ECLI:NL:GHAMS:2022:2021

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.249.292/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6461954 CV EXPL 17-26043

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 juli 2022

inzake

1.[appellante sub 1] ,

wonend te [plaats A] ,

2.
[appellante sub 2] ,

wonend te [plaats A] ,

appellanten,

advocaat: mr. J.J.M. Saelman te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde ] ,

wonend te [plaats A] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.P. Macro te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna (gezamenlijk:) [appellante sub 1] c.s. (afzonderlijk: [appellante sub 1] en [appellante sub 2] ) en [geïntimeerde ] genoemd.

[appellante sub 1] c.s. zijn bij dagvaarding van 15 oktober 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 19 juli 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante sub 1] c.s. als eisers en [geïntimeerde ] als gedaagde.

Bij tussenarrest van 27 november 2018 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 10 oktober 2019 heeft plaatsgevonden. Partijen hebben toen geen minnelijke regeling getroffen.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven van [appellante sub 1] c.s., met producties;

- memorie van antwoord van [geïntimeerde ] , tevens houdende een vordering tot veroordeling van [appellante sub 1] c.s. in de daadwerkelijke kosten van de juridische bijstand in eerste aanleg, met een productie.

[geïntimeerde ] heeft vervolgens op de rol laatstgenoemde vordering ingetrokken.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 31 maart 2022 mondeling doen toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. Beide partijen hebben bij die gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante sub 1] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - volgens de appeldagvaarding: uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vermeerderde vorderingen, zoals aan het slot van hun memorie geformuleerd, zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde ] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde ] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante sub 1] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van de vastgestelde feiten is in hoger beroep niet bestreden. Wel hebben [appellante sub 1] c.s. in hun memorie aangevoerd dat de feitenvaststelling onvolledig is en dat de kantonrechter de feiten daarom onjuist heeft gewaardeerd, zo begrijpt het hof. [geïntimeerde ] heeft hetgeen [appellante sub 1] c.s. in dat verband hebben aangevoerd gemotiveerd weersproken. Het hof zal rekening houden met alle relevante feiten en omstandigheden en zo nodig overgaan tot een eigen nadere feitenvaststelling. De volgende feiten zijn in elk geval niet in geschil en worden ook door het hof als uitgangspunt genomen.

2.1.

[appellante sub 1] zijn echtelieden. [appellante sub 1] is de stiefdochter van [geïntimeerde ] .

2.2.

In 2001 waren [appellante sub 1] en [X] (verder: [X] ) partners.

2.3.

[X] heeft in 2001 een pand gelegen aan de [A-straat] 31 te [plaats A] gekocht.

2.4.

In 2002 hebben [X] en [y] , de echtgenoot van [geïntimeerde ] en de vader van [appellante sub 1] (verder: [Z] ), een mondelinge huurovereenkomst gesloten betreffende de woning gelegen op de begane grond van het pand aan de [A-straat] (verder: het gehuurde). [X] en [Z] hebben daarbij de huurprijs vastgesteld op € 680,67 per maand. De huur is nadien nimmer verhoogd.

2.5.

[geïntimeerde ] heeft vanaf 2002 met haar echtgenoot [Z] in het gehuurde gewoond.

2.6.

[Z] is in augustus 2008 overleden. [geïntimeerde ] is na het overlijden van [Z] in het gehuurde blijven wonen.

2.7.

De relatie tussen [appellante sub 1] en [X] is op enig moment verbroken. [appellante sub 1] heeft vervolgens een relatie met [appellante sub 2] gekregen.

2.8.

Bij e-mailbericht van 24 oktober 2014 heeft [appellante sub 1] aan haar zus [zus] (verder: [zus] ) geschreven, voor zover van belang:

Wat mij betreft is de zaak eenvoudig. Als A[het hof begrijpt: [X] ]
het wil verkopen tegen 400, dan kopen J[het hof begrijpt: [appellante sub 2] ]
en ik het. Mam kan daar net zolang blijven als ze wil, ik zal wel een echte huurovereenkomst met haar willen omdat ik nooit met een [opvolger] (of opvolger) geconfronteerd wil worden die zich op het standpunt stelt dat hij medehuurder is tegen een bespottelijke lage prijs... Ik ga er vanuit dat de 400k gewoon onrendabel vaststaan voor de komende 10,15, misschien wel 20 jaar. Tja, dat is dan maar niet anders... Tzt kan ik (of mijn erven...) het appartement echt wel goed verkopen.

2.9.

Bij e-mailbericht van 27 oktober 2014 heeft [appellante sub 1] aan [zus] geschreven, voor zover van belang:

Ik heb gisteren tegen [X] gezegd dat wij - in principe - wel [A-straat] willen kopen. Ik zal er natuurlijk nog eerst met mam over moeten praten, want ik wil een gewone huurovereenkomst met haar met een reele huur in (ik denk zelf aan bijv 1950 euro per maand). Uiteraard hoeft zij dat niet te betalen en kan ze gewoon de huur blijven betalen die ze tot nog toe heeft betaald (ik denk zelfs dat ik voor haar de huur wel kan verlagen - ik hoef namelijk geen “winst” te maken en het ik scheldt het verschil kwijt), maar ik wil er wel zeker van zijn, dat ik nooit met een medehuurder te maken krijg tegen het huidige huurtarief... Wist je bijvoorbeeld dat als je trouwt of een geregistreerde partnership hebt de ander echtgenoot/partner automatisch medehuurder wordt.

Denk je dat mam akkoord zal gaan?

2.10.

[appellante sub 1] hebben het gehuurde op 18 december 2014 van [X] gekocht.

2.11.

Bij brief van 5 mei 2017 heeft [appellante sub 1] aan [geïntimeerde ] geschreven, voor zover van belang:

We bieden je aan een huurovereenkomst te sluiten volgens het model dat je bijgaand eveneens aantreft (…). We zouden de huurovereenkomst op 1 januari 2018 willen laten ingaan met een huur van € 2.750,-- per maand exclusief de kosten en lasten die gebruikelijk voor rekening van huurder komen. (…)

Als je ons voorstel niet aanvaardt, dan zeggen wij bij deze de afspraken die [X] met [Z] heeft gemaakt en die wij nog steeds respecteren, op per 1 januari 2018 om de redenen genoemd in deze brief. Mocht je niet instemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst dan zullen wij ons tot de Kantonrechter wenden.

2.12.

De gemachtigde van [geïntimeerde ] heeft hierop per e-mailbericht van 24 mei 2017 als volgt gereageerd, voor zover van belang:

Vooropgesteld zij dat cliënte van oordeel is dat van gewijzigde omstandigheden, die tot een wijziging c.q. aanpassing van de afspraken uit 2002 aanleiding zouden kunnen geven, persé geen sprake is. Er wordt dan ook onverkort vastgehouden aan de afspraken uit 2002, zodat uw verzoek van de hand wordt gewezen en uw voorstel niet wordt aanvaard.

2.13.

[X] heeft op 9 mei 2018 schriftelijk verklaard, voor zover van belang:

Tijdens het beraad (…) had [Z] gezegd dat hij en zijn echtgenote zelf maximaal f 1.500,- per maand zouden kunnen betalen en met dat bedrag als uitgangspunt heb ik [Z] voorgesteld dat hij voor de duur van zijn leven voor dat bedrag van het appartement aan de [A-straat] gebruik zou kunnen maken. De overige kosten waren voor zijn rekening, zoals dat ook het geval zou zijn indien hij een andere woning had gekocht of gehuurd. Het bedrag van f 1.500,- was voor mij niet kostendekkend maar ik kende de financiële positie van [Z] en ik vond het mooi als hij en [geïntimeerde ][het hof begrijpt hier en verder: [geïntimeerde ] ]
in [plaats A] zouden kunnen beschikken over een prettige woning. (…)

Natuurlijk heb ik mij gerealiseerd dat de afspraak die ik met [Z] maakte als een huurovereenkomst zou worden beschouwd en om die reden was voor mij belangrijk dat de regeling dat de huurprijs niet verhoogd zou worden, gold voor alleen de periode dat [Z] er met [geïntimeerde ] zou wonen. Ik heb ook nooit gezegd of zelfs maar de indruk gewekt dat [geïntimeerde ] na het overlijden van [Z] onder dezelfde condities van de woning gebruik zou kunnen blijven maken (…).

3.Beoordeling

3.1.

Deze zaak gaat in de kern over de vraag of, na het overlijden van [Z] , de bij aanvang van de huurovereenkomst met hem als huurder afgesproken vaste huurprijs blijft gelden voor (zijn weduwe) [geïntimeerde ] of dat die verhoogd kan worden.

3.2.

[appellante sub 1] c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat de kantonrechter: a) voor recht verklaart dat het aanbod van 5 mei 2017 redelijk is, en

b) voor recht verklaart dat de huurovereenkomst per 1 januari 2018 zal eindigen en [geïntimeerde ] veroordeelt tot ontruiming van de woning uiterlijk op 31 december 2017,

een en ander met veroordeling van [geïntimeerde ] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3.

[appellante sub 1] c.s. hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde ] niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst om de huurprijs met ingang van 1 januari 2018, marktconform, te verhogen, zodat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd en zij gerechtigd zijn om te vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen (ex artikel 7:272 lid 2 BW gelezen in samenhang met artikel 7:274 lid 1 sub d BW). Volgens [appellante sub 1] c.s. is met het overlijden van [Z] een einde gekomen aan de bijzondere afspraak dat de huur niet verhoogd zou worden, zodat zij [geïntimeerde ] een redelijk aanbod tot verhoging van de huurprijs kunnen doen. [geïntimeerde ] mocht onder de huidige, gewijzigde, omstandigheden niet erop vertrouwen dat de huurprijs zo laag blijft. Na het overlijden van [Z] heeft [X] op verzoek van [appellante sub 1] afgezien van beëindiging of wijziging van de afspraak die hij met [Z] had gemaakt zodat [geïntimeerde ] zich kon bezinnen op haar toekomst. Het is volgens [appellante sub 1] c.s. nimmer de bedoeling geweest dat [geïntimeerde ] op basis van de tussen [X] en [Z] gemaakte afspraak omtrent de huurprijs van het gehuurde gebruik kon blijven maken.

3.4.

[geïntimeerde ] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen.

3.5.

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [appellante sub 1] c.s. in de proces- en nakosten. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen. De tussen [X] als verhuurder en [Z] als huurder gemaakte afspraken, inclusief de afspraak met betrekking tot de vaste huurprijs van € 680,67, gelden ook voor [geïntimeerde ] , omdat zij als echtgenote van rechtswege medehuurder is, zolang het gehuurde haar tot hoofdverblijf strekt. Het beroep van [appellante sub 1] c.s. op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW, die ertoe leiden dat de huurovereenkomst gewijzigd kan worden, slaagt niet. Wijziging van de huurovereenkomst en verhoging van de huur is daarom niet mogelijk. De kantonrechter is zodoende niet toegekomen aan het toetsen van de opzegging van de huurovereenkomst aan de grond als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW.

3.6.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellante sub 1] c.s. met drie grieven op. [appellante sub 1] c.s. hebben in hoger beroep hun vorderingen vermeerderd met een tweetal, volgens mededeling ter terechtzitting in hoger beroep: subsidiaire, vorderingen. Primair vorderen zij toewijzing van hun reeds in eerste aanleg ingediende vorderingen, zoals hiervoor onder 3.2 onder a) en b) vermeld. Subsidiair vorderen zij dat het hof:

c) voor recht verklaart dat de huurovereenkomst een geliberaliseerde huurovereenkomst is;

d) voor recht verklaart dat de huurovereenkomst niet inhoudt dat er een vaste huurprijs geldt tot het moment van het overlijden van [geïntimeerde ] .

3.7.

Het hof ziet aanleiding om deze zaak aan de hand van de vorderingen, genummerd a) tot en met d), te behandelen. Hierbij zal het hof tevens de daarop betrekking hebbende grieven bespreken, voor zover dat naar het oordeel van het hof is aangewezen. Dat geldt ook voor hetgeen [geïntimeerde ] als verweer heeft aangevoerd.

Vorderingen a) en b)

3.8.

Het hof stelt het volgende voorop. Tussen partijen is niet in geschil dat de kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst in 2002 € 680,67 bedroeg. Op grond van deze aanvangshuurprijs is sprake van geliberaliseerde huur, aangezien de liberalisatiegrens per 1 juli 2002 € 565,44 bedroeg. Dat geen sprake kan zijn van geliberaliseerde huur omdat de huur daarna nimmer is verhoogd, zoals [geïntimeerde ] ter zitting in hoger beroep heeft betoogd, is een nieuwe stelling die dusdanig laat in de procedure is geponeerd dat die buiten beschouwing moet blijven.

3.9.

[appellante sub 1] c.s. hebben de vorderingen onder a) en b) gebaseerd op artikel 7:274 lid 1 sub d BW. [geïntimeerde ] heeft in hoger beroep aangevoerd dat dit artikel gedurende de loop van deze procedure per 1 mei 2021 is gewijzigd. Volgens [geïntimeerde ] staat reeds deze wijziging aan toewijzing van de vorderingen onder a) en b) in de weg.

3.10.

Het hof overweegt als volgt. Met ingang van 1 mei 2021 is de ‘Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten’ (Kamerstukken 35488, Stb. 2021, 194, 213) in werking getreden, met een werkingsduur van drie jaar. Artikel 7:274 lid 1 sub d BW is als gevolg hiervan gewijzigd. Op grond van dit artikel, zoals dat luidde vóór 1 mei 2021, kon de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte de huurprijs met behulp van een redelijk aanbod verhogen. Op grond van de huidige bepaling kan de rechter de vordering (tot beëindiging van de huurovereenkomst als hier aan de orde) slechts toewijzen indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, van de servicekosten.

3.11.

In artikel II van de Wet van 9 april 2021 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten), Stb. 2021, 194, is bepaald dat in de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek na artikel 208e twee artikelen worden ingevoegd, o.a. het nieuwe artikel 208ea. Het tweede lid hiervan houdt in:
Artikel 274 lid 1 onder d van Boek 7, zoals dat luidt met ingang van het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, is met ingang van dat tijdstip voor de duur van de werking van artikel 248 lid 3 van Boek 7 van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten.

3.12.

Verdere uitzonderingen op het principe van onmiddellijke werking van de nieuwe wet, dan die welke geregeld zijn in de artikelen 208ea en 208eb Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, heeft de wetgever niet opgenomen. Lid 3 van eerstgenoemde bepaling heeft betrekking op huurverhogingen die vóór 1 mei 2021 al waren overeengekomen vanwege (kort gezegd) veranderingen als bedoeld in artikel 7:255a BW. Artikel 208eb ziet op huurverhogingen die onderwerp zijn van verzoeken aan de huurcommissie, of vorderingen in het verlengde van een procedure bij de huurcommissie als bedoeld in artikel 7:262 BW nadat deze regeling na drie jaar is vervallen. Deze uitzonderingen doen zich hier niet voor. Nu de wetgever er voor heeft gekozen om aan het beginsel van de onmiddellijke werking voorrang te geven boven het beginsel van rechtszekerheid, heeft de rechter zich daaraan in beginsel te houden. Het hof ziet in hetgeen partijen hebben aangevoerd geen reden om hiervan af te wijken. Zoals in de Memorie van Toelichting uiteen is gezet, beoogt de hier bedoelde huurprijsregulering op een proportionele wijze betaalbare huisvesting te waarborgen. Voor dit wetgevend ingrijpen in lopende procedures bestaat dus een dringende reden van algemeen belang. Uit het voorgaande vloeit voort dat de vorderingen onder a) en b) van [appellante sub 1] c.s. niet kunnen worden toegewezen, omdat het gedane aanbod een wijziging van de huurprijs inhoudt. Met ingang van 1 mei 2021 is dat immers ook ten aanzien van geliberaliseerde huurovereenkomsten niet meer toegestaan.

Vordering c)

3.13.

Gelet op hetgeen het hof hiervoor onder 3.8. heeft overwogen met betrekking tot de hoogte van de kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst, ligt hetgeen [appellante sub 1] c.s. subsidiair onder c) hebben gevorderd voor toewijzing gereed. Het hof zal voor recht verklaren dat de onderhavige huurovereenkomst een geliberaliseerde huurovereenkomst is. Het betoog van [geïntimeerde ] dat [appellante sub 1] c.s. bij deze verklaring voor recht geen belang hebben, volgt het hof niet.

Vordering d)

3.14.

Wat betreft de subsidiaire vordering onder d) overweegt het hof het volgende. Het hof begrijpt dat [appellante sub 1] c.s. vorderen dat het hof voor recht zal verklaren dat de door [geïntimeerde ] te betalen huurprijs niet een vaststaand bedrag is. Deze vordering wordt afgewezen. Het hof overweegt daartoe als volgt.

3.15.

Tussen partijen is niet in geschil dat bij aanvang van de huurovereenkomst tussen [X] als verhuurder en [Z] als huurder mondeling is overeengekomen dat de huurprijs een vast bedrag beloopt, die niet zal worden verhoogd. [X] heeft dat ook schriftelijk verklaard. Tevens staat niet ter discussie dat [geïntimeerde ] bij het maken van deze afspraak niet aanwezig is geweest, zij het dat [geïntimeerde ] ter zitting in hoger beroep (overigens tardief) heeft aangevoerd dat [Z] ook altijd namens haar optrad. Partijen zijn echter verdeeld over de vraag of aan die afspraak een duur is verbonden, in die zin dat die vaste huurprijs alleen gold gedurende het leven van [Z] , en de huur dus na zijn overlijden verhoogd kan worden, van welke lezing [appellante sub 1] c.s. uitgaan, of dat die afspraak (dat de huurprijs een vast bedrag bedraagt) thans ook nog geldt voor [geïntimeerde ] , waarvan [geïntimeerde ] uitgaat.

3.16.

Vaststaat dat [Z] en [geïntimeerde ] met elkaar gehuwd waren op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst tussen [X] als verhuurder en [Z] als huurder en dat zij het gehuurde in 2002 samen als woning hebben betrokken, alwaar zij tot aan het overlijden van [Z] samen hebben gewoond. Artikel 7:266 BW bepaalt dat een echtgenoot van rechtswege medehuurder is, zolang de woonruimte de echtgenoot tot hoofdverblijf strekt. Artikel 268 lid 1 BW houdt in dat de medehuurder bij het overlijden van de huurder de huur als huurder voortzet. Gelet op de door de wetgever met laatstgenoemd artikel beoogde huurbescherming van de echtgenoot van de huurder, geldt de tussen [X] en [Z] gemaakte afspraak met betrekking tot de vaste huurprijs ook voor [geïntimeerde ] , zoals ook de kantonrechter heeft overwogen. Wanneer dit niet het geval zou zijn en een verhuurder met een huurder rechtsgeldig afspraken zou kunnen maken over een dusdanig essentiële verplichting als deze, die niet voor de echtgenoot van de huurder geldt op het moment dat deze door het overlijden van de huurder van medehuurder huurder wordt, zou de met artikel 7:268 BW beoogde huurbescherming met voeten worden getreden en dit artikel tot een dode letter verworden. Als al vast zou komen te staan dat tussen [X] en [Z] zou zijn afgesproken dat de afspraak dat de huurprijs niet zal worden verhoogd alleen gold gedurende het leven van [Z] - welke afspraak volgens [geïntimeerde ] gelet op de onderlinge genegenheid tussen [Z] en haar volstrekt onaannemelijk is - kan die afspraak niet tegen [geïntimeerde ] worden ingeroepen, omdat dat strijdig is met de huurbescherming van de echtgenoot/medehuurder die dit artikel voorstaat. Hieruit vloeit voort dat de afspraak dat de huurprijs niet verhoogd zal worden, ook geldt voor [geïntimeerde ] , zolang zij de woning huurt. Dat [appellante sub 1] c.s. thans, onder meer omdat de relatie met [geïntimeerde ] bekoeld is, die afspraak niet langer willen nakomen, doet aan het voorgaande niet af. [appellante sub 1] c.s. hebben nog aangevoerd dat de afspraak, zoals die volgens hen luidt (inhoudende nogmaals: dat de vaste huurprijs alleen gold tijdens het leven van [Z] ), het recht van [geïntimeerde ] op voortzetting van de huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 7 BW niet beperkt. Naar het oordeel van het hof vormt dat een te beperkte uitleg van deze bepaling, die geen recht doet aan de bedoeling van de wetgever. Voor het inroepen van de nietigheid van de afspraak, zoals die volgens [appellante sub 1] c.s. luidt, door [geïntimeerde ] bestaat geen noodzaak. Dit betekent dat de door [appellante sub 1] c.s. subsidiair onder d) gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar is.

3.17.

Hetgeen het hof hiervoor onder 3.16. heeft overwogen, leidt eveneens tot afwijzing van de vorderingen onder a) en b) en kan die afwijzing zelfstandig dragen.

3.18.

De eerste en tweede grief, waarmee [appellante sub 1] c.s. in de kern betogen dat de kantonrechter de inhoud van de tussen [X] en [Z] gemaakte afspraak onvoldoende heeft onderzocht en ook niet heeft onderzocht of [geïntimeerde ] de afspraak over de vaste huurprijs tijdens het leven van [Z] heeft vernietigd, stuiten af op hetgeen het hof hiervoor onder 3.14. tot en met 3.16. heeft overwogen en behoeven geen verdere bespreking.

3.19.

Met hun derde grief beklagen [appellante sub 1] c.s. zich erover dat de kantonrechter hun beroep op onvoorziene omstandigheden niet heeft gehonoreerd. Volgens [appellante sub 1] heeft de kantonrechter daarbij een te strenge maatstaf aangelegd en heeft de kantonrechter relevante feiten onjuist gewaardeerd. [geïntimeerde ] heeft zich hiertegen gemotiveerd verweerd.

3.20.

De kantonrechter heeft ten aanzien van het beroep van [appellante sub 1] c.s. op onvoorziene omstandigheden overwogen, voor zover van belang:

9. (…) Ten aanzien van de vraag waarom niet langer van eisers gevergd kan worden dat de bestaande afspraak wordt voortgezet, voeren eisereshet hof leest verbeterd: eisers]
aan dat er sprake is van gewijzigde omstandigheden (artikel 6:258 BW). Daardoor maakt [geïntimeerde ] thans oneigenlijk gebruik van de afspraak betreffende de vastgestelde huurprijs, aldus eisers.

10. Bij de toepassing van artikel 6:258 BW dient dezelfde terughoudendheid in acht te worden genomen als bij toepassing van de beperkende werkingen van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden, gaat het om omstandigheden die niet zijn verdisconteerd in de overeenkomst. Deze omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet kan verwachten. Als sprake is van omstandigheden die weliswaar niet zijn voorzien maar die krachtens de aard van de overeenkomst of verkeersopvattingen voor rekening komen van degene die een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, is wijziging of ontbinding niet in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid.

11. Vooropgesteld wordt dat eisers dienen te stellen welke onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW volgens hun aanleiding zijn voor wijziging van de huurovereenkomst.

12. Eisers hebben als eerste omstandigheid aangevoerd dat [geïntimeerde ] thans een relatie heeft en met haar partner samenwoont in [plaats B] . [geïntimeerde ] heeft volgens eisers niet meer haar hoofdverblijf in de woning in [plaats A] en gebruikt de woning als pied à terre. [geïntimeerde ] heeft de stellingen van eisereshet hof leest verbeterd: eisers]
gemotiveerd betwist. Zij heeft aangevoerd dat van samenwonen met haar partner geen sprake is. Zij heeft met hem een latrelatie. [geïntimeerde ] maakt op een normale wijze gebruik van de woning en gebruikt de woning niet als pied à terre. Tegenover de gemotiveerde betwisting, hebben eisers onvoldoende (nader) aangevoerd. Eisers hebben weliswaar nog ter zitting gesteld dat eisers [geïntimeerde ] nooit meer in de woning zien en dat zij recent geen familie in de woning heeft ontvangen. Daaruit kan echter niet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde ] haar hoofdverblijf niet (meer) in de woning heeft, bij haar partner verblijft in [plaats B] en de woning alleen als pied à terre gebruikt.

13. De tweede omstandigheid die eisers naar voren hebben gebracht is dat hun financiële situatie binnenkort gaat veranderen als gevolg van een naderend ontslag van [appellante sub 2] . Daarom kan niet langer van hen verlangd worden dat zij de lage woonlasten van [geïntimeerde ] subsidiëren. Zij kunnen zich dit na het ontslag niet langer meer veroorloven, aldus eisers. De enkele – weersproken - omstandigheid dat eisers er mogelijk in de toekomst financieel op achteruit gaan is onvoldoende om een beroep op artikel 6:258 BW te kunnen rechtvaardigen. Dit geldt ook voor de betwiste stelling van eisers dat zij thans exploitatieverlies lijden. Deze omstandigheden komen naar verkeersopvatting voor rekening van eisers en kunnen niet aan [geïntimeerde ] worden tegengeworpen. Daarbij komt dat [geïntimeerde ]het hof leest verbeterd: [appellante sub 1] ]
zich dat risico bij de beslissing tot aankoop van de woning in haar overwegingen heeft meegenomen. Dit blijkt uit haar e-mails van 24 oktober en 27 oktober 2014.

14. Gelet op het voorgaande hebben eisers geen onvoorziene omstandigheden gesteld die van dien aard zijn dat [geïntimeerde ] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten.

3.21.

De grief slaagt niet. [appellante sub 1] c.s. hebben in hoger beroep aan hun beroep op onvoorziene omstandigheden dezelfde omstandigheden ten grondslag gelegd als in eerste aanleg, te weten, kort gezegd, dat de relatie van [geïntimeerde ] met haar nieuwe partner zich leek te bestendigen, dat hun financiële situatie wijzigde en dat zij exploitatieverlies lijden op het pand. Deze omstandigheden zijn onvoldoende om tot de conclusie te komen dat [geïntimeerde ] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. De kantonrechter heeft dit beroep op juiste gronden afgewezen. Het hof sluit zich aan bij de hiervoor weergegeven overwegingen van de kantonrechter en maakt die tot de zijne. De stelling van [appellante sub 1] c.s. dat zij slechts tot aankoop van het gehuurde zijn overgegaan omdat [geïntimeerde ] zich aanvankelijk bereid toonde om mee te werken aan het opstellen van een schriftelijke huurovereenkomst waarin een hogere huurprijs was opgenomen, overigens onder de tussen partijen geldende voorwaarde dat zij die hogere huurprijs niet hoefde te voldoen, leidt niet tot een ander oordeel.

3.22.

[appellante sub 1] c.s. hebben geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Hun bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.

3.23.

De slotsom luidt dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De in hoger beroep gewijzigde vordering onder c) wordt toegewezen, het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. [appellante sub 1] c.s. zullen worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep omdat zij voor het overige, en dus overwegend, in het ongelijk zijn gesteld.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst een geliberaliseerde huurovereenkomst is;

veroordeelt [appellante sub 1] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde ] begroot op € 318,00 aan verschotten en € 3.342,00 voor salaris;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, R.J.M. Smit en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2022.

Huur woonruimte en de huurbescherming van de weduwe na overlijden van de huurder

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.[appellante sub 1] ,

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing