ECLI:NL:GHAMS:2023:1933

• Datum uitspraak: 25 juli 2023
• Publicatiedatum: 9 augustus 2023
• Zaaknummer: 200.321.345/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Lieber; A.D.R.M. Boumans; S.V. Viveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen een notaris inzake akte van levering perceel landbouwgrond en bejegening

In deze zaak heeft klager een klacht ingediend tegen een notaris naar aanleiding van de akte van levering van een perceel landbouwgrond. Klager stelt dat de notaris onjuistheden in de akte heeft opgenomen en dat er geen aangifte van overdrachtsbelasting is gedaan. De klacht is ingediend op 16 januari 2023, tegen een eerdere beslissing van de kamer voor het notariaat in Arnhem-Leeuwarden van 23 december 2022. De notaris heeft op 17 februari 2023 een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op 25 mei 2023, waarbij zowel klager als de notaris met hun gemachtigden aanwezig waren.

De feiten van de zaak zijn als volgt: Klager heeft op 7 juni 2018 een perceel landbouwgrond gekocht van een besloten vennootschap. De akte van levering is op 28 juni 2018 gepasseerd. Klager heeft de akte op 5 september 2018 ontvangen. In de akte is een aanbiedingsplicht opgenomen en zijn er bepalingen over omzetbelasting en vrijstelling van overdrachtsbelasting. Klager heeft in 2022 contact opgenomen met de notaris over de omgevingsvergunning en de notaris heeft daarop gereageerd.

De klacht bestaat uit verschillende onderdelen, waaronder de bejegening door de notaris en de juistheid van de opgenomen bepalingen in de akte. De kamer heeft de klachtonderdelen 1a en 2 tot en met 5 niet-ontvankelijk verklaard, omdat deze te laat zijn ingediend. Het hof heeft dit oordeel bevestigd en geoordeeld dat de klachttermijn is aangevangen op het moment dat klager de akte heeft ontvangen. Klager heeft niet aangetoond dat de notaris onjuist heeft gehandeld, en de klacht is ongegrond verklaard. De beslissing van de kamer is door het hof bevestigd.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.321.345/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/404961 / KL RK 22-74

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 25 juli 2023

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

gemachtigde: R.M. Vermeulen,

tegen

mr. [geïntimeerde] ,

notaris te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.

1. De zaak in het kort

Klager heeft een perceel landbouwgrond gekocht en de notaris heeft de akte van levering gepasseerd. Volgens klager bevat de door de notaris opgemaakte leveringsakte een aantal onjuistheden en heeft de notaris ten onrechte geen aangifte overdrachtsbelasting gedaan.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Klager heeft op 16 januari 2023 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 23 december 2022 (ECLI:NL:TNORARL:2022:50).

2.2.

De notaris heeft op 17 februari 2023 een verweerschrift bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

2.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 25 mei 2023. Klager, vergezeld van zijn gemachtigde, en de notaris, vergezeld van haar gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.

3. Feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

De feiten zijn als volgt.

3.1.

Klager heeft op 7 juni 2018 een perceel (landbouw)grond, gelegen aan de [straatnaam] te [plaats] , groot één are en vijftig centiare (hierna: het perceel) gekocht van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf] B.V. (hierna: verkoper). Op het perceel is een opstalrecht gevestigd ten behoeve van Liander N.V.

3.2.

Op 28 juni 2018 is ten overstaan van de notaris (per volmacht) de akte van levering ten aanzien van het perceel gepasseerd. Op 5 september 2018 heeft klager per e-mail een afschrift van de gepasseerde akte ontvangen.

3.3.

In de koopovereenkomst en de daarop volgende akte van levering van het perceel is een aanbiedingsplicht opgenomen, op grond waarvan klager als koper verplicht is om op een door verkoper gewenst moment het perceel aan te bieden aan verkoper, waarbij het perceel zal worden verkocht aan een door verkoper schriftelijk aan te wijzen derde.

3.4.

Verder staat in de akte van levering, voor zover relevant:

“
OMZETBELASTING/VRIJSTELLING OVERDRACHTSBELASTING Verkoper verklaart dat hij ondernemer is in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968. Op veertien april tweeduizend veertien is een omgevingsvergunning verleend voor het bouw- en woonrijp maken van het verkochte. Het verkochte kwalificeert (mede) daarom als een bouwterrein, zoals bedoeld in artikel 11 lid 1 letter a en onder 1e juncto artikel 11 lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat omzetbelasting ter zake van de levering van het verkochte is verschuldigd. Verkoper garandeert dat het verkochte niet als bedrijfsmiddel is gebruikt. Partijen verklaren bij dezen een beroep te doen op de vrijstelling van overdrachtsbelasting, zoals bedoeld in artikel 15 lid 1 letter a van de Wet op de belastingen rechtsverkeer. ”

3.5.

Begin 2022 heeft verkoper bij klager aangegeven dat zij mogelijk een beroep wil doen op de aanbiedingsplicht van klager, omdat een projectontwikkelaar wellicht het perceel wil kopen. Die projectontwikkelaar heeft daarbij aangegeven dat hij het risico dat alsdan overdrachtsbelasting verschuldigd is, bij klager als verkopende partij wil neerleggen.

3.6.

In dat kader heeft klager bij de notaris gevraagd om een kopie van de in de leveringsakte vermelde omgevingsvergunning. In reactie daarop heeft klager van (de medewerker van) de notaris een kopie van een geanonimiseerd stuk van de gemeente [plaats] , verzonden op 14 april 2014, ontvangen.

3.7.

Op 29 maart 2022 heeft klager telefonisch contact gehad met de notaris. Ook heeft de notaris op 26 april 2022 per e-mail gereageerd op enkele vragen van klager.

4. De klacht

De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:

1) de notaris heeft klager onjuist bejegend, welk verwijt uiteenvalt in twee subonderdelen:
a) de notaris had klager voor het passeren van de leveringsakte expliciet moeten

wijzen op de vestiging en de betekenis van het opstalrecht ten gunste van Liander

N.V.;

b) de notaris had tijdens het telefoongesprek van 29 maart 2022 niet mogen

reageren zoals zij heeft gedaan;

2) de notaris heeft ten onrechte in de leveringsakte opgenomen dat een omgevingsvergunning is verleend;

3) de notaris heeft ten onrechte in de leveringsakte opgenomen dat het verkochte niet als bedrijfsmiddel is gebruikt;

4) de notaris heeft in de leveringsakte ten onrechte een beroep op een vrijstelling van overdrachtsbelasting gedaan;

5) de notaris heeft ten onrechte geen aangifte overdrachtsbelasting gedaan.

5. Beoordeling

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klachtonderdelen 1a en 2 tot en met 5 niet-ontvankelijk verklaard en klachtonderdeel 1b ongegrond verklaard.

Ontvankelijkheid klachtonderdelen 1a, 2 tot en met 5

5.2.

Artikel 99 lid 21 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) bepaalt dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot een klacht gerechtigde kennis heeft genomen van het handelen of nalaten van een notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris (verder aan te duiden als: een notaris) dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas later bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.

5.3.

De kamer heeft geoordeeld dat de klachtonderdelen 1a en 2 tot en met 5 niet-ontvankelijk zijn omdat deze te laat zijn ingediend. De kamer heeft daartoe het volgende overwogen.

De klachttermijn is aangevangen op het moment dat klager een afschrift van zijn leveringsakte heeft ontvangen. Vanaf dat moment waren de feiten bekend. Nu in de leveringsakte staat vermeld dat sprake is van een opstalrecht ten gunste van Liander N.V., dat er een omgevingsvergunning was verleend voor het bouw- en woonrijp maken van het verkochte, dat het perceel niet als bedrijfsmiddel was gebruikt en dat partijen een beroep op de vrijstelling overdrachtsbelasting wensten te doen, had het op de weg van klager gelegen om zich ervan te vergewissen of de betreffende bepalingen in de leveringsakte juist waren en welke gevolgen dat voor hem had. In het kader daarvan had klager tevens onderzoek kunnen doen naar het al dan niet tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van de notaris. Nu klager op 5 september 2018 een afschrift van de leveringsakte heeft ontvangen, was genoemde klachttermijn van drie jaar al verstreken op 10 juni 2022, de datum waarop klager zijn klacht bij de kamer heeft ingediend.

5.4.

Het hof verenigt zich met dit oordeel van de kamer en maakt dit tot het zijne. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden gebleken die een ander oordeel rechtvaardigen. De klachttermijn is in elk geval aangevangen op de dag nadat klager een afschrift van de leveringsakte heeft ontvangen. In hoger beroep is het hof niet gebleken van omstandigheden die reden geven de beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring achterwege te laten op grond van de nadere vervaltermijn van een jaar.

5.5.

Uit het voorgaande volgt dat de klachtonderdelen te laat zijn ingediend en dat de klachtonderdelen daarom niet-ontvankelijk zijn. De stelling van klager in hoger beroep dat de niet-ontvankelijkverklaring door de kamer nietig is, omdat alleen de voorzitter op grond van artikel 99 lid 21 Wna een niet-ontvankelijkverklaring kan uitspreken, treft geen doel. Artikel 99 lid 21 Wna laat onverlet dat de kamer of het hof na behandeling van de zaak alsnog kan beslissen dat de klacht niet-ontvankelijk is.

Klachtonderdeel 1b

5.6.

De kamer heeft over dit klachtonderdeel geoordeeld dat uit hetgeen door partijen is verklaard, blijkt dat partijen het telefoongesprek van 29 maart 2022 elk heel anders hebben ervaren. Naar het oordeel van de kamer is niet komen vast te staan dat de notaris klager onheus heeft bejegend dan wel heeft gecommuniceerd op een wijze die niet bij een professionele beroepsbeoefenaar zoals een notaris past. Klager heeft zijn verwijten niet nader onderbouwd. De notaris heeft haar excuses aangeboden voor zover zij kortaf is overgekomen. Van klachtwaardig handelen van de notaris is dan ook geen sprake. De kamer heeft dit klachtonderdeel – gelet op het voorgaande – ongegrond verklaard.

5.7.

Het hof verenigt zich ook met dit oordeel van de kamer en maakt dit tot het zijne. Klager heeft in zijn beroepschrift aangevoerd dat de kamer ten onrechte niet is ingegaan op de e-mail van 26 april 2022 van de notaris. In die e-mail verwijst de notaris naar de e-mail van de heer [naam] (vertegenwoordiger van de verkoper) van 13 april 2022 waarin deze – onder meer – opmerkt:

“
De (volgens ons verlopen) vergunning dateert van een paar jaar voor de aankoop/verkoop en zal voor een fiscalist waarschijnlijk een aanwijzing zijn geweest dat de grond bedoeld was om te gaan bebouwen. Niets meer en niets minder. We hebben ook helemaal geen stukken .’’

De notaris verwijst naar deze e-mail met de opmerking:

“
De mail van de heer [naam] lijkt mij op zich duidelijk. Ik heb daar niets aan toe te voegen .”

Volgens klager is deze wijze van reageren niet zoals van een redelijk bekwaam handelend notaris verwacht mag worden.

5.8.

De e-mail van 26 april 2022 is kort, maar naar het oordeel van het hof heeft de notaris daarmee geen afbreuk gedaan aan de eer en waardigheid die de notaris in de uitoefening van haar ambt in acht dient te nemen. Het hof acht dit klachtonderdeel, evenals de kamer, ongegrond.

5.9.

De conclusie is dat het beroep faalt en dat de bestreden beslissing zal worden bevestigd.

6. Beslissing

Het hof:

- bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, A.D.R.M. Boumans en S.V. Viveen en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023 door de rolraadsheer.