Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.303.003/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9022865 CV EXPL 21-2373
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 maart 2023
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde 1]en
[geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. W.M. Smelt te Amsterdam.
De partijen worden hierna ook [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.
1.De zaak in het kort
De huurders in deze zaak huren van de verhuurder een woning met een geliberaliseerde huurprijs. De verhuurder heeft aan de huurders een voorstel gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een aanzienlijk hogere huurprijs. Omdat de huurders met dat voorstel niet hebben ingestemd, heeft de verhuurder bij de kantonrechter beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd. Terwijl de zaak al liep is een wetswijziging van kracht geworden die met onmiddellijke ingang en tot 1 mei 2024 deze wijze van huurverhoging onmogelijk maakt. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vordering van de verhuurder afgewezen. Het hof komt tot dezelfde beslissing en oordeelt daarnaast dat geen grond bestaat om te bepalen dat de huurprijs per 1 mei 2024 wordt verhoogd.
2.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 6 september 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 15 juni 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met een productie;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar in hoger beroep gewijzigde en hierna weer te geven vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere vaststaande feiten zijn die feiten de volgende.
3.1
[geïntimeerden] huren sinds juni 2006 een woning in [plaats] (hierna ook: de woning). Per 30 juni 2020 bedroeg de huurprijs € 1.185,82 per maand. Deze huurprijs is geliberaliseerd.
3.2
In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is bepaald:
(...)
2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte betreft met een geliberaliseerde huurprijs (…):
– wordt de huurprijs jaarlijks, voor het eerst per 1 juli 2007 aangepast overeenkomstig het gestelde in lid 3;
– is zowel huurder als verhuurder bevoegd telkenmale na een periode van tenminste vijf huurjaren, waarbinnen zich geen andere huurprijsaanpassingen hebben voorgedaan dan die als omschreven in lid 3, herziening van de huurprijs te verlangen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen in de markt, zulks met inachtneming van lid 4.
3. Indien het gehuurde woonruimte betreft met een geliberaliseerde huurprijs:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het kalenderjaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
(...)
4. Indien een partij op grond van lid 2 de bevoegdheid heeft om aanpassing van de huurprijs te verlangen in verband met de ontwikkelingen in de markt, stelt hij de andere partij daarvan schriftelijk in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van het daaromtrent bepaalde in de wet en de huurovereenkomst.
3.3
[appellante] is op 6 april 2020 eigenares geworden van de woning.
3.4
De huurprijs van de woning is elk jaar geïndexeerd. Bij brief van 25 mei 2020 is [geïntimeerden] bericht dat de huurprijs per 1 juli 2020 op grond van de indexering werd verhoogd naar € 1.217,= per maand. [geïntimeerden] hebben de nieuwe huurprijs vanaf 1 juli 2020 betaald.
3.5
Op 30 juni 2020 heeft een makelaar in opdracht van [appellante] een rapport uitgebracht ten behoeve van een herziening van de huurprijs. De makelaar kwam daarin tot een huurwaarde van € 2.100,= per maand.
3.6
Bij brief van 30 juni 2020 heeft [appellante] aan [geïntimeerden] voorgesteld de huurprijs in drie treden te verhogen tot € 2.100 per maand per 1 januari 2022 en per 1 juli 2022 te indexeren.
3.7
De makelaar heeft op 5 augustus 2020 aan [geïntimeerden] haar rapport gestuurd en op 18 september 2020 nog een overzicht van vergelijkbare en recente verhuurde objecten.
3.8
[geïntimeerden] hebben niet ingestemd met de nieuwe huurprijs en voorgesteld de huurprijs te verhogen naar € 1.400,= per maand.
3.9
Bij brief van 15 oktober 2020 heeft [appellante] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2021. In de brief is tevens meegedeeld dat de indexering van de huurprijs per 1 juli 2020 zou worden teruggedraaid, waarbij [appellante] zich het recht voorbehield om, wanneer het redelijk aanbod niet werd geaccepteerd en de kantonrechter het aanbod niet als redelijk zou aanmerken, de huurprijs alsnog met terugwerkende kracht per 1 juli 2020 te indexeren.
3.1
Bij e-mail van 29 januari 2021 is aan [geïntimeerden] bevestigd dat de huurprijsindexering administratief was teruggedraaid en dat het teveel betaalde zou worden teruggestort.
4.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
4.1
[appellante] heeft bij de inleidende dagvaarding gevorderd, samengevat, dat de kantonrechter de huurovereenkomst van partijen beëindigt per 1 juli 2021, althans het tijdstip bepaalt waarop deze zal eindigen, met veroordeling van [geïntimeerden] om de woning te ontruimen en met hun veroordeling in de proceskosten. [appellante] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] weigeren in te stemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een verhoogde huurprijs, wat haar op grond van artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW het recht geeft de huurovereenkomst op te zeggen. Het gedane voorstel is volgens [appellante] redelijk omdat de voorgestelde huurprijs nog aanzienlijk lager is dan de markthuurprijs en de verhoging in drie stappen gebeurt. [geïntimeerden] hebben verweer gevoerd.
4.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de hiervoor omschreven vorderingen van [appellante] afgewezen. Hij heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen.
(r.o. 9) De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten brengt mee dat sinds 1 mei 2021 in artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder d BW is bepaald dat, anders dan daarvoor, het door de verhuurder gedane aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst dat ten grondslag ligt aan de opzegging, geen wijziging van de huurprijs mag inhouden.
(r.o. 10 en 11) Het tweede lid van het nieuwe artikel 208ea van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de nieuwe tekst van artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW vanaf 1 mei 2021 gedurende drie jaar van toepassing is op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten.
(r.o. 12) Nu de huurovereenkomst van partijen ondanks de opzegging nog steeds loopt, zou het voorgaande ertoe leiden dat het aanbod van [appellante] geen wijziging van de huurprijs mag inhouden, wat het wel doet, zodat de daarop gebaseerde beëindigingsvordering niet toewijsbaar is.
(r.o. 13) De wetgever heeft ervoor gekozen slechts twee uitzonderingen op het principe van onmiddellijke werking van de nieuwe wet daarin op te nemen en wel in de artikelen 208ea en 208eb Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek. De eerstgenoemde bepaling ziet op huurverhogingen die vóór 1 mei 2021 al waren overeengekomen vanwege (kort gezegd) veranderingen als bedoeld in artikel 7:255a BW, terwijl artikel 208eb ziet op de situatie nadat de regeling na drie jaar is vervallen.
(r.o. 14) In de wetsgeschiedenis (MvT, TK 2020-2021, 35488, nr. 6 p.1) is voor deze keus van de wetgever de overweging te vinden dat de huren in de vrije sector explosief stegen, waardoor het grondrecht op betaalbaar wonen onder druk stond en dat de wet die de huurverhogingen aan een maximum bindt, op dat moment nodig was en niet op zich kon laten wachten.
(r.o.15) Daarnaast is in de Toelichting onderdeel C bij de Nota van Wijziging (NvW, TK 2020-2021, 35 488, nr. 9 p. 8) vermeld dat de wens huurprijsstijgingen te maximeren breed werd gedragen en zwaarder woog dan het bezwaar dat verhuurders hierop niet hebben kunnen anticiperen, welk anticiperen ongewenste gevolgen zou hebben omdat verhuurders dan in ieder geval met nieuwe huurders nog snel nieuwe huurovereenkomsten zouden kunnen aangaan met hoge indexeringsclausules om zo de werking van de voorgestelde maximering te ontlopen. Verder is daar vermeld dat een uitzondering is gemaakt op de onmiddellijke werking voor bedingen tot verhoging van de huurprijs die verband houden met verbeteringen of verduurzaming die zijn overeengekomen tussen verhuurder en huurder voor de inwerkingtreding van nieuwe wet, omdat die verbeteringen in het belang van beide partijen en voorts door partijen zijn overeengekomen
(r.o. 16) In de Nota van Wijziging is in verband met de ‘Europese houdbaarheid’ (eigendomsrecht, vrij verkeer van kapitaal) de regeling voorlopig beperkt tot drie jaar en is de algemene overgangsperiode van twee jaar vervallen. In de Toelichting bij de Nota is vermeld dat de economische gevolgen van de corona-crisis tezamen met de grote betaalbaarheidsproblemen die huurders ondervinden, het noodzakelijk maakten ten spoedigste te komen tot meer bescherming van huurders en dat het idee is verlaten van een algemene overgangsperiode van twee jaar, omdat die de regeling ineffectief zou maken gezien de beperkte geldingsduur daarvan.
(r.o. 17) Als de nieuwe regeling niet van toepassing had moeten zijn op reeds gedane opzeggingen van de huurovereenkomst ex artikel 7:272 jo Pro. 274 lid 1 sub d BW of op lopende procedures in dat kader, had het voor de hand gelegen dat dit expliciet in het overgangsrecht was opgenomen, zoals bijvoorbeeld wel is gebeurd in andere gevallen, terug te vinden in artikel 208eb en 208f van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek.
(r.o. 18) De wetgever heeft dus in het belang en de noodzaak van de wetswijziging reden gezien voor een snelle en directe invoering, op een enkele expliciet omschreven uitzondering na. Aldus heeft de wetgever aan het beginsel van de onmiddellijke werking voorrang willen geven boven het beginsel van rechtszekerheid. Die keuze van de wetgever heeft de rechter in beginsel te respecteren. Niet kan worden gezegd dat de gevolgen voor [appellante] dusdanig onevenredig, onredelijk of onbillijk zijn, dat daar in dit geval van moet worden afgeweken.
De kantonrechter heeft in het feit dat de wet is gewijzigd gedurende de procedure aanleiding gezien de proceskosten te compenseren.
De procedure in hoger beroep
4.3
[appellante] heeft tegen de beslissing van de kantonrechter en de gronden waarop die berust zes grieven aangevoerd. Zij vordert in hoger beroep tevens, subsidiair, dat de huurprijs van de woning per 1 mei 2024 wordt bepaald op € 2.100,= per maand.
De eerste vier grieven behelzen het betoog dat het gewijzigde artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW in dit geval niet van toepassing is. Grief 5 gaat over de subsidiaire vordering. Grief 6 verwijst naar hetgeen [appellante] in eerste aanleg heeft aangevoerd over de redelijkheid van het gedane voorstel.
De toepasselijkheid van het gewijzigde artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW
4.4
Het hof is het eens met hetgeen de kantonrechter onder r.o. 13 tot en met 18 omtrent de onmiddellijke werking van de wijziging van artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW heeft overwogen en maakt die overwegingen tot de zijne. In het arrest van 12 juli 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2021) is het hof al tot hetzelfde oordeel gekomen. Naar aanleiding van de eerste vier grieven voegt het hof aan de overwegingen in het bestreden vonnis, nog het volgende toe.
4.5
In de toelichting op haar eerste vier grieven betoogt [appellante] dat de onmiddellijke werking van het gewijzigde artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW op gespannen voet staat met de rechtszekerheid en het legaliteitsbeginsel. Zij wijst erop dat zij op de wetswijziging niet bedacht kon of had hoeven zijn en bij haar beslissing om de woning in 2020 te kopen, rekening heeft gehouden met de mogelijkheid de huurprijs te verhogen met toepassing van artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW zoals dat toen luidde en om die reden bereid is geweest een betrekkelijk hoge koopprijs te betalen (dertigmaal de jaarhuur). Voor het eerst in 27 jaar is de huur van woningen met een geliberaliseerde huurprijs nu wettelijk aan een maximum gebonden, terwijl alle relevante stappen in deze zaak (voorstel, opzegging, inleidende dagvaarding) reeds voor de inwerkingtreding van die wetswijziging zijn gezet. Dit alles leidt ertoe, aldus [appellante] , dat de onmiddellijke werking zoals de kantonrechter die heeft toegepast, strijdig is met artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het EVRM. Ook als de wetgever daadwerkelijk doelbewust voor onmiddellijke werking heeft gekozen, laat dat onverlet dat die onmiddellijke werking uitsluitend ziet op de onmogelijkheid gedurende drie jaar om de huurprijs aan te passen aan de markthuur. De wetgever heeft bij deze wetswijziging niet nagedacht over huurverhogingsvoorstellen en opzeggingen die al waren gedaan en procedures die al waren gestart voordat de wet in werking trad. De onmiddellijke werking is blijkens de door de kantonrechter geciteerde wetsgeschiedenis bedoeld om te voorkomen dat verhuurders nog snel nieuwe huurovereenkomsten met hoge indexeringsclausules kunnen aangaan. In dit geval gaat het echter om een bestaande huurovereenkomst met bestaande afspraken. Verhuurder maakt gebruik van eerder gemaakte afspraken, die op dat moment onder het geldende recht nog gewoon waren toegestaan, aldus nog steeds [appellante] .
4.6
De veronderstelling van [appellante] dat de onmiddellijke werking van de wetswijziging is beperkt tot de onmogelijkheid (gedurende drie jaar) om de huur aan te passen aan de markthuur, berust op een verkeerde lezing van de wet. De onmiddellijke werking van de wetswijziging betekent immers niet dat de verhuurder vanaf 1 mei 2021 geen voorstel meer kan doen tot huurverhoging - dat kan altijd - , maar dat de rechter vanaf die datum niet meer op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro de huurovereenkomst kan beëindigen omdat de huurder heeft geweigerd in te stemmen met een dergelijk voorstel.
4.7
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis met juistheid overwogen dat als (de wetgever had gevonden dat) de nieuwe regeling niet van toepassing moest zijn op reeds gedane opzeggingen op grond van artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW of op lopende procedures in dat kader, het voor de hand had gelegen dat dit expliciet in het overgangsrecht was opgenomen, zoals wel is gebeurd in het geval dat is geregeld in artikel 208eb van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek. Dat artikel maakt immers alleen een uitzondering voor bepaalde reeds lopende procedures over huurprijsverhoging. De wetgever heeft, anders dan [appellante] betoogt, dus wel degelijk nagedacht over de gevolgen van de wetswijziging voor procedures over reeds gedane huurverhogingsvoorstellen. Het geven van één enkele uitzondering voor procedures over een bepaald type huurverhogingsvoorstellen impliceert noodzakelijkerwijs dat de nieuwe wet wel van toepassing werd in alle andere reeds lopende procedures.
4.8
De wetgever heeft welbewust het belang om op korte termijn te komen tot huurprijsregulering in de vrije sector laten prevaleren boven de rechtszekerheid van de van de betrokken verhuurders. Terecht heeft de kantonrechter overwogen dat de rechter deze keuze in beginsel dienst te respecteren. Hetgeen [appellante] heeft aangevoerd over haar verwachtingen ten tijde van de aankoop van de woning en haar beroep op artikel 1 van Pro het Eerste Protocol vormen onvoldoende grond om de keuze van de wetgever terzijde te stellen. Ten eerste is voor [appellante] altijd onzeker geweest of de omstandigheden na de aankoop van de woning het haar mogelijk zouden maken de huur zoveel te verhogen als zij nu wenst. Of het door haar gedane voorstel als redelijk kan worden aangemerkt is immers afhankelijk van de ontwikkelingen in de markt, terwijl ook niet is uitgesloten dat bij die beoordeling subjectieve factoren aan de zijde van de huurder een rol kunnen spelen. Anders gezegd: [appellante] heeft kunnen hopen op een huurverhoging, maar daarop niet kunnen rekenen. Daarbij komt dat voor [appellante] sinds 1 mei 2021 niet iedere huurverhoging is uitgesloten. Zij kan immers gebruik maken van de indexeringsclausule in artikel 3 lid 3 van Pro de huurovereenkomst. Ten slotte is van belang dat de uitsluiting van deze vorm van huurverhoging vooralsnog is beperkt tot een periode van drie jaar, juist met het oog op de bescherming van het eigendomsrecht van verhuurders.
4.9
De eerste vier grieven zijn dus tevergeefs voorgedragen.
De subsidiaire vordering
4.1
Met grief 5 klaagt [appellante] erover dat de kantonrechter haar eiswijziging ter terechtzitting onbehandeld heeft gelaten. Zij heeft toen subsidiair gevorderd dat de huurprijs van de woning per 1 mei 2024 wordt bepaald op € 2.100,= per maand. Voor het geval het hof van oordeel zou zijn dat de eis toen niet rechtsgeldig is gewijzigd, stelt [appellante] die vordering alsnog in hoger beroep in.
4.11
In het midden kan blijven of de kantonrechter deze eiswijziging ten onrechte heeft genegeerd. De vordering ligt hoe dan ook in hoger beroep ter beoordeling voor. De vordering is echter niet toewijsbaar. Daargelaten of de wijziging van de toepasselijke regels gedurende de procedure voldoende grondslag biedt om de rechter een bevoegdheid te geven waarin de wet niet voorziet, namelijk die tot vaststelling van de huurprijs van een woning met een geliberaliseerde huurprijs, is op dit moment nog te onzeker of per 1 mei 2024 € 2.100,= per maand een redelijke huurprijs voor de woning is en of de wet dan wel weer de mogelijkheid biedt tot een dergelijke grote huurprijsverhoging. In de periode tot 1 mei 2024 zal immers de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten nog worden geëvalueerd, wat ertoe zou kunnen leiden dat het oude artikel 7:274 lid 1 onder Pro d BW niet in een geheel ongewijzigde vorm terugkeert. [appellante] kan te zijner tijd een nieuw voorstel doen tot verhoging van de huur per 1 mei 2024, al begrijpt het hof dat het voor beide partijen belastend is als daarover dan weer moet worden geprocedeerd. Dat kan echter niet tot een ander oordeel leiden. Grief 5 faalt.
De redelijkheid van het gedane voorstel
4.12
Op grond van het hiervoor overwogene komt het hof aan de beoordeling van de redelijkheid van het door [appellante] gedane huurverhogingsvoorstel niet toe, zodat ook grief 6 geen succes heeft.
Slotsom en kosten
4.13
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
wijst af hetgeen [appellante] in hoger beroep daarnaast nog heeft gevorderd;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 338,= aan verschotten en € 1.1114,= voor salaris en € 173,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en A.L. op ’t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2023.