ECLI:NL:GHAMS:2023:445

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

zaaknummer : 200.298.482/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 8843042 CV EXPL 20-19628

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 februari 2023

inzake

[appellante] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. W.J.J. Lamers te Amstelveen,

tegen

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. L.F. Birnie te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en De Key genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 30 juli 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 juli 2021, onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen De Key als eiseres en [appellante] als gedaagde (verder: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven van [appellante] ;

- memorie van antwoord in principaal hoger beroep van De Key, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens houdende een eiswijziging, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellante] , tevens reactie op de eiswijziging.

Vervolgens is arrest gevraagd.

[appellante] heeft het hof daarna verzocht om nog nadere producties te mogen overleggen, waartegen De Key bezwaar heeft gemaakt. Bij rolbeslissing van 12 april 2022 heeft de rolraadsheer belet dat nog nadere producties aan het dossier worden toegevoegd.

[appellante] heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog alle vorderingen van De Key zal afwijzen, met veroordeling van De Key in de proceskosten van beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

De Key heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het bestreden vonnis deels zal bekrachtigen, namelijk wat betreft de beslissingen in het dictum onder I, II en IV tot en met VIII, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het principaal hoger beroep.

In het incidenteel hoger beroep inclusief de eiswijziging heeft De Key geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis wat betreft de beslissingen in het dictum onder III en IX zal vernietigen en haar gewijzigde vorderingen, zoals aan het slot van de memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep geformuleerd, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest zal toewijzen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.

[appellante] heeft in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot verwerping van de grieven van De Key en tot afwijzing van de gewijzigde vorderingen, met veroordeling van De Key in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.18 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 in het principaal hoger beroep heeft [appellante] aangevoerd dat de feitenvaststelling door de kantonrechter deels onjuist en verwarrend is en dat de kantonrechter deze daarom onjuist heeft gewaardeerd, zo begrijpt het hof. De Key heeft hetgeen [appellante] in dit verband heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken. Het hof zal met een en ander rekening houden. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn de feiten de volgende.

2.1.

De Key heeft met ingang van 1 juni 2016 de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] en twee bergingen onder het wooncomplex aan het [adres 2] in [plaats] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [naam 1] . Naast, boven en elders rond het gehuurde bevinden zich huurwoningen van De Key.

2.2.

Per 1 september 2016 heeft [bedrijf 1] B.V. de huurovereenkomst als huurder overgenomen.

2.3.

[appellante] , opgericht in september 2017, heeft vervolgens per 1 oktober 2017 de huurovereenkomst als huurder overgenomen. Ten tijde van deze tweede contractovername waren [naam 2] en [naam 3] bestuurders van [appellante] . Per 5 september 2019 is [bedrijf 2] B.V., na een aandelenoverdracht, bestuurder van [appellante] geworden. Bestuurder van [bedrijf 2] B.V. is [naam 4] . [appellante] is franchisenemer van [X] B.V., welke B.V. door de broer van [naam 4] , [naam 5] , is opgericht.

2.4.

In 2017 is ook een restaurant geopend aan de [adres 3] te Amsterdam met de aanduiding ‘ [X] ’ in de naam. [naam 5] , werkzaam in dat restaurant op basis van een arbeidsovereenkomst met [bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3] ) is betrokken bij de ontwikkeling van het [X] -concept. Op enig moment is een conflict ontstaan tussen [naam 5] en [bedrijf 3] , dat resulteerde in gerechtelijke procedures.

2.5.

Vanaf medio 2019 heeft [appellante] werkzaamheden uitgevoerd in het gehuurde waarbij met name de inrichting werd vernieuwd en (geluids)isolatie werd aangebracht.

2.6.

Het restaurant in het gehuurde werd geopend op 29 februari 2020. Met ingang van 16 maart 2020 konden in verband met de coronamaatregelen alleen nog maar afhaal- en bezorgmaaltijden worden (af)geleverd.

2.7.

Op 28 maart 2020 zijn er schoten afgevuurd op de voordeur van het gehuurde. In het glas van de voordeur, althans in één laag daarvan, zijn daardoor twee (kogel)gaten ontstaan.

2.8.

Op 2 april 2020 heeft iemand rond 1.57 uur met een hamer vernielingen aangericht aan de buitenzijde van het gehuurde. Een in het gehuurde aanwezige medewerker van [appellante] heeft twee knallen tegen het glas van de deur gehoord. Hij heeft voor de deur een man met een baard zien staan.

2.9.

Op 3 april 2020 tussen 5.00 en 6.00 uur is de voordeur van het gehuurde nogmaals beschoten. De politie heeft daarin twee nieuwe kogelinslagen aangetroffen.

2.10.

De advocaat van [appellante] heeft in een e-mail van 3 april 2020 aan een medewerker van de gemeente Amsterdam geschreven, voor zover van belang:

Vanaf die tijd ontvangt cliënt [bedrijf 2][hof: [naam 5] ]
en zijn franchiseonderneming [X] met daarin zijn restaurants [X] aan de [adres 4] en de [adres 5] , alsmede ook op zijn privéadres, bedreigingen in de vorm van inbraak en kapotslaan e/o kapotschieten van ramen van zijn restaurants in de nachtelijke uren, althans op momenten dat de restaurants gesloten zijn.

Tot op heden blijft bureau Burgwallen nalatig hieraan een einde te maken, vide bijgevoegdee-mail aan de heer [naam 6] , terwijl uit inzage uit de politierapporten blijkt dat de eigenaren van het restaurant [adres 3] alles in het werk stelden/stellen cliënten het werken onmogelijk te maken. Destijds waren er nota bene twee zogenaamde bodyguards “ingevlogen”, welke, overigens wel, door toedoen van Burgwallen uit het land zijn gezet.

2.11.

Op 4 april 2020 rond 2.50 uur heeft iemand de voordeur van het gehuurde opnieuw beschoten. De politie heeft twee nieuwe kogelgaten in de deur aangetroffen. Na de beschieting hebben getuigen een man zien weglopen over de steiger waaraan het gehuurde is gelegen. Een getuige heeft een filmopname van deze man gemaakt.

2.12.

Een bestuurlijke rapportage van 3 april 2020 van de politie houdt in (waarbij [naam 5] wordt aangeduid met ‘ [A.] ’ en de zwart geblokte gedeelten in het overgelegde stuk hierna worden aangeduid met ‘…’), voor zover van belang:

Collega’s hebben 28 maart[2020; hof]
na het eerste incident ter plaatse een aangifte terzake bedreiging en vernieling opgenomen van de aangever genaamd … woonachtig … [A.] verklaard in deze aangifte samengevat het volgende:

“Ik ben eigenaar van [X] B.V. waar ook het restaurant [X] een onderdeel van is. Mijn zus is eigenaar van het restaurant [X] aan de [adres 6] . Buiten [X] vallen er nog twee restaurants in [plaats] onder [X] B.V., een op de [adres 3] en een op de [adres 4] te [plaats] . Ik ben in een zakelijk conflict verwikkeld met 2 ex collega’s. Een hiervan is crimineel en een lid is van de maffia. Ik weet eigenlijk zeker dat de beschieting op ons pand daarmee te maken heeft.”

Collega’s hebben 3 april 2020 een verklaring opgenomen van de … aan de hand van de incidenten op 2 en 3 april 2020. …[kennelijk wederom [naam 5] ; hof]
verteld hierin samengevat het volgende:

“Ik denk nog steeds dat het schieten en de vernielingen van het restaurant te maken hebben met het zakelijke geschil wat ik heb. Er is nu meermalen geschoten en of met een hamer geslagen op de ruiten van het restaurant. Ik ben erg bang dat …, een van de personen waar ik een conflict mee heb, zijn eerdere dreigement dat hij mij gaat doodmaken waar gaat maken.”

2.13.

De burgemeester van Amsterdam heeft bij besluit van 4 april 2020 het gehuurde voor onbepaalde tijd gesloten op de grond dat de vrees gerechtvaardigd was dat het geopend blijven van het gehuurde een ernstig gevaar voor de openbare orde en de veiligheid van omwonenden en voorbijgangers oplevert.

2.14.

De Key heeft bij brief van 15 april 2020 aan [appellante] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW in verband met het bevel tot sluiting van de burgemeester.

2.15.

Bij beslissing van 16 juni 2020 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam (verder: de voorzieningenrechter) een verzoek van [appellante] om een voorlopige voorziening te treffen gericht op opheffing van de sluiting afgewezen.

2.16.

Een Aanvullende Bestuurlijke Rapportage van de politie van 10 juni 2020 houdt in, voor zover van belang:

Uit het wapen- en munitieonderzoek uitgevoerd door het Nederlands Forensisch Instituut (NFI) is gebleken dat er zeer waarschijnlijk bij alle drie de schietincidenten hetzelfde vuurwapen is gebruikt, zijnde een klein kaliber .22 pistool, revolver of geweer waarmee loden projectielen kunnen worden verschoten. Alle projectielen zijn echter uit elkaar gespat en slechts in delen aangetroffen waardoor het Nederlands Forensisch Instituut (NFI) geen onderlinge vergelijking meer kon maken.

2.17.

De burgemeester van Amsterdam heeft een verzoek tot heropening van het restaurant van [appellante] afgewezen bij beslissing van 25 juni 2020. De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft een verzoek van [appellante] om in verband daarmee een voorlopige voorziening te treffen afgewezen bij beslissing van 7 augustus 2020.

2.18.

Naar aanleiding van een verzoek tot heropening van [appellante] van 25 september 2020 heeft de burgemeester van Amsterdam bij beslissing van 4 november 2020 de sluiting opgeheven.

3.Beoordeling

3.1.

Deze procedure betreft in de kern de vraag of De Key op goede gronden gebruik heeft kunnen maken van de in artikel 7:231 lid 2 BW gegeven bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden na de sluiting van het gehuurde door de burgemeester. Daarnaast is onder meer de hoogte van de door De Key gevorderde huurachterstand aan de orde en de vragen of [appellante] de door De Key gevorderde gebruiksvergoeding onverkort verschuldigd is en of [appellante] een contractuele boete moet betalen wegens het niet tijdig voldoen aan haar betalingsverplichtingen.

3.2.

In eerste aanleg heeft De Key, na eiswijziging, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de kantonrechter primair: voor recht verklaart dat de huurovereenkomst door buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd en dat [appellante] het gehuurde zonder recht of titel onder zich houdt, althans subsidiair, de huurovereenkomst ontbindt, telkens met de veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde. Daarnaast heeft De Key gevorderd dat de kantonrechter [appellante] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 8.684,70 aan huurachterstand tot en met juni 2021, van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur (€ 3.313,09 per maand) tot de ingangsdatum van een door De Key met een derde te sluiten nieuwe huurovereenkomst voor het gehuurde en uiterlijk tot 31 mei 2026, van een bedrag van € 12.300,- aan contractuele boete, alsmede van een bedrag van € 7.232,50 exclusief btw aan (buiten)gerechtelijke kosten (te vermeerderen met de kosten die De Key na dagvaarding maakt en te verminderen met het bedrag dat aan salaris gemachtigde wordt toegewezen) en de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.

3.3.

Aan haar vorderingen heeft De Key in eerste aanleg, samengevat, ten grondslag gelegd dat zij, gelet op het besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde, bevoegd was om over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en dat zij op goede gronden gebruik heeft gemaakt van die bevoegdheid. De gewelddadige incidenten waardoor de openbare orde is verstoord houden verband met de bedrijfsvoering van [appellante] in het gehuurde. Zij hebben gevolgen voor het gehuurde en de omgeving daarvan. De bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding bestaat ook in het geval de openbare orde wordt verstoord door gedragingen in de directe omgeving van het gehuurde, of wanneer zij zijn gericht op het gehuurde. De Key heeft betwist dat haar iets kan worden verweten in verband met de betreffende incidenten. Subsidiair heeft De Key ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wegens tekortkomingen in de nakoming van haar verplichtingen als huurder door [appellante] . Tot het moment van de gevorderde ontruiming is [appellante] volgens De Key een bedrag verschuldigd gelijk aan de huurprijs, tot de datum van ontbinding op grond van de huurovereenkomst en daarna op grond van artikel 7:225 BW. Daarnaast is [appellante] wegens voortdurend niet dan wel te laat betalen de contractuele boete verschuldigd van (minimaal) € 300,- per maand, welke De Key (voor zover nog niet voldaan) vordert over de periode vanaf de contractovername door [appellante] .

3.4.

[appellante] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen.

3.5.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de gevorderde verklaring voor recht toegewezen (dictum onder I), met de ontruiming van het gehuurde (dictum onder II). Daarnaast heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld tot betaling aan De Key wegens huur en gebruiksvergoeding van een bedrag van € 4.342,35 over de periode tot en met juni 2021 en € 1.627,25 per maand over de periode ingaande 1 juli 2021 tot drie maanden na de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden bij wijze van schadevergoeding vanwege het niet voldoen aan de ontruimingsverplichting na beëindiging van de huurovereenkomst, doch niet meer dan de looptijd van de oorspronkelijke huurovereenkomst en niet meer dan de daadwerkelijk door De Key te lijden schade in geval van verhuur binnen drie maanden (dictum onder III). De kantonrechter heeft [appellante] tevens veroordeeld tot vergoeding van de overige - daadwerkelijk geleden - schade als gevolg van het niet voldoen aan de ontruimingsverplichting na beëindiging van de huurovereenkomst over de periode lopende vanaf 1 juli 2020 nader op te maken bij staat (dictum onder IV). Verder heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld tot betaling van € 4.885,03 wegens buitengerechtelijke kosten (dictum onder V), en tot betaling van de proceskosten (dictum onder VI) en nakosten (dictum onder VII). In het dictum onder VIII heeft de kantonrechter de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard en onder IX het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.6.

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] in principaal hoger beroep met zes grieven op, waarvan grief 1, die de feitenvaststelling betreft, al bij de feitenvaststelling door het hof is betrokken. Grieven 2 en 3 richten zich, kort samengevat, tegen het oordeel van de kantonrechter dat De Key bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en dat het gebruik van deze bevoegdheid niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en evenmin misbruik van recht oplevert. Volgens [appellante] is de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie gekomen dat de openbare orde is verstoord door gedragingen in het gehuurde; de beschietingen hadden te maken met overlast van hangjongeren. Met grief 4 beklaagt [appellante] zich over de hoogte van de huurachterstand waarvan de kantonrechter is uitgegaan en met grief 5 over de toegewezen gebruiksvergoeding. Grief 6 is gericht tegen de toegewezen (buiten)gerechtelijke kosten.

3.7.

In het incidenteel hoger beroep komt De Key met twee grieven tegen het bestreden vonnis op. Met deze grieven bestrijdt De Key het oordeel van de kantonrechter, kort samengevat, dat de door De Key na de buitengerechtelijke ontbinding gevorderde vergoeding gelijk aan de huurprijs slechts voor de helft en begrensd qua duur kan worden toegewezen (grief 1 in het incidenteel hoger beroep) en dat de door De Key gevorderde contractuele boete niet voor toewijzing in aanmerking komt (grief 2 in het incidenteel hoger beroep). De Key heeft in het incidenteel hoger beroep haar vorderingen gewijzigd in die zin dat zij nog € 754,17 aan huurachterstand over de periode tot en met oktober 2021 vordert en een contractuele boete van respectievelijk € 8.100,-, in het geval dat de verklaring voor recht inhoudende dat de huurovereenkomst door buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd in hoger beroep standhoudt, althans € 13.500,- als dat laatste niet het geval is.

3.8.

Het hof stelt voorop dat – naar [appellante] bij memorie van grieven onweersproken heeft gesteld – de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam bij tussenvonnis in kort geding van 11 augustus 2021 de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis op vordering van [appellante] onder een aantal voorwaarden voorlopig heeft geschorst, totdat het hof op dit hoger beroep heeft beslist. De kantonrechter heeft die procedure (pro forma) aangehouden tot 12 januari 2022.

3.9.

Het hof ziet, mede gezien het tijdsverloop na het bestreden vonnis en voormeld tussenvonnis in kort geding, aanleiding om een verschijning van partijen te gelasten. Het doel is het verkrijgen van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling. Het hof wenst onder andere nader ingelicht te worden over de navolgende punten:

- of [appellante] het gehuurde thans nog exploiteert;

- of [appellante] thans een achterstand heeft in de verschuldigde huur c.q. gebruiksvergoeding en zo ja, hoeveel die achterstand bedraagt;

- of zich sinds het bestreden vonnis nog (gewelds)incidenten of andere vormen van overlast in de omgeving van het gehuurde hebben voorgedaan en zo ja, in welke vorm; - of het onder 3.8 genoemde kort geding na het tussenvonnis is voortgezet en, zo ja, wat de uitkomst van die procedure is;

- of partijen sinds het bestreden vonnis contact met elkaar hebben gehad om de zaak in der minne te regelen.

3.10.

Tevens verzoekt het hof [appellante] om de bij de memorie van grieven genoemde producties F tot en met I, die bij het fourneren van de stukken niet zijn overgelegd, alsnog in viervoud aan het hof toe te zenden, onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan de wederpartij.

3.11.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:

bepaalt dat partijen vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en (door schriftelijke machtiging of anderszins) bevoegd is tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hof, dat daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam, op een nader te bepalen tijdstip, tot de hiervoor onder 3.9 omschreven doelen;

bepaalt dat partijen binnen twee weken na heden op de rol hun verhinderdagen en die van hun advocaten voor de maanden april 2023 tot en met juli 2023 kunnen opgeven, waarna het hof de dag en het tijdstip van de mondelinge behandeling zal vaststellen, in welk geval behoudens klemmende redenen of overmacht geen uitstel van de mondelinge behandeling meer zal worden verleend;

verzoekt [appellante] om de bij de memorie van grieven genoemde producties F tot en met I uiterlijk twee weken voor de datum van de mondelinge behandeling in viervoud aan het hof toe te zenden, onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan de wederpartij;

verzoekt partijen, voor het geval zij zich bij de mondelinge behandeling willen bedienen van (nog niet in de procedure overgelegde) schriftelijke bewijsstukken, deze uiterlijk twee weken voor de datum van de mondelinge behandeling aan het hof toe te zenden, onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan de wederpartij;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C.A.H.M. ten Dam en E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2023.