Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.295.193/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7895302 CV EXPL 19-14934
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 mei 2023
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. A.W. IJland te Amsterdam,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. L. Hennink te Amsterdam.
De partijen worden hierna [appellante] en Stadgenoot genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 31 maart 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 5 januari 2021 met bovenvermeld zaaknummer, voor zover dat in reconventie is gewezen tussen [appellante] als eiseres en Stadgenoot als verweerster.
Bij arrest van 29 juni 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald, die op 14 oktober 2021 heeft plaatsgevonden. Ter zitting hebben partijen afspraken gemaakt. Het van de zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis in (oorspronkelijke) reconventie;
- memorie van antwoord, tevens reactie op vermeerdering van eis in (oorspronkelijke) reconventie, tevens vermeerdering van eis (in oorspronkelijke conventie).
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar in eerste aanleg ingestelde vordering zal toewijzen, evenals de vorderingen waarmee zij in hoger beroep haar eis heeft vermeerderd, met veroordeling van Stadgenoot in de kosten van het geding in beide instanties.
Stadgenoot heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellante] in haar hoger beroep, althans bekrachtiging van het besteden vonnis en toewijzing van de vordering waarmee zij in hoger beroep haar eis heeft vermeerderd, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten.
Stadgenoot heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang zijn die feiten de volgende.
2.1
[appellante] huurt van Stadgenoot een woning in [plaats] .
2.2
Artikel 13 van de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden luidt - voor zover hier van belang - als volgt:
1. Verhuurder is uitsluitend aansprakelijk voor schade die huurder (…) lijdt (…), indien deze te wijten is aan opzet of grove schuld van de zijde van de verhuurder, dan wel is opgetreden nadat huurder verhuurder schriftelijk in kennis heeft gesteld van gebreken, die verhuurder heeft nagelaten binnen een redelijke termijn op te heffen en in verband waarmee verhuurder deswege in verzuim is komen te verkeren (…).
2.3
In de woning zijn vocht- en schimmelplekken ontstaan. Stadgenoot heeft in de periode van 17 december 2018 tot en met 21 december 2018 en op 8 januari 2019 werkzaamheden aan de woning laten verrichten om de vocht- en schimmelplekken te verwijderen en het opnieuw ontstaan daarvan te voorkomen.
2.4
Vanwege de schade die [appellante] stelt te hebben geleden als gevolg van de aanwezigheid van de vocht- en schimmelplekken en de werkzaamheden in de woning, heeft [appellante] een bedrag ingehouden op de huurbetalingen aan Stadgenoot.
3.Beoordeling
Het geding in eerste aanleg
3.1
Stadgenoot heeft [appellante] gedagvaard tot betaling van een bedrag van € 780,40 aan ingehouden huurpenningen, met rente en kosten. [appellante] heeft zich tegen deze vordering verweerd met een beroep op verrekening met de schade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de aanwezigheid van de schimmel- en vochtplekken en de werkzaamheden in haar woning. In reconventie heeft zij gevorderd dat Stadgenoot ter zake van die schade wordt veroordeeld tot betaling van een vergoeding van € 1.780,77, met rente.
3.2
De kantonrechter heeft de vordering van Stadgenoot toegewezen en die van [appellante] afgewezen. Hij heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen.
De vocht- en schimmelplekken vormen een gebrek aan de woning. Artikel 7:208 BW is van (semi) dwingend recht en derogeert daarom aan artikel 13 van de Algemene Huurvoorwaarden, dat daarvan ten nadele van de huurder afwijkt. Op grond van 7:208 BW is de verhuurder aansprakelijk voor gebreken die zijn ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst, als die gebreken aan de verhuurder zijn toe te rekenen. In hetgeen in de processtukken naar voren is gebracht is geen aanknopingspunt te vinden voor de oorzaak van de vocht- en schimmelplekken. [appellante] verwijst naar onkruid in de tuin van de buren, maar als de vocht- en schimmelplekken inderdaad daardoor zijn ontstaan, is dat een van buiten komende oorzaak en is het ontstaan van het gebrek niet aan Stadgenoot toe te rekenen. Feiten of omstandigheden op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat het ontstaan van het gebrek wel aan Stadgenoot is toe te rekenen zijn door [appellante] niet gesteld. De vordering tot schadevergoeding van [appellante] is dus niet gegrond, evenmin als haar beroep op verrekening.
Het geding in hoger beroep
3.3
[appellante] heeft tegen de afwijzing van haar vordering in oorspronkelijke reconventie één grief aangevoerd. Tevens heeft zij in hoger beroep bij wege van eisvermeerdering gevorderd dat Stadgenoot wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 5.000,= wegens gederfd woongenot en tot herstel van de op 15 oktober 2021 in de woning van [appellante] geconstateerde gebreken binnen een maand na de datum van het arrest, op straffe van verbeurte van een door het hof te bepalen dwangsom.
3.4
Stadgenoot heeft de grieven bestreden, evenals de vermeerderde eis en van haar kant bij wege van eisvermeerdering gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat tussen partijen een schikking tot stand is gekomen en [appellante] wordt veroordeeld tot nakoming daarvan, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= per keer dat zij zich daaraan niet houdt.
De op de schikking gebaseerde vorderingen van Stadgenoot
3.5
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling na aanbrengen hebben partijen het volgende afgesproken. Stadgenoot zou aannemer [naam] op 15 oktober 2021 het volgens [appellante] nog steeds niet verholpen schimmelprobleem laten onderzoeken. Voorafgaand aan de werkzaamheden zou [naam] contact opnemen met het door [appellante] ingeschakelde bedrijf [bedrijf] B.V. [naam] zou voor de geconstateerde problemen een oplossing voorstellen en de problemen verhelpen. Naar aanleiding van een en ander zouden partijen in nader overleg met elkaar treden om de zaak, die zag op het verleden, minnelijk op te lossen.
3.6
Volgens Stadgenoot zijn tijdens het bezoek op 15 oktober 2021 geen problemen geconstateerd aan de wanden en de vloer en zijn toen slechts preventieve werkzaamheden uitgevoerd. Stadgenoot stelt dat partijen na het bezoek van [naam] en de werkzaamheden met elkaar in overleg zijn getreden en een schikking hebben bereikt, op grond waarvan het hoger beroep is doorgehaald, waarna [appellante] de zaak op 5 juli 2022 weer heeft opgebracht. Stadgenoot wenst nakoming van de schikking die partijen hebben getroffen, maar meent dat het haar (althans haar advocaat) tuchtrechtelijk niet vrijstaat mededelingen te doen over de inhoud daarvan.
3.7
Uit het standpunt van [appellante] in haar memorie van grieven moet worden afgeleid dat zij van mening is dat partijen geen schikking hebben getroffen. Wat daarvan zij, nu Stadgenoot geen enkele mededeling heeft gedaan over de inhoud van de bereikte schikking kan het hof dienaangaande geen beslissingen nemen. De vordering tot verklaring voor recht en de vordering tot nakoming zullen daarom worden afgewezen.
Het vocht- en schimmelprobleem
3.8
De grief van [appellante] houdt in dat de kantonrechter in het bestreden vonnis ten onrechte haar vordering heeft afgewezen. In de toelichting op haar grief heeft [appellante] het volgende aangevoerd.
3.9
De door [appellante] ingeschakelde [bedrijf] B.V. is van mening dat [naam] bij haar werkzaamheden in 2018/2019 de oorzaak van het schimmelprobleem niet volledig heeft weggenomen. Tijdens het bezoek van [naam] na de zitting van 14 oktober 2021 is een zogenaamd sinkhole in de tuin afgedicht met beton om nadere vochtproblemen te voorkomen en om te voorkomen dat daarin ongedierte zou verblijven. Wat echter niet is verholpen is het feit dat aan de voorzijde van de woning in de slaapkamer vocht door de buitenmuur slaat, waardoor zowel in als onder de woning zwarte schimmel ontstaat. Dit is te verhelpen door deze buitenmuur te isoleren, maar dat heeft Stadgenoot geweigerd. Hierdoor is het schimmelprobleem in de slaapkamer nog steeds niet opgelost en kan die kamer al ruim twee jaar niet worden gebruikt. Enige maanden na half oktober 2021 is ook de schimmelstank in de keuken van [appellante] weer teruggekomen, welk probleem in het verleden na klachten van [appellante] zou zijn opgelost door afkitten vanuit de kruipruimte. Ook heeft [naam] tijdens het bezoek in oktober 2021 gemeld dat de zinken leidingen die bij een eerdere renovatie zijn vervangen door pvc-pijpen, onder de woning van [appellante] niet volledig zijn afgedicht, waardoor nog steeds water kan lekken onder de woning van [appellante] , met schimmelvorming tot gevolg. Al deze problemen betreffen, anders dan Stadgenoot beweert, nog steeds hetzelfde gebrek en niet een nieuw gebrek, namelijk de extreme vochtigheid van de woning, aldus nog steeds [appellante] .
3.1
Stadgenoot heeft betwist dat de woning van [appellante] nog steeds een vocht- of schimmelprobleem heeft. Tijdens het bezoek van [naam] in oktober 2021 zijn ondanks een iets verhoogd vochtgehalte op de wanden langs de bodem en achter de kasten, op de wanden geen sporen van vocht of schimmel waargenomen. Aan de kruipruimte zijn preventieve werkzaamheden verricht. De ventilatie in de kruipruimte is goed en de vloerbalken zien er goed uit. Een oude gietijzeren afvoerpijp onder de grond stond open en is door [naam] gedicht, maar die pijp kon geen vocht- of schimmelprobleem veroorzaken, aldus Stadgenoot.
3.11
Tegenover de betwisting door Stadgenoot heeft [appellante] haar stelling dat zich in haar woning nog steeds een vocht- en schimmelprobleem voordoet, onvoldoende onderbouwd. Evenmin heeft zij enig bewijsaanbod gedaan. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij.
3.12
De grief van [appellante] tegen de beslissing van de kantonrechter is geheel gebaseerd op de stelling dat de woning van [appellante] nog steeds een onopgelost vocht- en schimmelprobleem heeft. Daarom wordt die grief verworpen.
3.13
Nu geen gebrek aan de woning is komen vast te staan, is de vordering tot herstel van gebreken niet toewijsbaar. Ook de vordering tot schadevergoeding wegens gederfd woongenot zal worden afgewezen. Zoals de kantonrechter heeft overwogen is niet gebleken dat het vocht- en schimmelprobleem dat vóór 2019 heeft bestaan, aan Stadgenoot kan worden toegerekend. Evenmin is gebleken dat Stadgenoot is tekortgeschoten in het tijdig verhelpen van het gebrek, nadat dat behoorlijk aan haar was gemeld.
Slotsom en kosten
3.14
De grieven van [appellante] hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De vorderingen waarmee [appellante] en Stadgenoot hun eis in hoger beroep hebben vermeerderd zullen worden afgewezen. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 772,= aan verschotten en € 1.672,= voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023.