ECLI:NL:GHAMS:2023:3495

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.291.252/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8721297\CV EXPL 20-4227

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 november 2023

inzake

[appellant]

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. A.G. Moeijes te Velsen-Zuid,

tegen

VANHIER B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. A.J.A. Jansen te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en Vanhier genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

Het hof heeft in deze zaak op 3 mei 2022 een tussenarrest gewezen. Voor het procesverloop tot die datum verwijst het hof daarnaar. In dat tussenarrest is een incident tot voeging afgedaan en in de hoofdzaak de zaak naar de rol verwezen voor een akte aan de zijde van Vanhier. Daarna heeft Vanhier een akte uitlating producties genomen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn, in hoger beroep gewijzigde, vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van Vanhier in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en wettelijke rente. In incidenteel hoger beroep heeft hij geconcludeerd dat het hof de vordering van Vanhier zal afwijzen, met veroordeling van Vanhier in de kosten van het incidenteel hoger beroep, met nakosten en wettelijke rente.

Vanhier heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof de vorderingen van [appellant] zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en wettelijke rente. In incidenteel hoger beroep heeft zij gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover wordt geoordeeld dat Vanhier is gebonden aan de rechten en plichten voortvloeiend uit de schriftelijke huurovereenkomst die [appellant] en [bedrijf 1] B.V. in 2006 hebben gesloten, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, met nakosten en wettelijke rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.13. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief I in principaal hoger beroep houdt in dat deze feitenvaststelling onvolledig is. Deze grief faalt omdat het de kantonrechter vrij stond om alleen die feiten te vermelden die dragend zijn voor de motivering van de beslissing. Met de door [appellant] gestelde overige feiten zal het hof, voor zover deze feiten relevant en vaststaand zijn, rekening houden. De juistheid van de door de kantonrechter vastgestelde feiten is op zichzelf niet in geschil. Deze feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.

2.1

[appellant] heeft het kantoorpand aan de [straatnaam] 103 te ( [postcode] ) [plaats] , [gemeente] , (hierna ook: het pand of het gehuurde) verhuurd aan [bedrijf 1] B.V. (hierna: Accountantskantoor [appellant] ) tegen een huurprijs van € 49.320,00 per jaar (€ 4.110,00 per maand). Tussen deze partijen is een huurovereenkomst opgesteld in januari 2006 (hierna: de huurovereenkomst 2006). Daarbij werd Accountantskantoor [appellant] vertegenwoordigd door haar toenmalige statutair directeur, de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ). Hij is de zoon van [appellant] .

2.2

De huurovereenkomst 2006 bevat onder meer de volgende bepalingen:

Het gehuurde:

1.
Het gehuurde wordt opgeleverd in de staat waarin het zich thans, bij ondertekening van deze overeenkomst, bevindt.

Partijen verklaren overigens met het gehuurde voldoende bekend te zijn en daarvan geen nadere omschrijving te verlangen.

(…)

De huurtijd:

3.1.

Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande 1 januari 2006 en derhalve eindigende 31 december 2015.

3.2.

Indien huurder niet met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste zes maanden, derhalve voor of op 30 juni 2015 de overeenkomst bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot aan verhuurder heeft opgezegd, wordt deze overeenkomst verlengd met vijf jaren, derhalve eindigende 31 december 2020.

3.3.

Na het verstrijken van de in lid 2. omschreven huurtermijn, zal ieder der partijen gerechtigd zijn de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste zes maanden bij aangetekend schrijven danwel deurwaardersexploot aan de andere partij op te zeggen.

(…)

Onderhoud en reparatie:

9.1

Huurder is verplicht het gehuurde, hetwelk hij in goede staat van onderhoud heeft aanvaard, bij voortduring in goede staat van onderhoud te houden.

9.2

Alle glasruiten, spiegel- en winkelruiten daaronder begrepen - die gedurende de huurtijd breken, moet huurder voor eigen rekening vervangen door geheel gelijksoortige nieuwe ruiten. (…)

9.3.

Huurder is verplicht gedurende de huurtijd tijdig voor zijn rekening en op deugdelijke wijze voor alle onderhoudswerkzaamheden, herstellingen en/of vernieuwingen in of aan het gehuurde, het buitenonderhoud en het grootonderhoud daaronder uitdrukkelijk begrepen, te verrichten of te doen verrichten.

(…)

9.5.

Indien verhuurder een onderzoek wil (doen) instellen naar de staat van het gehuurde of de noodzaak om reparaties/onderhoud aan het gehuurde te (doen) verrichten, is huurder verplicht aan verhuurder (…) toegang tot het gehuurde te verlenen en tot het voorgenomen onderzoek in staat te stellen, (…)

9.6.

Huurder is verplicht verhuurder tijdig schriftelijk op de hoogte te brengen, indien aan het gehuurde schade dreigt te ontstaan of reeds is ontstaan of zich een gebrek mocht hebben geopenbaard.

(…)

Einde huurovereenkomst:

12.1.

Huurder is verplicht om gedurende drie maanden voor het einde van deze overeenkomst, alsmede in geval van voorgenomen onderhandse of openbare verkoop, het gehuurde te laten bezichtigen (…).

12.2.

Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde tijdig ontruimd, in goede staat en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren. (…)

12.3.

Indien verhuurder bij het einde van deze huurovereenkomst van huurder niet althans niet-tijdig de sleutels van het gehuurde ontvangt, zal hij het recht hebben zich op kosten van huurder toegang tot het gehuurde te verschaffen, (…)

12.4.

Alle goederen, welke huurder na beëindiging van deze huurovereenkomst in het gehuurde zal hebben achtergelaten, zullen geacht worden door hem aan verhuurder te zijn afgestaan. (…)

2.3

Accountantskantoor [appellant] is eind 2006 met derden de maatschap [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]) aangegaan.

2.4

Op 11 mei 2007 heeft Vanhier, destijds BRP Accountants B.V. genaamd, [bedrijf 2] overgenomen. De huur bedroeg op dat moment € 4.156,00 per maand. Blijkens de notariële akte, onder 2b, omvat de inbreng onder meer:

de tussen de inbrengers en derden bestaande duurovereenkomsten betrekking hebbende op de onderneming, zoals huur- en optierechten en verzekering- en arbeidsovereenkomsten.

De akte vermeldt verder, voor zover in hoger beroep van belang:

Verplichtingen uit duurovereenkomsten

De verplichtingen uit duurovereenkomsten als bedoeld sub IV.5[het hof begrijpt uit de tekst van de akte: (onder meer) huurovereenkomsten]
gaan op dezelfde voet op de vennootschap over.

Diezelfde notariële akte vermeldt Accountantskantoor [appellant] als inbrenger 4.

2.5

Vanhier heeft bij brief van 13 oktober 2010 bij de gemeenteraad van [gemeente] een zienswijze ingediend op een ontwerp bestemmingsplan voor het gebied waarbinnen het pand is gelegen. Vanhier heeft in haar brief onder C. geschreven dat de huidige exploitant van het complex /accountantskantoor niet [appellant] B.V., maar in het kader van bedrijfsoverdracht en opvolging Vanhier is en dat zij als huurder een direct belang heeft bij voortzetting van de exploitatie en dus van het huurcontract in de toekomst.

2.6

Tot omstreeks mei 2019 was [naam 1] (via Accountantskantoor [appellant] ) bestuurder van Vanhier. Andere bestuurders van Vanhier waren destijds [naam 2] (bestuurder van Vanhier, hierna: [naam 2]) en [naam 3] (bestuurder van Vanhier, hierna: [naam 3] ).

2.7

Op 7 december 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant] , [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] over, kort samengevat, de vraag of Vanhier het pand zou blijven gebruiken.

2.8

Bij brief van 19 mei 2020 heeft de advocaat van Vanhier aan [appellant] geschreven dat Vanhier het pand van [appellant] huurt “krachtens een daartoe strekkende huurovereenkomst van januari 2006” en dat deze huurovereenkomst op grond van artikel 3.2 eindigt op 31 december 2020. In de brief staat verder dat de huurovereenkomst wordt opgezegd, voor zover vereist, tegen de rechtens vroegst mogelijke datum, te weten 31 december 2020. Er is ook een opzeggingsbrief gestuurd aan Accountantskantoor [appellant] .

2.9

Bij brief van 11 juni 2020 heeft de toenmalige advocaat van [appellant] zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst op grond van artikel 3.3 op zijn vroegst kan worden opgezegd tegen 30 juni / 1 juli 2021. In de brief is voorts te kennen gegeven dat Vanhier zich niet houdt aan haar verplichting tot het verrichten van onderhoud aan het pand.

2.1

Bij brief van 18 juni 2020 is namens Vanhier haar standpunt dat de huurovereenkomst per 31 december 2020 eindigt herhaald en te kennen gegeven dat zij niet bekend is met achterstallig of noodzakelijk onderhoud. In de brief staat voorts, onder meer, het volgende:

Tot slot, maar niet in de laatste plaats, is cliënte van mening niet gebonden te zijn aan de bepalingen in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst staat op naam van [bedrijf 1] BV. Een contractsoverneming heeft nimmer plaatsgevonden. Cliënte behoudt zich ter zake alle rechten voor.

2.11

Bij brief van 29 juni 2020 heeft [appellant] een door Bouwbedrijf [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3]) op 23 mei 2020 gemaakte opname van de staat van onderhoud van het pand (hierna: rapport [bedrijf 3]) aan Vanhier verstrekt en verzocht te laten weten of zij het achterstallig onderhoud zal uitvoeren. Het rapport van [bedrijf 3] bevat onderzoeksbevindingen op basis van een visuele opname met betrekking tot “evident geconstateerd achterstallig onderhoud”. In het rapport staat dat er een vervolgopname moet plaatsvinden van daken en goten, de kosten van het binnenschilderwerk, het buitenschilderwerk en de installaties.

2.12

Medio juli 2020 heeft [bedrijf 4] B.V. (hierna: [bedrijf 4]) in opdracht van Vanhier de staat van het onderhoud van het pand visueel beoordeeld aan de hand van het opnamerapport van [bedrijf 3] (hierna: rapport [bedrijf 4]). Het rapport [bedrijf 4] bevat de bevindingen van [bedrijf 4] en vermeldt verder welke gebreken Vanhier nog zal herstellen. In haar e-mail van 13 september 2020 schrijft [bedrijf 4]:

Mijn algemene indruk is dat het pand in goede staat van onderhoud verkeert. Alles ziet er netjes en verzorgd uit, zeker voor een pand van die leeftijd. Er zijn geen (bouwkundige) gebreken of achterstallig onderhoud geconstateerd. De bevindingen in het opnamerapport van Bouwbedrijf [bedrijf 3] zijn naar mijn mening vooral cosmetisch en een kwestie van smaak.

2.13

De huurprijs van het pand bedroeg laatstelijk € 61.000,00 per jaar.

2.14

In opdracht van [appellant] is op 24 juni 2020 een calculatierapport opgesteld. Daarin zijn de kosten voor herstel van het pand gecalculeerd op € 180.413,11 exclusief btw (inclusief een stelpost van € 35.000,00). Daarbij komt een post algemene kosten en onvoorzien, winst en risico en verzekeringen ad € 23.251,64 en btw van 21%, waardoor het totaal uitkomt op € 246.434,35 inclusief btw.

2.15

Op 23 december 2020 hebben de eindinspectie en de oplevering van het pand plaatsgevonden. [bedrijf 3] heeft van de opleveringopname op 23 december 2020 een opleveringsrapport opgesteld (hierna: opleveringsrapport [bedrijf 3]). Hierin staat, kort gezegd, vermeld welke gebreken en welk achterstallig onderhoud, waaronder het door [bedrijf 4] geconstateerde achterstallige onderhoud met aantekening “wordt hersteld”, niet zijn hersteld of niet is uitgevoerd.

2.16

Blijkens de factuur van [bedrijf 4] van 2 mei 2021 betreffende “eindafrekening diverse werkzaamheden kantoor [bedrijf 1] bij einde huur” (hierna: de factuur van [bedrijf 4]) ten bedrage van € 1.208,45 inclusief btw met als bijlage de nacalculatie heeft [bedrijf 4] voor € 950,00 exclusief btw in week 51 van 2020 20 uren onderhoudswerkzaamheden verricht en voor € 48,72 exclusief btw materiaal aangeschaft.

2.17

De makelaar van [appellant] heeft op 1 april 2021 het pand bezocht. Hij heeft hierover aan [appellant] gerapporteerd bij brief van 7 april 2021. De brief vermeldt de volgende conclusies van de makelaar:

1. Het opleveringsrapport d.d. 23 december 2020 van [bedrijf 3] geeft een juist beeld van de staat van onderhoud van het gebouw, ook nog bij mijn rondgang op 1 april 2021. Het op 23 mei 2020 gemaakte voorbehoud ten aanzien van installaties, pannendaken, goten en asbest is ook in de rapportage van 23 december 2020 niet verder uitgewerkt, hetgeen mogelijk nader onderzoek vergt.

2. De gemaakte inventarisatie van de ‘herstelpunten’ (genoemd door [bedrijf 4] onder b.) in de eindrapportage van [bedrijf 3] d.d. 23 december 2020 kan ik volgen. Ik onderschrijf de bevindingen van [bedrijf 3] dat bepaalde zaken zijn hersteld en andere zaken niet zijn hersteld.

3. Met betrekking tot de nadere inventarisatie van [bedrijf 3] in zijn rapport van 23 december 2020 met betrekking tot ontbrekende en beschadigde zaken, kan ik slechts de beschadigingen bevestigen als zijnde geconstateerd tijdens mijn rondgang op 1 april 2021. De ontbrekende zaken als balie, raambekleding, airco kan ik niet bevestigen anders dan dat ik de betreffende zaken op mijn makelaarsfoto’s van het najaar 2020 alsmede deels op de foto’s bij de rapportage van 23 mei 2020 wél terugzie enerzijds en anderzijds de door [bedrijf 3] geconstateerde beschadigingen bij zo mogelijke verwijdering ook heb geconstateerd.

4. Het gebouw bevindt zich in een staat zoals in het rapport van [bedrijf 3] d.d. 23 december 2020 staat omschreven en zoals in het rapport van 23 mei 2020 naar mijn indruk eerder is geconstateerd. Zonder uiteindelijk herstel van alle door [bedrijf 3] reeds op 23 mei 2020 geconstateerde punten kan het gebouw niet door een nieuwe huurder

in goede staat in gebruik worden genomen.

2.18

[naam 4] van PVM (hierna: [naam 4]) heeft op 9 juli 2021 in opdracht van [appellant] het pand geïnspecteerd. Zijn rapportage (hierna: rapport PVM) bevat, voor zover relevant, de volgende bevindingen:

“2. Het pand is 23 dec 2020 leeg opgeleverd maar o.a. schroeven en spijkers in de muren zijn zichtbaar, het schilderwerk is niet bijgehouden en er zijn veel andere gebreken aanwezig waarmee niet wordt voldaan aan het in artikel 9 van de huurovereenkomst gestelde.

3. (…) De gebouw elementen zijn met de norm NEN 2767 beoordeeld op de technische kwaliteit. Vele elementen hebben achterstallig onderhoud.

4. Het pand is dusdanig achtergelaten door huurder dat het niet direct verhuurbaar is zoals het wel bij aangaan van de huur overeenkomst is overgenomen.

5. Er is geen zichtbaar bewijs van een structureel onderhoudsplan of beleid. Veel onderhoud lijkt door huurder uitgevoerd na storingen of problemen.

6. De opname punten van 23 dec 2020 zijn deels door huurder verholpen maar de meeste punten zijn niet of niet vakkundig opgelost.

7. De kostenramingen in de rapporten zijn reeel maar niet volledig.

8. De ontbrekende zaken zijn (nog) niet teruggeleverd door huurder.

9. Er zijn op 9 juli 2021 aanvullende gebreken waargenomen.

10. Het wettelijk onderhoud is niet aantoonbaar overgedragen en/of uitgevoerd.

(…)

Deze opsomming is wellicht niet compleet omdat verborgen gebreken niet visueel waarneembaar zijn.

3.Beoordeling

3.1

In eerste aanleg heeft [appellant] , samengevat, gevorderd:

in het incident

- primair

I. a. Vanhier te veroordelen tot herstel van alle in het rapport van de deskundige [bedrijf 3] geconstateerde punten van achterstallig onderhoud door een erkend bouwbedrijf naar de normen van goed en deugdelijk werk,

b. Vanhier daarbij te veroordelen om te gehengen en te gedogen dat [bedrijf 3] nader onderzoek verricht naar de daken, de goten, het buitenschilderwerk en de technische installaties die onderdeel uitmaken van het gehuurde, om gedaagde vervolgens te veroordelen tot uitvoering van hetgeen de deskundige heeft voorgeschreven; dit door een erkend bouwbedrijf naar de normen van goed en deugdelijk werk,

een en ander vóór het einde van de huurperiode en met in acht name van de termijn van artikel 12.1 van de huurovereenkomst 2006;

- subsidiair

II. Vanhier te veroordelen:

i. i) tot medewerking aan de benoeming van een nieuwe bouwkundig deskundige en het hierop volgende onderzoek dat strekt tot vastlegging van de maatregelen die vereist zijn om het achterstallig onderhoud teniet te doen en het gehuurde weer in voortdurende goede staat van onderhoud te verkrijgen overeenkomstig de artikelen 9.1 en 9.3 van de huurovereenkomst 2006,

ii) tot het binnen veertien dagen na gereedkomen van de rapportage (laten) uitvoeren van de hierin vastgestelde noodzakelijke herstellingen door een erkend bouwbedrijf naar de normen van goed en deugdelijk werk, een en ander voor het einde van de huurperiode en met in acht name van de termijn van artikel 12.1 van de huurovereenkomst 2006,

- primair en subsidiair:

alles op kosten van Vanhier en op straffe van verbeurte van een dwangsom;

in de hoofdzaak

III. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst 2006 niet eerder eindigt dan per 30 juni 2021, subsidiair dat deze huurovereenkomst eindigt per ultimo 31 december 2020;

IV. voor recht te verklaren dat Vanhier op grond van de artikelen 9.1 tot en met 9.6 van de huurovereenkomst 2006 gehouden is tot het verrichten van groot en klein onderhoud tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, alsmede om voor recht te verklaren dat gedaagde op grond van een tekortkoming aansprakelijk is voor alle geleden en nog te lijden schade van eiser indien zij deze werkzaamheden zodanig laat start en oplevert dat deze niet gereed zijn voor het einde van de huurperiode, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

in het incident en in de hoofdzaak

met veroordeling van Vanhier in de kosten van de hoofdzaak en het incident, inclusief de nakosten en met wettelijke rente.

3.2

[appellant] heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat de huurrelatie tussen [appellant] en Vanhier wordt beheerst door de huurovereenkomst 2006 omdat contractsoverneming op de voet van artikel 6:159 BW heeft plaatsgevonden. Daarmee is ook de verzwaarde onderhoudsplicht die op grond van de huurovereenkomst 2006 op de huurder rustte, op Vanhier komen te rusten. Tegenover die verzwaarde onderhoudsplicht stond een lagere huurprijs. Partijen hebben zich ook gedragen alsof de huurovereenkomst 2006 en de daaruit voortvloeiende verplichtingen zijn overgenomen: Vanhier heeft het gehuurde in gebruik, betaalt de huur aan [appellant] en heeft voor haar rekening beperkt renovatie- en onderhoudswerkzaamheden verricht en vernieuwingen aangebracht. De huurovereenkomst 2006 eindigt per 30 juni 2021. [appellant] heeft er in verband met de verhuurbaarheid van het pand belang bij dat het gehuurde tijdens de huur bij voortduring in goede staat van onderhoud wordt gehouden en bij het einde van de huur in goede staat wordt opgeleverd, zodat het pand direct weer kan worden verhuurd. Dat is uitdrukkelijk overeengekomen in artikel 9.1 en 9.3 van de huurovereenkomst 2006. De door [bedrijf 3] genoemde herstellingen vallen onder de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 9.1 tot en met 9.6 van de huurovereenkomst 2006. Er is evident achterstallig onderhoud. [appellant] heeft in het incident aangevoerd dat hij een spoedeisend belang heeft bij een voorlopige voorziening voor de duur van het geding als bedoeld in artikel 223 Rv.

3.3

Vanhier heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Zij heeft, kort weergegeven, het volgende naar voren gebracht. Vanhier heeft geen schriftelijke huurovereenkomst met [appellant] gesloten. Vanhier is niet gebonden aan de huurovereenkomst 2006. De verplichtingen uit de huurovereenkomst 2006 van Accountantskantoor [appellant] zijn niet overgegaan op Vanhier. Er is geen contractsoverneming geweest. Tussen partijen bestaat geen rechtsverhouding. De inhoud van de huurovereenkomst 2006 is nooit besproken. Vanhier betwist dat er een zwaardere onderhoudsplicht is overeengekomen in ruil voor een lagere huurprijs. Tussen Accountantskantoor [appellant] en Vanhier is een onderhuurrelatie tot stand gekomen, waarvan de inhoud wordt bepaald door de wet. De verplichtingen van Vanhier zijn dan ook beperkt tot kleine herstellingen (artikel 7:217 BW). Subsidiair geldt dat er geen zwaardere onderhoudsplicht in ruil voor een lagere huurprijs is afgesproken en geen achterstallig onderhoud is. Bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2006 en bij ingebruikneming van het pand door Vanhier is geen beschrijving van het pand opgemaakt. Op grond van artikel 7:224 BW wordt Vanhier verondersteld het pand in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Deze staat is nu beter dan toen Vanhier het pand in gebruik nam. De huurovereenkomst 2006 eindigt op 31 december 2020, aldus Vanhier.

3.4

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, kort gezegd, de vorderingen van [appellant] integraal afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proces- en nakosten. In de hoofdzaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat aan de vereisten van artikel 6:159 lid 1 BW is voldaan en dat contractsoverneming van de huurovereenkomst 2006 heeft plaatsgevonden, Vanhier is dus gebonden aan de huurovereenkomst 2006. Verder heeft de kantonrechter geconcludeerd dat de huurovereenkomst, die op de datum waarop het bestreden vonnis is gewezen nog voortduurde, op 31 december 2020 ten einde zou lopen. In het incident heeft de kantonrechter bepaald dat uit artikel 9 van de huurovereenkomst 2006 niet volgt dat Vanhier het pand in nieuwstaat moet houden en opleveren, zoals [appellant] betoogt. Het gaat om een pand uit omstreeks 1900. Vast staat dat het pand in december 1988 is opgeknapt en vervolgens in gebruik is genomen door [naam 1] Toen de onderhoudsbepaling van artikel 9 werd overeengekomen, in januari 2006, was het pand zo’n 18 jaar in gebruik. Niet gesteld of gebleken is dat het pand, de keuken of badkamer, op dat moment in nieuwstaat verkeerden. Artikel 9.1 van de huurovereenkomst 2006 bepaalt in dit verband, slechts, dat de huurder het pand in goede staat van onderhoud heeft aanvaard. Als [appellant] had willen overeenkomen dat het pand bij het einde van de huur in nieuwstaat moet worden opgeleverd, of een nieuwe keuken en badkamer zouden worden geplaatst tijdens de duur van de overeenkomst of bij het einde daarvan, had het op zijn weg gelegen dat expliciet overeen te komen. Het is immers niet gebruikelijk dat een huurder dergelijke werkzaamheden voor zijn rekening neemt. De stelling dat de huurprijs afgestemd was op het voorgaande, is onvoldoende feitelijk onderbouwd. De enkele verwijzing naar niet overgelegde notulen waarin een lagere huurprijs dan de huurprijs op de lokale markt zou zijn vermeld, is in dit verband niet voldoende. Vanhier heeft in deze immers gemotiveerd weersproken dat er een lagere huurprijs dan de marktconforme huurprijs geldt. Ook is het vermeende achterstallig onderhoud door Vanhier gemotiveerd betwist met het rapport van [bedrijf 4]. Daarin staat dat het pand - in algemene zin - in goede staat van onderhoud verkeert en er geen gebreken of achterstallig onderhoud zijn geconstateerd. Nu er bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt geldt dat Vanhier - behoudens door [appellant] te leveren tegenbewijs - wordt verondersteld het pand in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:224 lid 2 BW). Het rapport van [bedrijf 3] kan niet als zodanig tegenbewijs gelden, aangezien dit rapport de huidige staat van het pand beschrijft. Nu [appellant] geen gegevens in het geding heeft gebracht over de staat van het gehuurde bij aanvang, bestaat er geen grondslag voor toewijzing van de vorderingen van [appellant] , aldus nog steeds de kantonrechter.

3.5

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering is [appellant] met acht grieven opgekomen in principaal hoger beroep. [appellant] heeft hierbij zijn eis gewijzigd en in principaal appel gevorderd, samengevat:

1. een verklaring voor recht dat Vanhier door het niet en niet tijdig nakomen van haar verplichtingen uit hoofde van artikel 9 van de huurovereenkomst 2006 in verzuim is en aansprakelijk is voor alle daardoor geleden en nog te lijden schade van [appellant] , nader op te maken bij staat;

2. veroordeling van Vanhier - uitvoerbaar bij voorraad - tot betaling van een voorschot ter hoogte van € 250.000,00 op de definitief vast te stellen schade;

3. veroordeling van Vanhier - uitvoerbaar bij voorraad - tot teruggave van:

- raambekleding;

- balie, en de schilderijen;

- oude kaart van “het Eiland Wieringen”;

- oude kaart van Nederland uit 18e eeuw;

- schilderij met scheepsknopen van touw;

- stormglas op houten plank met koperen plaatje + inscriptie;

- schilderij met grachtenpanden rood, geel;

- schilderij met zeeschip;

- schilderij garnalenvisser;

- ronde witte barometer (op eerste verdieping bij opgang zoldertrap) en

- de thermometer + barometer rechthoekig,

op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Vanhier heeft twee grieven in incidenteel hoger beroep genomen, met conclusie dat het vonnis moet worden vernietigd voor zover de rechtbank heeft geoordeeld dat Vanhier is gebonden aan de schriftelijke huurovereenkomst uit 2006, met beslissing over de proceskosten.

Huurovereenkomst 2006 van toepassing; verzwaarde onderhoudsplicht Vanhier

3.6

De grieven 2 tot en met 4 in principaal hoger beroepen
grief 1 en grief 2 in incidenteel hoger beroepstellen de vraag aan de orde of Vanhier is gebonden aan (de) verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst 2006, in het bijzonder de verzwaarde onderhoudsverplichting voor de huurder op grond van artikel 9, of dat andere afspraken gelden. Deze grieven zullen hieronder gezamenlijk worden behandeld.

3.7

Het hof stelt het volgende voorop. Vast staat dat in 2006 [appellant] en Accountantskantoor [appellant] de huurovereenkomst 2006 zijn aangegaan, dat daarna Accountantskantoor [appellant] een samenwerking met derden in de maatschap [bedrijf 2] is aangegaan en dat [bedrijf 2] vervolgens, in 2007, is ingebracht in Vanhier. Tussen partijen is niet in geschil dat Vanhier sinds 2007 het pand in gebruik heeft genomen en dat Vanhier als tegenprestatie voor het gebruik van het pand huur heeft betaald. Of de maatschapsovereenkomst en de akte tezamen kunnen gelden als de door artikel 6:159 BW voorgeschreven akte, zoals de kantonrechter heeft overwogen, kan naar het oordeel van het hof in het midden blijven, gelet op het volgende.

3.8

Partijen hebben zich in ieder geval tot medio 2020 gedragen overeenkomstig de afspraken en de daaruit voortvloeiende verplichtingen die zijn vastgelegd in de huurovereenkomst 2006. Hierbij neemt het hof het volgende in aanmerking. Vanhier heeft het gehuurde in gebruik genomen op of omstreeks 11 mei 2007 en heeft de huur sindsdien steeds direct aan [appellant] betaald. Gedurende het gebruik van het pand heeft Vanhier een nieuwe vloerbedekking gelegd, een nieuwe keuken geplaatst, een serre gebrouwd, balkonhekken, kozijnen en toiletten vervangen en iedere 4 jaar de buitenkant van het pand laten schilderen. Deze onderhoudswerkzaamheden zijn niet conform de wettelijke onderhoudsverdeling, maar passen binnen de afspraken die zijn vastgelegd in de huurovereenkomst 2006. Over voorgenomen werkzaamheden had [naam 2] rechtstreeks contact met [appellant] . Dit blijkt bijvoorbeeld uit de als productie 16 bij memorie van grieven in hoger beroep overgelegde e-mail van [naam 2] aan [appellant] . In haar brief aan de gemeente van 13 oktober 2010 (zie 2.5 hierboven) schrijft Vanhier dat de huidige exploitant van het complex /accountantskantoor niet [appellant] B.V., maar in het kader van bedrijfsoverdracht en opvolging Vanhier is, waarmee Vanhier zich ook naar buiten toe als hoofdhuurder heeft gedragen. Verder heeft Vanhier bij brief van haar advocaat de huur opgezegd aan [appellant] onder verwijzing naar bepalingen uit de huurovereenkomst 2006 (zie 2.8 hierboven). Weliswaar heeft zij ook een opzeggingsbrief aan [bedrijf 1] B.V. gestuurd, maar slechts voor het geval deze entiteit zich op het standpunt zou stellen dat zij een onderhuurovereenkomst met Vanhier zou hebben gesloten. Die brief legt, alles overziend, onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andersluidend oordeel te komen. Dit geldt ook voor het kennelijke feit dat [naam 1] ook handelingen namens Vanhier heeft verricht waardoor onduidelijkheid zou zijn ontstaan.

3.9

Uit het voorgaande, in onderling verband en in samenhang bezien, volgt dat voor zover niet aan de voorwaarden van artikel 6:159 BW zou zijn voldaan en om die reden de huurrelatie tussen partijen niet zou worden beheerst door de huurovereenkomst 2006, tussen partijen een huurovereenkomst heeft bestaan die gelijkluidend is aan de huurovereenkomst 2006 en daarmee dezelfde verplichtingen over en weer bestonden. Vanhier heeft nog betoogd dat zij een onderhuurrelatie had met Accountantskantoor [appellant] en niet rechtstreeks een huurrelatie had met [appellant] . In het licht van de gemotiveerde betwisting door [appellant] heeft Vanhier echter onvoldoende concreet gemaakt dat zij een onderhuurrelatie is aangegaan met Accountantskantoor [appellant] . Het hof volgt dit betoog van Vanhier dan ook niet.

3.1

Hiermee is wat in incidenteel appel is opgeworpen besproken. Zoals vermeld heeft Vanhier immers het incidentele appel gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Vanhier is gebonden aan de rechten en plichten zoals geformuleerd in de huurovereenkomst 2006. Omdat het Vanhier kennelijk slechts voor ogen stond dit verweer (opnieuw) via de grieven in incidenteel appel onder de aandacht van het hof te brengen, is geen plaats voor een kostenveroordeling in incidenteel hoger beroep.

3.11

Uit het hiervoor overwogene volgt – meer concreet – dat op Vanhier tijdens de looptijd van de huurovereenkomst een verzwaarde onderhoudsplicht rustte ten aanzien van het pand, in die zin dat die onderhoudsplicht voor Vanhier als huurder meer omvatte dan de verplichtingen die voor een huurder gelden op basis van de wettelijke verdeling van onderhoudsverplichtingen. Artikel 9 van de huurovereenkomst 2006 vermeldt welke afspraken van kracht waren. Verder stelt het hof vast dat uit (de toelichting op)
grief 3 in principaal hoger beroepvolgt dat [appellant] niet eist dat Vanhier het pand in nieuwstaat moet houden en opleveren, terwijl de kantonrechter nog van de veronderstelling uitgaat dat [appellant] die eis wel stelt. Ook [appellant] is, naar het hof begrijpt, in hoger beroep van mening dat dit niet volgt uit artikel 9 van de huurovereenkomst 2006 (of de daaraan gelijkluidende bepaling in de huurovereenkomst die in 2007 tussen partijen tot stand gekomen is).

3.12

Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van het hof de overeengekomen huurprijs niet van belang. Overigens blijkt uit de in hoger beroep overgelegde agenda van de directievergadering van 6 november 2017 dat Vanhier zelf heeft geconstateerd: “huidige huurprijs €72 m; lokale markt doet +/- 125. Onderhoud mag max € 40k p jr bedragen.” Deze notulen, in combinatie met de verklaring van Makelaar Hopman uit 2008 bieden voldoende steun aan het standpunt van [appellant] dat partijen een niet-marktconforme, maar lagere huurprijs zijn overeengekomen die was afgestemd op de verzwaarde onderhoudsverplichting.

3.13

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] (inmiddels) ook belang bij de gevorderde verklaring voor recht dat Vanhier niet heeft voldaan aan haar verplichtingen voortvloeiend uit artikel 9 van de huurovereenkomst 2006, althans de tussen partijen geldende gelijkluidende huurovereenkomst. In zoverre slaagt het hoger beroep en behoeven genoemde grieven geen nadere bespreking. Bij vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst bestaat geen belang, aangezien ter zake niet langer een vordering ter beoordeling voorligt.

Mogelijkheid schade [appellant] voldoende aannemelijk

3.14

Naar het oordeel van het hof is de mogelijkheid dat [appellant] schade heeft geleden voldoende aannemelijk geworden. Op grond van de stukken, waaronder het rapport [bedrijf 3], het rapport [bedrijf 4] en de factuur van [bedrijf 4], is voldoende vast komen te staan dat Vanhier, die niet heeft weersproken het gehuurde in goede staat te hebben betrokken, haar verzwaarde onderhoudsverplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst in elk geval op onderdelen niet is nagekomen.
De grieven 5 en 6slagen in zoverre.

3.15

Daartoe wordt in het bijzonder nog het volgende overwogen. Vanhier heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat zij aan haar onderhoudsverplichting heeft voldaan onder meer verwezen naar het rapport van [bedrijf 4] en een factuur overgelegd betreffende “eindafrekening diverse werkzaamheden kantoor [bedrijf 1] bij einde huur” ad € 1.208,46. Uit het rapport van [bedrijf 4] volgt echter dat Vanhier met betrekking tot de
Opname binnen “oude pand”ten aanzien van de nummers 1, 3, 4, 5, 7a, 9, 14, 15, 18 en 22 ten aanzien van door [bedrijf 3] opgenomen gebreken noteert dat deze (zo leest het hof: dienen te) worden hersteld. Met betrekking tot
Opname binnen “nieuwe pand”geldt dat voor de nummers 6, 9, 10, 11 en 13. Hetzelfde geldt met betrekking
tot Opname buiten “oude pand”voor de nummers 2, 4 en 7 (schoonmaak en herstel) en met betrekking tot
Opname buiten “nieuwe pand”ten aanzien van de nummers 2 en 5 (schoonmaak en herstel). In zoverre wordt dus aangesloten bij de in de rapportage van [bedrijf 3] opgenomen gebreken. De factuur van [bedrijf 4] ad € 1.208,46, die slechts ziet op vier posten (CMC tussenprofiel, Knauf renoband in emmer, klein materiaal en arbeidsloon) sluit op al deze nog te herstellen gebreken geenszins aan en biedt onvoldoende reden om aan te nemen dat de door Vanhier zelf onderkende posten die herstel vergden daadwerkelijk zijn hersteld en ook overigens voor haar standpunt dat zij wel tijdig en volledig aan haar onderhoudsverplichting heeft voldaan. De mogelijkheid van schade voor [appellant] is dan ook voldoende aannemelijk en Vanhier is als huurder daarvoor aansprakelijk. Verwijzing naar de schadestaat zal volgen voor de vaststelling van die schade. In deze vervolgprocedure zullen ook de overige door [appellant] opgevoerde, maar betwiste en daardoor in deze procedure niet vast te stellen gebreken verder aan de orde kunnen worden gesteld.

3.16

Uit het voorgaande vloeit ook voort dat Vanhier het gehuurde aan het einde van de huur in slechtere staat van onderhoud heeft opgeleverd dan dat zij dit destijds, bij aanvang van de huur, heeft ontvangen.

Geen voorschot op schadevergoeding

3.17

[appellant] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd met de vordering om Vanhier te veroordelen aan [appellant] een bedrag van € 250.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te betalen als voorschot op de schadevergoeding. [appellant] heeft echter onvoldoende aangevoerd op grond waarvan hij recht op en belang heeft bij een voorschot op de uiteindelijk vast te stellen schade-uitkering en niet de uitkomst van een eventuele schadestaatprocedure zou kunnen afwachten. Vanhier heeft dit laatste betwist. Reeds op grond van het voorgaande zal het hof het door [appellant] gevorderde voorschot afwijzen.

3.18

Daarbij komt dat het het hof bij deze stand van zaken ontbreekt aan voldoende concrete aanknopingspunten om enig bedrag aan voorschot te kunnen toewijzen. Het debat hierover zal in de schadestaatprocedure moeten worden gevoerd.

Teruggave roerende zaken

3.19

[appellant] heeft, zoals hierboven vermeld, in hoger beroep zijn eis verder nog gewijzigd met de vordering om Vanhier te veroordelen tot teruggave aan [appellant] van een aantal schilderijen, barometers, raambekleding en een balie die Vanhier bij haar verhuizing uit het pand heeft meegenomen. Uit de e-mail van de advocaat van Vanhier aan de advocaat van [appellant] van 6 juli 2021 blijkt dat Vanhier de schilderijen en de raambekleding heeft meegenomen bij haar verhuizing en bereid was de schilderijen aan [appellant] te overhandigen. In hoger beroep is niet gebleken dat de schilderijen, barometers, raambekleding en balie ingebracht zijn bij Accountantskantoor [appellant] . Het standpunt van Vanhier dat zij de raambekleding en de balie zelf heeft aangeschaft en betaald, heeft zij niet onderbouwd met bijvoorbeeld facturen van de gestelde aanschaf. Gelet op het voorgaande gaat het hof ervan uit dat de zaken waarvan [appellant] teruggave vordert aan hem in eigendom toebehoren en dat hij terecht aanspraak maakt op teruggave van deze zaken. Het hof zal de daartoe strekkende vordering van [appellant] dan ook toewijzen.

3.2

Omdat uit de hiervoor genoemde e-mail van 6 juli 2021 ook volgt dat de afgifte van de schilderijen aan [appellant] eerder uiteindelijk niet is geëffectueerd, is er aanleiding om een dwangsom toe te wijzen. De gevorderde dwangsom wordt gematigd als hierna vermeld.

Bewijsaanbod

3.21

Het door Vanhier gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd. Tegen de achtergrond van het rapport van [bedrijf 4] en de genoemde factuur (zoals besproken in 3.14 tot en met 3.16) is onvoldoende gesteld om voor bewijslevering dat (volledig) aan de onderhoudsverplichting is voldaan, in aanmerking te komen. Voor het overige heeft het bewijsaanbod geen betrekking heeft op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

Slotsom en kosten

3.22

De slotsom luidt dat het principaal hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, met uitzondering van de proceskostenveroordeling in het incident. Dit betekent dat ook
grief 7 in principaal hoger beroep, waarmee [appellant] de proceskostenveroordeling in eerste aanleg heeft bestreden, in zoverre doel treft.
Grief 8 in principaal hoger beroepheeft geen zelfstandige betekenis. Vanhier zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten van de procedure in eerste aanleg en van het principale hoger beroep, met uitzondering van de kostenveroordeling in het incident in eerste aanleg.

3.23

Het verdere debat tussen partijen over de verschuldigdheid van schadevergoeding door Vanhier zal in een schadestaatprocedure gevoerd dienen te worden. Gelet op de tijd die het doorlopen van een schadestaat procedure in beslag zal nemen, mede in aanmerking nemend (i) dat een deskundigenbericht mogelijk een onderdeel van die procedure zal uitmaken en (ii) de omstandigheid dat Vanhier het pand eind december 2020 al heeft verlaten, en de kosten die een nieuwe procedure meebrengt, geeft het hof partijen in overweging om alsnog te trachten te zaak door middel van een minnelijke regeling af te doen.

4.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:

vernietigt het bestreden vonnis, met uitzondering van de kostenveroordeling in het incident;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

I. verklaart voor recht dat Vanhier door het niet en niet tijdig nakomen van haar verplichtingen uit hoofde van artikel 9 van de huurovereenkomst in verzuim is en aansprakelijk is voor alle daardoor geleden en nog te lijden schade van [appellant] , nader op te maken bij staat;

II. veroordeelt Vanhier om binnen veertien dagen na betekening van het arrest aan [appellant] terug te geven:

- raambekleding;

- balie, en de schilderijen;

- oude kaart van “het Eiland Wieringen”;

- oude kaart van Nederland uit 18e eeuw;

- schilderij met scheepsknopen van touw;

- stormglas op houten plank met koperen plaatje + inscriptie;

- schilderij met grachtenpanden rood, geel;

- schilderij met zeeschip;

- schilderij garnalenvisser;

- ronde witte barometer (op eerste verdieping bij opgang zoldertrap) en

- de thermometer + barometer rechthoekig,

op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van
€ 10.000,00;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor wat betreft de proceskostenveroordeling in het incident in eerste aanleg;

veroordeelt Vanhier in de proceskosten in beide instanties (met uitzondering van de kosten van het incident in eerste aanleg), in eerste aanleg in de hoofdzaak aan de zijde van [appellant] begroot op € 183,89 aan verschotten en € 360,00 voor salaris en in principaal hoger beroep tot op heden op € 441,83 aan verschotten en € 2.366,00 voor salaris en op € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de veroordeling onder II en de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens-van Neck, L.A.J Dun en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023.

Huurgeschil over onderhoudsverplichtingen en schadevergoeding tussen verhuurder en huurder

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing