ECLI:NL:GHAMS:2024:1068

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.316.024/01

zaak -en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/690492 / HA ZA 20-981

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 april 2024

inzake

C.W. AMSTERDAM-INTERNATIONAAL B.V.,

gevestigd te Amsterdam ,

appellante,

advocaat: mr. M.W.J. Ariëns te Haarlem,

tegen

1.NARDINC VASTGOED B.V.,

gevestigd te Laren,

2. NIEUWGELUK REAL ESTATE B.V.,

gevestigd te Hilversum ,

3. PEAK INVESTMENT II B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerden,

advocaat: mr. E.E.U. Vroom te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Appellante wordt hierna CW Amsterdam genoemd. Geïntimeerden zullen gezamenlijk Peak c.s. worden genoemd en voor zover nodig afzonderlijk worden aangeduid als Nardinc, Nieuwgeluk en Peak.

CW Amsterdam is bij dagvaarding van 5 juli 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 april 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen CW Amsterdam als eiseres en HB Capital Real Estate B.V. (de voorgangster van Nardinc en Nieuwgeluk ) en Peak als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met één productie;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte uitlating producties van CW Amsterdam.

CW Amsterdam heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen - zoals hierna onder 3.1 omschreven -alsnog zal toewijzen, Peak c.s. zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen CW Amsterdam ter uitvoering van het bestreden vonnis reeds heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van algehele terugbetaling, alles met veroordeling van Peak c.s. in de kosten van de procedure in beide instanties, met nakosten en wettelijke rente en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

Peak c.s. hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van CW Amsterdam in de kosten van de procedure in hoger beroep, met nakosten.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.20 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Over de juistheid van de door de rechtbank genoemde feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan, met dien verstande dat bij de beoordeling van het hoger beroep ook enkele andere, hierna te noemen, feiten zullen worden betrokken die tussen partijen niet in geschil zijn. Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) CW Amsterdam houdt zich bezig met het beleggen en verhuren van onroerend goed. CW Amsterdam is (onder meer) eigenaar van twee appartementsrechten gelegen aan het Westelijk Halfrond 487 en 487-E te Amstelveen. Deze appartementsrechten betreffen een verdieping met kantoorruimte en een garagebox. Met de eigenaren van 13 andere garageboxen vormt CW Amsterdam een vereniging van eigenaren (VVE).

(ii) HB Capital Real Estate B.V. (hierna: HB Capital), thans na herstructurering opgegaan in Nardinc en Nieuwgeluk , was een investeringsmaatschappij. Peak is een projectontwikkelaar.

(iii) De Hoogbouwvisie Amstelveen die in oktober 2019 is vastgesteld door de gemeenteraad, maakt het mogelijk om op de locatie Kostverlorenhof, alwaar de kantoorruimte en garagebox van CW Amsterdam zijn gelegen, woningen in de vorm van hoogbouw (woontoren) te realiseren.

(iv) De gemeente Amstelveen (hierna: de gemeente) hanteert uitgangspunten voor het realiseren van nieuwbouw. Deze uitgangspunten zijn vastgesteld in onder meer de Factsheet wonen projectontwikkelaars van oktober 2019 (hierna: Factsheet wonen) en de Woonagenda. Het gaat om uitgangspunten ten aanzien van bijvoorbeeld de parkeernorm, de verhouding koop/huur en de onderverdeling in middel dure hoog segment en middel dure laag segment.

( v) CW Amsterdam enerzijds en Peak c.s. anderzijds hebben na diverse besprekingen op 15 november 2019 een overeenkomst gesloten, getiteld Intentieovereenkomst, met betrekking tot de koop en verkoop van de twee onder (i) genoemde appartementsrechten (hierna: intentieovereenkomst). De intentieovereenkomst waarin met betrekking tot partijen op het voorblad is vermeld “Verkoper C.W. Amsterdam-Internationaal B.V.” en “Koper HB Capital Real Estate B.V. en Peak Investment II B.V. (in een nader op te richten SPV)” luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

Introductie en achtergrond

Dit document is opgesteld om de overeengekomen voorwaarden tot koop c.q. verkoop van de twee appartementsrechten (…) plaatselijk bekend als kantoorruimte aan het Westelijk Halfrond 487 te Amstelveen en de garagebox gelegen aan het Westelijk Halfrond 487-E te Amstelveen op hoofdlijnen vast te leggen. De tussen Koper en Verkoper te sluiten overeenkomst, inclusief de eventuele bijlage[n], zal gedurende een periode van zes [6] weken worden uitgewerkt door een nader aan te wijzen notaris.

Overwegende:

Koper wenst een sloopnieuwbouwopgave, hierna te noemen het ‘Project’, uit te voeren waarbij de bestaande veertien (14) garageboxen en circa 400 m² kantoorruimte zullen worden gesloopt en een nieuwbouw woontoren met [ondergrondse] parkeergelegenheid zal worden gerealiseerd;
Verkoper is eigenaar van het Kantoorverdieping [inclusief 1 garagebox] en wenst graag mee te profiteren van de waardeontwikkeling van het Project en zodoende gaan Koper en Verkoper een gezamenlijk traject in om de omvang van het Project bij de gemeente Amstelveen zeker te stellen;
Koper zal het traject aansturen om [gemeentelijke] zekerheid te verkrijgen voor het Project en de te wachtte grondverwerving. Verkoper zal daarin waar mogelijk ondersteunen door het beschikbaar stellen van informatie, het bijwonen van benodigde afspraken en dergelijke;
Dertien [13] garageboxen zijn geen eigendom van Verkoper. Verkoper heeft een VVE besluit ter beschikking gesteld aan Koper waarin de eigenaren van de dertien [13] garageboxen in principe meewerken aan herontwikkeling waarbij een alternatieve garagebox [in de ontwikkeling] zal worden terug geleverd aan de individuele eigenaren. (…)”

Koopsom

De koopsom voor het verkochte (…) is vastgesteld op € 5.000.000,- (…) Kosten Koper. De onderbouwing van de koopsom is conform de in bijlage 3 bijgevoegde Kosten Baten Analyse d.d. 15 november 2019 [hierna KBA]. Uitgangspunt dat het vrij van asbest is en de grond/bodem milieugeschikt is voor het beoogd gebruik;

Aanvullende koopsom

Koper en Verkoper zijn overeengekomen dat Verkoper recht heeft op een aanvullende koopsom als de twee navolgende overeenkomsten zijn afgesloten en per saldo zorgen voor een financiële verbetering van de KBA.

1.
Koopovereenkomst

De getekende koopovereenkomst tussen afnemer (…) en Koper. Weergegeven in de KBA post 10.0

2.
Turn key realisatie overeenkomst

De getekende overeenkomst tussen Koper en aannemer ten behoeve van de realisatie van de turn key oplevering aan de belegger. Weergegeven in de KBA post 2.09. (…)

Datum overdracht en betaling koopsom

De overdracht en betaling van de [basis] koopsom zal plaatsvinden zo spoedig mogelijk nadat de gemeenteraad van Amstelveen de Startnotitie met bijbehorende anterieure overeenkomst heeft vastgesteld met een voor de Koper beoogd en ingerekend plan op basis van de KBA. (…)

Voortgang

Koper en Verkoper hebben regulier overleg, minimaal eens per vier [4] weken. Het stappenplan in bijlage 4 is een leidraad voor het vervolg. Bij tussentijdse majeure wijzigen zullen partijen het stappenplan aanpassen. (…)

Wijze van levering

Het onderhavige object zal vrij van huur en gebruik worden geleverd aan Koper door Verkoper op het moment dat de ontbindende voorwaarden van Koper zijn verlopen. Beoogde levering is 2e helft 2020. (…)

Ontbindende voorwaarden/voorbehouden

Koper en Verkoper zijn overeengekomen dat de koop onderhevig is aan de navolgende vier ontbindende voorwaarden/voorbehouden:

1.
Garageboxen

Koper en Verkoper zullen gezamenlijk zorgdragen voor consensus met de individuele eigenaren voor het verkopen en/of herplaatsen [en tijdens de bouw niet beschikbaar zijn] van de dertien [13] garageboxen in de nieuwe ontwikkeling voor 1 maart 2020. Indien herplaatsing niet tot de mogelijkheid behoort zijn er een tweetal varianten mogelijk: het aanbieden van een garagebox in de nabije omgeving danwel een financiële compensatie. Voor de realisatie van deze opgave is een totaal bedrag beschikbaar gesteld door Koper van maximaal € 650.000,- (…)

2.
Vaststelling Startnotitie gemeenteraad Amstelveen

De gemeenteraad een voor partijen conveniërende Startnotitie heeft vastgesteld [prognose 1 juli 2020] ten behoeve van de ontwikkeling. Onderdeel van de Startnotitie is de vaststelling van de afdracht aan de gemeente Amstelveen. Dit bedrag is gemaximaliseerd op een bijdrage van € 1.000.000,- (…) exclusief BTW. Dit bedrag is opgebouwd uit o.a. mogelijke aankoop grond, apparaat kosten en [bovenplanse] bijdrage aan de ontwikkeling corresponderend met de posten 1.03 en 2.04 uit de KBA. Dit bedrag zal definitief worden vastgesteld bij ondertekening van de anterieure overeenkomst met de gemeente Amstelveen [als bijlage van de Startnotitie].

3.
Goedkeuring Investment Comité en RvC van HB Capital

Koper heeft het recht de onderhavige overeenkomst te ontbinden voor 1 april 2020 indien goedkeuring van het IC en RvC van HB Capital niet wordt verkregen.

4.
Uitkomst DD

Het ontbinden van deze onderhavige overeenkomst kan geschieden in geval van een voor Koper negatieve uitkomst van de DD, uitgevoerd door of namens Koper, uiterlijk zes [6] weken na ondertekening van onderhavige overeenkomst.

Exclusiviteit

Tot aan de datum van ondertekening van de nog te sluiten koopovereenkomst zal de Verkoper geen onderhandelingen aangaan met derde partijen met betrekking tot het verkochte. Ook zal Verkoper geen bod accepteren, danwel het Object verkopen aan een derde partij.

Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toezegging(en), vergunning(en) en toestemming.

Data overeenkomst

Verkoper en Koper zijn overeengekomen dat de data zoals in de overeenkomst zijn weergegeven gelden als richtlijn. Beide partijen hebben de inspanningsverplichting deze data na te komen. Als blijkt dat door omstandigheden deze data niet haalbaar zijn zijn partijen jegens elkaar verplicht eerst gezamenlijk in overleg te treden of de data in aangepaste vorm voor elkaar acceptabel zijn. Blijkt dat na voldoende inzet van beide partijen er niet tot overeenstemming gekomen kan worden inzake de nieuwe tijdslijn[en] is er de mogelijkheid tot ontbinding over te gaan.

Kosten

Aan het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarden kan Verkoper geen enkel recht ontlenen op schadevergoeding uit welke hoofde dan ook: iedere partij draagt zijn tot dan toe gemaakte kosten bij het niet doorgaan van de koop. De kosten met betrekking tot de overdracht zijn voor Koper, inclusief overdrachtsbelasting. Echter, iedere partij is verantwoordelijk voor de door zijn of haar gemaakte kosten.

Geheimhouding

Partijen zullen over en weer geheimhouding betrachten met betrekking tot alle gegevens en bijzonderheden die zij met betrekking tot het project aan elkaar verstrekken.

Tot slot

Als partijen akkoord zijn en onderhavige document ondertekenen kunnen partijen een notaris verzoeken een en ander te laten formaliseren in een overeenkomst. (…)”

(vi) Op 2 januari 2020 heeft Peak CW Amsterdam (en HB Capital) erover geïnformeerd dat uit het asbestonderzoek naar voren is gekomen dat er in het gebouw asbest is aangetroffen.

(vii) Op 4 februari 2020 heeft CW Amsterdam een garagebox aangekocht voor

€ 35.000,- waarna met Peak c.s. is afgesproken dat deze tezamen met de eigendomsoverdracht van het kantoor aan hen wordt meegeleverd. Op 24 februari 2020 heeft CW Amsterdam nog een garagebox aangekocht, voor € 49.000,-.

(viii) Op 18 maart 2020 hebben Peak c.s. het eerste projectplan gepresenteerd aan de gemeente. Het plan voldeed niet aan de parkeernorm en de gewenste verhouding koop/huur. Daarnaast was het plan groter dan waar in de Kosten Baten Analyse (KBA) bij de intentieovereenkomst van werd uitgegaan.

(ix) Op 22 april 2020 hebben Peak c.s. een aangepast projectplan ingediend.

( x) Op 7 mei 2020 heeft Peak aan CW Amsterdam en HB Capital een concept koopovereenkomst gestuurd welke is opgesteld door een notaris verbonden aan het kantoor [bedrijf] B.V. te [plaats].

(xi) Op 8 mei 2020 heeft CW Amsterdam een ingebrekestelling gestuurd aan Peak c.s. waarin zij zich onder meer op het standpunt stelt dat alle voorwaarden uit de intentieovereenkomst zijn vervallen en waarin zij eist dat Peak c.s. het vastgoed per 15 juli 2020 overnemen tegen betaling van een koopsom van € 5.000.000,-.

(xii) Op 20 mei 2020 hebben Peak c.s. - naar aanleiding van de reactie van de gemeente op de tweede versie van het project plan - onder meer aan CW Amsterdam geschreven dat de gemeente positief is over het project, maar dat men betwijfelt of de parkeernorm wel kan worden gehaald en dat de gemeente in ieder geval koopwoningen wenst, terwijl het projectplan uitgaat van 100% huurwoningen.

(xiii) Bij brief van 26 mei 2020 heeft drs. [naam 1], [functie 1] van de gemeente, aan CW Amsterdam, onder meer het volgende geschreven:

“(…) U heeft de afgelopen periode een herontwikkelingsinitiatief aan ons voorgelegd voor uw perceel nabij winkelcentrum Kostverlorenhof in Amstelveen. Voor andere percelen in de directe omgeving van uw ontwikkellocatie hebben wij van anderenook herontwikkelingsinitiatieven ter beoordeling gekregen.

In gesprek met het college van B&W hebben wij de opdracht gekregen om deze initiatieven in samenhang te beoordelen. Om dat te kunnen doen stellen wij eerst een beknopte gebiedsvisie op. In deze gebiedsvisie werken we nader uit welke ruimtelijke spelregels we in dit deel van Amstelveen willen hanteren. Op basis van deze spelregels kunnen we uw initiatief en andere initiateven beter in samenhang beoordelen en met u uitwerken tot een haalbaar plan.

Wij willen graag binnenkort met u in gesprek om uw beeld van de ontwikkelingsmogelijkheden van dit gebied bij het opstellen van deze beknopte gebiedsvisie te betrekken.

Zodra de beknopte gebiedsvisie gereed is, kunnen wij toekomen aan een inhoudelijke beoordeling van uw initiatief. (…)”

(xiv) Eind juni 2020 hebben partijen afgesproken hun geschil voor te leggen aan een mediator ten behoeve waarvan een eerste afspraak is gemaakt op 1 juli 2020.

(xv) Op 22 juni 2020 hebben Peak c.s. een derde aangepaste versie van het projectplan ingediend bij de gemeente.

(xvi) De gemeente heeft op 24 juni 2020 in een telefoongesprek laten weten eerst zelf een stedenbouwkundige visie te willen ontwikkelen en pas daarna verder te willen praten over de verschillende initiatieven rondom de locatie Kostverlorenhof. Alle initiatieven werden
on holdgezet en het werd onzekerder of de woontoren die partijen voor ogen hadden met het project, mogelijk zou zijn.

(xvii) Op 30 juni 2020 hebben Peak c.s. de intentieovereenkomst ontbonden op grond van het niet tijdig verkrijgen van de conveniërende Startnotitie inclusief een maximale afdracht aan de gemeente van € 1.000.000,-. De brief luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…) zonder enige afbreuk te doen aan onze intentie om de mediation succesvol te laten lopen, zenden we ter behoud van onze rechten deze brief. (…)”

(xviii) Bij e-mail van 2 juli 2020 heeft CW Amsterdam geschreven dat zij zich niet langer gebonden acht aan de intentieovereenkomst en Peak c.s. verboden om daaraan verder uitvoering te geven, bijvoorbeeld door gesprekken met de gemeente voort te zetten.

(xix) Bij e-mail van 11 augustus 2020 heeft [naam 2], [functie 2] van de gemeente Amstelveen, aan CW Amsterdam onder meer het volgende geschreven:

“(…) Als het goed is heeft u eind mei 2020 bijgaande brief van mijn afdelingshoofd ontvangen. De sectie stedenbouw is momenteel aan het werk om een ontwikkelvisie voor rondom Kostverlorenhof op te stellen die als nadere uitwerking moet gaan werken van de Hoogbouwvisie.

Een aantal ontwikkelingen zijn wellicht ook voor uw initiatief goed om te weten. Er zijn onlangs twee Quickscans vastgesteld voor bouwinitiatieven elders in de stad die iets vergelijkbaars hebben met uw initiatief. Namelijk een forse woontoren in de bestaande stad. Beide initiatieven moeten nog als project worden opgestart, maar hebben in beginsel groen licht van het college van B&W gekregen. Er is echter in de weken na vaststelling van de Quickscan zoveel verzet van omwonenden gekomen, dat het college zich nu afvraagt of dergelijke hoogbouw initiatieven wel zo geschikt zijn in de bestaande stad.

U kunt natuurlijk op de ontwikkelingsvisie voor Kostverlorenhof wachten, maar als u snel wilt schakelen dat is mijn advies om met een flink bescheidener plan te komen. (…)”

(xx) CW Amsterdam is vervolgens in contact getreden met andere belangstellenden voor overname en ontwikkeling van de appartementsrechten.

(xxi) Op 6 oktober 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente een ruimtelijk ontwikkelperspectief (hierna: ROP 2020) aangeboden aan de gemeenteraad. Ten aanzien van de locatie Kostverlorenhof staat in de ROP 2020 dat het wenselijk is een samenhangende gebiedsvisie te maken waarvoor de gemeenteraad uitgangspunten vaststelt.

3.Beoordeling

3.1

CW Amsterdam heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd,

I) hoofdelijke veroordeling van Peak c.s. tot nakoming van:

i) de intentieovereenkomst van 15 november 2019 met betrekking tot de appartementsrechten aan het Westelijk Halfrond 487 te Amstelveen door mee te werken aan de levering van deze appartementsrechten tegen betaling aan CW Amsterdam van de koopsom van - primair - € 6.500.000,- en - subsidiair - € 5.000.000,-, te vermeerderen met overdrachtsbelasting, kosten koper en wettelijke rente; en

ii) de gemaakte afspraken over de koop en levering van twee garageboxen (Westelijk Halfrond 487-F en 487-G) door mee te werken aan de levering van deze appartementsrechten tegen betaling aan CW Amsterdam van de koopsom van respectievelijk € 52.866,01 en € 37.868,38, te vermeerderen met overdrachtsbelasting, kosten koper en wettelijke rente handelsrente,

alles op straffe van verbeurte van een dwangsom; en

II) een verklaring voor recht dat Peak c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle door CW Amsterdam geleden en nog te lijden schade als gevolg van de op 30 juni 2020 door Peak c.s. ingeroepen ontbinding van de overeenkomst van 15 november 2019, en Peak c.s. te veroordelen tot vergoeding van deze schade, nader op te maken bij staat; en, ten slotte,

III) veroordeling van Peak c.s. in de proceskosten.

3.2

Nadat Peak c.s. gemotiveerd verweer hadden gevoerd, heeft de rechtbank de vorderingen van CW Amsterdam afgewezen en haar - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeeld in de proceskosten. Daartoe heeft de rechtbank - kort gezegd - overwogen dat de intentieovereenkomst weliswaar tot allerlei inspanningsverplichtingen leidt voor partijen, maar niet verplicht tot medewerking aan de levering van de appartementsrechten en betaling van een koopsom zoals door CW Amsterdam gevorderd. De vorderingen onder I zijn daarom niet toewijsbaar geoordeeld. De vordering tot schadevergoeding is evenmin toewijsbaar geoordeeld omdat de intentieovereenkomst bepaalt dat CW Amsterdam geen enkel recht op schadevergoeding kan ontlenen aan het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarden uit welke hoofde dan ook: iedere partij draagt zijn tot dan toe gemaakte kosten bij het niet doorgaan van de koop. Daarbij is er vanuit gegaan dat het niet doorgaan van de koop niet aan Peak c.s. is te verwijten maar het gevolg is van het niet in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarden/voorbehouden, aldus steeds de rechtbank.

3.3

Tegen voornoemde beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt CW Amsterdam met vier grieven op. Peak c.s. bestrijden de grieven.

3.4

Met grief I komt CW Amsterdam op tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van een bindende koopovereenkomst maar dat partijen een intentieovereenkomst hebben gesloten waarin slechts de bedoeling tot het sluiten van een koop is vastgelegd. CW Amsterdam betoogt dat de door partijen ondertekende overeenkomst - ongeacht de benaming - kwalificeert als een perfecte (beide partijen bindende) koopovereenkomst met rechten en verplichtingen tot koop en levering, waar geen afzonderlijke koopovereenkomst meer voor nodig was. Alle essentiële onderdelen van de koop zijn in de overeenkomst van 15 november 2019 opgenomen zodat over de koop bindende afspraken zijn gemaakt die Peak c.s. verplichten tot medewerking aan de levering van de appartementsrechten en betaling van de afgesproken koopsom. Immers, in de overeenkomst is opgenomen dat het object bestaat uit de appartementsrechten, dat de koopsom is bepaald op € 5 miljoen met een variabele aanvullende koopsom van tenminste 1,5 miljoen bij verbetering van de KBA, dat de leveringsdatum op 15 juli 2020 is gesteld dan wel uiterlijk in de tweede helft 2020, dat de identiteit van koper en verkoper zijn genoemd, dat ontbindende voorwaarden/voorbehouden zijn opgenomen en bepalingen over exclusiviteit, kosten en geheimhouding zijn overeengekomen. Een nadere koopovereenkomst zou alleen aan de orde zijn als beide partijen dat zouden willen. Partijen hebben uitvoering gegeven aan de overeenkomst van 15 november 2019, hetgeen onlogisch zou zijn als zij geen bindende afspraken zouden hebben gemaakt over de koop, aldus steeds CW Amsterdam.

3.5.1

Centrale vraag bij de beoordeling van grief I is of de op 15 november 2019 tussen partijen gesloten overeenkomst - met de titel Intentieovereenkomst - een perfecte koopovereenkomst is waaruit voor Peak c.s. een rechtens afdwingbare verplichting tot koop van de appartementsrechten voortvloeit zoals CW Amsterdam stelt doch Peak c.s. bestrijden. Voor het antwoord op die vraag is, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, niet alleen beslissend de taalkundige uitleg van de inhoud van de overeenkomst, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de desbetreffende bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

3.5.2

Tussen partijen is niet in geschil dat Peak c.s. geïnteresseerd waren in de aankoop van het onroerend goed van CW Amsterdam bestaande uit (de appartementsrechten op) de kantoorverdieping en een garagebox. De interesse van Peak c.s. was ingegeven door het feit dat dit onroerend goed zich bevond in de hoogbouwzone als bedoeld in de hoogbouwvisie van de gemeente en dat Peak c.s. op die locatie plannen hadden een woontoren te realiseren, ook wel het project genoemd. Na diverse gesprekken hebben partijen op 15 november 2019 de hiervoor onder 2 sub (v) weergegeven intentieovereenkomst gesloten waarin zij een aantal afspraken hebben vastgelegd. Onder het kopje
‘Introductie en achtergrond’is weergegeven dat partijen een gezamenlijk traject zouden ingaan om de omvang van het project, zoals vastgelegd in de KBA, bij de gemeente zeker te stellen. Deze afspraak was gemaakt omdat de realisatie van het project afhankelijk was van een aantal omstandigheden waaromtrent op dat moment nog onzekerheid bestond. Zo was het de vraag of de gemeente het project zou toestaan en of de appartementsrechten op de overige 13 garageboxen die onderdeel waren van het project, wel zouden worden verkregen. In verband met deze onzekerheden hebben partijen onder het kopje
‘Ontbindende voorwaarden/voorbehouden’in de intentieovereenkomst opgenomen dat zij met alle 13 garageboxhouders overeenstemming zouden moeten bereiken over de koop van de appartementsrechten op die garageboxen - realisatie van het project zou anders niet mogelijk zijn - én dat de gemeente Amstelveen een voor partijen conveniërende startnotitie zou afgeven waarmee de gewenste mate van praktische zekerheid tot realisatie van de plannen zou zijn gewaarborgd. Met betrekking tot de koopprijs die Peak c.s. voor de kantoorverdieping en de garagebox zouden betalen aan CW Amsterdam is in de intentieovereenkomst een bedrag van € 5.000.000,- opgenomen met dien verstande dat deze prijs was gebaseerd op de uitgangspunten in de KBA zoals onder meer dat het onroerend goed vrij van asbest was. In de intentieovereenkomst is tevens opgenomen dat deze prijs zou kunnen oplopen tot meer dan € 6.500.000,- indien partijen erin zouden slagen om de in de KBA opgenomen uitgangspunten te verbeteren en een project onder gunstiger voorwaarden te bewerkstelligen. Deze laatste afspraak maakte dat partijen een gezamenlijk belang hadden bij de realisatie van het project, zoals dat ook blijkt uit de schriftelijke weergave van de intentieovereenkomst onder het kopje
‘Introductie en achtergrond’. Mede daarom bevatte de intentieovereenkomst een stappenplan: een opsomming van de noodzakelijke stappen die gezet moesten worden om tot realisatie van het project te komen. Het stappenplan bevatte indicatieve data en diende als leidraad, zo is met zoveel woorden op bladzijde 4 van de intentieovereenkomst vermeld. Op partijen rustte een inspanningsverplichting om de data in het stappenplan te halen. Als dat niet mogelijk zou zijn, waren partijen verplicht met elkaar te overleggen over een aanpassing van de tijdslijnen met dien verstande dat, indien zij over die aanpassing geen overeenstemming zouden bereiken, zij de intentieovereenkomst konden ontbinden zoals op bladzijde 6 van de intentieovereenkomst onder het kopje
‘Data overeenkomst’is vermeld
.

3.5.3

Aldus hebben partijen met de intentieovereenkomst bindende afspraken gemaakt die ertoe strekten het project waaraan nog diverse onzekerheden kleefden, zoveel mogelijk van de grond te krijgen. Onderdeel van die afspraken was dat zij zich verplichtten een inspanning te leveren, overeenkomstig het bij de overeenkomst gevoegde stappenplan, om tot realisatie van het project te komen. Dat was niet alleen in het belang van Peak c.s. die met uitvoering van het project tot de realisatie van een woontoren wilden komen, ook CW Amsterdam had daar belang bij omdat in geval van gunstige omstandigheden zij een hogere koopsom zou verkrijgen voor de verkoop van haar kantoorruimte en garagebox. Tegen de achtergrond van het voorgaande kan, anders dan CW Amsterdam betoogt, niet worden gezegd dat partijen met de intentieovereenkomst een perfecte koopovereenkomst hebben gesloten die Peak c.s. onvoorwaardelijk ertoe verplichtte het onroerend goed te kopen voor tenminste de prijs van € 5.000.000,-. Dit volgt niet alleen uit de aard en strekking van de intentieovereenkomst en de wijze waarop partijen daaraan uitvoering hebben gegeven zoals hiervoor weergegeven, maar ook met zoveel woorden uit de schriftelijke weergave van de intentieovereenkomst bezien in het licht van hetgeen partijen voor ogen stond met het sluiten van de intentieovereenkomst ten behoeve van de realisatie van het beoogde project. In dit verband is tevens relevant dat in de intentieovereenkomst onder het kopje
‘Introductie en achtergrond’is vermeld dat de intentieovereenkomst ‘
is opgesteld om de overeengekomen voorwaarden tot koop c.q. verkoop (…) op hoofdlijnen vast te leggen’en
‘De tussen Koper en Verkoper te sluiten overeenkomst (…) zal (…) worden uitgewerkt door een nader aan te wijzen notaris.’ en onder het kopje
‘Exclusiviteit’staat dat exclusiviteit is overeengekomen tot aan de datum van ondertekening van de nog te sluiten koopovereenkomst. Daaruit volgt dat tussen partijen nog een koopovereenkomst zou moeten worden gesloten alvorens tot levering en betaling van het onroerend goed te komen. In dit verband is als een van de stappen in het stappenplan vermeld
“Ondertekening koopovereenkomst”waarvoor als streefdatum was opgenomen 15 januari 2020 (twee maanden na ondertekening van de intentieovereenkomst). Kortom, partijen zouden eerst in een later stadium, na uitvoering van de afspraken in het stappenplan waaronder het (proberen te) verkrijgen van een voor partijen conveniërende startnotitie, tot het sluiten van een koopovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed komen. Dit strookt ook met het feit dat in de intentieovereenkomst is vermeld dat levering eerst zal kunnen geschieden nadat de termijn voor inroeping/in vervulling gaan van de voorbehouden is verlopen, in welk verband is bepaald dat levering eerst in de 2e helft van 2020 zou kunnen geschieden. Daarbij komt dat partijen nog geen overeenstemming hadden over de exacte koopprijs, aangezien die afhankelijk was van de haalbaarheid van de uitgangspunten in de KBA en dat omtrent die haalbaarheid eerst in een later stadium duidelijkheid kon worden verkregen. Ook de leveringsdatum stond nog niet vast. Anders dan CW Amsterdam betoogt, hadden partijen dus nog geen overeenstemming over de essentialia van een koopovereenkomst zoals de koopprijs en de datum van levering. Partijen hadden, zoals hiervoor overwogen, slechts een inspannings-verplichting op zich genomen om de in het stappenplan vermelde streefdata te halen.

Uit al het voorgaande volgt dat grief I faalt.

3.6

Met grief II komt CW Amsterdam op tegen het oordeel van de rechtbank dat het niet aan Peak c.s. is te wijten dat het voorbehoud ter zake van het verkrijgen van een startnotitie en het sluiten van een anterieure overeenkomst niet tijdig is vervuld. CW Amsterdam betoogt dat Peak c.s. zowel wat betreft snelheid van handelen als de inhoud van de projectplannen hun inspanningsverplichtingen in onvoldoende mate zijn nagekomen. Dit blijkt hieruit dat Peak c.s. tot driemaal toe de uitgangspunten hebben genegeerd die door de Woonagenda en de Factsheet wonen zijn gesteld, herhaaldelijk zijn gewaarschuwd door CW Amsterdam dat de gemeente geen, althans minimale, ruimte had om van deze uitgangspunten af te wijken, en veel tijd namen voor hun ontwerpen. Als Peak c.s. zich aan de door de gemeente gestelde uitgangspunten hadden gehouden, was het gelukt om 1 juli 2020 dan wel een korte tijd later een conveniërende startnotie vastgesteld te krijgen en zou ook de anterieure overeenkomst met de gemeente ondertekend zijn. CW Amsterdam biedt hiervan bewijs aan. Dat de prognose van 1 juli 2020 ter zake van het verkrijgen van de startnotitie niet is gehaald, vindt volledig haar oorzaak in de gedragingen van Peak c.s. Zij hadden alles in het werk moeten stellen om de prognose van 1 juli 2020 te halen. Daarvan is niet gebleken. Integendeel, de gedragingen van Peak c.s. hebben juist verhinderd dat een startnotitie werd verkregen en een anterieure overeenkomst op 1 juli 2020 werd gesloten. Dit maakt dat op grond van artikel 6:23 BW dan wel de eisen van redelijkheid en billijkheid (artt. 6:2 en 6:248 BW) Peak c.s. zich niet op het onvervuld blijven van de voorbehouden kunnen beroepen maar Peak c.s. gehouden zijn tot nakoming. Voorts heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat geen sprake is van ongelijkwaardigheid tussen partijen. CW Amsterdam is geen professionele vastgoedbelegger. Cohen die bestuurder is van CW Amsterdam, is advocaat in huurrecht maar niet gespecialiseerd in vastgoed in brede zin. Daarbij komt dat Peak c.s. zelf de koopovereenkomst en alle concepten hebben opgesteld, aldus steeds CW Amsterdam.

3.7

Het hof overweegt als volgt. De stelling van CW Amsterdam dat de gemeente Amstelveen op 1 juli 2020 dan wel een korte tijd later een voor partijen conveniërende startnotitie had afgegeven als Peak c.s. voortvarender hadden gehandeld en zich aan de door de gemeente gestelde uitgangspunten had gehouden, mist feitelijke grondslag. Daartoe is het volgende redengevend. Allereerst is van belang dat Peak c.s. al in een notitie van 13 december 2019 aan CW Amsterdam hebben laten weten dat (uit het gesprek met de gemeente op 3 december 2019 bleek dat) het in het stappenplan opgenomen tijdspad te ambitieus was, omdat de gemeente eerst zelf een stedenbouwkundige verkenning wilde doen voordat zij zou bepalen aan welke van de vele initiatieven zij prioriteit zou geven. Verder staat vast dat Peak c.s. een eerste schetsontwerp gereed hadden op 28 januari 2020 en dit ontwerp op 18 maart 2020 hebben gepresenteerd aan de gemeente. Hierna hebben Peak c.s. op 21 april 2020 een tweede schetsontwerp gemaakt dat eerst op 18 mei 2020 kon worden gepresenteerd bij de gemeente. Peak c.s. hebben onbetwist gesteld dat het vanwege de drukbezette agenda van de gemeente niet mogelijk was de ontwerpen eerder aan de gemeente te presenteren. Dit proces waarin Peak c.s. het schetsontwerp meermalen van aanpassingen voorzag om zoveel mogelijk aan de wensen van de gemeente te voldoen, kreeg een wending toen de gemeente op 18 mei 2020 duidelijk maakte dat de sectie Stedenbouw betwijfelde of dit de juiste locatie is voor een woontoren. Uit de hiervoor onder 2 sub (xiii) weergegeven brief van 26 mei 2020 van het [functie 1] van de gemeente, welke brief aan CW Amsterdam is gestuurd, wordt duidelijk dat de gemeente eerst een beknopte gebiedsvisie zou opstellen voordat zij de plannen van Peak c.s. en andere herontwikkelingsinitiatieven in samenhang zou beoordelen. Daarmee trapte de gemeente tijdelijk op de rem. Ook in de mail van 11 augustus 2020 van de gemeente, hiervoor aangehaald onder 2 sub (xix), staat dat de sectie stedenbouw op dat moment doende was een ontwikkelvisie op te stellen voor de omgeving van Kostverlorenhof die als nadere uitwerking moest gaan dienen van de hoogbouwvisie. In de e-mail van de gemeente staat verder dat naar aanleiding van twee uitgevoerde QuickScans voor vergelijkbare bouwinitiatieven elders in Amstelveen zoveel verzet van omwonenden is gekomen dat het college van B&W van de gemeente zich nu afvraagt of dergelijke hoogbouw initiatieven wel zo geschikt zijn in de bestaande stad. De brief wordt afgesloten met de mededeling
“U kunt natuurlijk op de ontwikkelingsvisie voor Kostverlorenhof wachten, maar als u snel wilt schakelen dat is mijn advies om met een flink bescheidener plan te komen.”

3.8

Anders dan CW Amsterdam stelt, kan niet worden geoordeeld dat Peak c.s. hun inspanningsverplichting uit de intentieovereenkomst onvoldoende zijn nagekomen. Peak c.s. hebben tot tweemaal toe een schetsontwerp ingediend die later werd gepresenteerd dan wenselijk was omdat de agenda van de gemeente een presentatie op een eerder moment niet mogelijk maakte. Dat het schetsontwerp telkens afweek van het gemeentelijk beleid, kan evenmin tegen Peak c.s. worden gebruikt. Immers, partijen hebben bij aanvang van het project ingezet op een project met een bepaald minimum rendement, welk rendement alleen behaald zou worden als het project zou voldoen aan de uitgangspunten van de KBA. Partijen hebben dit tot uitdrukking laten komen in de voorwaarde dat de gemeente een voor hen conveniërende startnotitie zou afgeven of zoals in de intentieovereenkomst is opgenomen dat
de gemeenteraad van Amstelveen de Startnotitie met bijbehorende anterieure overeenkomst heeft vastgesteld met een voor de Koper beoogd en ingerekend plan op basis van de KBA.Dat betekent dat Peak c.s. zouden onderhandelen met de gemeente en dat het afhankelijk van het resultaat van die onderhandelingen zou zijn of de bedoelde startnotitie zou worden afgegeven. CW Amsterdam was hiermee dus akkoord en kan Peak c.s. daarom niet tegenwerpen dat zij tot driemaal toe de uitgangspunten hebben genegeerd die door de Woonagenda en de Factsheet wonen zijn gesteld en dat de gemeente geen, althans minimale, ruimte had om van deze uitgangspunten af te wijken. Immers, indien Peak c.s. een ontwerp had ingediend dat volledig aan de wensen van de gemeente voldeed, dan zou het in de KBA overeengekomen minimum rendement niet zijn behaald en zou een eventueel op dat ontwerp afgegeven startnotitie niet conveniërend zijn geweest. Ook in dat geval zou dus niet aan de in de intentieovereenkomst opgenomen voorwaarde zijn voldaan. Daarbij komt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat de gemeente een voor partijen conveniërende startnotitie (oftewel: een startnotitie in lijn met de minimale uitgangspunten in de KBA) zou hebben afgegeven als Peak c.s. nog voortvarender hadden gehandeld en zich aan de door de gemeente gestelde uitgangspunten hadden gehouden. Uit de hiervoor aangehaalde correspondentie volgt immers dat de gemeente alle initiatieven rondom Kostverlorenhof in samenhang zou beoordelen hetgeen meer tijd in beslag zou nemen, en dat de gemeente eerst een beknopte gebiedsvisie wilde opstellen voordat zij initiatieven inhoudelijk zou beoordelen. Tevens volgt uit de brief van de gemeente dat het geenszins zeker was dat de plannen van Peak c.s. op goedkeuring zouden rekenen gelet op het verzet van omwonenden tegen vergelijkbare bouwinitiatieven elders in de stad. Tegen deze achtergrond heeft CW Amsterdam - aan wie vorenbedoelde correspondentie was gericht en van wie de bestuurder Cohen advocaat is en redelijkerwijs moet hebben begrepen dat de gemeente tijdelijk op de rem had getrapt - niet toegelicht hoe de gemeente op 1 juli 2020 of korte tijd later een voor partijen conveniërende startnotitie zou hebben afgegeven. Het bewijsaanbod van CW Amsterdam wordt bij gebreke van feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, als te vaag gepasseerd. Grief II faalt.

3.9

Met grief III betoogt CW Amsterdam dat de rechtbank de vordering tot schadevergoeding ten onrechte heeft afgewezen. Omdat Peak c.s., zoals hiervoor aangevoerd, hun inspanningsverplichting uit hoofde van de intentieovereenkomst hebben geschonden, meent CW Amsterdam dat hen geen beroep toekomt op de desbetreffende bepaling in de intentieovereenkomst. Naar de mening van CW Amsterdam zijn Peak c.s. in verzuim en op grond van artikel 6:74 BW dan wel 6:162 BW aansprakelijk voor de door CW Amsterdam geleden en nog te lijden schade.

3.1

Naar hiervoor is overwogen met betrekking tot de grieven I en II, kan niet worden geoordeeld dat Peak c.s. hun inspanningsverplichting hebben geschonden. Derhalve komt hen, zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, een beroep toe op de bepaling in de intentieovereenkomst dat CW Amsterdam aan het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarden geen enkel recht kan ontlenen op schadevergoeding, uit welke hoofde dan ook.

3.11

Grief IV, ten slotte, is gericht tegen de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling. Ook deze grief faalt nu deze voortbouwt op de voorgaande grieven die - zoals hiervoor overwogen - tevergeefs zijn voorgesteld.

3.12

De slotsom is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en CW Amsterdam zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt CW Amsterdam in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Peak c.s. begroot op € 11.379,- aan verschotten en € 1.183,- voor salaris, en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.S. Arnold, M.L.D. Akkaya, en N. Kampert en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 april 2024.