ECLI:NL:GHAMS:2023:343

• Datum uitspraak: 26 januari 2023
• Publicatiedatum: 14 februari 2023
• Zaaknummer: 21/00167
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.C.H.M. Lips; H.E. Kostense; J-P.R. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde woning en heffingsambtenaar

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland over de WOZ-waarde van een woning in Den Helder. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde vastgesteld op € 457.000, welke waarde later werd verlaagd naar € 437.000 na bezwaar van de belanghebbende. De rechtbank verklaarde het beroep van de belanghebbende ongegrond, waarna de belanghebbende in hoger beroep ging. Het Hof Amsterdam oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Belanghebbende betwistte dit en voerde aan dat de nabijheid van een asielzoekerscentrum een waardedrukkend effect had op zijn woning. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met dit effect en dat de vergelijkingsobjecten die waren gebruikt voor de waardebepaling adequaat waren. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 21/00167

26 januari 2023

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 7 januari 2021 in de zaak met kenmerk HAA 20/1163 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Helder , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak (hierna: WOZ-waarde) [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) van belanghebbende voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 457.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting voor dat jaar bekendgemaakt (hierna: de aanslag).

1.2.

Het tegen de vastgestelde WOZ-waarde door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 10 december 2019 gegrond verklaard; daarbij is de waarde van de woning verminderd tot € 437.000, onder gelijktijdige vermindering van de aanslag.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 7 januari 2021 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 februari 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Het Hof ziet aanleiding de feiten zelfstandig als volgt vast te stellen:

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning met een inhoud van 645 m3 is gebouwd in 2000 en is vrijstaand. De woning beschikt over zowel een inpandige als een vrijstaande garage. De woning staat op een kavel van 1290 m2.

2.2.

Naast de woning is een jeugdasielzoekerscentrum (hierna: jeugd-AZC) gevestigd met in 2019 een uitbreiding van de opvang van 24 naar 40 personen. Achter de woning is een asielzoekerscentrum (hierna: AZC) gevestigd met opvang voor ca. 550 personen.

3. Geschil in hoger beroep

In geschil is of de WOZ-waarde van de woning tot een te hoog bedrag is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Beoordeling van het geschil

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

10. Met voormelde waardematrix heeft verweerder in beginsel aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

11. Partijen verschillen in het bijzonder van mening over de vraag of verweerder bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met de overlast die eiser ondervindt door het nabijgelegen azc. Eiser wijst in dit kader op de uitspraak van Hof Amsterdam van 15 november 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:4426) en stelt dat verweerder een aftrek van 15% op de te taxeren waarde had moeten toepassen in verband met de aanwezigheid van waardedrukkende omstandigheden. Verweerder weerspreekt dit en voert aan dat hij bij de waardering is uitgegaan van een slechte ligging waarvoor een vermindering op de grondprijs is toegepast van 28%.

12. De rechtbank stelt voorop dat zij het aannemelijk acht dat het nabijgelegen azc een waardedrukkend effect heeft op de woning van eiser. Echter de rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij in de waardebepaling rekening heeft gehouden met dit waardedrukkend effect door uit te gaan van een slechte ligging en door de toepassing van een waardevermindering hiervoor. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder op basis van de hierboven aangehaalde uitspraak van Hof Amsterdam een korting van 15% op de totale waarde had moeten toepassen. In die zaak beperkte het geschil zich tot de inhoud van de woning. Hof Amsterdam heeft zich niet uitgelaten over een toe te passen korting op de waarde.

13. Voor zover eiser zich met een verwijzing naar de lagere WOZ-waarde van de buurwoning beroept op een schending van het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit evenmin. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is vereist dat er sprake is van rechts en feitelijk gelijke gevallen, waarbij verweerder in een meerderheid van de met de woning van eiser vergelijkbare woningen een lagere WOZ-waarde heeft vastgesteld, de zogenaamde meerderheidsregel. Daartoe is vereist dat het moet gaan om identieke woningen, in die zin dat de verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn (Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2015:AT8942). Verder is vereist dat dan ten minste twee identieke woningen aan die van eiser lager gewaardeerd zijn dan die van eiser. Eiser heeft slechts verwezen naar de buurwoning en ter zitting verklaard dat de buurwoning groter is dan de woning, dat zijn woning een garage meer heeft en dat de plaats van de dakkapellen op de woningen verschilt. Daargelaten dat eiser slechts naar één woning heeft verwezen hetgeen onvoldoende is voor een beroep op de meerderheidsregel, zijn de buurwoning en de woning gelet op deze verschillen tussen beide woningen geen identieke woningen. Een verschil in WOZ-waarden tussen deze twee niet-gelijke gevallen levert als zodanig geen strijd met het gelijkheidsbeginsel op.

14. Dit alles leidt de rechtbank tot de conclusie dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.

Proceskosten

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil

Standpunten belanghebbende

5.1.1.

Belanghebbende stelt dat de uitbreiding van het jeugd-AZC heeft gezorgd voor een toename van de overlast en dat in de uitspraak van de rechtbank ten onrechte helemaal voorbij is gegaan aan het AZC achter zijn woning. Hiermee is het waardedrukkende effect dat daarvan uitgaat volgens belanghebbende onvoldoende in de getaxeerde waarde tot uiting gekomen.

5.1.2.

Belanghebbende doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel, en stelt daartoe dat de woning van de buren voldoende met zijn woning vergelijkbaar is. Hij voert daartoe aan dat de woningen tegelijk zijn gebouwd, in beide gevallen sprake is van houtskeletbouw die is vervaardigd in dezelfde fabriek evenals de kozijnen, en ook de stenen en dakpannen van dezelfde soort zijn. Verschil is wel dat de dakkapellen op een andere plaats staan en de woningen anders zijn ingedeeld, maar de ontwerpen zijn van dezelfde architect. Ook is de woning van de buren 25% groter, terwijl de WOZ-waarde van die woning lager is vastgesteld. Verder wijst belanghebbende op de woning [a-straat 2] , die wel even groot is als zijn woning maar ook nog een recreatiewoning met 2 slaapkamers op het erf heeft staan. Ook die woning heeft een lagere WOZ-waarde gekregen.

5.1.3.

De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft aangedragen zijn volgens belanghebbende niet bruikbaar. [b-straat 1] in [A] is traditioneel gebouwd en ligt niet bij een AZC en ook niet aan een drukke ontsluitingsweg.

[a-straat 3] is een twee-onder-één-kap villa die rietgedekt is. Die woning ligt volgens belanghebbende niet dicht bij een AZC, ondervindt geen overlast, en ligt verder van de drukke [a-straat] .

Standpunten heffingsambtenaar

5.2.

De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd betwist.

Oordeel Hof

5.3.1.

Het Hof acht het oordeel van de rechtbank alsmede de gronden waarop het berust juist, en maakt deze tot de zijne. Ook het Hof acht door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof voegt daaraan het volgende toe.

5.3.2.

Het Hof acht – anders dan belanghebbende – voldoende rekening gehouden met het waardedrukkend effect van het naastgelegen jeugd-AZC en het achter de woning gelegen AZC. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar bij de secundaire objectkenmerken de kwalificatie ‘slecht’ aan de ligging van de woning heeft toegekend, terwijl aan de vergelijkingsobjecten [c-straat 1] en [a-straat 3] de kwalificatie ‘matig’ en aan [b-straat 1] de kwalificatie ‘gemiddeld’ is toegekend. Die kwalificatie heeft zich vertaald in een relatief lage waarde van de grond. Daarnaast is uitgaande van de bij uitspraak op bezwaar verminderde WOZ-waarde, nog een afslag van ruim 20% toegepast op de totale waarde zoals die volgt uit de systematische vergelijking zoals opgenomen in de matrix.

5.3.3.

Aangezien op of rond de waardepeildatum weinig transacties voorhanden waren, zoals de heffingsambtenaar geloofwaardig heeft verklaard, heeft hij objecten in de vergelijking kunnen betrekken die op meerdere onderdelen verschillen vertonen met de woning. Gegeven de voormelde afslag, acht het Hof evenwel ook voldoende rekening gehouden met nog niet in de matrix voorziene verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals een verschil in bouwstijl. Het Hof overweegt nog dat aannemelijk is dat [c-straat 1] ook zicht heeft op de jeugd-AZC en de achter de woning van belanghebbende gelegen AZC, waardoor de ligging van dat vergelijkingsobject terecht als ‘matig’ is gekwalificeerd. Voorts kan het Hof belanghebbende niet volgen in zijn stelling dat [a-straat 3] verder van de drukke [a-straat] zou liggen. Ook [b-straat 1] acht het Hof voldoende geschikt als vergelijkingsobject, temeer daar de ligging van deze woning als gemiddeld is gekwalificeerd. Derhalve faalt de beroepsgrond dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn en onvoldoende rekening is gehouden met verschillen tussen die objecten en de woning.

5.3.4.

Tot slot overweegt het Hof dat de rechtbank belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel terecht heeft verworpen. Een dergelijk beroep kan eerst aan de orde komen in geval sprake is van identieke objecten, in die zin dat de verschillen daartussen verwaarloosbaar zijn, en daarvan is, mede gegeven de niet-verwaarloosbare verschillen die belanghebbende ook zelf heeft aangegeven, geen sprake.

Slotsom

5.4.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, H.E. Kostense en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 26 januari 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.