Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.301.053/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/308404 / HA ZA 20-646
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 maart 2023
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. K.T. Bottse te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. K. Dirlik te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] – afzonderlijk: [geïntimeerde 1] en
[geïntimeerde 2] – genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 27 september 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 14 juli 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met een productie.
Partijen hebben hun standpunten ter zitting van 9 februari 2023 doen toelichten, [appellante] door mr. Bottse voornoemd en mr. H. Othman, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerden] door mr. Dirlik voornoemd, ieder aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog (een) productie(s) in het geding gebracht. Partijen hebben daarnaast vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
– uitvoerbaar bij voorraad – haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van de in eerste instantie door [appellante] aan [geïntimeerden] betaalde proceskosten ad € 3.328,-, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten, telkens met rente.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, althans, in het geval van vernietiging van dat vonnis, tot matiging van de gevorderde boete tot nihil, althans tot een bedrag dat het hof juist acht, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief nakosten, met rente.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
Op 3 maart 2020 is tussen [appellante] als verkoper en [geïntimeerden] als kopers een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning gelegen aan de [straatnaam] 8 te [plaats] (hierna: de koopovereenkomst).
2.2.
[appellante] heeft zich bij de verkoop laten bijstaan door makelaar [naam 1] van [bedrijf 1] B.V. (hierna: [naam 1] ). [geïntimeerden] hebben zich laten bijstaan door hypotheekadviseur [naam 2] van [bedrijf 2] B.V. (hierna: [naam 2] ).
2.3.
De koopovereenkomst is gebaseerd op de NVM-model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018) en bevat de volgende ontbindende voorwaarde:
“(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op Maandag30 maart 2020koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van:€ 423.000,-
ZEGGE VIERHONDERDDRIEËNTWINTIGDUIZEND EURO
geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub a, wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. (…)”
2.4.
Op 27 maart 2020 zijn partijen overeengekomen de uiterste datum voor een beroep op de ontbindende voorwaarde te verschuiven naar 18 april 2020.
2.5.
Bij e-mail van 16 april 2020 heeft [naam 2] namens [geïntimeerden] onder meer het volgende aan [naam 1] meegedeeld:
“(…) Helaas moeten wij namens de koper de [geïntimeerde 1] en mevrouw [geïntimeerde 2] de koop ontbinden voor het niet verkrijgen van de financiering. Voor de woning aan de [straatnaam] 8 te [plaats] .
Helaas is nu gebleken na alle pogingen dat het bestendige ondernemers inkomen niet voldoende is om de koopsom te financieren. Het heeft geen zin om de aanvraag verder bij een bank in te dienen op basis van deze gegevens.
De boekhouder van mijnheer heeft op alle mogelijke manieren geprobeerd om uit te leggen dat de zaken er anders hadden voor gestaan. Helaas berekend het bedrijf zakelijk inkomen de cijfers op een andere manier.
De klant heeft samen met de boekhouder de cijfers naar zakelijk inkomen gestuurd, dit bedrijf beoordeeld de cijfers namens de bank om tot een bestendig inkomen te komen. Helaas was mijnheer net bezig om de 2 ondernemingen waar hij voor 50% vennoot was, om te zetten naar een eenmanszaak. Helaas nu blijkt dat hij het inkomen wat hij uit de tweede onderneming had dus niet mee mag nemen als zijnde inkomen uit de afgelopen 3 jaar. Terwijl hij in de andere zaak nu volledig op zijn naam staat en dus 100 nu van hem is. Helaas schijnt dit niet zo te mogen.
De zaak heeft natuurlijk lang gelopen om dat er over en weer veel vragen was, maar niet tot een oplossing is gekomen helaas. Ik heb als bijlage de rapport van zakelijk inkomen er bij gedaan, even als het inkomen van zijn vrouw uit loondienst. Helaas die 2 bij elkaar opgeteld kom je bij lange na niet aan de gevraagde hypotheekbedrag.
Kunt u mij bevestigen dat de koop is ontbonden. (…)”
2.6.
Deze e-mail bevat als bijlage drie loonstroken van [geïntimeerde 2] en een door het bedrijf Zakelijk Inkomen B.V. (hierna: Zakelijk Inkomen) opgesteld rapport van 24 maart 2020 waarin het ondernemersinkomen van [geïntimeerde 1] wordt vastgesteld.
2.7.
Op 28 april 2020 heeft [naam 2] een e-mail gestuurd aan [appellante] , met als bijlage een afwijzing van een door [geïntimeerde 1] bij Centraal Beheer Achmea ingediende hypotheekaanvraag.
2.8.
Bij brief van 20 mei 2020 heeft [appellante] [geïntimeerden] in gebreke gesteld wegens het niet voldoen aan de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen tot het stellen van een bankgarantie of een waarborgsom en tot betaling van de koopsom (hierna: de financiële verplichtingen). In dezelfde brief sommeert [appellante] [geïntimeerden] om binnen acht dagen na ontvangst van de brief alsnog tot nakoming over te gaan.
2.9.
Bij brief van 2 juni 2020 heeft [appellante] [geïntimeerden] meegedeeld dat zij in verzuim verkeren en dat [appellante] de koopovereenkomst ontbindt.
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vordert [appellante] een verklaring voor recht dat zij de koopovereenkomst op 2 juni 2020 rechtsgeldig heeft ontbonden en hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan haar van de in de koopovereenkomst overeengekomen boete van 10% van de koopsom ad € 42.300,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2020. Aan die vordering heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] geen rechtsgeldig beroep hebben gedaan op het in artikel 15 van de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud en hun financiële verplichtingen uit die overeenkomst niet zijn nagekomen.
3.2.
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] afgewezen en haar – uitvoerbaar bij voorraad – in de proces- en nakosten, met rente, veroordeeld. Samengevat heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellante] uit de e-mail van [naam 2] van 16 april 2020 in combinatie met de inhoud van het rapport van Zakelijk Inkomen heeft moeten kunnen afleiden dat het, ondanks hun beste inspanningen, niet zou lukken om de benodigde financiering te verkrijgen. Gelet hierop hebben [geïntimeerden] voldaan aan hun inspannings- en documentatieverplichting en daarmee de koopovereenkomst op 16 april 2020 rechtsgeldig ontbonden, aldus de rechtbank.
3.3.
Tegen deze uitspraak en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen komt [appellante] met twee grieven op. Het hof gaat voorbij aan het betoog van [geïntimeerden] dat de memorie van grieven niet voldoet aan de eisen die daaraan gesteld kunnen worden, omdat niet helder is waar die memorie zich precies tegen richt. Naar het oordeel van het hof blijkt uit de memorie van [appellante] en de daarin geformuleerde grieven voldoende duidelijk op welke gronden zij meent dat de bestreden uitspraak onjuist is. Dat is kennelijk ook voor [geïntimeerden] voldoende duidelijk, gezien het door hen in hoger beroep gevoerde (inhoudelijke) verweer.
3.4.
Met de grieven maakt [appellante] bezwaar tegen de hiervoor onder 3.2 weergegeven oordelen van de rechtbank. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5.
Samengevat heeft [appellante] het volgende gesteld. Op grond van artikel 15.3 van de koopovereenkomst moesten [geïntimeerden] uiterlijk op 20 april 2020 een afwijzing van een bank overleggen om de overeenkomst te kunnen ontbinden. Nu zij dit niet hebben gedaan, hebben [geïntimeerden] zich niet gehouden aan de documentatie- plicht. [geïntimeerden] hebben evenmin voldaan aan de inspanningsplicht, althans [appellante] kon dit onvoldoende nagaan op basis van de bij het beroep op het financieringsvoorbehoud overgelegde stukken. Uit de e-mail van [naam 2] van 16 april 2020, inclusief de daarbij gevoegde stukken, kon zij namelijk niet afleiden dat de vereiste financiering niet kon worden verkregen. Met de afwijzing van Centraal Beheer die [appellante] na 20 april 2020 van hen ontving, hebben [geïntimeerden] niet alsnog bewezen dat zij hebben voldaan aan de inspanningsplicht. De te laat overgelegde afwijzing biedt onvoldoende inzicht in de daadwerkelijke financiële draagkracht van [geïntimeerden] en het bedrag waarvoor de aanvraag is gedaan, zodat die afwijzing gebrekkig is.
3.6.
De grieven slagen niet. Het hof overweegt daartoe het volgende.
3.7.
De rechtbank heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat de voorschriften van artikel 15.3 van de koopovereenkomst ertoe strekken de verkoper in staat te stellen te beoordelen of de koper zich voldoende heeft ingespannen om een passende financiering te krijgen. Dit brengt mee dat een afdoende documentatie van de gepleegde inspanningen in beginsel ook kan bestaan uit andere stukken dan een afwijzing van een hypotheekaanvraag. [appellante] lijkt zich in de memorie van grieven op het standpunt te stellen dat [geïntimeerden] niet aan hun inspannings- en documentatieplicht hebben voldaan, reeds omdat zij niet tijdig een dergelijke, in artikel 15.3 van de koopovereenkomst overeengekomen, afwijzing hebben overgelegd. Ter zitting in hoger beroep heeft haar advocaat toegelicht dat [appellante] hiermee heeft bedoeld te betogen dat het onder omstandigheden niet nodig is om (tijdig) een afwijzing van een hypotheekaanvraag over te leggen, maar in dit geval wel, omdat zij op basis van de e-mail met bijlagen van [naam 2] van 16 april 2020 onvoldoende kon nagaan of [geïntimeerden] aan de inspanningsplicht hadden voldaan.
3.8.
Het hof is met de rechtbank van oordeel dat uit de e-mail van [naam 2] van 16 april 2020 in samenhang met de daarbij gevoegde stukken, te weten het rapport van Zakelijk Inkomen en de drie loonstroken van [geïntimeerde 2] , wel degelijk blijkt dat [geïntimeerden] zich voldoende hebben ingespannen voor het verkrijgen van de benodigde financiering, maar dat het desondanks niet zou lukken om die rond te krijgen. Uit het rapport van 24 maart 2020 volgt immers dat Zakelijk Inkomen op grond van een grondige analyse het bestendig ondernemersinkomen van [geïntimeerde 1] heeft vastgesteld op slechts € 32.560,- (per jaar). Hoewel Zakelijk Inkomen in het rapport niet aangeeft wat het maximale bedrag is dat met dit inkomen zou kunnen worden geleend, is het een feit van algemene bekendheid dat het met een dergelijk laag inkomen onmogelijk is om het benodigde bedrag van € 423.000,- te financieren. Het inkomen van [geïntimeerde 2] dat uit de drie overgelegde loonstroken volgt maakt dit – zoals ook [naam 2] in zijn e-mail van 16 april 2020 opmerkt – niet anders, te minder nu daaruit blijkt dat zij pas sinds een paar maanden in dienst was, zodat van een bestendig inkomen geen sprake is. [appellante] heeft dit een en ander onvoldoende (bijvoorbeeld met een berekening) betwist. Wat betreft de door Zakelijk Inkomen afgegeven inkomensverklaring heeft bovendien te gelden dat, naar [geïntimeerden] onbetwist hebben gesteld, die inkomensverklaring voor banken leidend is, omdat Zakelijk Inkomen behoort tot de (vier) adviseurs waarmee banken samenwerken, in die zin dat zij namens de banken inkomensverklaringen mogen afgeven.
3.9.
Hierbij komt dat [naam 2] in zijn e-mail van 16 april 2020 duiding heeft gegeven aan (de berekening in) het rapport van Zakelijk Inkomen, in die zin dat hij heeft uitgelegd hoe de omstandigheid dat [geïntimeerde 1] bezig was om de twee ondernemingen waarin hij voor 50% vennoot was om te zetten naar een eenmanszaak, zijn (negatieve) weerslag heeft gehad op de berekening van het bestendig ondernemersinkomen en dat het [geïntimeerde 1] en zijn boekhouder niet is gelukt om Zakelijk Inkomen ertoe te bewegen om in verband hiermee van haar gebruikelijke berekeningswijze af te wijken. Anders dan [appellante] betoogt, is deze uitleg ondanks de gebrekkige formulering niet onduidelijk of lastig te volgen. Ook leidt de omstandigheid dat [naam 2] in opdracht van [geïntimeerden] werkte niet tot het oordeel dat aan zijn bericht geen waarde kan worden gehecht. [appellante] heeft nog betoogd dat uit de e-mail van 16 april 2020 blijkt dat zowel (de boekhouder van) [geïntimeerden] als [naam 2] zelf van mening waren dat het inkomen van [geïntimeerden] zou moeten volstaan om de benodigde financiering te verkrijgen. Voor zover dit al uit die e-mail blijkt, miskent [appellante] hiermee dat [naam 2] in zijn bericht juist uitlegt dat Zakelijk Inkomen de cijfers op een andere manier berekent dan door [geïntimeerde 1] en zijn boekhouder werd voorgestaan, met een voor financiering van de koopsom te laag bestendig ondernemersinkomen tot gevolg. Dat haar eigen adviseur, makelaar [naam 1] , dit anders zag, leest het hof in tegenstelling tot [appellante] niet in zijn e-mail aan [naam 2] van 17 april 2020. Verder heeft [appellante] erop gewezen dat [naam 2] namens [geïntimeerden] op 27 maart 2020 nog om uitstel heeft verzocht, terwijl het rapport van Zakelijk Inkomen toen al gereed was. Het hof volgt [appellante] niet in haar betoog dat dit feitelijk handelen van [geïntimeerden] en [naam 2] de inhoud van het bericht van 16 april 2020 weerspreekt. Zoals [geïntimeerden] (ook) ter zitting in hoger beroep hebben gesteld en door [appellante] niet is betwist, hebben zij toen (tevergeefs) geprobeerd om het gat in de financiering te dichten door middel van een lening bij familie in Egypte. De overige door [appellante] gestelde onduidelijkheden en inconsistenties aan de zijde van [geïntimeerden] leiden, wat daarvan verder ook zij, niet tot een ander oordeel.
3.10.
Overigens hebben [geïntimeerden] ruim een week na afloop van de termijn, op
28 april 2020, nog een afwijzing van hun hypotheekaanvraag bij Centraal Beheer overgelegd. Daarmee is ook aan het formele vereiste van artikel 15.3 van de koopovereenkomst voldaan. Hetgeen [appellante] over deze afwijzing heeft aangevoerd, behoeft, nu [geïntimeerden] hun inspanningen met de e-mail met bijlagen van [naam 2] van 16 april 2020 al voldoende hebben gedocumenteerd, geen bespreking.
3.11.
Omdat geen stellingen zijn ingenomen en voldoende concreet te bewijzen zijn aangeboden die kunnen leiden tot een andere uitkomst van de zaak, wordt niet aan bewijslevering toegekomen.
3.12.
Al met al komt het hof tot de conclusie dat [geïntimeerden] aan hun inspannings- en documentatieplicht hebben voldaan. Dit betekent dat zij het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig hebben ingeroepen en dat de koopovereenkomst dientengevolge is ontbonden. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] dan ook terecht afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld.
3.13.
Het voorgaande brengt mee dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief nakosten, met rente.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 772,- voor verschotten en € 4.314,- voor salaris en op € 173,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart dit arrest ten aanzien van deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, M.E. Hinskens-van Neck en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2023.