ECLI:NL:GHAMS:2023:1895

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1

zaaknummer : 200.327.128/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/731103/KG ZA 23-215

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 juni 2023

inzake

[X] HOTELS & RESTAURANTS B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

[X] HOTEL JAARBEURS UTRECHT B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

appellanten,

advocaat: mr. B.W. Brouwer te Amsterdam,

tegen

[Y] BOUW & ONTWIKKELING SPECIALE PROJECTEN B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 3] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.O. Berlage te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

Tegenwoordig zijn: mr. M.A. Wabeke, voorzitter en mr. J.C.W. Rang en mr. M.J.R. Brons, leden van het hof en S.R. Janglie als griffier.

Na het uitroepen van de zaak zijn verschenen:

namens [appellanten] : [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] , respectievelijk bestuurder, commissaris en CFO van [X] Hotel&Retaurants B.V. bijgestaan door mr. Brouwer voornoemd;
namens [geïntimeerde] : [naam 4] en [naam 5] , respectievelijk lid Raad van Bestuur en projectdirecteur van [geïntimeerde] , bijgestaan door mr. Berlage voornoemd en mr. K. Achtioui, advocaat te Amsterdam.

Bij vonnis van 14 april 2023 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] en [bedrijf] B.V. ( [bedrijf] ) als eiseressen en [geïntimeerde] als gedaagde, is onder meer de voorwaardelijke vordering van [appellanten] tot, kort gezegd, opheffing van het door [geïntimeerde] uitgeoefende retentierecht, afgewezen.

[appellanten] zijn bij spoedappeldagvaarding van 12 mei 2023 in hoger beroep gekomen tegen voormeld vonnis. De dagvaarding bevat drie grieven en een eiswijziging, die inhoudt dat het voorwaardelijke karakter van hun voornoemde vordering is vervallen. Bij de dagvaarding zijn twee producties gevoegd. Op 6 juni 2023 heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord met producties genomen..

Ter zitting van 27 juni 2023 hebben mrs. Brouwer en Berlage voornoemd het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. [appellanten] hebben nog producties in het geding gebracht.

Van het verhandelde op de zitting zijn zittingsaantekeningen gemaakt, die zo nodig in een apart proces-verbaal worden uitgewerkt.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - [geïntimeerde] zal veroordelen tot opheffing van het door haar uitgeoefende retentierecht c.q. de feitelijke toestand van de uitoefening van het retentierecht op de Galaxy Tower te staken en gestaakt te houden, onder meer door de uitoefening van de feitelijke macht over de Galaxy Tower te beëindigen en niet te hervatten op straffe van een dwangsom van € 1.000.000 voor iedere dag dat zij daaraan niet (volledig) voldoet met een maximum van € 100.000.000 en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan [appellanten] van een op grond van het bestreden vonnis door [appellanten] aan [geïntimeerde] betaald bedrag van € 1.928, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg en het hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest - uitvoerbaar bij voorraad - het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellanten] althans [X] Jaarbeurs niet ontvankelijk zal verklaren althans de vorderingen en het hoger beroep van [appellanten] zal afwijzen, met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de kosten van dit geding, met rente en nakosten .

Na een schorsing en hervatting van de zitting heeft het hof mondeling uitspraak gedaan, die in dit proces-verbaal schriftelijk wordt weergegeven.

De zaak in het kort

Bij de bouw van de Galaxy Tower op het Jaarbeursplein in Utrecht is een geschil ontstaan tussen enerzijds de ontwikkelaar [bedrijf] en de belegger [X] en anderzijds de aannemer [geïntimeerde] . Begin oktober 2022 heeft [geïntimeerde] haar werkzaamheden opgeschort en haar retentierecht ingeroepen. Zij heeft de werkzaamheden hervat na een (mondelinge) uitspraak van dit hof op 9 november 2022, waarin, kort gezegd, werd geoordeeld dat als [bedrijf] zich hield aan in die uitspraak genoemde voorwaarden, [geïntimeerde] haar werkzaamheden niet mocht schorsen. Nadien is opnieuw een geschil ontstaan. [geïntimeerde] heeft haar werkzaamheden opnieuw opgeschort en in februari 2023 definitief beëindigd. Zij oefent ten aanzien van de Galaxy Tower haar retentierecht uit. [appellanten] vorderen tevergeefs dat [geïntimeerde] de uitoefening van haar retentierecht staakt.

De beoordeling

1. De door de voorzieningenrechter in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 opgesomde feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Het hof neemt die feiten daarom ook als uitgangspunt en vult de feiten als volgt aan:

in rov. 2.11 van het bestreden vonnis staat vermeld dat [bedrijf] de inleidende dagvaarding heeft uitgebracht. Die dagvaarding is ook namens [appellanten] uitgebracht;
op 17 mei 2023 heeft de rechtbank Amsterdam in de bodemprocedure tussen [bedrijf] en [geïntimeerde] onder meer geoordeeld dat de beëindiging van het werk in onvoltooide staat door [geïntimeerde] op 17 februari 2023 was gerechtvaardigd.

2. Voor [appellanten] is de inzet van haar hoger beroep dat [geïntimeerde] de uitoefening van haar retentierecht staakt en het bouwterrein vrijgeeft.

3. Met hun grieven hebben [appellanten] op zichzelf terecht aangevoerd dat in het bestreden vonnis geen rekening is gehouden met hun zelfstandige belangen, met het feit dat zij geen partij zijn in de bodemprocedure en het feit dat in die bodemprocedure de rechtsgeldigheid van de ontbinding van de MPO niet aan de orde is en ten slotte in het bestreden vonnis ook geen aandacht is besteed aan de door [appellanten] zelf ingestelde vorderingen.

4. Dit leidt echter niet tot vernietiging van het bestreden vonnis, aangezien [geïntimeerde] wordt gevolgd in haar uitleg van art. 13 van de meerpartijenovereenkomst (MPO). Dit op grond van het volgende.

5. [appellanten] hebben er terecht op gewezen dat bij de uitleg van de MPO groot gewicht toekomt aan de bewoordingen daarvan, omdat deze overeenkomst tot stand is gekomen tussen twee professionele partijen. Dat uitgangspunt betekent echter niet dat art. 13 MPO geïsoleerd moet worden bekeken. Aan de volgende bepalingen van de MPO komt bij de uitleg van art. 13 MPO mede betekenis toe:

uit de considerans van de MPO leidt het hof af dat deze overeenkomst is gesloten om de beleggers het recht te geven de aannemingsovereenkomst over te nemen en aldus [geïntimeerde] het werk te laten voltooien. Van andere bedoelingen blijkt daaruit niet;
art. 2 MPO regelt een door de aannemer aan de beleggers te verschaffen afbouwgarantie conform de afspraken in de aannemingsovereenkomst en de afspraken in de MPO;
art. 7 MPO houdt in dat de onder art. 2 MPO genoemde afbouwgarantie slechts onder de uitdrukkelijke voorwaarde wordt gegeven dat alle volgens de aannemingsovereenkomst verschuldigde termijnen en meerwerk aan [geïntimeerde] worden voldaan, waarbij tevens wordt verwezen naar art. 10 MPO. Art. 7 MPO vermeldt uitdrukkelijk als kader de afbouw van het werk door [geïntimeerde] ;
art. 8 MPO bevat een aantal opschortende voorwaarden waaronder de in art. 2 genoemde afbouwgarantie wordt verstrekt. Een van die voorwaarden is dat een van de twee beleggers of beide door middel van een schriftelijke kennisgeving aan [geïntimeerde] te kennen heeft/hebben gegeven dat zij het werk door [geïntimeerde] wenst/wensen te laten voltooien;
art. 9 MPO regelt vervolgens dat als de voorwaarden van art. 8 MPO zijn vervuld, de belegger/beleggers bij wijze van contractsoverneming zoals bedoeld in art. 6:159 BW in de plaats van [bedrijf] treedt/treden;
art. 10 MPO regelt dat als de aannemingsovereenkomst door de belegger(s) wordt overgenomen alle volgens de aannemingsovereenkomst aan [geïntimeerde] toekomende termijnen volledig aan [geïntimeerde] worden uitgekeerd;
de daarop volgende artikelen 11 en 12 MPO hebben blijkens hun bewoordingen ook weer betrekking op de situatie van contractsoverneming;
in het daarop volgende art. 13 MPO verbindt [geïntimeerde] zich jegens de beleggers om afstand te doen van haar retentierecht.

6. Art. 13 MPO verwijst anders dan de drie daaraan voorafgaande artikelen niet uitdrukkelijk naar de situatie dat contractsoverneming plaatsvindt. Daar staat tegenover dat [geïntimeerde] in art. 13 MPO “zich verbindt om afstand te doen van haar retentierecht” en dus niet verklaart dat zij op het moment van het aangaan van de MPO afstand doet van haar retentierecht. In art. 20 lid 2 van de aannemingsovereenkomst is die afstand wel direct gedaan. Daar komt bij dat in het slot van art. 13 MPO de afstand van het retentierecht wordt verbonden aan voorwaarden zoals opgenomen in de MPO. Al die voorwaarden hebben juist betrekking op de situatie van een contractsoverneming.

7. Bij het voorgaande komt dat de door [appellanten] bepleite uitleg van art. 13 MPO tot het onwaarschijnlijke gevolg zou leiden dat [geïntimeerde] onvoorwaardelijk jegens [appellanten] afstand doet van haar retentierecht, terwijl door de gelieerdheid van [appellanten] enerzijds en [bedrijf] anderzijds deze vennootschappen het in hun macht zouden hebben om de stekker uit de afbouw door [geïntimeerde] te trekken, het werk door een derde te laten afbouwen en voor vorderingen van [geïntimeerde] uit hoofde van de aannemingsovereenkomst en eventuele vertragingsschade geen verhaal te bieden. [bedrijf] is immers een projectvennootschap zonder vermogen dat losstaat van dit project.

8. [geïntimeerde] heeft ter zitting verklaard dat zij, toen zij het concept-MPO kreeg voorgelegd, voetstoots ervan is uitgegaan dat de afstand van het retentierecht slechts gold voor de situatie van de contractsoverneming. Gelet op het voorgaande acht het hof dit begrijpelijk. Verder hebben [appellanten] niet betwist dat partijen over de redactie van art. 13 MPO geen discussie hebben gevoerd.

9. Bij deze stand van zaken acht het hof het onvoldoende waarschijnlijk dat de bodemrechter de door [appellanten] bepleite uitleg van art. 13 MPO zou volgen. Omdat de vordering tot staking van het retentierecht op die uitleg is gebaseerd, betekent het voorgaande dat de gevraagde voorziening niet toewijsbaar is en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De vraag of de MPO en de aannemingsovereenkomst als samenhangende overeenkomsten moeten worden beschouwd, behoeft dan geen beantwoording en de grieven behoeven geen verdere bespreking.

10. Het hoger beroep van [appellanten] heeft dus geen succes. Zij dienen de kosten van het hoger beroep te dragen.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van het hoger beroep, tot op heden begroot op € 783,- aan verschotten en € 2.366,- voor salaris advocaat en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat conform art. 30p lid 4 Rv is ondertekend door de voorzitter.

------------------------------

Voorzitter