Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.296.063/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8938850 EA VERZ 20-966
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 februari 2023
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. K. Kroon te Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [X] TE [plaats],
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.J. van de Leur te Haarlem.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en de VvE genoemd.
[appellante] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op
10 juni 2021, onder aanvoering van negen grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 12 mei 2021 met bovenvermeld zaaknummer. Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de inleidende verzoeken van [appellante] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties.
Op 15 oktober 2021 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, met producties, van de VvE ingekomen, met het verzoek de bestreden beschikking te bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
Van [appellante] zijn op respectievelijk 7, 8 en 11 november 2022 nog een akte overlegging producties (40-45), een aanvulling productie 43 en een aanvulling productie 41 bij het hof binnengekomen.
De VvE heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 17 november 2022. Bij die gelegenheid hebben namens partijen de advocaten het woord gevoerd, ieder aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Door respectievelijk namens partijen zijn inlichtingen verschaft.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op 17 januari 2023.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking, onder 1.a tot en met 1.j, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Grief 1 houdt in dat die feitenvaststelling onvolledig is. Deze grief faalt, omdat het de kantonrechter vrij staat om in zijn uitspraak alleen die feiten op te nemen die naar zijn oordeel noodzakelijk en relevant zijn voor zijn beslissing en de motivering daarvan. De juistheid van de vastgestelde feiten is in hoger beroep niet bestreden, zodat zij ook het hof tot uitgangspunt zullen dienen. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere tussen partijen vaststaande feiten, zijn die feiten de volgende.
2.1.
[appellante] is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning op de vierde woonlaag van het gebouw [X] , plaatselijk bekend als [straatnaam] 95 te [plaats] . Bij de woning hoort een balkon.
2.2.
[appellante] is van rechtswege lid van de VvE.
2.3.
[appellante] heeft een kat. Omdat haar kat van het balkon van haar vorige woning is gevallen, heeft [appellante] om het balkon een net gespannen.
2.4.
In april 2020 is [appellante] door de VvE aangesproken op het net en is haar verzocht om het net weg te halen, omdat voor het ophangen daarvan toestemming van de VvE nodig zou zijn.
2.5.
Op 25 november 2020 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Als agendapunt 3 voor de vergadering is het volgende opgenomen:
“3. Voorwerpen gevels en balkons
Betreft het onrechtmatig aanbrengen van voorwerpen aan gevels en balkons.
- Toelichting bestuur
- Toelichting [appellante] ”
2.6.
In de (concept)notulen van die vergadering is ten aanzien van agendapunt 3 het volgende opgenomen:
“3. Voorwerpen gevels en balkons
Betreft het onrechtmatig aanbrengen van voorwerpen aan gevels en balkons.
- Toelichting bestuur
De voorzitter geeft een toelichting op de regels die in het Huishoudelijk Reglement zijn opgenomen. Conform Artikel 7 lid b is het niet toegestaan zichtbare voorwerpen op het balkon te plaatsen. Er zijn een aantal leden die op dit moment in overtreding zijn. De betreffende leden zijn hierop aangeschreven en hebben een boete conform Artikel 10 sub c ontvangen.
- Toelichting [appellante]
Mevrouw [appellante] heeft een presentatie gemaakt om te vragen, als uitzondering te worden behandeld, haar net te mogen laten hangen en licht deze voor aan de leden.
De heer [naam] geeft aan dat buiten de opgestelde regels in het Huishoudelijk Regelement het ook door de architect niet is toegestaan om voorwerpen zichtbaar op je balkon te plaatsen. Dit is eerder al in 2003 onderzocht en om die reden zit het betreffende Artikel in het Huishoudelijk Reglement.
Er ontstaat een discussie.
Er wordt een peiling gehouden of er leden open staan om een uitzondering toe te staan en daarvoor het betreffende Artikel in het Huishoudelijk Reglement aan te passen. Hieruit blijkt dat er van de aanwezige leden te weinig animo voor is.
De voorzitter geeft aan dat als de leden die nu in overtreding zijn de voorwerpen voor het einde van dit kalenderjaar verwijderen de boetes worden kwijtgescholden. Indien de voorwerpen dan nog aanwezig zijn worden er verdere boetes opgelegd en/of acties ondernomen om deze metterdaad te verwijderen.”
2.7.
In (het splitsingsreglement in) de splitsingsakte is onder meer het volgende bepaald:
“Artikel 13
(…)
2. Het aanbrengen aan de buitenzijde van het gebouw danwel in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers en in het algemeen uithangende voorwerpen, alsmede het hangen van wasgoed in gemeenschappelijke ruimten en aan de buitenzijde van het gebouw, mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
(…)
K. OVERTREDINGEN
Artikel 29
1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
2. Indien de betrokkene binnen één maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen (…).”
2.8.
In het huishoudelijk reglement is onder meer het volgende bepaald:
“Artikel 7.
Balkons
(…)
b. Het is niet toegestaan wasgoed, dekens etc. zodanig op balkons te hangen, dat deze van buitenaf zichtbaar zijn. Het plaatsen van zichtbare kasten of soortgelijke zaken op de balkons is niet toegestaan. Kleinere, zogenoemde droogrekjes onder balkonhoogte zijn op de balkons wel toegestaan. Deze rekjes mogen niet aan de buitenzijde van de balkons worden gehangen maar dienen zo dicht mogelijk tegen de flat te worden geplaatst.
(…)
Artikel 10.
De sancties
a. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van de splitsingsakte of van het huishoudelijk reglement zal het bestuur de eigenaar een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of de niet-nakoming.
b. Indien de betrokkene binnen 1 maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur een boete opleggen. (…)”
3.Beoordeling
3.1.
[appellante] verzoekt in deze procedure, na haar verzoek in eerste aanleg tweemaal te hebben gewijzigd, om:
I. voor recht te verklaren dat [appellante] voor het ophangen van het net op haar balkon, alsmede het aanbrengen van een deurmat geen toestemming nodig heeft van de VvE, althans dat de VvE niet gerechtigd is haar hieromtrent enige beperking op te leggen;
II. voor recht te verklaren dat [appellante] niet is gehouden de boetes te betalen, van welke boetes zij bij brieven van 8 april 2020 en 19 november 2020 alsmede 2 maart 2021 en 1 april 2021 berichten heeft ontvangen dan wel dat voornoemde boetes ten onrechte zijn opgelegd;
III. voor recht te verklaren dat alle besluiten van een orgaan van de VvE die tot doel hadden of tot doel zullen hebben de bevoegdheid van [appellante] om voor haar voordeur een deurmat neer te leggen en op haar balkon een kattennet aan te brengen, gelijk aan of vergelijkbaar met het kattennet waarvan foto’s zijn overgelegd als producties 5 en 9 bij het inleidend verzoekschrift, nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement, althans voor recht te verklaren dat deze besluiten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en de VvE te verbieden om uitvoering aan die besluiten te geven, op welke wijze dan ook, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere keer dat de VvE het verbod overtreedt, met een maximum van € 100.000,-, althans een zodanige verklaring voor recht – in lijn met het verzochte – uit te spreken als juist wordt geacht;
IV. voorwaardelijk, namelijk voor zover de stemming die is gehouden op 25 november 2020 met betrekking tot agendapunt 3, kwalificeert als een besluit ex artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW), dit besluit nietig te verklaren althans te vernietigen en het besluit te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist;
V. voorwaardelijk, namelijk voor zover [appellante] toestemming nodig heeft van de VvE voor het ophangen van het net op haar balkon en/of het neerleggen van een deurmat voor haar voordeur haar daarvoor vervangende machtiging te verlenen ex artikel 5:121 BW.
3.2.
Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter de verzoeken van [appellante] afgewezen, met compensatie van de proceskosten tussen partijen. [appellante] komt met negen grieven op tegen deze beslissing en de gronden waarop zij berust. Nu deze grieven zich niet richten tegen het oordeel van de kantonrechter over de deurmat, is in hoger beroep alleen het kattennet nog aan de orde.
3.3.
[appellante] heeft zich in grief 3 op het standpunt gesteld dat zij geen toestemming nodig heeft voor het op haar balkon ophangen van het kattennet, omdat het kattennet
– anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld – niet onder de reikwijdte van artikel 13 van de splitsingsakte en/of artikel 7 van het huishoudelijk reglement valt. De VvE heeft de door [appellante] voorgestane uitleg van die bepalingen gemotiveerd betwist. Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement, nu die ook anderen binden dan diegenen die bij de totstandkoming betrokken waren, aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de in de akte of het reglement gebruikte bewoordingen, bezien in het licht van de gehele akte of het reglement. Dat de kantonrechter, zoals [appellante] in grief 2 betoogt, een andere uitlegmaatstaf zou hebben gebruikt, leest het hof niet in overweging 6 van de bestreden beschikking.
3.4.
Artikel 7 van het huishoudelijk reglement bevat een aantal regels met betrekking tot het gebruik van de balkons en is een nadere uitwerking van het bepaalde in lid 2 van artikel 13 van de splitsingsakte. Het hof is, evenals de kantonrechter, van oordeel dat uit de bewoordingen van deze bepalingen volgt dat de strekking daarvan is dat zich op de balkons (behorend tot de privé-gedeelten) geen zaken mogen bevinden die zichtbaar zijn van buitenaf. [appellante] heeft dat op zichzelf ook niet betwist, maar heeft aangevoerd dat het kattennet dat zij op haar balkon wenst op te hangen in ieder geval niet zichtbaar is vanuit de tuin of vanaf het omliggende fietspad of de weg. Het hof is echter van oordeel dat artikel 7 van het huishoudelijk reglement, ook bezien in het licht van de rest van dat reglement en (artikel 13 van) de splitsingsakte, onvoldoende aanwijzingen bevat dat met de daarin gebruikte woorden “van buitenaf zichtbaar” enkel zichtbaarheid vanaf straatniveau en voor derden wordt bedoeld. Daaronder kan ook vallen het voor de buren (mede VvE-leden) vanaf hun balkon(s) op het andere balkon – dus van privé-gedeelte naar privé-gedeelte – zichtbare. In dit geval blijkt uit de eerste foto van de als productie 1 bij het verweerschrift in eerste aanleg overgelegde foto’s, welke foto is genomen vanaf het balkon van haar buren, dat het op het balkon van [appellante] hangende – door haar gewenste – kattennet vanaf dat naastgelegen balkon wel degelijk zichtbaar is. Dit betekent dat dat kattennet onder de reikwijdte van artikel 7 van het huishoudelijk reglement valt, zodat [appellante] voor het op haar balkon ophangen daarvan toestemming van de vergadering van eigenaars nodig heeft. De grieven falen.
3.5.
Met de grieven 4 en 5 klaagt [appellante] erover dat de kantonrechter aan haar geen vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW heeft verleend voor het op haar balkon ophangen van het gewenste kattennet. In dit verband heeft zij betoogd dat de kantonrechter weliswaar terecht heeft geoordeeld dat de vergadering toestemming voor het ophangen van het kattennet kan geven zonder dat daarvoor het huishoudelijk reglement hoeft te worden gewijzigd en dat er tijdens de vergadering van 25 november 2020 geen besluit over (het verlenen van toestemming voor) het kattennet is genomen, maar dat zijn oordeel dat een vervangende machtiging op dit moment niet aan de orde zou zijn onjuist is. Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij in de aanloop naar die vergadering heeft verzocht om haar toestemming te verlenen voor het ophangen van het kattennet, dat het alleen mogelijk is geweest om een “aangepast voorstel” op de agenda te zetten en dat er tijdens de vergadering is geweigerd om te stemmen: er is volstaan met een peiling. Hiermee is volgens [appellante] voldaan aan het vereiste van artikel 5:121 BW dat degene die toestemming moet verlenen zich niet verklaart.
3.6.
Het hof volgt [appellante] hierin niet. De enkele omstandigheid dat in de vergadering van 25 november 2020, nadat [appellante] haar presentatie over het kattennet had gegeven en er een discussie had plaatsgevonden, uiteindelijk niet is gestemd maar slechts een peiling onder de aanwezige leden is gehouden, maakt nog niet dat de (vergadering van eigenaars van de) VvE zich niet over dit onderwerp heeft willen uitspreken of heeft geweigerd om daarover een besluit te nemen. Het hof is dus met de kantonrechter van oordeel dat zich hier thans (nog) niet de situatie voordoet waarin een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW kan worden gegeven. De grieven falen dan ook. Wel hecht het hof eraan op te merken, zoals ook de kantonrechter heeft gedaan, dat het op de weg van de VvE ligt om – voor zover dat nog niet is gebeurd – alsnog een besluit over (het verlenen van toestemming voor) het kattennet te nemen en daartoe uit zichzelf een vergadering uit te schrijven. Daarbij is het van belang dat het bestuur van de VvE dit onderwerp vooraf, in de (stukken bij de) agenda, en tijdens de vergadering op neutrale wijze aan de leden presenteert én duidelijk aan hen communiceert dat voor het verlenen van toestemming aan [appellante] om op haar balkon het door haar gewenste kattennet op te hangen géén wijziging van het huishoudelijk reglement nodig is.
3.7.
Grief 6 richt zich tegen overweging 10 van de bestreden beschikking. Daarin overweegt de kantonrechter kennelijk ten overvloede – hij heeft immers daarvoor al geoordeeld dat er geen besluit was genomen – wat de maatstaf is die moet worden gehanteerd bij de beoordeling van de vernietigbaarheid van een besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Deze grief leidt, ook in het geval dat deze zou slagen, niet tot een andere uitkomst van het hoger beroep en behoeft om die reden geen bespreking.
3.8.
Grief 8 betreft de boetes die door de VvE aan [appellante] zijn opgelegd. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat het bestuur van de VvE haar een boete kan opleggen met betrekking tot het kattennet dat zij zonder toestemming van de VvE op haar balkon heeft opgehangen. Tussen partijen is niet in geschil dat de opgelegde boetes zijn gebaseerd op artikel 10 sub c, onder 5, van het huishoudelijk reglement en dat dit artikel een uitwerking is van artikel 29 van de splitsingsakte. Zowel in artikel 29 lid 1 van de splitsingsakte als in artikel 10 sub a van het huishoudelijk reglement is bepaald dat het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing zal doen toekomen per aangetekende brief en hem zal wijzen op de overtreding. Dat [appellante] nimmer een
aangetekendewaarschuwingsbrief van het bestuur heeft ontvangen, staat tussen partijen niet ter discussie. [appellante] heeft aangevoerd dat de boetes daarmee niet op de juiste wijze zijn aangezegd. Volgens de VvE staat dit de verschuldigdheid van de boetes evenwel niet in de weg, omdat het voorschrift dat per aangetekende brief moet worden gewaarschuwd enkel tot doel heeft zekerheid te scheppen over de vraag of de waarschuwing de betrokkene daadwerkelijk heeft bereikt, en daarover bestaat hier geen onzekerheid.
aangetekendewaarschuwingsbrief van het bestuur heeft ontvangen, staat tussen partijen niet ter discussie. [appellante] heeft aangevoerd dat de boetes daarmee niet op de juiste wijze zijn aangezegd. Volgens de VvE staat dit de verschuldigdheid van de boetes evenwel niet in de weg, omdat het voorschrift dat per aangetekende brief moet worden gewaarschuwd enkel tot doel heeft zekerheid te scheppen over de vraag of de waarschuwing de betrokkene daadwerkelijk heeft bereikt, en daarover bestaat hier geen onzekerheid.
3.9.
Het hof gaat aan dit betoog van de VvE voorbij. Het vanwege een overtreding aan een individuele eigenaar opleggen van een sanctie, zoals een boete, door het bestuur van de VvE is (voor de eigenaar in kwestie) een ingrijpende maatregel. Dit brengt mee dat, voordat tot het opleggen van een sancties kan worden overgegaan, moet worden voldaan aan alle vereisten uit de bepalingen van de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement waarop die sanctie is gebaseerd. Dat geldt onverminderd voor het in genoemde bepalingen opgenomen vereiste dat het bestuur de betrokkene per aangetekende brief moet waarschuwen en hem moet wijzen op de overtreding, ook als zou vaststaan dat de betrokkene op andere wijze(n), zoals per gewone brief, door het bestuur is gewaarschuwd. In die bepalingen staat immers ook dat door het bestuur pas tot het daadwerkelijk opleggen van een boete kan worden overgegaan, indien de betrokkene binnen één maand na die waarschuwing daaraan geen gevolg geeft. [appellante] had dus, ondanks (eventueel) door haar ontvangen andersoortige waarschuwing(en), kunnen denken dat de op basis van de toepasselijke artikelen vereiste aangetekende brief nog zou komen en dat het vooralsnog niet nodig was om het kattennet te verwijderen teneinde een boete te voorkomen. Nu hier in ieder geval niet is voldaan aan het vereiste van het versturen van een aangetekende waarschuwingsbrief, is [appellante] reeds daarom niet gehouden om de door het bestuur aan haar opgelegde boetes met betrekking tot het kattennet te betalen en kan haar hiervoor in 3.1 onder II weergegeven verzoek in die zin worden toegewezen. De grief slaagt dus.
3.10.
In grief 7 heeft [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat niet aannemelijk is geworden dat sprake is van willekeur aan de orde gesteld. Zij doelt daarbij op diverse zichtbare wijzigingen aan het gebouw die door individuele eigenaren zijn aangebracht, waartegen volgens haar door het bestuur van de VvE niet (aantoonbaar) wordt opgetreden. Gezien hetgeen hiervoor met betrekking tot een vervangende machtiging (3.6) en de opgelegde boetes (3.9) is geoordeeld, in welk verband haar betoog over willekeur een rol had kunnen spelen, kan deze grief onbesproken blijven.
3.11.
Met grief 9 betoogt [appellante] ten slotte dat haar verzoeken bij de bestreden beschikking ten onrechte zijn afgewezen. Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft geen bespreking.
3.12.
Omdat geen stellingen zijn ingenomen en voldoende concreet te bewijzen zijn aangeboden die kunnen leiden tot een andere uitkomst van de zaak, wordt niet aan bewijslevering toegekomen.
3.13.
De conclusie is dat het hoger beroep gedeeltelijk, namelijk wat betreft de opgelegde boetes, slaagt. Het hof zal het hiervoor in 3.1 onder II weergegeven verzoek van [appellante] alsnog toewijzen als hierna in het dictum te melden. De bestreden beschikking zal in zoverre worden vernietigd en voor het overige worden bekrachtigd.
3.14.
Het hof ziet in deze uitkomst aanleiding om ook de kosten van het geding in hoger beroep aldus te compenseren dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden beschikking, voor zover daarbij het verzoek van [appellante] met betrekking tot de aan haar opgelegde boetes is afgewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat [appellante] niet is gehouden om de boetes te betalen die door de VvE aan haar zijn opgelegd bij brieven van 8 april 2020, 19 november 2020, 2 maart 2021 en 1 april 2021;
bekrachtigt de bestreden beschikking voor het overige;
compenseert de kosten van het geding in hoger beroep, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C. Toorman, D.J. van der Kwaak en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2023.