Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.301.389/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8936075 CV EXPL 20-22826
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 juli 2023
inzake
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. T. Mulder te Almere,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.W. IJland te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Ymere en [geïntimeerde] genoemd.
Ymere is bij dagvaarding van 8 oktober 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 6 augustus 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Ymere als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Ymere heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in hoger beroep.
Ymere heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.5. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 5 december 2008 van Ymere de woning aan de [straatnaam]
86 in [plaats] . In een brief van 13 juli 2015 heeft [naam] ,
huurrechtconsulent van Wijksteunpunt Wonen West, aan Ymere onder meer het volgende geschreven:
Graag breng ik u het volgende onder de aandacht; enige weken geleden ben ik op
huisbezoek geweest bij de hierboven genoemde huurder [geïntimeerde] . In de woning doen zich al langere tijd problemen voor met de afvoer/riolering. Vorig jaar heeft de huurder al gemeld dat in de keuken al diverse malen overstroming had plaatsgevonden van de afvoer, zowel bij de aansluiting van de wasmachine alsook bij de aansluiting van cv-ketel op de afvoer kwam het afvalwater tevoorschijn. Begin juni dit jaar is de leiding ontstopt door een loodgieter, en een dag later was de zaak alweer verstopt, en ging er wederom afvalwater over de keukenvloer. De huurder wordt er wanhopig van en ondervindt ook schade aan zijn keukenvloer. Het is zeer waarschijnlijk dat de problematiek schuilt in de riolering (misschien verzakking of nog oud gietijzeren leidingwerk).
2.2.
In oktober 2015 heeft Ymere een melding ontvangen van een verstopping van de
keuken- en cv-afvoer. Op 28 oktober 2015 heeft een monteur van de aannemer van Ymere een bezoek gebracht aan de woning. Hij heeft een werkbon opgemaakt met de volgende bevindingen:
Bij aankomst ben ik eerst de situatie door gaan nemen… in feite kwam ik er vrij snel achter waar het probleem zich bevindt… (…) het probleem zit erin dat de leiding in feite als een ringleiding figureert waardoor de leiding behoorlijk lang is… tevens is de leiding van sml, in de kruipruimte is het zichtbaar dat de leidingen behoorlijk aangetast zijn… inwendig zijn de leidingen ook behoorlijk aangetast… aardig wat corrosie (…) oorzaak van gebreken corrosie.. leidingen zijn op…(…) gebreken vallen niet onder bewoners gedrag.
2.3.
In een toelichting op deze werkbon heeft de aannemer op 31 mei 2021 schriftelijk
verklaard:
Tijdens het bezoek van de monteur constateerde hij dat de riolering veel corrosie bevatte. Dit geeft aan dat de leiding verouderd is (…). Vandaar zijn advies voor het vervangen van de riolering voor een gladde kunststofbuis en gelijk de afstand van de keukenafvoer te verkorten. (…) Na het reinigen en het inspecteren was het advies om de leiding op korte termijn te vervangen.
2.4.
In het voorjaar van 2019 heeft Ymere van [geïntimeerde] een klacht gekregen over
Stankoverlast. De riolering moest worden vervangen en omdat de woning van [geïntimeerde]
onderdeel is van een complex dat is gesplitst in appartementsrechten was de medewerking van de VvE vereist. Uiteindelijk is de riolering in oktober 2019 vervangen.
2.5.
Bij brief van 12 november 2019 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] Ymere
aangeschreven om aan [geïntimeerde] zijn schade als gevolg van de stankoverlast, die volgens hem vijf jaar heeft geduurd, te vergoeden. De schade is daarbij begroot op totaal € 5.000,-. In een brief van 9 december 2019 heeft Ymere het verzoek om compensatie afgewezen.
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vordert [geïntimeerde] veroordeling van Ymere tot betaling van € 5.000,-- aan schadevergoeding en € 250,-- aan buitengerechtelijke kosten alsmede proces- en nakosten. [geïntimeerde] stelt daartoe dat Ymere op de hoogte was van het gebrek aan de riolering en het gebrek te laat heeft hersteld en dat hij daardoor zowel materiële als immateriële schade heeft geleden. De kantonrechter heeft zijn vorderingen toegewezen tot een bedrag van € 500,-- aan materiële schade, bestaande in de kosten van vervanging van aan [geïntimeerde] toebehorende meubelstukken en € 4.000,-- aan immateriële schade, bestaande in derving van woongenot door het moeten dulden van stankoverlast, met veroordeling van Ymere in de proceskosten en nakosten.
3.2.
Met de grieven stelt Ymere dat de vorderingen van [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zijn, dat zij niet toerekenbaar is tekortgeschoten en evenmin in verzuim is geraakt en tot slot dat de kantonrechter ten onrechte vergoeding van materiële en immateriële schade na schatting heeft toegewezen.
3.3.
Ymere stelt met grief I dat [geïntimeerde] niet-ontvankelijk is vanwege de vervaltermijn van artikel 7:207 BW. Het hof volgt de rechtbank in het oordeel dat [geïntimeerde] de keuze heeft om naast of in plaats van een vordering tot huurprijsvermindering uit hoofde van artikel 7:207 BW een vordering tot vergoeding van materiële of immateriële schade uit hoofde van artikel 7:208 BW in te stellen. De grief faalt.
3.4.
Over de vraag of Ymere schadeplichtig is (grieven II en III) oordeelt het hof als volgt. Het hof stelt voorop dat het bestaan van een gebrek onder omstandigheden tot gevolg kan hebben dat de verhuurder aansprakelijk is voor schade die de huurder lijdt door het gebrek. Deze aansprakelijkheid kan onder meer ontstaan indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen (artikel 7:208 BW).
3.5.
Ymere wist door de werkbon van haar monteur van 28 oktober 2015 dat de afvoerleidingen in het pand door corrosie waren aangetast. Gelet op de bewoordingen van die werkbon, zoals “inwendig zijn de leidingen ook behoorlijk aangetast” en “aardig wat corrosie”, moet Ymere geacht worden op de hoogte te zijn geweest van het probleem dat de stankoverlast in het gehuurde heeft veroorzaakt. De aannemer heeft in de toelichting op die werkbon bovendien verklaard dat het advies destijds was om de leidingen op korte termijn te vervangen. Ymere heeft ondanks die wetenschap en dat advies geen actie ondernomen om te bevorderen dat het geconstateerde probleem werd verholpen. Ymere stelt – zo begrijpt het hof – dat zij geen actie hoefde te ondernemen omdat [geïntimeerde] niet meer zou hebben geklaagd. Daargelaten dat [geïntimeerde] heeft gesteld dat hij na 2015 regelmatig bij Ymere heeft geklaagd over stankoverlast, lag het na de constatering door de monteur op de weg van Ymere om op korte termijn actie te ondernemen, ook zonder herhaalde klachten van [geïntimeerde] . Op grond van de constatering door de monteur wist Ymere immers dat nadere werkzaamheden dringend nodig waren. De rechtbank overwoog terecht dat Ymere toerekenbaar tekortschoot door de leidingen niet op korte termijn te vervangen en dat zij door dat nalaten in verzuim is komen te verkeren. Een en ander brengt mee dat het gebrek aan de leidingen en de gevolgen daarvan op de voet van artikel 7:208 BW aan Ymere worden toegerekend. Ymere is daarom schadeplichtig. Anders dan Ymere meent, was voor dit tekortschieten en dit verzuim onder de gegeven omstandigheden geen nadere klacht van [geïntimeerde] nodig. De grieven II en III stuiten daarop af.
3.6.
Met grief IV komt Ymere op tegen de veroordeling tot vergoeding van immateriële schade. Uit hetgeen over en weer is gesteld en betwist leidt het hof af dat [geïntimeerde] met enige regelmaat ernstige stankoverlast heeft ondervonden en dat deze stankoverlast, die kennelijk door het gebrek aan de leidingen werd veroorzaakt, ook na 2015 tot aan het herstel in 2019 heeft voortgeduurd. Stankoverlast als de onderhavige is aan te merken als aantasting in de persoon en geeft [geïntimeerde] aanspraak op immateriële schadevergoeding jegens Ymere. Het hof begroot de immateriële schade, rekening houdend met de aard van de overlast, de voornoemde periode – van 2015 tot 2019 – en de omstandigheid dat niet geheel duidelijk is hoe vaak en hoe lang de overlast werd ondervonden op een lager bedrag dan de rechtbank, te weten op € 1.500,--. Grief IV slaagt in zoverre.
3.7.
Grief V, gericht tegen de veroordeling tot vergoeding van materiële schade, slaagt. [geïntimeerde] heeft deze schade, die door Ymere gemotiveerd is betwist, op geen enkele manier gespecificeerd of nader onderbouwd. [geïntimeerde] heeft niet alleen geen aankoopnota’s of bankafschriften getoond, hij heeft bovendien geen enkele nadere omschrijving van de meubels gegeven of toegelicht waar hij deze heeft gekocht. [geïntimeerde] heeft aldus onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat hij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt en uit dien hoofde schade heeft geleden. Het hof zal deze vordering van [geïntimeerde] daarom afwijzen.
3.8.
De conclusie is dat de grieven van Ymere slagen wat betreft de hoogte van de vergoeding van immateriële schade en wat betreft de veroordeling tot vergoeding van materiële schade. Op deze onderdelen zal het hof het vonnis vernietigen. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd. De kosten van het hoger beroep worden gelet op deze uitkomst gecompenseerd.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover de rechtbank daarbij Ymere heeft veroordeeld tot betaling van € 4.500,-- en wettelijke rente over dat bedrag;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Ymere tot betaling aan [geïntimeerde] van € 1.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 december 2019 tot aan de dag van algehele voldoening;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
compenseert de proceskosten van het hoger beroep.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023.