3.1.Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) Op 27 februari 2020 hebben partijen een overeenkomst met als titel “koopovereenkomst” gesloten, waarmee [X] het appartemensrecht rechtgevende op, kort gezegd, het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond, met tuin en kelder, op het adres [A-straat] [01] in [plaats A] aan [geïntimeerde] heeft verkocht (verder: de koopovereenkomst). Daarin is onder meer opgenomen:
“
Opgaven door [ [X] ]
Artikel 2
(…)
g. 1. De aflevering (feitelijke levering) van de Gebruikseenheid vindt plaats bij het ondertekenen van de Leveringsakte conform het aan deze overeenkomst gehechte bestek inclusief het door [ [geïntimeerde] ] gewenste meer- of minderwerk en deugdelijk afgewerkt.
(…)
Verdere bijzondere bepalingen
Artikel 19
(…)
3. Het aan partijen genoegzaam bekende bestek maakt integraal onderdeel uit van deze koopovereenkomst en wordt geacht woordelijk in deze koopovereenkomst te zijn opgenomen. [ [geïntimeerde] ] verklaarde een exemplaar van genoemd bestek hebben ontvangen, de bepalingen daarvan te kennen en daarmee akkoord te gaan. Wijzigingen van het bestek kunnen slechts plaatsvinden na raadpleging van en met instemming van [ [geïntimeerde] ]. Het in de vorige zin bepaalde is van overeenkomstige toepassing indien tijdens de (ver)bouwwerkzaamheden het voornemen bestaat om af te wijken van het bestek.”
(ii) Het bestek, dat tien dagen vóór de koopovereenkomst door partijen is ondertekend, ziet op de verbouwing van de begane grond op de adressen [A-straat] [02] en [01] van een restaurant naar twee appartementen. In het bestek is onder meer opgenomen:
“Van toepassing zijnde voorwaarden
(…)
- De Uniforme Administratieve Voorwaarden 2012 (U.A.V.) zijn van toepassing.” [verder ook: de UAV, hof]
(iii) Paragraaf 49 van de UAV met als titel “Beslechting van geschillen”, bepaalt, voor zover relevant:
“1. Voor de beslechting van de in deze paragraaf bedoelde geschillen doen partijen uitdrukkelijk afstand van hun recht de tussenkomst van de gewone rechter in te roepen.
2. Alle geschillen, welke ook – daaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de overeenkomst of van overeenkomsten, die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen opdrachtgever en aannemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het arbitragereglement van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, zoals dit drie maanden voor de dag van aanbesteding luidt.” [verder ook: het arbitragebeding, hof]
(iv) [X] heeft het appartementsrecht op 11 december 2020 aan [geïntimeerde] geleverd.
( v) Dezelfde dag hebben partijen en notaris [notaris] een depotakte ondertekend. Daarin is onder meer opgenomen:
“1. De notaris houdt een bedrag van twintigduizend euro (€ 20.000,00), hierna te noemen het depotbedrag, onder zijn berusting wegens bij de oplevering van het verkochte geconstateerde gebreken dan wel nog niet gerealiseerde werkzaamheden, een en ander blijkende uit een tweetal opleveringsrapporten de dato 25 november 2020 en 9 december 2020, partijen genoegzaam bekend. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat dit door en voor rekening van [ [X] ] wordt verholpen dan wel als nog wordt gerealiseerd dan wel - wat betreft de tekening - wordt aangeleverd.
2. [ [X] ] en [ [geïntimeerde] ] verkrijgen ten gevolge hiervan een voorwaardelijke vordering op de notaris. Deze vordering wordt op één van de hierna vermelde wijzen onvoorwaardelijk:
- na ondubbelzinnige gelijkluidende schriftelijke opdracht van [ [X] ] en [ [geïntimeerde] ], dan wel
- na een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis.
Alsdan zal het depotbedrag door de notaris worden uitgekeerd overeenkomstig die opdracht of dat vonnis.”
(vi) [geïntimeerde] heeft geen medewerking verleend aan het doen uitkeren van het depotbedrag aan [X] .
(vii) Op 13 september 2020 en 21 mei 2021 heeft Erol Techniek [X] een factuur gestuurd voor extra elektrawerkzaamheden op het adres [A-straat] [01] in [plaats A] , ten bedrage van € 3.783,00 en € 1.488,30.
Procedure bij kantonrechter