Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.309.216/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9412518 CV EXPL 21-12488
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 september 2023
inzake
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R. Vos te Haarlem.
Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1.
Eigen Haard verhuurt een woning aan [geïntimeerde] . Het gaat in deze zaak om de vragen of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en, zo ja, of deze tekortkomingen rechtvaardigen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [geïntimeerde] de woning moet ontruimen. Het hof is net als de kantonrechter van oordeel dat een ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd zijn omdat [geïntimeerde] weliswaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, maar deze tekortkomingen niet ernstig genoeg zijn.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Eigen Haard is bij dagvaarding van 31 maart 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 21 maart 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
2.2.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord;
- akte van de zijde van Eigen Haard;
- antwoordakte van de zijde van [geïntimeerde] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.3.
Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Eigen Haard alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.
2.4.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
3.1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1.-1.10. de feiten vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Wel heeft Eigen Haard aangegeven dat de feitenvaststelling onvolledig is. Voor zover relevant en vaststaand zal het hof die andere feiten bij de beoordeling van de grieven betrekken.
3.2.
[geïntimeerde] huurt de woning aan de [straatnaam] 12 te [plaats] (hierna: de woning) van Eigen Haard met ingang van 29 januari 2016.
3.3.
In de algemene voorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst staat vermeld:
Artikel 10
5. Huurder veroorzaakt, door zijn gedrag, geen overlast, hinder of gevaar aan omwonenden. (…)
6. Onder gedrag uit het vorige lid vallen in ieder geval: (…) het houden van huisdieren, (…).
3.4.
[geïntimeerde] hield tot begin 2021 acht katten in de woning. Bij Eigen Haard zijn diverse meldingen binnengekomen van omwonenden die stankoverlast ondervonden door de urine van deze katten.
3.5.
Bij dagvaarding in kort geding van 18 januari 2021 heeft Eigen Haard primair ontruiming van de woning gevorderd en subsidiair gevorderd dat [geïntimeerde] zou worden veroordeeld om de woning grondig te laten reinigen door een schoonmaakbedrijf en zijn huisdieren te verwijderen en verwijderd te houden.
3.6.
De mondelinge behandeling van het kort geding heeft op 2 februari 2021 plaatsgevonden, waarna de zaak is aangehouden om partijen de gelegenheid te geven nadere afspraken te maken om het geschil onderling op te lossen.
3.7.
Op 19 februari 2021 heeft schoonmaakbedrijf [bedrijf] een bezoek gebracht aan de woning. Bij e-mail van 23 februari 2021 schrijft [bedrijf] hierover:
(…) Bij binnenkomst in de woning was het direct duidelijk dat er veelvuldig door katten is geürineerd. Bij de voordeur was een duidelijke zwarte vlek te zien, wat erop duidt dat daar erg veel is geürineerd. Zwarte verkleuring van vloeren zien wij bij kattenurine problematiek enkel bij de meest ernstige gevallen.
Meneer had slaapkamer 3 in een kattenkamer veranderd. De kamer was zwaar uitgeleefd door de katten, en moet van top tot teen onder handen genomen worden. Alles wat in de kamer staat moet worden weggegooid.
De gehele woning stonk zeer sterk naar kattenurine, zo erg zelfs dat toen ik de woning uitging, ik 10 minuten later nog steeds de urinegeur in mijn kleding rook. Ook al waren we daar niet langer dan vijf minuten aanwezig.
Omdat meneer ons niet de (volledige) waarheid verteld, is het onbekend of er ook kattenurine onder de vinyl vloer aanwezig is. Gezien de ernst van de problematiek, en hoe de woning er nu bijstaat, lijkt het mij het handigste om gewoonweg alle bovengenoemde ruimtes te behandelen. Dat betekent dus, vloeren eruit, alles schoonmaken, afdichten, en nabehandelen met een luchtreiniger. (...).
De bevindingen van [bedrijf] zijn in een brief van 24 februari 2021 aan [geïntimeerde] bevestigd.
3.8.
Conform de tussen partijen gemaakte afspraken heeft [geïntimeerde] afstand gedaan van zes van zijn acht katten. De twee overgebleven katten zijn gecastreerd of gesteriliseerd. Over de te verrichten schoonmaakwerkzaamheden in de woning hebben partijen geen overeenstemming bereikt. Het kort geding is vervolgens opnieuw op zitting behandeld op 2 juni 2021.
3.9.
Op laatstgenoemde zitting van 2 juni 2021 hebben partijen in de kortgedingprocedure een schikking getroffen (hierna ook aangeduid als: de vaststellingsovereenkomst) die is neergelegd in het proces-verbaal van de zitting waarin staat:
Partijen hebben de volgende vaststellingsovereenkomst gesloten:
1. Eigen Haard zal het bedrijf [bedrijf] binnen twee weken na heden opdracht geven het gehuurde geheel geurvrij te maken conform de door Eigen Haard in de e-mail van 24 februari 2021 beschreven werkzaamheden van [bedrijf] .
2. [geïntimeerde] zal de door [bedrijf] noodzakelijk geachte werkzaamheden toestaan.
3. [geïntimeerde] betaalt een bedrag van € 1.500,- aan Eigen Haard ter delging van deze kosten en Eigen Haard zal de resterende kosten van [bedrijf] betalen.
4. Dit bedrag zal betaald worden door € 500,- ineens en het resterende bedrag in 13 maandelijkse termijnen van € 75,- en 1 termijn van € 25,-, waarvan de eerste termijn betaald zal worden uiterlijk op 1 juli 2021 en elke volgende termijn uiterlijk op de eerste van de daaropvolgende maand.
5. Wanneer er nieuw vinyl moet worden gelegd in de ruimtes waar dat nog niet is gedaan, komen de kosten daarvan voor [geïntimeerde] .
6. Partijen verlenen elkaar na uitvoering van het bovenstaande finale kwijting van al hetgeen zij in het kader van deze procedure gevorderd hebben.
7. Partijen dragen ieder de eigen proceskosten en stemmen in met doorhaling van de onderhavige procedure.
3.10.
Op 21 juli 2021 heeft schoonmaakbedrijf [bedrijf] schoonmaakwerkzaamheden in de woning uitgevoerd. Per e-mail van 22 juli 2021 schrijft zij hierover:
(…) We zijn gisteren bij meneer [geïntimeerde] langs geweest. Hij was terughoudend in zijn samenwerking, en probeerde de schoonmaak enigszins te saboteren zoals verwacht. (…)
Hij zei alle spullen uit de kattenkamer te hebben weggegooid. Ik heb hierop de container geannuleerd (€ 30,- annuleringskosten). Later kwam ik erachter dat hij spullen op de balkons had opgeslagen, en her en der door de woning verspreid. Deze spullen stinken enorm naar kattenpis en moeten absoluut weggegooid worden. (…)
In de woonkamer wou hij absoluut niet dat het zeil eruit ging (…). Meneer beweerde stellig dat zijn katten nooit in de woonkamer hadden geürineerd. Dit was niet waar. Overal bij de randen van de woonkamer was er urine aanwezig, en veel ook. Het zeil in de woonkamer moet in zijn totaliteit weggegooid worden. (…)
Na onze behandeling was de geur beduidend minder. Ik zou ook een gasbehandeling uitvoeren maar dit kon niet. Meneer wist dat hij de woning 24-uur uit moest maar zei plotseling dat hij nergens naartoe kon. (…)
Wat moet er nog gebeuren:
1. Zeil in de woonkamer + merendeel van het meubilair in de woonkamer moet weggegooid worden.
2. We moeten een 24-uurs gasbehandeling uitvoeren. (…)
Gelukkig hebben we veel kunnen doen gisteren, meer dan ik had verwacht eigenlijk. Er rest nog een beetje werk en dan is het probleem opgelost.
3.11.
Eigen Haard heeft [geïntimeerde] vervolgens opnieuw gedagvaard, in deze bodemprocedure.
4.Beoordeling
4.1.
Samengevat heeft Eigen Haard bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] wordt ontbonden en hij wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Eigen Haard heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] door het veroorzaken van overlast voor omwonenden zich al jarenlang niet als een goed huurder als bedoeld in artikel 7:213 BW Pro heeft gedragen. Voor Eigen Haard is de grens bereikt nu [geïntimeerde] de afspraken uit het proces-verbaal van 2 juni 2021 niet is nagekomen. Volgens Eigen Haard zijn de tekortkomingen van [geïntimeerde] zodanig, dat voortzetting van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd.
4.2.
[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Hij heeft van zes van de acht katten afstand gedaan en de overgebleven twee katten zijn gecastreerd of gesteriliseerd. [bedrijf] heeft alle gelegenheid gehad de werkzaamheden uit te voeren die zij nodig vond. Volgens [geïntimeerde] heeft [bedrijf] gezegd dat een 24-uurs gasbehandeling en verwijdering van het zeil in de woonkamer niet nodig waren. De spaarzame houten stoelen en banken in de woning zijn niet door kattenurine aangetast en er heeft zich geen (stank)overlast (meer) voorgedaan, aldus [geïntimeerde] .
4.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen van Eigen Haard afgewezen. Tijdens de mondelinge behandeling, die plaatsvond in de woning, heeft de kantonrechter weliswaar een kattenurinelucht waargenomen, maar de stank in de woning was niet zodanig ernstig dat aangenomen moet worden dat hieruit overlast voortvloeit. Gelet hierop en de omstandigheid dat sinds juni 2021 geen nieuwe klachten over stankoverlast zijn binnengekomen, is een ontbinding van de huurovereenkomst vanwege (stank)overlast niet gerechtvaardigd. Verder levert de discussie die is ontstaan over de noodzaak van de laatste schoonmaakwerkzaamheden niet een zodanige tekortkoming op dat voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden gevergd, aangezien de door partijen gemaakte afspraken grotendeels wel zijn nagekomen.
4.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Eigen Haard met vier grieven op. Samengevat komen de grieven op het volgende neer. De kantonrechter heeft onvoldoende aandacht besteed aan de omstandigheid dat [geïntimeerde] al eerder twee woningen van Eigen Haard heeft vervuild. Er doet zich een herhaalde toerekenbare tekortkoming voor die de nodige schade voor Eigen Haard meebrengt en dat had bij de beoordeling van de (niet-)naleving van de afspraken moeten worden betrokken. Volgens [bedrijf] hebben nog niet alle werkzaamheden plaatsgevonden. Dat [geïntimeerde] inmiddels nieuw vinyl heeft laten leggen doet hier niet aan af, omdat niet eerst de vloer onder het vinyl is behandeld. Daarbij komt dat weliswaar geen overlastklachten gemeld waren voorafgaand aan de descente, maar tijdens de descente door alle aanwezigen wel een kattenlucht is geconstateerd. Aangezien de descente plaatsvond tijdens een koude periode, had volgens Eigen Haard verder duidelijk moeten zijn dat dit erger zou worden tijdens warmere dagen en dat het een kwestie van tijd zou zijn tot omwonenden zich bij Eigen Haard zouden melden. Inmiddels heeft de buurvrouw van [geïntimeerde] , [naam] , zich gemeld bij Eigen Haard. De onderbuurman van [geïntimeerde] spreekt geen Nederlands en kan daarom geen klachten melden, terwijl de onderbuurman van [naam] is overleden. Uit de verklaring van [naam] blijkt echter dat omwonenden recent overlast hebben ervaren, aldus nog steeds Eigen Haard.
4.5.
De grieven lenen zich gelet op hun onderlinge samenhang voor een gezamenlijke beoordeling.
4.6.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In zijn arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) heeft de Hoge Raad (onder meer) overwogen dat de hoofdregel en de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW Pro samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking brengen dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst en dat daarbij alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.
4.7.
Het voorgaande brengt mee dat hier moet worden beoordeeld of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder en, zo ja, of deze tekortkomingen gelet op alle omstandigheden van het geval van voldoende gewicht zijn om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
4.8.
Tussen partijen staat vast dat zij naar aanleiding van het door Eigen Haard aanhangig gemaakte kort geding vanwege door (de katten van) [geïntimeerde] veroorzaakte overlast, samengevat, in de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen dat:
(i) [geïntimeerde] maximaal twee katten zou houden, die hij zou laten steriliseren of castreren, en de overige katten zou laten uitplaatsen;
(ii) [geïntimeerde] alle door het bedrijf [bedrijf] noodzakelijk geachte schoonmaakwerkzaamheden zou toestaan en € 1.500,- zou meebetalen aan de kosten daarvan, te vermeerderen met de eventuele kosten van de vervanging van het vinyl in de woning als dat nodig zou zijn.
Het hof maakt hieruit op dat partijen op deze wijze een nadere, concrete invulling hebben gegeven aan de verplichtingen die op grond van artikel 7:213 BW Pro gelezen in samenhang met de artikelen 10.5 en 10.6 van de algemene voorwaarden thans op [geïntimeerde] rusten ten aanzien van het houden van huisdieren.
4.9.
Partijen zijn het erover eens dat de onder (i) weergegeven afspraak is nagekomen. In geschil is of dat ook geldt voor de onder (ii) weergegeven afspraak.
4.10.
Uit de e-mail van 22 juli 2021 van [bedrijf] blijkt dat zij op 21 juli 2021 schoonmaakwerkzaamheden in de woning heeft uitgevoerd. Volgens haar moesten op dat moment nog drie dingen gebeuren in de woning in verband met de (stank)overlast van de katten van [geïntimeerde] , namelijk het vervangen van het zeil in de woonkamer, het weggooien van het merendeel van het meubilair in de woonkamer en een 24-uurs gasbehandeling in de woning.
4.11.
Op 16 februari 2022 heeft [geïntimeerde] het zeil in de woonkamer vervangen. Dit onderdeel van de door [bedrijf] noodzakelijk geachte resterende werkzaamheden is dus alsnog uitgevoerd. Daaraan doet niet af dat volgens Eigen Haard de vloer onder het zeil in de woonkamer eerst nog had moeten worden behandeld, omdat uit de hiervoor genoemde e-mail van [bedrijf] niet blijkt dat [bedrijf] dit ten aanzien van de vloer in de woonkamer nodig vond.
4.12.
Eigen Haard heeft echter onweersproken gesteld dat het verwijderen van het merendeel van het meubilair in de woonkamer en de 24-uurs gasbehandeling nog steeds niet zijn uitgevoerd. Het hof gaat voorbij aan het betoog van [geïntimeerde] dat [bedrijf] tegen hem heeft gezegd dat een 24-uurs gasbehandeling niet nodig was, omdat uit de hiervoor genoemde e-mail van [bedrijf] het tegenovergestelde blijkt. Het hof volgt [geïntimeerde] evenmin in zijn standpunt dat onduidelijk is welk meubilair hij moest weggooien en dat dit niet nodig was. Uit de hiervoor genoemde e-mail van [bedrijf] blijkt immers dat het ging om het meubilair in de woonkamer dat voorheen in de kattenkamer stond en waarom zij het verwijderen daarvan nodig vond. Slotsom is dat [geïntimeerde] (deels) is tekortgeschoten in de nakoming van zijn krachtens de vaststellingsovereenkomst geldende verplichting toe te staan dat [bedrijf] alle door haar noodzakelijk geachte werkzaamheden zou uitvoeren en, daarmee, zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro).
4.13.
Voor zover de stellingen van Eigen Haard aldus moeten worden begrepen dat zij stelt dat [geïntimeerde] ook tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst omdat zich in de omgeving van het balkon aan de voorzijde van de woning duiven bevinden, volgt het hof haar daarin niet. Uit de eigen stellingen van Eigen Haard blijkt dat [geïntimeerde] , nadat hij door Eigen Haard is aangeschreven, het balkon aan de voorzijde heeft schoongemaakt. [geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat hij inmiddels maatregelen heeft getroffen om duiven tegen te houden.
4.14.
Niet gebleken is dat de gedeeltelijke niet-nakoming van de vaststellingsovereenkomst ertoe heeft geleid dat [geïntimeerde] momenteel daadwerkelijk stankoverlast bezorgt aan omwonenden. Met uitzondering van zijn buurvrouw [naam] hebben zich geen andere omwonenden bij Eigen Haard gemeld met overlastklachten nadat [geïntimeerde] zes katten heeft weggedaan, zijn twee overgebleven katten heeft laten steriliseren of castreren en [bedrijf] schoonmaakwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Hoewel [naam] op 30 maart 2022 aan Eigen Haard heeft gemaild dat zij stankoverlast ervoer in de hal, rook zij blijkens haar e-mail aan Eigen Haard van 30 juni 2022 daar toen geen kattenurine meer. Verder heeft zij op 7 mei 2022 en 30 juni 2022 aan Eigen Haard gemaild dat zij kattenurine rook die afkomstig is vanaf de spullen op het balkon aan de achterzijde van de woning van [geïntimeerde] , maar hoe vaak en hoe ernstig dit is, vermeldt zij niet. Daarbij komt dat [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de kattenbak op zijn balkon regelmatig wordt verschoond en de stoel op zijn balkon al twee jaar in de buitenlucht staat. Het hof acht in dit verband ook nog van belang dat de kantonrechter tijdens de descente in de woning weliswaar urinegeur heeft waargenomen, maar niet zodanig dat overlast voor omwonenden aannemelijk was. Het hof gaat ten slotte voorbij aan de stelling van Eigen Haard dat de urinegeur toeneemt als de temperatuur stijgt, omdat [geïntimeerde] dat heeft betwist en Eigen Haard niet heeft toegelicht dat die eventuele toename van de urinegeur bij zomerse temperaturen zodanig zal zijn dat die ook buiten de woning voor omwonenden merkbaar is.
4.15.
[geïntimeerde] is dus weliswaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder tegenover Eigen Haard, maar alleen ten aanzien van het niet toestaan van de verwijdering van het merendeel van de meubels in de woonkamer en de 24-uurs gasbehandeling. Daar staat tegenover dat [geïntimeerde] de afspraken die hij met Eigen Haard heeft gemaakt naar aanleiding van de (stank)overlast van zijn katten voor een groot deel wel is nagekomen en zijn belang bij behoud van de woning groot is. Eén en ander brengt mee dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] geen ontbinding rechtvaardigen.
4.16.
Dat volgens Eigen Haard in 2012 en in 2016 in de woningen die [geïntimeerde] destijds van Eigen Haard huurde, ook kattenproblematiek aan de orde is geweest, maakt dat niet anders. [geïntimeerde] heeft naar aanleiding daarvan aangevoerd dat blijkens een intern verslag van 10 januari 2013 van Eigen Haard zijn toenmalige woning wel rook naar kattenurine maar niet was vervuild, dat rapporten of foto’s over de gestelde overlast in 2012 en 2016 ontbreken en dat Eigen Haard dienaangaande geen verdere actie richting hem heeft ondernomen. Gelet hierop en het tijdsverloop sinds de gestelde incidenten, zijn deze van onvoldoende gewicht, ook als zij in samenhang worden bezien met de recente tekortkomingen van [geïntimeerde] .
4.17.
De gevorderde ontbinding en ontruiming zijn kortom op dit moment niet gerechtvaardigd. Dat neemt niet weg dat als [geïntimeerde] in de toekomst (weer) ernstige (stank)overlast zal veroorzaken, dit aanleiding kan zijn om in een eventuele volgende procedure wel tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning over te gaan. Om dat laatste te voorkomen, zal [geïntimeerde] er dus voor moeten zorgen dat hij ook in de toekomst geen (stank)overlast zal veroorzaken.
4.18.
Eigen Haard heeft geen stellingen aangevoerd die, indien bewezen, kunnen leiden tot een toewijzing van haar vorderingen, zodat haar bewijsaanbod zal worden gepasseerd.
Slotoverweging:
4.19.
De grieven slagen niet. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Eigen Haard zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,- aan verschotten en € 1.183,- voor salaris en op € 173,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, I. de Greef en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 september 2023.