Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.299.878/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8905556\CV EXPL 20-4763
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 september 2023
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. P.H. Visser te Wormerveer,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.M. Schouten-Hennen te Heerhugowaard.
Partijen worden hierna ook [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
De zaak in het kort
De huurster in deze zaak wilde in de door haar gehuurde bedrijfsruimte een café beginnen. Zij heeft de exploitatie van het café na enige tijd gestaakt omdat zij de daarvoor benodigde vergunningen niet had verkregen. Zij heeft de huurovereenkomst beëindigd en daarbij een beroep op dwaling gedaan. De kantonrechter heeft het beroep op vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling gehonoreerd en de verhuurder veroordeeld bedragen aan de huurster terug te betalen die zij op grond van de huurovereenkomst had betaald. Hiertegen komt verhuurder in hoger beroep op. De grieven slagen. Het hof verwerpt het beroep van huurster op vernietiging van de huurovereenkomst. Niet gebleken is dat de verhuurder wist of moest weten - en vervolgens voor de huurster heeft verzwegen - dat voor het verkrijgen van een Drank- en Horecavergunning nodig was dat de huurster een eigen ingang en uitgang zou creëren. Daar komt bij dat de dwaling van huurster over de mogelijkheid de vergunning te verkrijgen voor haar eigen rekening komt. Het bestreden vonnis wordt vernietigd en de oorspronkelijk in reconventie door de verhuurder ingestelde vorderingen worden alsnog gedeeltelijk toegewezen, omdat de huurster de huurovereenkomst niet juist heeft opgezegd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 31 augustus 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, (hierna: de kantonrechter) van 3 juni 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens houdende vermeerdering van eis, met producties;
- akte uitlating vermeerdering van eis zijdens [appellant] ;
- antwoordakte zijdens [geïntimeerde] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat het bestreden vonnis, afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en toewijzing van zijn eigen vorderingen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd en geconcludeerd tot toewijzing, uitvoerbaar bij voorraad, van die vermeerderde eis met rente, alsmede buitengerechtelijke incassokosten. Voorts heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] en tot veroordeelding van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met zijn eerste grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte een aantal feiten niet als vaststaand heeft aangemerkt. Het hof zal de feiten aanvullen met door [appellant] in de toelichting op zijn grief naar voren gebrachte feiten voor zover die feiten onomstreden zijn en ze relevant zijn voor de beoordeling van het voorliggende geschil. Daarnaast zal het hof de feiten aanvullen met andere onomstreden en relevante feiten. De aldus aangevulde feiten luiden als volgt.
2.1
[appellant] heeft met ingang van 19 oktober 2015 een bedrijfsruimte aan [geïntimeerde] verhuurd, te weten een gedeelte van het pand aan de [straatnaam] 6 te [plaats] . Dit pand bestaat uit drie achter elkaar gelegen ruimten. In de voorste twee ruimten exploiteert [appellant] een restaurant. De achterste ruimte is het gehuurde. Het gehuurde heeft een achteruitgang, die door [appellant] werd gebruikt ter bevoorrading van zijn restaurant en als nooduitgang.
2.2
In de tussen [appellant] en [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst (verder: de huurovereenkomst) staat onder meer het volgende:
2.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de tijd van vijf jaar, ingaande op 19 oktober 2015 en eindigende op 18 oktober 2020.
2.2
Bij het verstrijken van de in 2.1 bedoelde tijd van 5 jaar wordt de huurovereenkomst stilzwijgend jaarlijks verlengd voor een periode van 1 jaar, tenzij de huurovereenkomst door één der partijen bij aangetekende brief met inachtneming van een termijn van tenminste 2 maanden voor dit verstrijken rechtsgeldig is opgezegd.
2.3
Indien de verhuurder om hem moverende redenen het huurcontract opzegt binnen een periode van 5 jaar, beginnende op 19 oktober 2015, zal deze een schadevergoeding verschuldigd zijn van 25% van de bruto jaaromzet.
(…)
4.3
Huurder dient zelf zorg te dragen dat hij beschikt of komt te beschikken over de vergunningen en/of ontheffingen, die in verband met de uitoefening van zijn bedrijf in het huurobject in overeenstemming met de bestemming ervan krachtens deze huurovereenkomst benodigd mochten zijn of worden. (...)
2.3
Op enig moment na het sluiten van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] telefonisch contact opgenomen met de gemeente [gemeente] om te informeren welke aanpassingen aan het gehuurde nodig waren om de voor de exploitatie van het café benodigde vergunningen te verkrijgen. Ten behoeve van het doorvoeren van aanpassingen aan het gehuurde heeft [geïntimeerde] een omgevingsvergunning aangevraagd, die op 21 juni 2016 is verleend. Op 11 juli 2016 heeft [geïntimeerde] bij de gemeente [gemeente] een Drank- en Horecawetvergunning aangevraagd.
2.4
In een brief van 26 juli 2016 heeft de Vereniging van Eigenaars Flatgebouw “ [A.] ” (verder: de VvE) [geïntimeerde] en [appellant] onder meer gesommeerd om de exploitatie van het café van [geïntimeerde] te staken voor zover daarbij de achteruitgang van het gehuurde als in- en uitgang voor bezoekers van het café werd gebruikt.
2.5
Bij brief van 19 augustus 2016 heeft de gemeente [gemeente] aan [geïntimeerde] laten weten dat zij haar aanvraag van een Drank- en Horecawetvergunning buiten behandeling stelde omdat [geïntimeerde] niet tijdig de voor toekenning van de vergunning benodigde gegevens had aangeleverd.
2.6
In een brief van 22 september 2016 heeft [naam] , adviseur van [geïntimeerde] , namens [geïntimeerde] onder meer het volgende aan [appellant] geschreven:
cliënte[beroept]
zich hierbij op artikel 228 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (art. 6:228 BW), zijnde het artikel dat handelt over dwaling. U heeft cliënte bewust een verkeerde voorstelling van zaken gegeven, reden waarom zij bij deze het huurcontract met onmiddellijke ingang opzegt en u aansprakelijk stelt voor de schade die zij leidt en nog zal leiden.
zich hierbij op artikel 228 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (art. 6:228 BW), zijnde het artikel dat handelt over dwaling. U heeft cliënte bewust een verkeerde voorstelling van zaken gegeven, reden waarom zij bij deze het huurcontract met onmiddellijke ingang opzegt en u aansprakelijk stelt voor de schade die zij leidt en nog zal leiden.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 11.508,73 met rente, kosten van juridische bijstand en buitengerechtelijke incassokosten, een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, inclusief nakosten. [geïntimeerde] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd op grond van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b BW en dat zij daarom recht heeft op terugbetaling van de bedragen die zij op grond van de huurovereenkomst aan [appellant] heeft betaald.
3.2
[appellant] heeft zich tegen de vorderingen van [geïntimeerde] verweerd en zijnerzijds, samengevat, gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag gelijk aan de huur en vergoeding voor voorzieningen over de maand september 2016 en tot betaling van een bedrag gelijk aan 25% van de door [geïntimeerde] met het café gerealiseerde omzet in de periode oktober 2015 tot en met oktober 2016, althans een bedrag gelijk aan de huur en vergoeding voor voorzieningen over twee maanden. Aan zijn vordering tot betaling van huur en voorzieningen heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst onregelmatig heeft opgezegd. Aan zijn vordering tot vergoeding van een bedrag gelijk aan 25% van de door [geïntimeerde] gerealiseerde omzet heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] daartoe gehouden is op grond van artikel 2.3 van de huurovereenkomst.
3.3
De kantonrechter heeft het beroep van [geïntimeerde] op dwaling gehonoreerd. De kantonrechter heeft zijn oordeel doen steunen op de volgende, samengevatte, overwegingen. Het gehuurde maakt deel uit van een appartementsrecht en het gebruik van het gehuurde is daardoor onderworpen aan door de VvE gestelde regels. Die regels verhinderen dat [geïntimeerde] een café in het gehuurde kan exploiteren omdat voor het verkrijgen van een Drank- en Horecawetvergunning een eigen, zelfstandige in- en uitgang voor bezoekers is vereist en de VvE niet toestaat dat [geïntimeerde] hiervoor de achteruitgang van het gehuurde gebruikt. [appellant] was op de hoogte van de door de VvE gestelde regels maar heeft [geïntimeerde] daarover niet geïnformeerd. Daardoor had [geïntimeerde] geen juiste voorstelling van zaken. Als zij die juiste voorstelling van zaken wel had gehad, zou zij de huurovereenkomst niet hebben gesloten. De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] tot restitutie van bedragen van in totaal € 7.820,00 die zij op grond van de huurovereenkomst aan [appellant] heeft betaald, toegewezen. Een vordering tot vergoeding van een door [geïntimeerde] in het gehuurde geïnvesteerd bedrag van € 4.492,00, is door de kantonrechter afgewezen omdat dit bedrag niet ten titel van de huurovereenkomst is betaald en een andere rechtsgrond voor deze vordering niet door [geïntimeerde] was aangevoerd. Omdat de kantonrechter is uitgegaan van vernietiging van de huurovereenkomst, heeft hij de reconventionele vorderingen van [appellant] , die alle waren gebaseerd op nakoming van de huurovereenkomst, afgewezen.
De procedure in hoger beroep
3.4
[appellant] heeft tegen de beslissingen van de kantonrechter en de gronden waarop die berusten zeven grieven aangevoerd. De eerste grief is hiervoor al behandeld. De grieven twee tot en met zes, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd op grond van dwaling en tegen de (gedeeltelijke) toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] die voortvloeien uit deze vernietiging.
Dwaling
3.5
Het hof stelt voorop dat voor een succesvolle vernietiging van een overeenkomst op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW is vereist dat degene die de vernietiging inroept bij het aangaan van de overeenkomst heeft gedwaald, dat hij de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten en dat zijn dwaling er het gevolg van is dat de wederpartij heeft verzuimd hem te informeren over hetgeen hij wist of behoorde te weten. De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW).
3.6
[geïntimeerde] verwijt [appellant] , samengevat, dat hij heeft verzuimd [geïntimeerde] te vertellen dat de door de VvE gestelde regels het exploiteren van een café in het gehuurde verhinderden. Het hof volgt [geïntimeerde] niet in haar betoog. De exploitatie van het café in het gehuurde werd niet in de eerste plaats verhinderd door de regels van de VvE, maar door het ontbreken van de vereiste Drank- en Horecawetvergunning. Voor het verkrijgen van die vergunning was volgens [geïntimeerde] vereist dat het café een eigen in- en uitgang had. Als dit juist is (wat [appellant] overigens betwist), dan is voor een geslaagd beroep van [geïntimeerde] op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b BW niet alleen vereist dat [appellant] wist (en heeft verzwegen) dat de VvE zich op goede gronden zou kunnen verzetten tegen het gebruik door [geïntimeerde] van de achteruitgang van het gehuurde, maar ook dat dit zou betekenen dat [geïntimeerde] geen Drank- en Horecawetvergunning zou kunnen krijgen. Dat [appellant] dit laatste wist, is niet voldoende gemotiveerd gesteld en ook niet gebleken. [appellant] hoefde dat ook niet te weten; gesteld noch gebleken is dat [appellant] , die zelf een pizzeria exploiteert, zodanige deskundigheid bezat over het exploiteren van cafés in een ruimte zonder zelfstandige in- en uitgang dat hij van dit vergunningsvoorschrift op de hoogte had moeten zijn.
3.7
Daar komt bij dat de dwaling van [geïntimeerde] voor haar eigen rekening komt. In zijn algemeenheid geldt dat een huurder van bedrijfsruimte niet ervan mag uitgaan dat de verhuurder met het oog op zijn belangen nagaat of bij de beoogde exploitatie van het gehuurde problemen bij het verkrijgen van de vereiste vergunningen zijn te verwachten. Dat geldt in dit geval te meer omdat de beoogde exploitatie van het gehuurde door [geïntimeerde] (een café) afweek van de eerdere exploitatie door [appellant] (een restaurant) waardoor [geïntimeerde] bedacht moest zijn op mogelijke aanvullende vergunningsvereisten. Het hof slaat daarbij mede acht op het bepaalde in artikel 4.2 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat [geïntimeerde] er zelf voor moest zorgen dat zij beschikte over de voor de uitoefening van haar bedrijf vereiste vergunningen, waarmee het risico van het niet verkrijgen van de Drank- en Horecawetvergunning uitdrukkelijk bij [geïntimeerde] is gelegd. [geïntimeerde] heeft niettemin pas na het sluiten van de huurovereenkomst contact opgenomen met de gemeente [gemeente] om na te gaan wat de vereisten voor verlening van een Drank- en Horecawetvergunning waren. Door zich pas op dit moment te informeren, heeft zij bewust het risico genomen dat zij, al gebonden aan de huurovereenkomst, geconfronteerd zou worden met vergunningsvoorschriften waaraan zij niet zou kunnen voldoen. Een verwezenlijking van dit risico komt voor haar eigen rekening, nog daargelaten de vraag of de VvE het in haar vermogen had om te verhinderen dat [geïntimeerde] de achteruitgang van het gehuurde zou gebruiken als in- en uitgang van haar café, wat door [appellant] is betwist.
3.8
Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat de huurovereenkomst vernietigbaar was op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW. De vraag of de brief van de adviseur van [geïntimeerde] van 22 september 2022 naast de in die brief genoemde opzegging ook moet worden geacht een vernietiging van de huurovereenkomst te behelzen, kan in het midden blijven.
Vorderingen [appellant]
3.9
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de huurovereenkomst niet is vernietigd, zodat het hof de op de huurovereenkomst gebaseerde vorderingen van [appellant] alsnog zal beoordelen, zoals ook door [appellant] is betoogd in zijn zevende grief. Deze vorderingen luiden, samengevat, als volgt:
- opgave van de door [geïntimeerde] gerealiseerde omzet over de periode oktober 2015 tot oktober 2016, op straffe van een dwangsom;
- betaling van een schadevergoeding:
Primair:gelijk aan 25% van de door [geïntimeerde] gerealiseerde omzet over de periode oktober 2015 tot oktober 2016;
Subsidiair:ter grootte van twee maanden huur en vergoeding voor voorzieningen, zijnde € 3.269,42, met rente.
- betaling van een bedrag gelijk aan de huur en vergoeding voor voorzieningen over de maand september 2015, ter grootte van € 1.634,71, met rente;
-veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.
3.1
De vordering tot het doen van opgave van de door [geïntimeerde] gerealiseerde omzet en de vordering tot afdracht van 25% van die omzet baseert [appellant] op artikel 2.3 van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft echter terecht erop gewezen dat artikel 2.3 van de huurovereenkomst uitsluitend van toepassing is wanneer de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, in welk geval de verhuurder (en dus niet de huurder) de bedoelde schadevergoeding verschuldigd is. [appellant] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd, zodat artikel 2.3 van de huurovereenkomst toepassing mist. Nu [appellant] geen andere grondslag heeft aangevoerd voor de gevorderde opgave en de afdracht van omzet, worden zijn vorderingen op dit punt afgewezen.
3.11
Uit de artikelen 2.1 en 2.2 van de huurovereenkomst volgt dat de huurovereenkomst in beginsel zou voortduren tot – in ieder geval – 18 oktober 2020, zonder mogelijkheid van tussentijdse beëindiging. De opzegging door [geïntimeerde] van de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang per 22 september 2016 was dus onregelmatig, zodat [geïntimeerde] jegens [appellant] schadeplichtig is. Uit de stellingen van [appellant] en zijn hierboven beschreven vorderingen leidt het hof af dat hij eerst per 1 december 2016 heeft willen bewilligen in een einde van de huurovereenkomst, althans zijn vorderingen ter zake de onregelmatige opzegging beperkt tot de door hem misgelopen huurpenningen tot deze datum. Deze vorderingen zijn toewijsbaar.
Vorderingen [geïntimeerde]
3.12
De vorderingen van [geïntimeerde] zijn alle gebaseerd op de aanname dat de huurovereenkomst is vernietigd. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de huurovereenkomst niet is vernietigd, zodat de vorderingen van [geïntimeerde] niet toewijsbaar zijn. De vraag of [geïntimeerde] gerechtigd was om, zonder incidenteel hoger beroep in te stellen, haar eis te vermeerderen, kan daarom in het midden blijven.
Bewijsaanbod
3.13
[geïntimeerde] heeft uitdrukkelijk bewijs aangeboden van het feit dat [appellant] met [geïntimeerde] , haar architect, haar schoonvader en haar echtgenoot heeft gesproken over de noodzaak om een eigen in- en uitgang voor het café te realiseren. Uit de stellingen van [geïntimeerde] leidt het hof echter af dat de gesprekken waarop [geïntimeerde] doelt, hebben plaatsgevonden na het sluiten van de huurovereenkomst. Als de stellingen van [geïntimeerde] op dit punt zouden worden bewezen, zou dat geen invloed hebben op het oordeel van het hof over het beroep van [geïntimeerde] op dwaling, nu voor deze beoordeling slechts relevant is hetgeen [appellant] heeft gezegd - of verzuimd te zeggen - voor of bij het aangaan van de huurovereenkomst. Voor het overige is het bewijsaanbod van [geïntimeerde] onvoldoende gespecificeerd. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.
Slotsom en kosten
3.14
De grieven slagen ten dele. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van [appellant] zullen alsnog gedeeltelijk worden toegewezen. [geïntimeerde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 1.634,71, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2017 tot de dag van betaling;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 3.269,42, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2017 tot de dag van betaling;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 933,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 442,23 aan verschotten en € 1.183,00 voor salaris;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.C. Toorman en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023.