ECLI:NL:GHAMS:2024:1428

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.312.335/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9485166 CV EXPL 21-14570

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 mei 2024

in de zaak van

STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR AMSTERDAM RETAIL PROPERTIES,

gevestigd te Amsterdam,

principaal appellante,

incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. A. van Dorsten te Weesp,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [plaats ] ,

principaal geïntimeerde,

incidenteel appellante,

advocaat: mr. H.P. Verheyen te Den Burg.

Partijen worden hierna Aarp en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

Sinds 1987 huurt [geïntimeerde] een woning waarvoor zij een all-inprijs betaalt. Deze prijs is sindsdien niet gewijzigd. Aarp heeft het pand waarin de woning van [geïntimeerde] is gelegen, in 2015 gekocht. Zij vindt dat [geïntimeerde] op dit moment een veel te lage huur betaalt, waardoor de overeenkomst geen huurovereenkomst meer kan worden genoemd. Verder zijn er volgens Aarp onvoorziene omstandigheden waardoor het redelijk is dat de huurovereenkomst wordt gewijzigd en de huurprijs wordt aangepast. Het hof wijst het hoger beroep van Aarp af. Het hof is van oordeel dat de overeenkomst tussen partijen een huurovereenkomst is. Verder overweegt het hof dat Aarp een wettelijke mogelijkheid had de huurprijs aan te (laten) passen. Mede in het licht daarvan is het hof van oordeel dat, hoewel er onvoorziene omstandigheden zijn, die omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet meebrengen dat de huurovereenkomst moet worden gewijzigd.

2.Het geding in hoger beroep

Aarp is bij dagvaarding van 13 juni 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 14 maart 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Aarp als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Bij tussenarrest van 12 juli 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 1 november 2022 heeft plaatsgevonden. Ten behoeve van deze mondelinge behandeling na aanbrengen heeft [geïntimeerde] een productie (productie 9) ingebracht. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen geen minnelijke regeling getroffen. Het van deze mondelinge behandeling na aanbrengen opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van het dossier.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Aarp heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, samengevat, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

voor recht verklaart dat [geïntimeerde] de woning aan de [A-straat] te [plaats ] om niet in gebruik heeft en/of geen huurbescherming geniet;

[geïntimeerde] veroordeelt de woning te ontruimen;

subsidiair

3. de overeenkomst tussen partijen wijzigt en de huurprijs met ingang van 1 oktober 2021 splitst in een voorschot servicekosten van € 292,99 per maand en een tegenprestatie voor het gebruik van de woning van € 644,60 per maand;

uiterst subsidiair

4. de overeenkomst tussen partijen wijzigt en de huurprijs met ingang van 1 oktober 2021 splitst in een kale huurprijs van € 99,83 per maand en een voorschot servicekosten van € 45,38 per maand;

primair en subsidiair:

5. [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft in principaal appel, samengevat, geconcludeerd dat het hof de vorderingen van Aarp zal afwijzen en het bestreden vonnis zal bekrachtigen, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van gronden. In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis wat betreft rechtsoverwegingen 10 en 12 eerste alinea en tot bekrachtiging daarvan voor het overige. Verder vordert [geïntimeerde] dat Aarp wordt veroordeeld in de proceskosten in principaal en in incidenteel appel.

In incidenteel appel heeft Aarp geconcludeerd dat het hof het beroep niet gegrond verklaart met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in incidenteel appel.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.9. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. De feiten komen op het volgende neer.

3.1.

In 1987 was [geïntimeerde] in dienst van [X] te [plaats ] .

3.2.

[X] was eigenaar van de woning aan de [A-straat] te [plaats ] (hierna: de woning). Zij heeft de woning in 1987 in gebruik gegeven aan [geïntimeerde] .

3.3.

In verband hiermee heeft [X] bij brief van 29 september 1987 (hierna: de brief), voor zover relevant, het volgende aan [geïntimeerde] geschreven:

“ Beste […] ,

Hierbij vindt je volledigheidshalve onze afspraak m.b.t. je nieuwe tijdelijke huisvesting:

1) Periode waarbinnen je een andere woonruimte moet vinden zal lopen uiterlijk tot 1 juli 1989.

2) Huur zal ƒ 400,= per maand bedragen, incl. water, gas en licht.

(…)

7) Bij verbreking van het arbeidscontract dient de werknemer de woning op de laatste dag van het arbeidscontract leeg op te leveren aan de werkgever.”

3.4.

In 2015 heeft Aarp het pand gekocht waarin de woning is gelegen. De levering heeft plaatsgevonden op 16 november 2015. Dit pand bestaat uit een winkelruimte en drie woonappartementen.

3.5.

[geïntimeerde] bewoont de woning nog steeds en is vanaf medio 2015 het maandelijks verschuldigde bedrag van € 181,50 aan Aarp gaan betalen.

4.Eerste aanleg

4.1.

De vordering van Aarp in eerste aanleg hield hetzelfde in als wat zij in hoger beroep vordert (zie hiervoor onder 2.), met dien verstande dat zij met betrekking tot het subsidiair en uiterst subsidiair gevorderde in eerste aanleg voor het voorschot servicekosten, de tegenprestatie voor het gebruik van de woning en de kale huurprijs hogere bedragen heeft gevorderd.

4.2.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen van Aarp afgewezen. Deze beslissing berust, kort weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, op het volgende. Uit de inhoud van de brief volgt dat er geen verplichting kan zijn geweest om de woning te bewonen met het oog op het vervullen van de functie. Uitgangspunt is dan ook dat in 1987 tussen [X] en [geïntimeerde] een huurovereenkomst voor woonruimte tot stand is gekomen. Aarp wordt niet gevolgd in haar stelling dat de overeenkomst (thans) een gebruiksovereenkomst is. De rechtsverhouding tussen [X] en [geïntimeerde] betrof bij aanvang de huur van woonruimte, waarbij een all-inprijs voor het gebruik van de woning en de kosten voor energie en water is afgesproken. Ook indien de verhouding tussen deze laatste twee componenten (drastisch) verandert, brengt dit geen wijziging in het op die overeenkomst toepasselijk wettelijk regime.

4.3.

Verder heeft de kantonrechter overwogen dat het feit dat de overeenkomst tijdelijk was bedoeld maar niet is geëindigd, dat thans geen verband meer bestaat tussen het bewonen van de woning en een arbeidsovereenkomst en dat het als gevolg van een wetswijziging in 2014 voor Aarp niet meer mogelijk is een splitsing van de all-inprijs te bewerkstellingen, substantiële wijzigingen ten opzichte van de situatie in 1987 zijn waarvan aannemelijk is dat de oorspronkelijke partijen deze niet hebben verdisconteerd in de overeenkomst. Dit geldt niet voor de stijging van de energiekosten, omdat het ook in 1987 duidelijk was dat die op den duur zouden stijgen en zouden leiden tot een sterke wijziging in de verhouding tussen de door [geïntimeerde] te betalen vergoeding en de door [X] te dragen energiekosten. De onvoorziene omstandigheden leiden echter niet tot aanpassing van de overeenkomst, omdat Aarp moet worden geacht bij de aankoop van het pand de aan de overeenkomst met [geïntimeerde] verbonden nadelen en risico’s te hebben aanvaard en bovendien de aankoop van het pand Aarp ook financiële voordelen heeft opgeleverd.

5.Beoordeling

5.1.

Aarp heeft in principaal appel in totaal negen grieven aangevoerd (grief VII is dubbel). In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] één grief aangevoerd. Omdat de grieven in principaal appel en incidenteel appel met elkaar samenhangen, zullen die hierna gezamenlijk worden behandeld.

Huurovereenkomst

5.2.

Grief I in principaal appel richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de overeenkomst tussen [geïntimeerde] en het [X] een huurovereenkomst is. Aarp voert aan dat op dit moment van een gebruiksovereenkomst moet worden gesproken, omdat [geïntimeerde] na aftrek van de energiekosten geen enkele tegenprestatie meer betaalt voor het gebruik van de woning waardoor de overeenkomst niet (meer) voldoet aan de definitie van huur.

5.3.

Deze grief faalt. Het hof overweegt daartoe het volgende. Volgens artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een huurovereenkomst een overeenkomst waarbij de ene partij (de verhuurder) zich jegens de andere partij (de huurder) verbindt een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Uit dit artikel volgt dat er twee essentiële kenmerken zijn die een overeenkomst tot een huurovereenkomst maken, te weten het verschaffen van gebruik en een tegenprestatie. Gelet op de inhoud van de brief (zie hiervoor onder 3.3.) is aan beide kenmerken voldaan. [geïntimeerde] en [X] zijn in 1987 immers overeengekomen dat [geïntimeerde] van de woning gebruik mag maken en dat zij daarvoor een all-inprijs van ƒ 400,= betaalt. Deze overeenkomst is dan ook te kwalificeren als een huurovereenkomst.

5.4.

Het hof volgt Aarp niet in haar stelling dat de overeenkomst inmiddels van kleur zou zijn verschoten, omdat [geïntimeerde] op dit moment geen tegenprestatie meer zou betalen. [geïntimeerde] en [X] hebben indertijd een all-inprijs afgesproken waarbij geen onderscheid is gemaakt tussen de huurprijs en de kosten voor water, gas en licht. Dit betekent dat het onduidelijk is wat de hoogte van de vergoeding voor het gebruik van de woning is (de tegenprestatie), waardoor niet kan worden vastgesteld dat die tegenprestatie niet reëel is en slechts symbolisch zou zijn. Ook kan op grond van de omstandigheid dat voor Aarp de woning niet (meer) rendabel is, worden geconcludeerd dat de overeenkomst geen huurovereenkomst meer zou zijn.

Geen dienstwoning

5.5.

Onder grief II in principaal appel stelt Aarp zich op het standpunt dat de woning dient te worden aangemerkt als een dienstwoning, waardoor [geïntimeerde] geen huurbescherming geniet. Het hof volgt ook dit standpunt van Aarp niet. Een woning is een eigenlijke dienstwoning indien het bewonen van de woning op grond van de arbeidsovereenkomst behoort tot de verplichtingen van de werknemer in verband met zijn werkzaamheden. Uit de inhoud van de brief volgt niet dat [geïntimeerde] uit hoofde van haar arbeidsovereenkomst verplicht was de woning te bewonen. Dit is verder ook uit andere omstandigheden niet gebleken. De omstandigheid dat – zoals Aarp aanvoert – de afspraak is gemaakt dat [geïntimeerde] de woning bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst zou verlaten en de omstandigheid dat de huur laag zou zijn en van haar salaris werd ingehouden, zijn, ook in onderling verband beschouwd, onvoldoende om te concluderen dat de woning een dienstwoning is. Het hof is dan ook van oordeel dat de woning geen dienstwoning is, waardoor grief II in principaal appel faalt.

Onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW)

5.6.

De grieven III tot en met VI in principaal appel en grief I in incidenteel appel richten zich alle tegen de beoordeling van de kantonrechter van de vraag of er onvoorziene omstandigheden zijn die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de overeenkomst tussen partijen niet in stand kan blijven (artikel 6:258 BW). Volgens Aarp heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat de stijging van de energieprijzen geen onvoorziene omstandigheid is en is het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de redelijkheidstoets onjuist. [geïntimeerde] is van mening dat de kantonrechter ten onrechte de volgende omstandigheden als onvoorzien heeft aangemerkt: i) de overeenkomst was tijdelijk bedoeld maar is niet geëindigd, ii) er bestaat thans geen verband meer tussen het bewonen van de woning en een arbeidsovereenkomst en iii) als gevolg van een wetswijziging in 2014 is het voor Aarp niet meer mogelijk een splitsing van de all-inprijs te bewerkstelligen.

5.7.

Bij de beoordeling van het beroep van Aarp op artikel 6:258 BW stelt het hof het volgende voorop. De kern van het betoog van Aarp is dat zij wijziging van de huurovereenkomst wil, omdat de energiekosten op dit moment hoger zijn dan wat [geïntimeerde] op dit moment aan all-inprijs betaalt en Aarp dus in feite op de woning toelegt. Met dit betoog miskent Aarp echter dat zij – alsmede haar rechtsvoorganger [X] – gedurende de huurperiode [geïntimeerde] een voorstel had kunnen doen om de huurprijs te wijzigen (artikel 7:252 BW). Zou [geïntimeerde] niet met dit voorstel instemmen, dan had Aarp (of haar rechtsvoorganger) de huurcommissie kunnen verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:253 BW). Op grond van artikel 17a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte zou de huurcommissie sinds 2014 in dat geval bovendien – ambtshalve – een oordeel hebben moeten geven over de all-inprijs. Voor 2014 zou dit laatste hebben kunnen worden bereikt in een afzonderlijke procedure tot splitsing. Aarp en haar rechtsvoorganger hadden dus een wettelijke mogelijkheid om de huurprijs aan te (laten) passen. Dat zij dit niet hebben gedaan, komt voor rekening van Aarp. In dit licht dienen dan ook de stellingen van Aarp te worden bezien.

5.8.

Volgens artikel 6:258 BW moeten er allereerst omstandigheden zijn die partijen
ten tijde van het sluiten van de overeenkomstniet hebben voorzien. Het gaat in deze zaak dan ook om de vraag wat [geïntimeerde] en [X] in 1987, toen de overeenkomst werd gesloten, voor ogen hebben gehad. Dit betekent dat het moment dat Aarp het pand heeft gekocht (2015) voor de beoordeling van de vraag of er onvoorziene omstandigheden zijn, niet relevant is. Het hof zal hierna beoordelen of de afzonderlijke omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzien waren.

-
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

5.9.

In de brief staat dat de periode waarbinnen [geïntimeerde] een andere woonruimte moest vinden zou lopen tot uiterlijk 1 juli 1989. [X] en [geïntimeerde] hebben dus een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (twee jaar) gesloten. In juli 1989 heeft [geïntimeerde] echter de woning niet verlaten en de huur is daarna doorgelopen. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat dit geen onvoorziene omstandigheid zou zijn, omdat het niet uitzonderlijk is dat huurovereenkomsten stilzwijgend worden verlengd. Het hof volgt haar niet in dit standpunt. Zoals hiervoor onder 5.8. is overwogen gaat het om wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen hadden. Uit de inhoud van de brief volgt dat [X] en [geïntimeerde] in 1987 de bedoeling hadden dat [geïntimeerde] maximaal twee jaar in de woning zou verblijven en die daarna zou verlaten. Dat de huur daarna is doorgelopen is dan ook een omstandigheid die bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet was voorzien.

-
Verband bewonen van de woning en arbeidsovereenkomst

5.10.

Ook de omstandigheid dat er op dit moment geen verband meer bestaat tussen het bewonen van de woning en de arbeidsovereenkomst van [geïntimeerde] , is – anders dan [geïntimeerde] stelt – een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. Uit de inhoud van de brief blijkt immers dat [geïntimeerde] en [X] zijn overeenkomen dat [geïntimeerde] bij verbreking van het arbeidscontract de woning aan [X] diende op te leveren. Hieruit volgt onmiskenbaar dat partijen indertijd voor ogen hebben gehad dat de huur van de woning was gekoppeld aan de arbeidsovereenkomst van [geïntimeerde] . De omstandigheid dat deze koppeling is losgelaten, hebben partijen dan ook niet bij het sluiten van de overeenkomst voorzien.

-
Stijging energieprijzen

5.11.

Blijkens hetgeen hiervoor onder 5.7. is vooropgesteld, is de oorzaak waardoor de woning op dit moment onvoldoende rendement geeft in ieder geval mede erin gelegen dat Aarp en haar rechtsvoorganger hebben nagelaten ooit enig voorstel tot aanpassing van de (huur)prijs te doen. Omdat Aarp de daartoe benodigde gegevens niet heeft verschaft, kan het hof niet vaststellen of het door Aarp gestelde verlies aan rendement in overwegende mate is veroorzaakt door het uitblijven van de aanpassing van de huurprijs of – zoals Aarp stelt – door een stijging van de energieprijzen. Aarp heeft ook onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat de stijging van de energieprijzen van de woning sinds 1987 dusdanig groot is geweest dat die de (te verwachten) gemiddelde stijging over de jaren heen te boven ging. Gelet hierop kan niet worden vastgesteld of de stijging van de energieprijzen een omstandigheid is die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst onvoorzien was.

-
Wetswijziging 2014

5.12.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat het als gevolg van een wetswijziging in 2014 voor Aarp niet meer mogelijk is een splitsing van de all-inprijs te bewerkstellingen, een onvoorziene omstandigheid is. Het hof overweegt echter dat de mogelijkheid voor de verhuurder om een all-inprijs te laten splitsen slechts bestond in de periode tussen 2003 en 2014. Omdat deze mogelijkheid tot splitsing ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst dus evenmin bestond, is dit geen onvoorziene omstandigheid. In zoverre is de grief van [geïntimeerde] die tegen dit oordeel van de kantonrechter is gericht, terecht voorgesteld.

5.13.

Het voorgaande brengt met zich dat er twee onvoorziene omstandigheden zijn als bedoeld in artikel 6:258 BW, namelijk dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet en dat er geen verband meer bestaat tussen het bewonen van de woning en de arbeidsovereenkomst van [geïntimeerde] . De volgende vraag die moet worden beantwoord is of deze onvoorziene omstandigheden van zodanige aard zijn dat [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden dient de rechter terughoudendheid te betrachten. Wanneer de omstandigheden voor rekening komen van degene die wijziging of ontbinding van de overeenkomst verlangt, is wijziging of ontbinding niet in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid. Voor de beantwoording van voornoemde vraag is, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, relevant wat Aarp ten tijde van de aankoop van het pand wist of kon hebben geweten.

5.14.

De hiervoor genoemde onvoorziene omstandigheden waren op het moment dat Aarp in 2015 het pand kocht, beide aanwezig. Dit betekent dat Aarp bij haar overweging om het pand te kopen met deze omstandigheden rekening heeft kunnen houden. De omstandigheid dat Aarp desondanks het pand heeft gekocht leidt ertoe dat het risico dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] eventueel nadelig voor Aarp zou kunnen zijn, voor rekening van Aarp komt. Verder weegt mee dat, zoals hiervoor onder 5.7. is overwogen, Aarp en haar rechtsvoorganger zelf de mogelijkheid hebben gehad de all-inprijs van de woning aan te (laten) passen. Door dit al die jaren na te laten, zijn Aarp en haar rechtsvoorganger zelf mede verantwoordelijk voor het door Aarp gestelde negatieve rendement van de woning. Gelet op deze omstandigheden, afzonderlijk en in onderlinge samenhang bezien, is het hof van oordeel dat de genoemde onvoorziene omstandigheden niet van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.15.

Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven III tot en met VI in principaal appel en grief I in incidenteel appel geen succes hebben. Ook de twee grieven aangeduid als grief VII in principaal appel falen. Nu het hof in het kader van artikel 6:258 BW het beroep van Aarp op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid verwerpt, geldt dit eveneens voor het beroep van Aarp op artikel 6:248 lid 2 BW. De veeggrief (de laatste grief in principaal appel) heeft geen zelfstandige betekenis en faalt eveneens.

Slotsom en kosten

5.16.

De grieven treffen geen doel. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Aarp is in het principaal appel in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. Nu de grief in incidenteel appel een kwestie betreft die in het kader van de positieve devolutie hoe dan ook had moeten worden beoordeeld, zullen de kosten in incidenteel appel tussen partijen worden gecompenseerd in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

6.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

6.1.

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

6.2.

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;

6.3.

veroordeelt Aarp in de proceskosten in principaal appel, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 343,- aan verschotten en € 2.428,- aan salaris;

6.4.

compenseert de proceskosten in incidenteel appel in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.J. Bellaart en H.D. Coumou en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2024.