ECLI:NL:GHAMS:2023:3485

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.308.923/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9315707 CV EXPL 21-9647

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 november 2023bij vervroeging

inzake

[appellante] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,
advocaat: mr. J.H.M. Daniëls te Sittard,

tegen

ORANJEVESTE B.V.,gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. S. van der Kamp te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellante] en Oranjeveste genoemd.

1.1. De zaak in het kort

Oranjeveste verhuurt aan [appellante] een bedrijfsruimte die deel uitmaakt van een gebouw. Er is een renovatieplan ontwikkeld waarbij de voorgevel van het gebouw een aantal meter naar voren wordt geplaatst en een nieuwe voorgevel wordt gerealiseerd. Oranjeveste heeft [appellante] meerdere keren een renovatievoorstel gedaan. [appellante] heeft de voorstellen steeds afgewezen. In deze procedure is onder meer de vraag aan de orde of het laatste voorstel dat Oranjeveste heeft gedaan een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit het geval. is en dat [appellante] medewerking moet verlenen aan de renovatie. Ook het hof komt tot dit oordeel.

2.2. Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 22 maart 2022 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 20 augustus en 24 december 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Oranjeveste als eiseres en [appellante] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 oktober 2023 doen bepleiten, [appellante] door mr. Daniëls voornoemd en Oranjeveste door mr. Van der Kamp voornoemd.
Mr. Daniëls heeft dit gedaan aan de hand van spreekaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof de vonnissen van 20 augustus 2021 en 24 december 2021 zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van Oranjeveste alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling in de proceskosten, met nakosten en rente.

Oranjeveste heeft geconcludeerd tot bekrachtiging.

[appellante] heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis van 24 december 2021 onder 1. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen, voor zover van belang aangevuld met andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.1

Oranjeveste verhuurt sinds 15 januari 2014 aan [appellante] een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW aan het adres [straatnaam] 93 en 94 te [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en met ingang van 15 januari 2019 verlengd met vijf jaar tot 15 januari 2024.

3.2

[appellante] exploiteert in het gehuurde een herenkledingwinkel.

3.3

Het gehuurde maakt deel uit van het gebouw ‘Townhouse’ (hierna: het gebouw), dat bestaat uit een parkeergarage, winkelruimten op de begane grond, kantoorruimten op de eerste verdiepingen en daarboven woningen. Het gebouw is in appartementsrechten gesplitst. Oranjeveste is eigenaresse van (de appartementsrechten die recht geven op) de winkel- en de kantoorruimten.

3.4

Sinds 2015 heeft Oranjeveste een renovatieplan ontwikkeld waarbij de voorgevel van de begane grond en de eerste verdieping een aantal meter naar voren wordt geplaatst en een nieuwe voorgevel wordt gerealiseerd. Hiermee worden de winkel- en de kantoorruimten uitgebreid en beoogt Oranjeveste een betere aansluiting op de ingang van winkelcentrum Stadshart te realiseren.

3.5

Bij brief van 19 maart 2021 heeft Oranjeveste [appellante] een eerste renovatievoorstel gedaan, gevolgd door twee alternatieve voorstellen.
3.6 [appellante] heeft op de voorstellen van Oranjeveste afwijzend gereageerd.

3.7

Bij e-mail van 30 april 2021 heeft Oranjeveste [appellante] een vierde voorstel gedaan, waarin zij ingaat op de wens van [appellante] om op dezelfde locatie met dezelfde oppervlakte te blijven huren. Het voorstel (hierna: het vierde voorstel) houdt in:

“
Voorstel 4 (op basis van uw huidige locatie):

Nieuwe unit: ca. 164m² (nu ook ca. 164m²) conform aangehechte plattegrond en planontwerp d.d. 17 februari 2021 (tekeningen zijn indicatief).

Huurprijs na realisatie: De huidige huurovereenkomst blijft van kracht.

Nieuwe huurtermijn: De huidige huurovereenkomst blijft van kracht.

Contract: De huidige huurovereenkomst blijft van kracht.

Opleveringsniveau: Het nieuwe gedeelte wordt casco opgeleverd. De bestaande inrichting kan deels in stand blijven.

Planning: 2022 - Q3: verplaatsen kabels & leidingen

2022 - Q3: aanvang bouwwerkzaamheden

2023 - Q1: oplevering

Tijdelijke sluiting: ca. 1 maand. De feitelijke duur kan hiervan afwijken als gevolg van de definitieve keuze voor en technische (on)mogelijkheden m.b.t. het bouwproces, de benodigde vergunningen, de daaraan gekoppelde veiligheidsvereisten (de bouw vindt plaats in een drukbezocht gebied) en overige aspecten die het bouwproces kunnen beïnvloeden. Wij streven er naar de duur van een tijdelijke sluiting zo kort mogelijk te houden en met u in overleg te treden, indien wij verwachten dat de feitelijke duur gaat afwijken van de hier genoemde duur. De aanvang van de werkzaamheden en de datum van tijdelijke ontruiming zal (telkens) worden meegedeeld uiterlijk 3 maanden voorafgaand hieraan.

Tijdelijke huisvesting: Wij zullen - afhankelijk van de duur van een tijdelijke sluiting - de mogelijkheden onderzoeken om binnen de bouwtechnische aspecten, zoals genoemd onder ‘Tijdelijke sluiting’ en mede afhankelijk van uw wensen, uw activiteiten tijdelijk in een andere unit in Townhouse voort te kunnen zetten.

Financiële bijdrage

verhuurder: Wij stellen voor hierbij uit te gaan van de werkelijke en in redelijkheid door u te maken kosten (vooraf in gezamenlijk overleg te bepalen), waarbij onder andere rekening moet worden gehouden met de reeds gedane afschrijvingen op inrichting en inventaris (redelijke afschrijvingstermijn door een deskundige te bepalen), de mate waarin de huidige inrichting en inventaris kan worden hergebruikt, de mogelijkheden en noodzaak tot tijdelijke huisvesting en de duur van een tijdelijke sluiting. De door de verbouwing te realiseren m² worden door ons casco opgeleverd. Wij ontvangen graag een onderbouwd en gedocumenteerd overzicht van de aanschafwaarde van de huidige inrichting en inventaris.”

3.8

[appellante] heeft ook op het vierde voorstel afwijzend gereageerd.

3.9

Bij brief van 17 juni 2021heeft Oranjeveste het vierde voorstel aangevuld en verduidelijkt met twee punten (hierna: de aanvulling) als volgt:

“
(…)

Op twee onderdelen wenst cliënte haar voorstel d.d. 30 april 2021 te verduidelijken resp. aan te vullen.

1. Dit betreft in de eerste plaats de staat van oplevering van de ruimte na renovatie. Zoals reeds duidelijk gemaakt in haar mail van 6 mei 2021 zal cliënte de (nieuwe) ruimte opleveren met de aansluitingen die thans ook aanwezig zijn (water, elektra, afvoer en stadverwarming). Tevens zal cliënte de thans aanwezige voorzieningen (toilet en pantry) aanbrengen.

2. In de tweede plaats de financiële bijdrage. Het gedane voorstel houdt in dat cliënte de werkelijke en in redelijkheid door u te maken kosten vergoedt die zien op de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd om de winkelinrichting aan te passen aan de nieuwe situatie. Om hiervoor een meer concreet voorstel te kunnen doen heeft cliënte u verzocht om opgave te doen van de (aanschaf)waarde van en afschrijvingen op de huidige inrichting en inventaris. U heeft deze opgave niet verstrekt.

Bij gebreke van deze gegevens heeft cliënte zelf een inventarisatie laten maken van de situatie. Hier komt uit dat de volgende werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd en de kosten die hiermee gemoeid zijn. Cliënte biedt aan dit (onderstaande totaal)bedrag te vergoeden:

Verplaatsen balie(voorzieningen elektra en data d.m.v. loze leidingen vloer) 1.500,-

Verplaatsen etalage en kastenwand binnenzijde 2.500,-

Beide zijwanden verplaatsen en vernieuwen daar waar het niet aansluit 7.500,-

Vloerbedekking & plafond 7.700,-

Electra bekabelen en verlichting verplaatsen 2.500,-

Luchtgordijnen verplaatsen 1.200,-

Koeling 12.000,-

Totaal 34.900,-

De onder 1 en 2 genoemde verduidelijking en aanvulling dient u te beschouwen als onderdeel van het voorstel d.d. 30 april 2021. Dit geheel betreft het redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW.

(…)”

Het vierde voorstel met de aanvulling worden hierna samen aangeduid als het renovatievoorstel.

3.1

Op 14 mei 2020 hebben Oranjeveste en de gemeente Amstelveen een koopovereenkomst gesloten waarbij Oranjeveste de grond heeft verworven die zij nodig heeft voor de uitbreiding. Bij besluit van 16 december 2020 heeft de gemeenteraad besloten deze grond aan de openbaarheid te onttrekken.

3.11

Op 10 maart 2021 is Oranjeveste een omgevingsvergunning (fase 1) verleend.

3.12

In de beschrijving en planning van de werkzaamheden van GRE Vastgoedmanagement van 27 oktober 2021 (hierna: de beschrijving en planning) staat onder andere:
“
Het moment van uitvoering kan in overleg plaatsvinden en is niet zozeer afhankelijk van de duur van de bouw. Zodra de nieuwe voorgevel gereed is kan de winkel van [...] worden verplaatst, maar dit kan ook op een later tijdstip.(…)
Daarin(in de bijlagen, hof)
is tevens een prognose opgenomen van de tijd die met de verschillende werkzaamheden is gemoeid.We gaan er van uit dat de werkzaamheden in een tijdsbestek van 4 werkweken kunnen worden uitgevoerd. (…) Belangrijk om op te merken is dat niet alle werkzaamheden na elkaar uitgevoerd hoeven te worden, maar dat meerdere disciplines zijn betrokken bij de verplaatsing van de winkel van [...] en dat veel werkzaamheden gelijktijdig plaats zullen vinden.”
Volgens de planning duren de werkzaamheden 40 werkdagen, uitgesplist als volgt: 9,5 dag werkzaamheden Oranjeveste en 30,5 dag werkzaamheden [appellante] . In de planning staat dat de werkzaamheden deels gelijktijdig en dus binnen vier weken kunnen worden uitgevoerd.

3.13

In aanvulling op het renovatievoorstel heeft Oranjeveste medegedeeld dat [appellante] de huur niet hoeft door te betalen in de periode dat de winkel dicht moet voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden.

4.4. Beoordeling

4.1

In deze procedure vordert Oranjeveste een verklaring voor recht dat het renovatievoorstel een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW alsmede veroordeling van [appellante] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, om aan de renovatie medewerking te verlenen. Zij stelt daartoe onder meer dat de huurovereenkomst, inclusief de hoogte van de huur, ongewijzigd van kracht blijft en dat de enige verandering is dat de winkel een aantal meter naar voren komt. Na realisatie van de renovatie zal de winkelstrook aantrekkelijker voor het winkelpubliek en toekomstbestendiger zijn. In het voorstel zit een vergoeding voor de kosten van herinrichting. [appellante] zal gedurende één maand geen gebruik kunnen maken van de winkel.

4.2

De kantonrechter heeft in het vonnis van 24 december 2021 (hierna: het bestreden vonnis) de vorderingen van Oranjeveste toegewezen. Zij heeft geoordeeld dat het renovatievoorstel voldoende rekening houdt met de belangen van [appellante] en dat het een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW.
De gevorderde veroordeling om mee te werken aan de renovatie is eveneens toegewezen. Aan deze veroordeling is een dwangsom verbonden met een maximum van € 15.000,-.
[appellante] komt met zes grieven op tegen deze beslissing van de kantonrechter. Aangezien er geen grieven zijn gericht tegen het (instructie)vonnis van 20 augustus 2021 en dit vonnis ook niet meer bevat dan een instructie aan partijen om ter zitting te verschijnen gaat het hof ervan uit dat dit vonnis geen onderwerp vormt van het hoger beroep.

4.3

De grieven van [appellante] lenen zich voor gezamenlijke behandeling en zien op de centrale vraag of het renovatievoorstel dat door Oranjeveste is gedaan redelijk is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Het renovatievoorstel is geformuleerd door Oranjeveste in haar e-mail van 30 april 2021 en is aangevuld bij haar brief van 17 juni 2021 (zie hiervoor onder 3.7 en 3.9). In aanvulling hierop heeft Oranjeveste medegedeeld dat [appellante] de huur niet hoeft te betalen in de periode dat de winkel dicht moet voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden (zie hiervoor, onder 3.13). Het hof zal hiervan uitgaan bij de beoordeling of het door Oranjeveste geformuleerde voorstel redelijk is.

4.4

In de grieven herhaalt [appellante] de bezwaren die zij ook in eerste aanleg heeft gemaakt. Zij vreest voor haar toekomstige omzet nu de breedte van de doorgang na de renovatie drie meter smaller wordt. Daarnaast wordt er ten onrechte geen vergoeding aangeboden voor de gederfde bruto winst tijdens de sluiting van de winkel en wordt er ook geen concreet voorstel gedaan voor een tijdelijke vervangende winkelruimte. [appellante] vraagt zich bovendien af of de noodzakelijke sluiting zich zal beperken tot één maand. Ten slotte is de door Oranjeveste aangeboden financiële compensatie van € 34.900,- volstrekt onvoldoende, aldus [appellante] . Deze had in haar ogen volledig moeten zijn, althans hoger dan € 34.900. Ter onderbouwing hiervan heeft [appellante] bij haar memorie van grieven een productie overgelegd met daarin een opstelling voor de schade die zij verwacht te lijden. De totale schade komt volgens haar neer op een bedrag van € 169.744,70. Deze opstelling (gedateerd 22 november 2021) heeft zij eerder aan Oranjeveste gezonden.
Het hof zal achtereenvolgens ingaan op de bezwaren van [appellante] .

Vrees voor omzetderving in situatie na renovatie4.5 Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep heeft Oranjeveste toegelicht dat zij met de renovatie beoogt de winkelstrook aantrekkelijker voor het winkelpubliek en toekomstbestendig te maken. De zichtbaarheid van de winkels zal toenemen en er komt een betere aansluiting op het Stadshart. De breedte van de ingang naar het Stadshart wordt smaller: in plaats van tien meter wordt deze zeven meter breed, vergelijkbaar met de rest van het Stadshart. Het effect hiervan is dat consumenten dichter langs de winkels zullen lopen, aldus Oranjeveste. Ter zitting is een en ander geïllustreerd aan de hand van foto’s. [appellante] vreest echter dat deze aanpassing zal leiden tot een nadelig effect op de loop van de consumenten en daarmee tot omzetderving en meent dat Oranjeveste hier onderzoek naar had moeten doen. Het had echter, gelet op de gemotiveerde stellingen van Oranjeveste, op de weg van [appellante] gelegen om deze vrees nader toe te lichten en te onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten.

Duur sluiting winkel, tijdelijke vervangende winkelruimte en gederfde bruto winst als gevolg van de sluiting4.6 Oranjeveste heeft de werkzaamheden die moeten plaatsvinden in kaart laten brengen door GRE Vastgoedmanagement. Het schema waarin de werkzaamheden worden weergegeven is in eerste aanleg overgelegd en in hoger beroep nogmaals toegelicht. Uit dit schema blijkt dat de werkzaamheden van Oranjeveste in totaal 7,5 dag beslaan, dat [appellante] de overige werkzaamheden in eigen hand heeft en binnen een tijdsbestek van vier weken en tegelijkertijd met Oranjeveste kan uitvoeren. Dat zij hiertoe in staat is heeft [appellante] onvoldoende gemotiveerd betwist. Dit betekent dat aannemelijk is dat de winkel gedurende maximaal vier weken zal moeten sluiten. Naar oordeel van het hof heeft [appellante] onvoldoende bestreden dat deze periode van sluiting niet reëel is.
Het hof is verder van oordeel dat gelet op deze relatief beperkte periode van sluiting, in redelijkheid niet van Oranjeveste kan worden verwacht dat zij voorziet in een vervangende winkelruimte. Dit afgezet tegen de kosten die met een vervangende winkelruimte en de inrichting daarvan gepaard zullen gaan. Daar komt nog bij dat [appellante] nimmer heeft gereageerd op het aanvankelijke aanbod om te voorzien in zo’n ruimte.
Daarnaast is tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep door Oranjeveste toegelicht dat volgens de huidige planning de winkel in september 2024 zal moeten sluiten en begin oktober 2024 weer kan openen, aan het begin van het kwartaal waarvan [appellante] stelt dat zij normaal gesproken veel omzet genereert. Begin januari 2024 zal het bouwteam bekend maken op welke datum de werkzaamheden exact starten. De aannemer die hiervoor is geworven is gewend om werkzaamheden te verrichten in een stedelijke omgeving en werkt met een ‘fixed date’. Dat betekent dat er een garantie wordt afgegeven voor de datum waarop de werkzaamheden zijn afgerond. [appellante] heeft dan nog ruim de tijd om hiermee rekening te houden, met haar inkoop van de collectie en de planning van de door haar zelf uit te voeren werkzaamheden.

4.7

Volgens [appellante] zal zij gedurende vier weken sluiting een bruto winst derven van € 38.524,70. Oranjeveste wijst er terecht op dat de juistheid van dit bedrag, bij gebreke van voldoende informatie, niet kan worden geverifieerd. Het is ook het hof niet duidelijk (geworden) hoe dit bedrag precies tot stand is gekomen en of [appellante] hierbij rekening heeft gehouden met zaken als de huur die zij niet hoeft te betalen (een besparing van € 8.391,-) of met een andere inzet van haar personeel in deze periode (bijvoorbeeld door verlof te laten opnemen of om de winkel te ontruimen en weer inhangklaar te maken). Het hof is van oordeel dat het op de weg van [appellante] had gelegen om dit bedrag aan winstderving nader toe te lichten en te specificeren.

Aangeboden financiële compensatie is onvoldoende

4.8

[appellante] heeft ook bezwaar gemaakt tegen de door Oranjeveste aangeboden financiële compensatie van € 34.900,-. [appellante] stelt zich op het standpunt dat zij volledig gecompenseerd zou moeten worden dan wel dat Oranjeveste een hoger bedrag had moeten aanbieden.
In de eerste plaats gaat [appellante] er ten onrechte vanuit dat een renovatievoorstel pas redelijk is in het geval een volledige compensatie van de schade wordt aangeboden. Hiervoor is in wet- en regelgeving noch in jurisprudentie steun te vinden. In de tweede plaats kan de door [appellante] in hoger beroep ingebrachte opstelling (à € 169.744,70) haar geen soelaas bieden. Desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellante] namelijk erkend dat de opstelling, die door Oranjeveste gemotiveerd is bestreden, niet afkomstig is van een onafhankelijke deskundige, maar van een vennootschap met – uiteindelijk - dezelfde eigenaar als [appellante] . Het hof is van oordeel dat [appellante] haar bezwaar tegen de geboden compensatie met objectieve en specifieke informatie had moeten onderbouwen en ziet geen aanleiding om verder onderzoek te (laten) doen naar de verschillende onderdelen van deze opstelling. De vraag of alle opgevoerde werkzaamheden noodzakelijk zijn voor de herinrichting van de winkel zoals deze door Oranjeveste wordt opgeleverd en of het daarvoor begrote aantal uren reëel is kan daarom verder onbesproken blijven.

Slotsom

4.9

Al met al is het hof van oordeel dat de grieven falen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het renovatievoorstel (aangevuld met de mededeling genoemd in rechtsoverweging 3.13) voldoende rekening houdt met de belangen van [appellante] en als een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW is te beschouwen.
Het bewijsaanbod van [appellante] kan, gelet op wat hiervoor is overwogen niet tot een andere beslissing leiden en wordt daarom gepasseerd. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

5.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Oranjeveste begroot op € 783,00 aan verschotten en € 2.236,00 voor salaris;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C.A.H.M. ten Dam en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023.