financiële belang van [appellante] .

Hoger beroep

4.3

[appellante] komt – naar het hof begrijpt – met twee (ongenummerde) grieven op tegen deze beslissing.
Beroep op rechtsverwerking

4.4

Met haar eerste grief betoogt [appellante] dat de kantonrechter de huurovereenkomst niet had mogen ontbinden, omdat [appellante] toestemming heeft gekregen van Wooncompagnie om medehuurder te worden in de wetenschap dat de huurovereenkomst met [naam] ontbonden zou gaan worden. Volgens [appellante] heeft Wooncompagnie haar, welbewust en uit compassie, het medehuurderschap verleend. Wooncompagnie heeft nagelaten ook [appellante] in de procedure tegen [naam] te betrekken, terwijl zij al op de hoogte was van het medehuurderschap. Woonschakel treedt in alle rechten maar ook verplichtingen van Wooncompagnie. Woonschakel dient de toestemming van Wooncompagnie dan ook te respecteren. Woonschakel heeft haar recht om de huurovereenkomst te ontbinden verwerkt, aldus nog steeds [appellante] .

4.5

Het hof is van oordeel dat de grief van [appellante] niet slaagt en zal dit hierna toelichten.

4.6

Van rechtsverwerking kan slechts sprake zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Voor rechtsverwerking is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist waardoor hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard ingeval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. De stelplicht en (zo nodig) de bewijslast van het beroep op rechtsverwerking rusten op [appellante] .

4.7

Het hof is van oordeel dat [appellante] hierin niet is geslaagd. Op geen enkele wijze is komen vast te staan dat Wooncompagnie [appellante] het medehuurderschap welbewust heeft verleend ondanks het feit dat er al een ontruimingsprocedure liep tegen [naam] . Weliswaar stelt [appellante] dat Wooncompagnie dit heeft gedaan uit compassie met haar, maar zij heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Daartegenover staat de gemotiveerde betwisting van Woonschakel. Zij heeft toegelicht dat de betreffende afdeling die dit soort verzoeken behandelt alleen heeft gekeken naar de woonduur van [appellante] (minimaal twee jaren) en de betaling van de huur (geen achterstand). Dat er een procedure tegen [naam] aanhangig was vanwege de ontdekking van de hennepplantage heeft deze afdeling volgens Woonschakel over het hoofd gezien. Zonder nadere toelichting of onderbouwing, die [appellante] ook in hoger beroep niet heeft gegeven, is het hof van oordeel dat niet is gebleken van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [appellante] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Wooncompagnie of Woonschakel zou afzien van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tegen [appellante] dan wel dat [appellante] onredelijk in haar positie wordt benadeeld. Er is dan ook geen enkele aanleiding om te concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonschakel een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tegen [appellante] heeft ingesteld. Het beroep op rechtsverwerking wijst het hof daarom af.

Kan de aanspraak op ontbinding wegens wanprestatie tegen de huurder ook geldend worden gemaakt tegen een na de wanprestatie toegetreden medehuurder?

4.8

Met de tweede grief betoogt [appellante] dat de kantonrechter de vraag of de tekortkomingen van [naam] ook aan [appellante] kunnen worden tegengeworpen ten onrechte (bevestigend) heeft beantwoord aan de hand van het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2009. Volgens [appellante] mist dit arrest toepassing, omdat het daar ging om een gesloten huwelijk nadat de tekortkoming reeds had plaatsgevonden. Een huwelijk is een rechtshandeling waarop de verhuurder geen invloed heeft en waaraan de wet rechtsgevolgen verbindt waarop de verhuurder ook geen invloed heeft. In deze zaak echter heeft de verhuurder expliciet toestemming gegeven voor het medehuurderschap en aldus de rechtsgevolgen zelf veroorzaakt en gewild, aldus nog steeds [appellante] .

4.9

Ook deze grief faalt. [appellante] verliest in haar toelichting op de grief uit het oog dat in genoemd arrest ook wordt verwezen naar een eerder door de Hoge Raad geformuleerd (meer algemeen) uitgangspunt namelijk dat
“(…) in het vergelijkbare geval dat iemand toetreedt tot een tussen anderen bestaande overeenkomst, hij in beginsel die overeenkomst heeft te aanvaarden met inachtneming van alle op dat moment tussen partijen bestaande rechten en verplichtingen.”In het arrest van 3 april 2009 overweegt de Hoge Raad verder dat dit uitgangspunt meebrengt dat degene die toetreedt tot de overeenkomst in beginsel ook de rechtsgevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst die is gebaseerd op een ten tijde van de toetreding reeds bestaande tekortkoming, tegen zich moet laten gelden. Dat de wijze waarop iemand medehuurder wordt hierbij in zijn algemeenheid relevant is - zoals [appellante] lijkt te suggereren - volgt niet uit dit arrest. Het hof is dan ook van oordeel dat de kantonrechter de vraag of de tekortkomingen van [naam] in dit geval aan [appellante] kunnen worden tegengeworpen terecht – aan de hand van het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2009 – bevestigend heeft beantwoord.

Slotsom en proceskosten

4.1

Het hof komt tot de conclusie dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Nu [appellante] in het ongelijk wordt gesteld zal zij de kosten van het geding in hoger beroep moeten dragen.

5.5. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonschakel begroot op € 783,- aan verschotten en € 1.214,- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, E.J. Bellaart en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.