ECLI:NL:GHAMS:2023:500

• Datum uitspraak: 14 februari 2023
• Publicatiedatum: 1 maart 2023
• Zaaknummer: 22/00139
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.M. van Amsterdam; N. Djebali; I.J.F.A. van Vijfeijken
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep WOZ-waarde woning; vergelijkingsobjecten en gelijkheidsbeginsel

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 14 februari 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats]. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende, gelegen aan [A-straat] 13F te [plaats]. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 402.000, wat door belanghebbende als te hoog werd betwist. Belanghebbende stelde dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de staat van onderhoud van de woning en dat vergelijkingsobjecten in de buurt gunstiger gelegen waren. Het Hof oordeelde dat de vergelijkingsobjecten, die allemaal rond de waardepeildatum waren verkocht, voldoende vergelijkbaar waren met de woning van belanghebbende. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel werd afgewezen, omdat de omstandigheden van de vergelijkingsobjecten significant verschilden van die van de woning van belanghebbende. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank, die het beroep van belanghebbende ongegrond had verklaard. De heffingsambtenaar had aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, en het Hof oordeelde dat er geen aanleiding was voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/00139

14 februari 2023

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 12 januari 2022 in de zaak met kenmerk AMS 20/5934 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 29 februari 2020, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 13F te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 402.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 5 november 2020, de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 12 januari 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij de griffie van het Hof ingekomen op 16 februari 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Met toestemming van partijen heeft het Hof deze uitspraak gedaan zonder mondelinge behandeling ter zitting.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning; een appartement met een berging en een oppervlakte van ongeveer 71 m².

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog, dan wel op de juiste waarde heeft vastgesteld.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist (waarbij belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’):

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
2 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/) Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 390.000,-. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Volgens eiser moet het onderhoud gewaardeerd worden op een ‘matig’ en niet op een ‘gemiddeld’, omdat sprake is van bewoning door studenten. Daarnaast zijn de keuken, de badkamer en de wc volgens eiser aan renovatie toe en is ook de cv-ketel oud. Eiser heeft verder aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten op de [B-straat] gunstiger gelegen zijn dan de woning. Zo is zijn woning gelegen boven een vuilcontainer en tegenover een scooter center . Deze omstandigheden zorgen voor de nodige overlast. Ter zitting heeft eiser ook nog, aan het eind van de tweede termijn, betoogd dat [A-straat] 13C en [A-straat] 13K, met gelijke oppervlakte, een veel lagere WOZ-waarde hebben, namelijk van € 382.000,-. De rechtbank begrijpt laatstgenoemde grond van eiser als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een ‘overzicht taxatiewaarden’ ingediend. In dit overzicht is de waarde van de woning getaxeerd op € 402.000,-. Het overzicht van de heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [A-straat] 13H, [B-straat] 5D en [B-straat] 4A. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Het object [A-straat] 13H heeft identieke kenmerken als de woning van eiser en is verkocht voor €5.601,- per m². Dat is een hogere prijs per m² dan de waarde waarop de woning van eiser is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting verder op het standpunt gesteld dat eiser niet eerder een beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft gedaan en dat hij ter zitting niet de gelegenheid heeft om hier adequaat op te reageren. Om die reden acht de heffingsambtenaar het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel in strijd met de goede procesorde.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.3 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/)Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?

2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

8. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten qua type, ligging en bouwjaar goed vergelijkbaar met de woning. Het zijn allemaal appartementen van rond 1994, ze liggen allemaal in dezelfde buurt en beschikken over ongeveer dezelfde oppervlakte. Ook scoren de vergelijkingsobjecten net als de woning op kwaliteit, onderhoud en ligging een gemiddeld. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

9. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is vervolgens de vraag of met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning. Ten aanzien van de verschillen in oppervlakte overweegt de rechtbank als volgt. De m²-prijs van de woning (€ 5.556,-) is door de heffingsambtenaar lager gewaardeerd dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 5.654,-). Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning, omdat sprake is van bewoning door studenten en de keuken, de badkamer en de wc aan renovatie toe zijn, overweegt de rechtbank dat de taxateur in zijn rapport en ter zitting heeft gemotiveerd dat de woning van eiser een functionele woning met voorzieningen en een keuken betreft. Dit heeft eiser ter zitting ook niet betwist. Gelet op de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting is de rechtbank van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Voor zover eiser verder heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten op de [B-straat] gunstiger gelegen zijn dan de woning, overweegt de rechtbank dat dit niet nader door eiser is onderbouwd en dat dit ook verder niet is gebleken. Bovendien is het door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [A-straat] 13H vrijwel identiek aan de woning van eiser en is de WOZ-waarde daar hoger vastgesteld dan de woning van eiser, namelijk op € 405.500,-. Ook deze grond slaagt dus niet. De rechtbank is verder met de heffingsambtenaar van oordeel dat het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel in strijd met de goede procesorde is, nu eiser deze grond voor het eerst pas (aan het eind van de tweede termijn) op zitting naar voren heeft gebracht, terwijl hij dat eerder had kunnen doen. Hierdoor had de heffingsambtenaar niet de gelegenheid om daar adequaat op te reageren. De rechtbank zal deze grond daarom buiten beschouwing laten.

10. Het voorgaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie

11. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.

12. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht is bij die uitkomst geen aanleiding.

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is.

5.2.

Het Hof stelt daarbij voorop dat:

(i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en

(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en

(iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.3.

De in de matrix van de heffingsambtenaar (in hoger beroep) opgenomen vergelijkingsobjecten (aan de [A-straat] 13-H en [B-straat] 5-D en 4-A te [plaats] ) zijn alle (voldoende dicht) rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type (appartement met berging), uitstraling en ligging zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2019 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen - steun aan de voor de woning op € 402.000 vastgestelde WOZ-waarde.

5.4.

Het Hof volgt (op het onderdeel van de vergelijkingspanden en ook voor het overige) daarbij de overwegingen van de rechtbank, en maakt ze tot de zijne. Hetgeen door belanghebbende in de van hem afkomstige stukken in hoger beroep nog is toegevoegd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

5.5.

Het beroep op het gelijkheidsbeginsel, onder verwijzing naar de voor de panden aan de

[A-straat] 13-C en 13-K vastgestelde WOZ-waarde van € 382.000, faalt. Zoals door de heffingsambtenaar naar voren is gebracht in haar verweerschrift (en hetgeen als zodanig door belanghebbende niet bestreden is omdat hij geen aanvullende stukken heeft ingebracht en voorts heeft afgezien van een mondelinge behandeling, terwijl het Hof geen reden heeft om aan de juistheid van deze mededeling te twijfelen) zijn beide panden eigendom van Stichting woningbouwvereniging Stadgenoot die al jaren minimale onderhoudsactiviteiten pleegt en niet investeert. Alsdan zijn de verschillen met de woning zodanig groot dat niet meer kan worden gesproken van (voldoende) gelijke gevallen – ook als rekening wordt gehouden met de feitelijke staat van de woning (waarbij het Hof tevens verwijst naar overweging 9 van de rechtbank).

5.6.

De voor andere panden voor andere jaren vastgestelde WOZ-waarden (punt 4 in het hoger beroepschrift) zijn voor de vaststelling van de voor de woning naar waardepeildatum 1 januari 2019 vast te stellen waarde, niet relevant. Van belang daarvoor is (slechts) de voor vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkooprijs.

5.7.

Met de rechtbank (en ook partijen) is het Hof van oordeel dat het object aan de [A-straat] 13-H (zonder iets af te doen aan de andere twee vergelijkingspanden) het meest geschikt is als vergelijkingspand, omdat het vrijwel identiek is aan de woning (zelfde kenmerken, zelfde huisnummer in de straat). Desondanks is voor de woning een lagere m²-prijs aangehouden dan voor nummer 13-H (zoals de rechtbank al overweegt). De verwijzing door belanghebbende naar dit pand, ook in hoger beroep, treft dan ook geen doel. De voor dit pand een half jaar vóór de waardepeildatum gerealiseerde verkoopopbrengst ad € 385.000 biedt (na correctie voor het tijdsverloop tot 1 januari 2019, de VvE reserve en de erfpacht) op zichzelf al voldoende onderbouwing voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

5.8.

De verwijzing naar de aanwezigheid van een ondergrondse vuilcontainer bij de ingang van de woning, leidt niet tot een ander oordeel. Ook als belanghebbende moet worden gevolgd in zijn stelling dat dit zodanige overlast veroorzaakt dat het een waardeverminderende factor is, zal de overlast (naar het Hof aanneemt) in vergelijkbare mate gelden voor het op hetzelfde huisnummer gelegen vergelijkingspand [A-straat] 13-H en daarmee verdisconteerd zijn in de daarvoor gerealiseerde verkoopopbrengst en de m²-prijs.

5.9.

Hetgeen overigens nog door belanghebbende is aangevoerd in de van hem afkomstige stukken, leidt evenmin tot een ander oordeel.

Slotsom

5.10.

Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, N. Djebali en I.J.F.A. van Vijfeijken, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 14 februari 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.