ECLI:NL:GHAMS:2023:1556

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.293.801/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 7999528 \ CV EXPL 19-12764

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 juli 2023

inzake

[appellant],

wonend te [plaats A] , gemeente [gemeente] ,

appellant in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. J.H. Heerebout te Hoofddorp,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [plaats A] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in incidenteel appel,

advocaat: mr. E. Doornbos te Badhoevedorp.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 28 april 2021 in hoger beroep gekomen van een eindvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (verder: de kantonrechter) van 10 februari 2021, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in
principaal appelgeconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep gedeeltelijk zal vernietigen en gedeeltelijk zal bekrachtigen en, voorts, de huurovereenkomst zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, het dictum van het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.3 zal bekrachtigen, [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan [appellant] van het bedrag aan ingehouden huurbedragen en servicekosten tot het einde van de huurovereenkomst (met wettelijke rente) en [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van de afrekening servicekosten over 2020 ten bedrage van € 1.976,25 (met wettelijke rente), met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten. In
incidenteel appelheeft [appellant] geconcludeerd dat het hof dit beroep zal verwerpen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

[geïntimeerde] heeft in
principaal appelgeconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen voor zover de vorderingen van [appellant] daarbij zijn afgewezen, met beslissing over de proceskosten. In
incidenteel appelheeft [geïntimeerde] geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen voor zover de vorderingen van [appellant] daarbij zijn toegewezen en die vorderingen alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden van hun stellingen.

2.De feiten

De kantonrechter heeft in het (niet bestreden) tussenvonnis van 8 april 2020 onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

Vaststaande feiten

(i) Bij schriftelijke huurovereenkomst van 19 oktober 2015 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] de woning aan de [A-straat] te [plaats A] (verder: de woning) verhuurd. De woning werd voorheen gehuurd door [A] , de ex-vriendin van [geïntimeerde] die ook de moeder van zijn zoon is.

(ii) In de huurovereenkomst staat onder meer:

“
Artikel 5: Huurprijs

5.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet is Huurder aan Verhuurder een maandelijkse kale huurprijs verschuldigd van € 690,- vermeerdert met een voorschot G,W,L en restafval van € 185,-

(…)

Artikel 6: Servicekosten

6.1

De kosten van de volgende leveringen, diensten en services zijn voor rekening van Huurder:

a. gas

b. water

c. verwarming

d. elektriciteit

e. telefoon

f. kabel

g. internet

h. onderhoudscontracten

i. schoonmaakdiensten

j. groen en restafval

6.2

Verhuurder draagt zorg voor (contracten met de leveranciers van de) leveringen, diensten en services zoals genoemd in 6.1 ; a,b,c en j.

Huurder zal zelf zorgdragen voor (contracten met de leveranciers van de) leveringen, diensten en services zoals genoemd in artikel 6.1 ; e,f,g en h.

(…)

Artikel 10: Waarborgsom

10.1

Huurder verstrekt bij ondertekening van deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet een waarborgsom van € 1380,- zijnde het bedrag overeenkomende met 2 maanden huur.

(…)

Artikel 14: Overige bepalingen

(…)

14.4

Huurder beschikt bij aanvang en gedurende deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet over een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering.

14.5

Alle buitengerechtelijke kosten die Verhuurder maakt door het niet-nakomen van een of meerder verplichtingen door Huurder onder deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet, zijn voor rekening van Huurder.

(…)”

(iii) Op 31 juli 2018 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] een factuur gestuurd voor onder andere gas, water en licht van de woning voor een bedrag van € 8.900,39. [geïntimeerde] heeft deze factuur niet betaald.

(iv) De woning maakt deel uit van een pand met twee woningen die ongeveer even groot zijn. De andere woning is geen eigendom van [appellant] . De beide woningen hebben samen één aansluiting op gas, water en licht. De meter bevindt zich in de woning. De facturen voor de kosten van gas, water en licht worden naar [appellant] gestuurd die de helft daarvan in rekening brengt aan de huurders van de andere woning.

(v) [appellant] heeft [geïntimeerde] op 19 oktober 2018 in kort geding gedagvaard en gevorderd dat [geïntimeerde] zou worden veroordeeld tot (onder meer) betaling van achterstallige servicekosten en waarborgsom en tot ontruiming van de woning. De vorderingen zijn bij vonnis van 13 november 2018 integraal afgewezen omdat [appellant] , mede in het licht van de verweren van [geïntimeerde] , zijn vorderingen onvoldoende feitelijk had onderbouwd.

(vi) Dit vonnis is bij arrest van 10 september 2019 bekrachtigd onder meer vanwege het ontbreken van spoedeisend belang. Het hof heeft voorts overwogen:

“3.6.1 Het hof constateert dat [appellant] ook in hoger beroep niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat hij (afgezien van de sommaties door zijn advocaat in 2018) [geïntimeerde] nooit heeft aangesproken op betaling van servicekosten. Evenmin heeft [appellant] een verklaring gegeven waarom hij de werkelijke servicekosten niet heeft afgerekend met de huurders. Verder heeft de vorige huurster, de voormalige vriendin van [geïntimeerde] , ter zitting bij het hof naar voren gebracht dat zij destijds een all-in bedrag van € 690,-- per maand voor de woning betaalde. De hier tegenover gestelde verklaringen van drie getuigen en de tekst van de huurovereenkomst zijn mogelijk voor een bodemrechter voldoende om een (voorshands) bewijsoordeel in het voordeel van [appellant] te geven, maar onvoldoende voor de in kort geding voor de toewijsbaarheid van een geldvordering vereiste aannemelijkheid. Evenmin heeft [appellant] , tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , inzichtelijk gemaakt waarom de verdeelsleutel van 50% voor de twee panden redelijk is. (…)

3.8.1

Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep heeft [appellant] niet uitgelegd waarom hij [geïntimeerde] , die geen waarborgsom heeft voldaan, in het bezit van de sleutel van de woning heeft gesteld en hem vervolgens jarenlang niet heeft aangemaand om de waarborgsom te betalen. Verder heeft de voormalige huurster ter zitting medegedeeld dat zij voor de huur van de woning (ook) nooit een waarborgsom heeft betaald. (…)

3.9.1 (…)

Voorts is, zoals het hof hiervoor onder 3.6.1. heeft overwogen, ook in hoger beroep nog onduidelijk tot welk bedrag [geïntimeerde] gehouden is een voorschot aan servicekosten te betalen. (…)”

Procedure bij kantonrechter

3.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, gevorderd, kort gezegd, a) de huurovereenkomst tussen hem en [geïntimeerde] te ontbinden, b) [geïntimeerde] te veroordelen aan hem een bedrag van € 9.834,77 aan servicekosten en een bedrag van € 1.380,00 aan waarborgsom te betalen, c) [geïntimeerde] te veroordelen aan hem – zo lang [geïntimeerde] in de woning blijft – een bedrag van € 690,00 per maand aan huur en een bedrag van € 185,00 per maand aan voorschot op de servicekosten te betalen, d) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over voornoemde bedragen en van een bedrag van € 950,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en e) [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning, met beslissing over de proceskosten.

3.3.

De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 9.486,52 aan achterstallige servicekosten tot en met maart 2020 (te vermeerderen met € 185,00 per maand aan voorschot op de servicekosten vanaf april 2020), tot betaling van een bedrag van € 1.380,00 aan waarborgsom en tot betaling van de wettelijke rente over voornoemde bedragen, de proceskosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in principaal appel met vijf grieven, en komt [geïntimeerde] in incidenteel appel met twee grieven, op.

Hoofdvraag geschil

3.4.

De hoofdvraag van dit geschil is of [geïntimeerde] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst met [appellant] dat ontbinding van die overeenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn.

Verschuldigdheid en omvang servicekosten

3.5.

Het hof ziet aanleiding allereerst de twee grieven in incidenteel appel te behandelen. Die hebben betrekking op de verschuldigdheid en de omvang van de servicekosten.

3.5.1.

Voor zijn betoog dat hij geen servicekosten is verschuldigd verwijst [geïntimeerde] allereerst naar wat hij daaromtrent in eerste aanleg heeft gesteld. Daarnaast brengt hij een schriftelijke verklaring in het geding van zijn ex-vriendin, [A] , van 22 maart 2021 en biedt hij aan deze alsnog als getuige te horen. Ten slotte verwijst hij in dit verband naar de ‘voorgeschiedenis’, waarmee hij bedoelt dat zijn vader zou hebben beslist dat hij, als zoon, de woning uit moet. Dat verklaart ook waarom [appellant] pas recent aanspraak heeft gemaakt op de servicekosten.

3.5.2.

Het hof onderschrijft wat de kantonrechter hieromtrent in r.o. 2.3 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis heeft overwogen en maakt dit tot het zijne. De genoemde schriftelijke verklaring van [A] kan hieraan niet afdoen, mede omdat [appellant] een plausibele, met bewijsmiddelen ondersteunde uitleg heeft gegeven voor het feit dat zij, [A] , geen servicekosten betaalde (te weten dat [geïntimeerde] deze destijds contant via zijn vader betaalde). Voor het alsnog horen van [A] als getuige bestaat te minder grond omdat [geïntimeerde] niet heeft gesteld wat zij meer of anders kan verklaren dan reeds in haar schriftelijke verklaring is vervat. [geïntimeerde] onderbouwt verder niet wat de juridische relevantie is van zijn stelling dat zijn vader zou hebben beslist dat hij, als zoon, de woning uit moet, zodat het hof deze stelling passeert. Ten slotte heeft [appellant] een plausibele uitleg gegeven waarom hij pas recent aanspraak is gaan maken op de servicekosten (te weten dat hij daarvoor geen tijd had omdat hij druk was met zijn onderneming en ziek was). De conclusie is dat
incidentele grief 1faalt.

3.5.3.

Met betrekking tot de omvang van de servicekosten geldt het volgende. Vaststaat dat de beide woningen samen één aansluiting hebben op gas, water en licht, dat de meter zich in de woning bevindt en dat de facturen voor de kosten van gas, water en licht naar [appellant] worden gestuurd die de helft daarvan in rekening brengt aan de huurders van de andere woning. [geïntimeerde] heeft als tweede grief aangevoerd dat de kantonrechter deze verdeling niet op basis van 50/50 met de buren had moeten vaststellen met als motivering dat hij, [geïntimeerde] , weliswaar alleenstaand is, maar dat de buren buitenshuis werkzaam zijn. Volgens [geïntimeerde] is dit laatste niet juist, zijn ook de buren alle dagen thuis en is een verdeling 1/3 ( [geïntimeerde] ) versus 2/3 (buren) juist.

3.5.4.

Het hof volgt [geïntimeerde] hierin niet, reeds omdat hij op geen enkele wijze nader heeft toegelicht en/of met bewijsmateriaal zijn door [appellant] betwiste stelling heeft onderbouwd dat de buren, net als hijzelf, evenmin buitenshuis werkzaam zijn. Bovendien blijft een verdeling op basis van 50/50 voor de hand liggend, omdat de beide woningen, naar vaststaat, even groot zijn. Een en ander betekent dat
incidentele grief 2eveneens moet worden verworpen.

Opschortingsverweer rechtsgeldig?

3.6.

[appellant] bestrijdt met zijn vierde grief het oordeel van de kantonrechter dat het beroep op opschorting van [geïntimeerde] slaagt.

3.6.1.

Vaststaat dat [geïntimeerde] vanaf december 2019 niet de volledige huursom heeft betaald, maar daarop een bedrag van € 100,00 per maand heeft ingehouden omdat de verwarming in de woning volgens [geïntimeerde] niet goed functioneert. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [geïntimeerde] verwezen naar een aangetekende brief die hij op 20 oktober 2019 aan [appellant] heeft gestuurd (zie productie 10 akte houdende overlegging producties van 9 maart 2020) en waarin hij – kort samengevat – onder meer heeft gesteld dat hij enige tijd voordien [appellant] had laten weten dat zijn verwarming en douche niet werkten, dat hij hem verzocht deze te laten repareren en dat hij anders € 100,00 per maand in mindering zou gaan brengen op de te betalen huursom. Volgens de kantonrechter heeft [geïntimeerde] daarmee voldoende aan [appellant] laten weten dat een gebrek aan de woning kleefde en dat hij een beroep op opschorting deed. Uit de brief van [X] Installatietechniek aan [appellant] van 16 oktober 2020, waarin wordt geconstateerd dat de CV-ketel in de woning prima werkt, kan volgens de kantonrechter niet worden afgeleid dat het gebrek is verholpen, omdat uit die brief alleen blijkt dat de ketel goed functioneert, maar dat niets zegt over de andere delen van een verwarming, zoals de buizen, de radiatoren of de thermostaat. [appellant] stelt dat de kantonrechter aldus het verweer van [geïntimeerde] ten onrechte zelf heeft aangevuld en dat [geïntimeerde] bovendien de verwarmingsmonteur op geen enkel moment meer in de woning toelaat.

3.6.2.

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] op zichzelf niet betwist dat hij in beginsel een huursom van € 690,00 per maand aan [appellant] is verschuldigd, maar dat hij voor een bedrag van € 100,00 daarvan een beroep doet op een opschortingsrecht omdat de verwarming volgens hem niet goed werkt. Dit betekent dat het om een zogenoemd bevrijdend verweer gaat ter zake waarvan de stelplicht en bewijslast op hem rusten. Door enkel te stellen (bij brief van 20 oktober 2019) dat de verwarming niet goed functioneert heeft hij, in het licht van het (door middel van de overgelegde brief van [X] Installatietechniek aan [appellant] van 16 oktober 2020) gemotiveerde verweer van [appellant] , onvoldoende aan zijn stelplicht voldaan, zodat zijn (bevrijdende) verweer reeds op deze grond moet worden gepasseerd. Daarbij tekent het hof aan dat het, anders dan de kantonrechter, de genoemde brief van [X] Installatietechniek niet opvat als het verslag van een onderzoek van alleen de CV-ketel, maar als verslag van een onderzoek naar de totale verwarming in de woning. Daaraan voegt het hof ten overvloede toe dat [geïntimeerde] de stelling van [appellant] dat hij, [geïntimeerde] , de verwarmingsmonteur op geen enkel moment meer in de woning toelaat, met het in het geding brengen van de bepaald niet heldere WhatsApp-berichten onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Dit heeft tot gevolg dat [geïntimeerde] zelf op de voet van artikel 6:58 BW in (schuldeisers)verzuim is geraakt, waarmee ingevolge artikel 6:61 BW een einde is gekomen aan een eventueel verzuim aan de kant van [appellant] , wat weer tot gevolg heeft dat [geïntimeerde] zich niet meer op een opschortingsrecht kan beroepen.

3.6.3.

Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] ten onrechte een beroep op opschorting heeft gedaan, dat hij dus steeds de volledige huursom ten bedrage van € 690,00 per maand aan [appellant] verschuldigd is en is geweest – evenals de volledige servicekosten ten bedrage van € 185,00 per maand – en dat
principale grief 4slaagt.

3.6.4.

Voor zover [geïntimeerde] in dit verband (zie memorie van antwoord in principaal appel onder 27) aanspraak maakt op compensatie voor derving van het huurgenot dat hij al lange tijd ervaart, geldt – afgezien van wat hiervoor al is overwogen – dat een dergelijke vordering, die niet in eerste aanleg was ingesteld, niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld (artikel 353 lid 1 Rv).

Tussenconclusie: achterstallige huur en servicekosten

3.7.

Het voorgaande leidt met betrekking tot de achterstallige huur en servicekosten tot de volgende conclusies.

3.7.1.

Omdat de vierde grief in principaal appel slaagt, staat vast dat [geïntimeerde] zich in het kader van de betaling van de huur ten onrechte op een opschortingsrecht heeft beroepen en vanaf december 2019 ten onrechte maandelijks een bedrag van € 100,00 op de huursom heeft ingehouden, zodat hier een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de
volledigehuursom vanaf die datum (met de wettelijke rente) op zijn plaats is. Overigens volgt uit de door [appellant] in het geding gebrachte stukken (zie productie 2 bij memorie van grieven) dat [geïntimeerde] vanaf maart 2021 weer de volledig huur heeft voldaan, in elk geval tot en met juli 2021. Dat laat onverlet dat in de tussenliggende periode dan in elk geval een achterstand van € 1.500,00 is ontstaan.

3.7.2.

Omdat de grieven in incidenteel appel falen, staat bovendien vast dat [geïntimeerde] aan [appellant] een bedrag van € 9.486,52 aan achterstallige servicekosten tot en met maart 2020 is verschuldigd, te vermeerderen met € 185,00 per maand aan voorschot op de servicekosten vanaf april 2020 (met de wettelijke rente). Dit betekent dat de veroordeling tot betaling daarvan zoals vervat in het dictum van het bestreden vonnis in stand blijft en dat [geïntimeerde] over de periode vanaf april 2020 tot maart 2021 ten minste nog een additioneel bedrag van € 2.035,00 aan niet betaald voorschot op de servicekosten verschuldigd is geworden. Uit hetzelfde door [appellant] in het geding gebrachte stuk volgt dat [geïntimeerde] vanaf maart 2021 een bedrag van € 85,00 op het voorschot aan servicekosten in mindering is gaan brengen, wat – ervan uitgaand dat hij dit tot juni 2023 heeft doorgezet en dat hij wel steeds een voorschot van in elk geval € 100,00 per maand heeft betaald – neerkomt op een tekort over deze periode van € 2.295,00 aan betaald voorschot op de servicekosten.

3.7.3.

Het hof voegt hieraan volledigheidshalve toe dat de veroordeling tot betaling van een bedrag van € 1.380,00 aan waarborgsom (met de wettelijke rente) ook in stand blijft, omdat daartegen in hoger beroep geen grief is gericht.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning

3.8.

Met de eerste drie grieven keert [appellant] zich tegen de beslissing van de kantonrechter om zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning af te wijzen.

3.8.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis (onder 2.21) ter motivering van deze beslissing overwogen dat [geïntimeerde] weliswaar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat de tekortkoming, gelet op alle verdere omstandigheden van het geval, niet ernstig genoeg is om de ontbinding en alle daaraan verbonden gevolgen te rechtvaardigen. Grond voor dit oordeel is dat het niet om een hoofdverplichting gaat, zoals het betalen van de huur of het niet veroorzaken van overlast, en dat dit wordt benadrukt door de opstelling van [appellant] die gedurende meerdere jaren zelf niet aantoonbaar aanspraak heeft gemaakt op betaling van servicekosten en ook nooit jaarlijkse eindafrekeningen heeft verstrekt. Voorts is evident dat [geïntimeerde] door ontbinding en ontruiming hard zou worden getroffen, omdat hij daardoor een dak boven zijn hoofd kwijtraakt terwijl, nu hij leeft van een uitkering, zijn mogelijkheden om een andere woning te vinden beperkt zijn, aldus (nog steeds) de kantonrechter.

3.8.2.

Het betoog van [appellant] komt, kort gezegd, erop neer dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het niet om een hoofdverplichting, maar om een nevenverplichting gaat en aan schending daarvan kennelijk minder gewicht toekent, omdat de wet (zie artikel 6:265 lid 1 BW) bepaalt dat
iederetekortkoming een ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Daarnaast heeft de kantonrechter volgens [appellant] ten onrechte de tenzij-bepaling van datzelfde artikel ambtshalve toegepast, waarmee zij ten onrechte buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden. Bovendien heeft de kantonrechter, aldus [appellant] , de grote omvang van het door [geïntimeerde] aan [appellant] verschuldigde bedrag niet meegewogen, evenmin als het feit dat [geïntimeerde] dit achterstallige bedrag nooit zal kunnen betalen. Ten slotte heeft volgens [appellant] de kantonrechter ten onrechte overwogen dat [geïntimeerde] door ontbinding en ontruiming hard zal worden getroffen, omdat de kantonrechter dat niet kon beoordelen, onder meer omdat [geïntimeerde] wellicht bij zijn zwangere vriendin kan intrekken.

3.8.3.

Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn, stelt het hof voorop dat de hoofdregel en de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking brengen dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Voorts overweegt het hof dat ten aanzien van de stelplicht en de bewijslast de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW meebrengt dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, NJ 2019/446).

3.8.4.

Uit wat hiervoor (onder 3.7.1 tot en met 3.7.4) is overwogen volgt zonder meer dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft in elk geval in hoger beroep de tenzij-bepaling ingeroepen door op de ernst die een ontruiming voor hem heeft te wijzen en te onderstrepen wat de kantonrechter onder meer heeft overwogen over de kwalificatie van de servicekosten als nevenverplichting. Het hof volgt [geïntimeerde] niet in dit betoog. De servicekosten maken een essentieel onderdeel uit van de hoofdverplichtingen van de huurder, omdat nutsvoorzieningen (gas, water en elektra) een onmisbaar onderdeel zijn voor het verkrijgen en hebben van huurgenot. Daar komt nog bij dat in hoger beroep, anders dan in eerste aanleg, vast is komen te staan dat [geïntimeerde] ten onrechte ook een deel van de kale huursom over een substantiële periode zelf niet heeft betaald. Juist is, zoals bij elke ontruiming, dat [geïntimeerde] daardoor hard zal worden getroffen, omdat hij zelf dan geen dak meer boven het hoofd heeft. Dit weegt echter niet voldoende op tegen het feit dat de schuld van [geïntimeerde] aan [appellant] uit hoofde van de huurovereenkomst zeer aanzienlijk is.

3.8.5.

Het voorgaande brengt mee dat de hoofdvraag van dit geschil, te weten of [geïntimeerde] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst met [appellant] dat ontbinding van die overeenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn, positief dient te worden beantwoord. Omdat [appellant] geruime tijd heeft gewacht alvorens aanspraak te maken op betaling van de waarborgsom en met name de servicekosten, ziet het hof aanleiding een terme de grâce te verbinden aan de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van de woning.

3.8.6.

De conclusie is dat
principale grief 1en
principale grief 2slagen en dat
principale grief 3– die het hof niet als afzonderlijke grief tegen het bestreden vonnis beschouwt –
als griefbuiten beoordeling blijft.

Bewijsaanbod en slotsom

3.9.

[geïntimeerde] heeft geen voldoende concrete en specifieke stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen leiden dan hiervoor gegeven, zodat zijn bewijsaanbod – dat eveneens op andere gronden onvoldoende is gespecificeerd – ook voor het overige faalt.

3.10.

De slotsom luidt dat het principale appel slaagt en het incidentele appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in principaal en incidenteel appel en van het geding in eerste aanleg. Dit betekent dat
principale grief 5slaagt.

4.De beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, en

opnieuw recht doende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 9.486,52 aan achterstallige servicekosten tot en met maart 2020, te vermeerderen met € 185,00 per maand aan voorschot op de servicekosten vanaf april 2020 en met de wettelijke rente over deze bedragen voor zover deze niet zijn of worden betaald vanaf de dag van verzuim tot de dag van voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 1.380,00 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van verzuim tot de dag van voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 690,00 per maand aan huur vanaf december 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen voor zover deze niet zijn of worden betaald vanaf de dag van verzuim tot de dag van voldoening;

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen van 19 oktober 2015, indien [geïntimeerde] niet binnen één maand na betekening van dit arrest het volledige bedrag dat hij uit hoofde van de huurovereenkomst aan [appellant] verschuldigd is aan deze heeft voldaan;

veroordeelt [geïntimeerde] – indien hij niet binnen één maand na betekening van dit arrest het volledige bedrag dat hij uit hoofde van de huurovereenkomst aan [appellant] verschuldigd is aan deze heeft voldaan – de woning aan de [A-straat] te [plaats A] met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels leeg en ontruimd op te leveren aan [appellant] ;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg, aan de kant van [appellant] tot op heden begroot op € 332,04 voor verschotten en € 1.492,00 voor salaris gemachtigde;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in principaal appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [appellant] gevallen, op € 444,01 voor verschotten, op € 1.183,00 voor salaris advocaat en op € 163,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in incidenteel appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [appellant] gevallen, op nihil voor verschotten en op € 591,50 voor salaris advocaat;

verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, I. de Greef en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.