ECLI:NL:GHAMS:2023:132

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.297.416/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8218184 CV EXPL 19-25625

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 januari 2023

inzake

1.AMSTELHOF PROPERTIES B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2.
AMSTELHOF ENERGIE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellanten,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.

Partijen worden hierna Amstelhof c.s. en [geïntimeerden] genoemd. Amstelhof c.s. worden hierna afzonderlijk Amstelhof Properties en Amstelhof Energie genoemd. [geïntimeerden] worden hierna afzonderlijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

Amstelhof c.s. zijn bij dagvaarding van 13 juli 2021 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 24 november 2020 (tussenvonnis) en 4 mei 2021 (eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en Amstelhof c.s. als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Tijdens de mondelinge behandeling op 22 november 2022 hebben de hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Amstelhof c.s. hebben, zakelijk weergegeven, geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben, zakelijk weergegeven, geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

De door de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.12 van het bestreden tussenvonnis (waarvan 1.8 is verbeterd in het bestreden eindvonnis) vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan. Voor zover in hoger beroep van belang zijn die feiten, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende.

2.1

[geïntimeerden] huren elk een zelfstandige woonruimte te [plaats] van Amstelhof Properties. [geïntimeerde 1] huurt haar woning sinds 1 juli 2003 en [geïntimeerde 2] huurt zijn woning vanaf 23 juli 1996. Het betreft niet-geliberaliseerde huur.

2.2

De door [geïntimeerden] gehuurde woningen maken deel uit een complex van 288 woningen in de [wijk] , het “Amstelhofcomplex”, en zijn verdeeld over twee hoogbouw blokken met vier woonetages aan de [straatnaam] en over acht laagbouw blokken met drie woonetages gelegen ten zuiden van de [straatnaam] .

2.3

Mede met het oog op de invoering van de Warmtewet per 1 juli 2014 heeft Amstelhof Properties de bestaande verwarmingsvoorziening (collectieve verwarmingsinstallatie met centraal ketelhuis, waarbij de kosten van verwarming in gelijke delen werden omgeslagen over de aangesloten woningen) gewijzigd in zogeheten blokverwarming (een collectieve verwarmingsinstallatie per woonblok met individuele ‘ista meters’ in de afzonderlijke woningen).

2.4

Stockholm-Amsterdam Real Estate B.V. (hierna: Stockholm-Amsterdam), de moedermaatschappij van Amstelhof Properties, heeft in verband met deze wijziging de nieuwe vennootschap Amstelhof Energie opgericht en daarin de opwekking en levering van de warmte en de aanleg van de daarvoor benodigde installaties ondergebracht.

2.5

Alle huurders van de bewuste woningen hebben in 2014 een warmteleveringsovereenkomst met Amstelhof Energie gesloten. [geïntimeerde 1] heeft een dergelijke overeenkomst ondertekend op 2 december 2014 en [geïntimeerde 2] op 28 november 2014. In de warmteleveringsovereenkomst is bepaald dat de huurders verplicht zijn vanaf 1 januari 2015 warmte uitsluitend te betrekken van Amstelhof Energie tegen in de (bijlagen bij de) overeenkomst genoemde tarieven. Ook is een geschillenregeling opgenomen voor het geval een huurder een klacht heeft over de totstandkoming of de uitvoering van de overeenkomst.

2.6

Op 17 september 2015 heeft Amstelhof Energie [geïntimeerden] de afrekening over 2015 toegezonden. Daaruit blijkt dat [geïntimeerde 1] over 2015 in totaal € 1.454,70 aan verwarmingskosten in rekening is gebracht en [geïntimeerde 2] € 1.726,40.

2.7

[geïntimeerden] hebben een kostenspecificatie overgelegd van stichting Woon, die voor [geïntimeerde 1] uitkomt op € 1.128,15 en voor [geïntimeerde 2] op € 1.289,45 over 2015.

2.8

[geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben ieder op 30 juni 2019 een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de stookkosten over 2015 te beoordelen.

2.9

Op 26 juni 2019 heeft de rapporteur van de huurcommissie in beide zaken een rapport van voorbereidend onderzoek opgemaakt. In het rapport ten aanzien van [geïntimeerde 2] heeft de rapporteur geadviseerd de stookkosten bij gebrek aan werkelijke kosten vast te stellen op 50% van de verbruiksnorm van € 621,00, derhalve op € 310,50. Voor [geïntimeerde 1] komt de rapporteur op dezelfde wijze uit op een bedrag van (50% van € 1.225,50 =) € 612,75.

2.1

Bij beslissing, verzonden op 7 oktober 2019, heeft de huurcommissie zich zowel in de zaak van [geïntimeerde 2] als in die van [geïntimeerde 1] onbevoegd verklaard om uitspraak te doen. De huurcommissie heeft daartoe het volgende overwogen:

De commissie overweegt dat uit het rapport van onderzoek, de aanwezige stukken in het dossier en de verklaringen ter zitting is gebleken dat de huurder een overeenkomst heeft gesloten met Amstelhof Energie B.V. De stookkosten worden betaald aan Amstelhof Energie B.V. Daarnaast is ter zitting onweersproken verklaard dat deze entiteit met betrokkenheid van de bewonerscommissie is opgericht.

In de overeenkomst tot levering van warmte is onder andere opgenomen dat de huurder zich ertoe verplicht om vanaf 1 januari 2015 met betrekking tot de door hem gehuurde woonruimte in het complex, warmte uitsluitend te betrekken van het Bedrijf tegen de voorwaarden opgenomen in onderhavige overeenkomst en de algemene leveringsvoorwaarden Amstelhof Energie B.V.

Naar het oordeel van de commissie is Amstelhof Energie B.V. een aparte entiteit waar de huurder een overeenkomst tot levering van warmte mee heeft afgesloten. Daarbij moet worden opgemerkt dat de Huurcommissie slechts bevoegd is uitspraak te doen in geschillen tussen een huurder en een verhuurder.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de Huurcommissie in dit geval niet bevoegd is om uitspraak te doen over de afrekening van de servicekosten.

Ten overvloede merkt de Huurcommissie op dat er voor energie niet meer betaald dient te worden dan werkelijk wordt verbruikt.

3.Beoordeling

De procedure bij de kantonrechter

3.1

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd, samengevat:

- voor recht te verklaren dat primair Amstelhof Properties als verhuurster en subsidiair Amstelhof Energie gehouden is tot het jaarlijks verstrekken van een afrekening van de werkelijk gebruikte verwarmingskosten en meer in het algemeen ter zake de warmtekosten gehouden is te voldoen aan alle verplichtingen ter zake de servicekosten zoals omschreven in paragraaf 2 van onderafdeling 7.4.5.2 BW;

- de hoogte van de warmtekosten over 2015 vast te stellen op € 1.128,15 voor [geïntimeerde 1] en op € 1.289,45 voor [geïntimeerde 2] ,

met veroordeling van Amstelhof c.s. in de proceskosten, met rente.

3.2

[geïntimeerden] hebben aan hun vorderingen, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd. De stookkosten over 2015 dienen op grond van artikel 7:259 BW te worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten, waaronder niet vallen de kosten voor onderhoud van de installatie, omdat die in de kale huurprijs zijn begrepen. Deze afrekening is de verantwoordelijkheid van primair Amstelhof Properties en subsidiair Amstelhof Energie omdat Amstelhof Properties 100% eigenaresse is van Amstelhof Energie, althans beide vennootschappen deel uitmaken van hetzelfde concern. Zij kunnen dan ook met elkaar vereenzelvigd worden. Het oordeel van de huurcommissie dat zij niet bevoegd is uitspraak te doen, omdat het warmteleveringscontract niet is afgesloten met de verhuurder, maar met een derde, te weten Amstelhof Energie, is onjuist, aldus nog steeds [geïntimeerden]

3.3

Amstelhof c.s. hebben zich verweerd tegen de vorderingen. Zij hebben bestreden dat de huurrechtelijke bepalingen van toepassing zijn in de contractuele relatie tussen Amstelhof Energie en [geïntimeerden] Volgens Amstelhof c.s. heeft Amstelhof Energie, die ook eigenaar is van de verwarmingsinstallaties, uitsluitend aan de Warmtewet te voldoen. [geïntimeerden] hadden overeenkomstig artikel 5 van de overeenkomst tot levering van warmte naar de onafhankelijke geschillencommissie moeten stappen en hebben ook nooit geklaagd over de afrekening. Amstelhof Properties en Amstelhof Energie zijn zustermaatschappijen en zij kunnen niet worden vereenzelvigd. Bij de inwerkingtreding van de Warmtewet in 2014 kwamen veel verhuurders die ook warmte leverden voor de vraag te staan of zij als warmteleverancier onder de Warmtewet wilden worden aangemerkt of dat zij, zoals Amstelhof Properties, de warmtelevering aan een warmteleverancier wilden uitbesteden. In dit geval levert de verhuurder, Amstelhof Properties, vanaf 2015 geen warmte meer aan haar huurders maar is bewust ervoor gekozen dat een derde, Amstelhof Energie, dit doet. Alle bewoners van het Amstelhofcomplex en dus ook [geïntimeerden] zijn hiermee akkoord gegaan en hebben een overeenkomst tot levering van warmte met Amstelhof Energie gesloten.

3.4

De kantonrechter heeft de primair tegen Amstelhof Properties gevorderde verklaring voor recht toegewezen en Amstelhof Properties veroordeeld de stookkosten over 2015 met [geïntimeerden] af te rekenen volgens de maatstaf van artikel 7:259 BW, te weten de werkelijke en redelijke kosten. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen. [geïntimeerden] kunnen zich in dit geval - waarin een verhuurder de warmtelevering heeft overgedragen aan een door haar zelf, althans een door haar moedermaatschappij Stockholm-Amsterdam, opgerichte vennootschap - jegens de verhuurder, Amstelhof Properties, op de in artikel 7:259 BW opgenomen maatstaf beroepen. Het is in strijd met de bedoeling van de wet en de huurprijsbescherming dat huurders in dit soort gevallen de aanspraak op de dwingendrechtelijke maatstaf van artikel 7:259 BW, die zonder de overdracht aan Amstelhof Energie wel zou gelden, en de weg naar de huurcommissie zouden moeten missen. Niet aangenomen kan worden dat de wetgever bedoeld heeft huurders in een situatie als de onderhavige, waar de constructie met de gelieerde vennootschappen speciaal is aangegaan met het oog op de Warmtewet, rechten te ontnemen. Uit niets blijkt dat de huurders door het instemmen met de constructie en het ondertekenen van de warmteleveringsovereenkomst uitdrukkelijk hebben ingestemd met het verlies van rechtsbescherming, zoals de toepasselijkheid van de maatstaf in artikel 7:259 BW en de mogelijkheid om naar de huurcommissie te gaan, en Amstelhof c.s. hebben niet toegelicht waarom de constructie met een aparte warmteleverancier bij de invoering van de Warmtewet nodig was. Amstelhof Properties moet dan ook als verhuurder kunnen worden aangesproken op de afrekening van de door Amstelhof Energie geleverde warmte en de huurcommissie heeft zich ten onrechte onbevoegd verklaard jegens Amstelhof Properties, aldus nog steeds de kantonrechter.

De procedure in hoger beroep

3.5

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen Amstelhof c.s. met drie grieven op.

I. Ontvankelijkheid Amstelhof c.s.

3.6

In hun memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] zich allereerst beroepen op de niet-ontvankelijkheid van Amstelhof c.s. in hun hoger beroep omdat de bestreden vonnissen tot stand zijn gekomen na een uitspraak van de huurcommissie. Op grond van artikel 7:262 BW zijn dan de vonnissen van de kantonrechter niet voor hoger beroep vatbaar, aldus [geïntimeerden]

3.6.1

Uitgangspunt is dat, gelet op het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW, tegen vonnissen zoals de bestreden vonnissen geen hogere voorziening open staat (hierna ook: het appelverbod). Dit is slechts anders indien de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van de artikelen 7:246-265 BW is getreden of deze artikelen ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, dan wel indien in eerste aanleg fundamentele beginselen van een goede procesorde zijn geschonden.

3.6.2

Amstelhof Energie was geen partij in de procedures die [geïntimeerden] bij de huurcommissie zijn gestart en waarin de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Dit betekent dat het appelverbod van artikel 7:262 BW niet van toepassing is op Amstelhof Energie. Zij is dan ook ontvankelijk in haar hoger beroep.

3.6.3

Amstelhof Properties was daarentegen wel partij in de procedures waarin de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Weliswaar zijn [geïntimeerden] daarin niet-ontvankelijk verklaard, maar dit doet in dit geval niet af aan de toepasselijkheid van het appelverbod van artikel 7:262 BW. De gevorderde verklaring voor recht vloeit geheel voort uit het bezwaar dat [geïntimeerden] hebben tegen de uitspraak van de huurcommissie. In de memorie van grieven hebben Amstelhof c.s. aangevoerd dat in dit geval de huurrechtregels van paragraaf 2 van onderafdeling 7.4.5.2 BW niet van toepassing zijn en dat de kantonrechter die regels ten onrechte heeft toegepast. Daaruit begrijpt het hof dat Amstelhof c.s. een beroep doen op het bestaan van gronden om het appelverbod te doorbreken. Voor ontvankelijkheid in hoger beroep is voldoende dat een doorbrekingsgrond van het rechtsmiddelenverbod is gesteld. Amstelhof Properties kan dan ook in haar hoger beroep worden ontvangen. Of zich in dit geval een doorbrekingsgrond voordoet, zal het hof hierna beoordelen.

II. Vereenzelviging voor toepassing Warmtewet en/of huurwetgeving

3.7

De volgende vraag die het hof moet beantwoorden (
grief 1) is of Amstelhof Properties en Amstelhof Energie vereenzelvigd moeten worden voor toepassing van de Warmtewet en/of de huurwetgeving, in die zin dat zij in het kader van deze procedure als één verhuurster moeten worden beschouwd. Het hof beantwoordt deze vraag, net als de kantonrechter, bevestigend en licht hierna toe waarom.

3.7.1

Tot 2015 leverde Amstelhof Properties als verhuurster warmte aan [geïntimeerden] Met ingang van 1 januari 2015, de datum van inwerkingtreding van de Warmtewet, heeft Amstelhof Properties die leveringsverplichting overgeheveld naar Amstelhof Energie. Daartoe zijn [geïntimeerden] met Amstelhof Energie overeenkomsten aangegaan. Tussen partijen is niet in geschil dat Amstelhof Properties en Amstelhof Energie beide 100% dochtervennootschappen zijn van Stockholm Amsterdam, die tevens bestuurder van die entiteiten is. Amstelhof c.s. staan dan ook beide onder volledige controle van Stockholm Amsterdam.

3.7.2

Ook tijdens de mondelinge behandeling is aan de orde gesteld of en zo ja, in hoeverre, Amstelhof Properties en Amstelhof Energie onafhankelijk van elkaar zijn. Desgevraagd hebben Amstelhof c.s. het volgende toegevoegd:

- Amstelhof Properties heeft geen opstalrecht gevestigd ten behoeve van Amstelhof Energie ter zake van de collectieve verwarmingsinstallaties.

3.7.3

Het voorgaande, in samenhang bezien, brengt mee dat in dit geval de scheiding die Amstelhof Properties met het optuigen van de constructie van een aparte warmteleverancier in 2015 heeft beoogd aan te brengen tussen verhuurder en warmteleverancier geen stand houdt. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat een andersluidend oordeel ertoe leidt dat huurders eenvoudig de mogelijkheid wordt ontnomen om de servicekosten te laten beoordelen door de huurcommissie volgens de maatstaf van artikel 7:259 BW. De kantonrechter heeft Amstelhof Properties en Amstelhof Energie in dit verband dus ook terecht vereenzelvigd. Grief 1 stuit op het voorgaande af.

III. Warmtewet

3.8

Verder betogen Amstelhof c.s. dat voor de periode waarop deze procedure betrekking heeft de (huurrecht)regels in afdeling 5 van boek 7 van het BW niet prevaleren boven de Warmtewet maar dat deze naast elkaar van toepassing zijn omdat de bepalingen van beide regelingen niet tegenstrijdig zijn (
grief 2).

3.8.1

Het hof volgt Amstelhof c.s. niet in dit betoog. In zijn arrest van 21 januari 2022 (ECLI:NL:HR:2022:61, hierna: Acantus-arrest) heeft de Hoge Raad, kort gezegd, overwogen (rov. 3.2.2):

(i) dat uit artikel 7:237 lid 2 BW volgt dat de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie, zijnde een onroerende aanhorigheid, niet als servicekosten naast de kale huurprijs aan de huurders in rekening kan brengen, terwijl de Warmtewet de leverancier de mogelijkheid biedt om de kapitaals- en onderhoudslasten als onderdeel van de maximale prijs volgens de Warmtewet aan de verbruiker in rekening te brengen;

(ii) dat deze regelingen tegenstrijdig zijn indien de verhuurder ‘leverancier’ is in de zin van de Warmtewet en de huurders ‘verbruiker’;

(iii) dat in deze tegenstrijdigheid artikel 7:237 lid 2 BW prevaleert;

(iv) dat dat ook volgt uit de omstandigheid dat het samenstel van art. 7:233 BW en 7:237 BW strekt tot bescherming van de huurder van woonruimte en de Warmtewet niet beoogt afbreuk te doen aan die bescherming.

3.8.2

Het hof stelt voorop dat in deze zaak niet ter discussie staat dat de blokverwarming een onroerende aanhorigheid is. Gelet op het hiervoor onder 3.7 tot en met 3.7.3 overwogene, in samenhang bezien met de hiervoor aangehaalde overweging uit het Acantus-arrest, is in dit geval verhuurster Amstelhof Properties aan te merken als ‘leverancier’ in de zin van de Warmtewet en zijn huurders [geïntimeerden] ‘verbruikers’ en prevaleren in deze situatie – waarin de regelingen tegenstrijdig zijn – de huurrechtregels in het BW boven de Warmtewet.

IV. Geen beperkende werking redelijkheid en billijkheid

3.9

Met
grief 3beroepen Amstelhof c.s. zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zij betogen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij wel de kapitaals- en onderhoudslasten van de collectieve verwarmingsinstallatie – de “infrastructuur” – moeten dragen, terwijl zij die kosten niet via de servicekosten kunnen verhalen op de huurders maar deze uit de kale huur moeten worden voldaan.

3.1

Wat er ook zij van de gevolgen van de bestreden vonnissen voor Amstelhof c.s., die gevolgen leiden niet tot de conclusie dat het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt. De gevolgen zijn onvoldoende om de wettelijke regeling (artikel 7:259 BW) opzij te zetten. De regel dat de kosten van onderhoud van de verwarmingsinstallatie alsmede die van de uiteindelijke vervanging daarvan (eventueel door een modernere variant) uit de kale huur moeten worden voldaan, is immers niet nieuw. Die gold altijd al. Dat Amstelhof Properties, als zij in 2014 een andere keuze had gemaakt, via een renovatievoorstel een huurverhoging had kunnen bewerkstelligen, acht het hof te twijfelachtig om daarvan in dit verband uit te kunnen gaan. Grief 3 faalt dan ook.

V. Slotsom

3.11

Gelet op alles wat hiervoor onder 3.6 tot en met 3.10 is besproken is er geen doorbrekingsgrond aanwezig op basis waarvan voor Amstelhof Properties toch hoger beroep mogelijk is. Dat betekent dat Amstelhof Properties niet met succes kan opkomen tegen de bestreden vonnissen en het hof het hoger beroep in zoverre zal verwerpen.

3.12

Voor zover het Amstelhof Energie betreft, leidt het hiervoor overwogene tot de slotsom dat de grieven geen succes hebben. Ten aanzien van Amstelhof Energie zullen de bestreden vonnissen worden bekrachtigd.

3.13

Amstelhof c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

ten aanzien van Amstelhof Properties:

verwerpt het hoger beroep van Amstelhof Properties tegen de bestreden vonnissen;

ten aanzien van Amstelhof Energie:

bekrachtigt de bestreden vonnissen;

wijst af het meer of anders gevorderde;

ten aanzien van Amstelhof c.s.:

veroordeelt Amstelhof c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 338,00 aan verschotten en € 2.228,00 voor salaris;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.M. Polak en M.E. Hinskens-van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2023.