ECLI:NL:GHAMS:2022:547

• Datum uitspraak: 22 februari 2022
• Publicatiedatum: 23 februari 2022
• Zaaknummer: 200.273.783/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; L.A.J. Dun; A.R. Vlierhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper bij gebreken aan onroerend goed en uitleg van boetebeding in koopovereenkomst

In deze zaak gaat het om een geschil tussen de koper en verkoper van een woning, waarbij de koper stelt dat de verkoper tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De koper, [appellanten], heeft de woning op 24 juni 2017 gekocht, maar na de overdracht op 31 augustus 2017 deed zich opnieuw lekkage voor. De koper stelt dat de verkoper, [geïntimeerde], de oorzaak van een eerdere lekkage niet deugdelijk heeft verholpen, wat heeft geleid tot de nieuwe lekkage. De koper vordert een contractuele boete van € 56.500,= en een vervangende schadevergoeding van € 19.600,=, vermeerderd met kosten voor deskundigenonderzoek. De rechtbank heeft de vorderingen van de koper afgewezen, maar het hof oordeelt dat de koper mocht verwachten dat de verkoper de oorzaak van de lekkage had hersteld. Het hof concludeert dat de verkoper tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en dat de koper recht heeft op een boete van € 20.000,=, die gematigd wordt van de oorspronkelijk gevorderde boete. De verkoper wordt veroordeeld tot betaling van deze boete, vermeerderd met wettelijke rente, en in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.273.783/01

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/278253 / HA ZA 18-640

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 februari 2022

inzake

1. [appellant sub 1],

2.
[appellante sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. B.M. Breedijk te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

handelend namens zichzelf en als erfgenaam van
[X] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.R. Flipse te Rotterdam.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

1. De zaak in het kort

Deze zaak gaat over de verkoop van een woning waarin zich voor de verkoop lekkage heeft voorgedaan. Kort na overdracht van de woning doet zich opnieuw lekkage voor. [appellanten] (de koper) stelt dat [geïntimeerde] (de verkoper) de oorzaak van de eerdere lekkage niet heeft opgelost, terwijl [appellanten] dit wel mocht verwachten. Hierdoor is volgens [appellanten] opnieuw lekkage ontstaan. [appellanten] maakt primair aanspraak op een contractuele boete van € 56.500,= en subsidiair op vervangende schadevergoeding ter hoogte van € 19.600,=, vermeerderd met kosten voor een deskundigenonderzoek.

2. Het geding in hoger beroep

[appellanten] is bij dagvaarding van 9 januari 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 9 oktober 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met productie;

- memorie van antwoord;

- akte [appellanten] ;

- antwoordakte [geïntimeerde] ;

Vervolgens is arrest gevraagd.

[appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [appellanten] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente en tot terugbetaling van al hetgeen door of namens [appellanten] aan [geïntimeerde] is betaald, met rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

[appellanten] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

3. Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.19 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van deze feiten is in hoger beroep niet in geschil en deze dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

3.1

[appellanten] en [geïntimeerde] hebben op 24 juni 2017 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het adres [adres] , gemeente [gemeente] (hierna respectievelijk: de koopovereenkomst en de woning). De koopsom bedroeg € 565.000,= kosten koper.

3.2

In de vragenlijst ten behoeve van verkoop van de woning heeft [geïntimeerde] geschreven dat er in het verleden lekkage was geweest in het trappenhuis tussen de eerste en tweede etage en dat dit was gerepareerd. Ook heeft hij geschreven dat er sprake was geweest van vochtdoorslag in de slaapkamer en het trappenhuis als gevolg van genoemde lekkage.

3.3

Voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst hebben partijen contact gehad via Makelaarsland, de makelaar van [geïntimeerde] . Op 6 april 2017 heeft [appellanten] € 540.000,= geboden met als voorbehoud dat de oorzaak van de lekkage op de eerste etage zou worden gevonden en dat voor het verstrijken van de wettelijke bedenktijd een bouwtechnische keuring zou worden uitgevoerd. Diezelfde dag heeft [geïntimeerde] een tegenvoorstel gedaan van € 590.000,= en geantwoord dat de lekkage inmiddels was opgespoord en verholpen. Op 13 april 2017 heeft [geïntimeerde] zijn tegenvoorstel naar beneden bijgesteld tot € 565.000,=. Ook op 13 april 2017 is [appellanten] akkoord gegaan met deze koopprijs. Bij opmerkingen/overige afspraken heeft hij geschreven:

“(…) Het gaat ons erom dat de lekkage (schade) niet alleen optisch wordt verholpen, maar dat ook de oorzaak is gevonden en gerepareerd. Graag zouden we dit in een clausule willen opnemen. (…)”

3.4

De koopovereenkomst bepaalt, voor zover relevant, het volgende:

“(…) artikel 6 Staat van de onroerend zaak. Gebruik.

6.1.

De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning

(…)

Verkoper staat (…) niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

(…)

11.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3%) van de koopsom met een maximum van tien procent (10% van de koopsom), onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 22 Nog uit te voeren werkzaamheden.

Verkoper draagt zorg voor het verhelpen van de lekkage en het vervangen van de grasmat in de achtertuin. De met de werkzaamheden gemoeide kosten komen voor rekening van de verkoper en de werkzaamheden dienen gereed te zijn uiterlijk op de dag van notarieel transport.”

3.5

De onderneming Uw Woningkeurder heeft op 27 juni 2017 in opdracht van [appellanten] de woning bouwtechnisch geïnspecteerd en hiervan een rapport opgesteld. De inspecteur van Uw Woningkeurder, heeft de volgende opmerkingen gemaakt over de dakopbouw:

“(…) De algehele bouwtechnische staat van het object is door de inspecteur beoordeeld op: Goed

Samenvatting:

Naderonderzoek geadviseerd naar de afwerking van de later geplaatste opbouw.

Er is een opbouw later geplaatst welke is afgewerkt met de redceder rabatdelen.

De kwaliteit van de gerbruikte redceder delen is slecht er zijn inmiddels diverse delen vervangen

Er is een lekkage geweest veroorzaakt door dat er water tussen de rabdelen is gelopen dit is volgens opgave verkoper verholpen door diverse rabatdelen van de opbouw te vervangen.

Advies laat de onderste rabatdelen verwijderen van de opbouw en controleer of de aansluiting / overgang dak naar de wanden van de opbouw op de juiste wijze is uitgevoerd.

Controleer wanden van de opbouw op waterdichte afwerking.”

3.6

Bij e-mail van 27 juni 2017 aan Makelaarsland heeft [appellanten] de koopovereenkomst ontbonden. [appellanten] heeft daarbij aangeboden om met [geïntimeerde] in gesprek te gaan en enkele gevonden aandachtspunten gezamenlijk op te lossen.

3.7

[appellanten] en [geïntimeerde] hebben aansluitend contact gehad. Op 6 juli 2017 heeft [geïntimeerde] via e-mail aan [appellanten] geschreven:

“(…) Ik heb het rapport gelezen en heb er verschillende opmerkingen over. Deze heb ik onderaan dit bericht uiteengezet.

Samenvattend stelt de inspecteur een onderzoek voor wat ik net heb laten uitvoeren en daaropvolgend ook de de problemen heb laten verhelpen. Bovendien neemt hij aan dat er lekkage via de rabatdelen is opgetreden, terwijl dat pertinent niet zo is (zie opmerking hieronder). Ik ga daarom ook niet mee in zijn suggestie om een deel van de red-ceder planken te vervangen. Iedere schilder die ik een offerte heb laten maken gaf aan dat het hout nog prima is maar wel moet worden geschilderd. Er werd daarbij een zelfs garantie op gegeven van twee jaar.

Al met al zie ik dus ook geen reden om de de koopsom aan te passen. Enerzijds omdat ik het niet eens ben met de opmerkingen in het rapport, anderzijds omdat het een zeer redelijke prijs is voor het pand.

(…)

- Opmerking 2: Er is een lekkage geweest veroorzaakt door dat er water tussen de rabdelen is gelopen dit is volgens opgave verkoper verholpen door diverse rabatdelen van de opbouw te vervangen. Advies laat de onderste rabatdelen verwijderen van de opbouw en controleer of de aansluiting / overgang dak naar de wanden van de opbouw op de juiste wijze is uitgevoerd.

[gemeente] : Dat klopt (…) niet. Het water loopt niet russen de rabatdelen, maar waait er bij zeer harde zuidwestenwind onderdoor. Lekkage door de rabatdelen kan niet omdat achter de rabatdelen een plastic folie is aangebracht die eventuele doorlek opvangt. Om de lekkage bij harde wind te voorkomen heb ik de bitumen laag verder verhoogd. Dat was afdoende. Daarna geen lekkage meer gehad. Bovendien heb ik de kapotte en gescheurde rabatdelen vervangen.

- Opmerking 3: Controleer wanden van de opbouw op waterdichte afwerking.

[gemeente] : Dat heb ik dus laten doen en daarop ook actie ondernomen.

(…)”

3.8

Op 6 juli 2017 heeft [appellanten] aan [geïntimeerde] geschreven dat hij niet streeft naar een lagere koopsom, maar wel naar een structurele oplossing. [appellanten] heeft ook voorgesteld om notarieel vast te leggen dat hij bij een nieuwe lekkage de kosten volledig op [geïntimeerde] zou kunnen verhalen. Op diezelfde dag heeft [geïntimeerde] in reactie geschreven:

“(…) Ik ben meegegaan met een flink lagere bieding waarbij het huis in de huidige staat wordt gekocht (behoudens de afgesproken reparaties). Ik ga dan daarom ook geen reparatie werkzaamheden aan het huis doen waar naar mijn mening nog geen enkele reden voor is. De oplossing die je aandraagt, zou ook niet werken omdat ik vanaf verkoop geen controle heb over het onderhoud van het huis en dus geen verantwoordelijkheid kan dragen voor een eventuele toekomstige lekkage. Zo’n notariële clausule is dus geen optie.

Wat ik wel zal doen is op korte termijn een onafhankelijk bouwconsult aanvragen die ons beiden meer duidelijkheid geeft over de staat van de houten verdieping en kosten voor evt reparatie/onderhoud. Ik zal de kosten voor dit consult op mij nemen en de resultaten met je delen. Op basis hiervan kunnen jullie bepalen of je nog wilt kopen of niet. (…)”

3.9

Bij e-mail van 9 juli 2017 heeft [appellanten] aan Makelaarsland bevestigd dat de ontbinding ongedaan kon worden gemaakt.

3.1

Op 19 juli 2017 heeft Perfectkeur B.V. in opdracht van [geïntimeerde] de woning geïnspecteerd. In de bouwkundige rapportage van diezelfde datum heeft de bouwkundige van Perfectkeur, geschreven:

“ Samenvatting van de bevindingen:

Situatie:

Er zijn lekkage plekken zichtbaar in het plafond van de voor slaapkamer. Dit is de aansluiting van de bestaande dakopbouw en de nieuwe dakopbouw.

Deze aansluiting is reeds hersteld. Er is een EPDM folie toegepast onder de onderste houten delen. De aansluiting van de dakbedekking met het EPDM is afgekit.

De herstelling is in februari 2017 uitgevoerd. Het heeft daarna niet meer gelekt.

Er is een stalen luifel aanwezig. Thv de bevestigingsbeugels is het hout niet afgedekt. Het is daardoor mogelijk dat (slag)regen direct in de constructie terecht komt. Dit hoeft geen probleem zijn mits de achterliggende dampdoorlatende folie goed is aangebracht.

Bevindingen:

De reparatie van de aansluiting dak/houten gevel is nu dicht. Er zal geen lekkage meer ontstaan via deze aansluiting.

Maar omdat deze aansluiting is afgedicht ontbreekt nu de ventilatie mogelijkheid. Het vocht wat in de constructie komt moet worden afgevloeid via de achterliggende dampdoorlatende folie tot op de dakbedekking. Deze aansluiting is nu dicht en het vocht kan niet meer weg.

Oplossing/advies:

De aansluiting gevel/dak van de nieuwe dakopbouw zo situeren dat het vocht kan afvloeien op het platte dak en dat er voldoende ventilatie mogelijkheden zijn.

- De onderste 2 rijen geveldelen verwijderen. Het bitumen voldoende hoog opplakken tot 10 cm hoger dan de onderste geveldeel.

- Loodstroken aanbrengen onder de dampdoorlatende folie tot 3 cm boven het dak. Let op! stukken van maximaal 1,2 m1 lengte toepassen ivm werking van dit materiaal.

- De dampdoorlatende folie laten overlappen tot over de loodstroken tot de onderzijde van de onderste gevel deel.

- De Red Cedar geveldelen weer aanbrengen. Let op dat aan de onderzijde voldoende ruimte is tbv ventilatie (zo’n 2 cm).

Thv de bevestigingsbeugels van de luifel een loodstukje aanbrengen welke deze aansluiting afdicht. (…)”

3.11

Op 31 augustus 2017 heeft [geïntimeerde] de woning aan [appellanten] geleverd.

3.12

Op 7 september 2017 heeft zich een lekkage voorgedaan in de woning. [appellanten] heeft [geïntimeerde] hiervan telefonisch op de hoogte gesteld.

3.13

Op 8 september 2017 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] geschreven:

“(…) Ik heb de lekkage die er was naar beste eer en geweten gerepareerd en de zaken hersteld. Daarbij heb ik een expert nog extra laten kijken naar de bovenbouw die heeft geconstateerd dat het dak in goede staat is en nog een aantal aanbevelingen heeft gegeven om verdere lekkage achter het Red Cederen opbouw helemaal uit te sluiten (ondermeer loodslappen aanbrengen). Met deze kennis hebben jullie de koopovereenkomst getekend. Wat mij betreft heb ik dus aan aan de voorwaarden in de koopovereenkomst voldaan en ben formeel dus niet verplicht de reparaties uit te voeren.

3.14

[appellanten] heeft op 11 september 2017 aan [geïntimeerde] geschreven:

“(…) Feit blijft (…) dat, 1 week na aankoop van het huis, er een forse lekkage is geweest. Deze is op de studeerkamer, de deurposten naast de studeerkamer, de gang naast de douche en op de trap naar zolder. In de koopovereenkomst staat dat de lekkage verholpen moest zijn. Dat blijkt nu dus niet zo te zijn. (…)”

3.15

Per aangetekende brief van 19 oktober 2017 heeft de advocaat van [appellanten] [geïntimeerde] gesommeerd om de lekkage vóór 30 oktober 2017 op zijn kosten structureel te laten herstellen door een erkend bedrijf, bij gebreke waarvan [geïntimeerde] in verzuim zou komen te verkeren.

3.16

[geïntimeerde] heeft zelf en ook per brief van zijn advocaat aangeboden om uit coulance een bedrag van € 750,= te betalen als tegemoetkoming in de kosten gemoeid met de aanbevolen werkzaamheden uit het rapport van Perfectkeur en verder iedere aansprakelijkheid afgewezen.

3.17

Bij brief van 3 januari 2018 heeft de advocaat van [appellanten] namens [appellanten] zijn sommatie herhaald en heeft hij aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10% van de aankoopsom.

3.18

Op 18 april 2018 heeft CAB bouwadvies in opdracht van [appellanten] de woning geïnspecteerd. CAB bouwadvies heeft in het inspectierapport geschreven:

“(…) Verslag van de inspectie:

(…)

foto 27/28 dakaansluiting – nieuwe dak tegen wanden van de bestaande dakopbouw

de dakfolie (miofol) behoort over de zwarte epdm te lopen; als er water/vocht achter de rabatdelen komt bijvoorbeeld bij storm/regen of door condens dan moet de waterkerende/dampdoorlatende folie (miofol) het vocht weren en het vocht moet via de epdm buiten de constructie gebracht worden; nu loopt eventueel vocht achter de epdm naar de onderliggende constructie; vandaar de vochtplekken bij de plafonds in de diverse ruimten; de miofol is ook verkeerd aangebracht (binnenzijde van de Miofol zit aan de buitenzijde); verder dient de miofol dakpansgewijs worden aangebracht; nu zijn de banen verticaal aangebracht (…)

foto 29 t/m 32 dakaansluiting – nieuwe dakbedekking tegen de bestaande dakopbouw

op de bestaande ribben van de bestaande dakopbouw is een strook multiplex aangebracht waartegen de dakbedekking (bitumen) is aangebracht; de epdm (of dakbedekking) is niet achter de Miofol aangebracht; tevens zitten er naden in de epdm die niet gekit/gelijmd zijn; de Miofol loopt achter de steenwolisolatie door naar de onderliggende ruimten, vocht kan dus ongehinderd tussen de ribben doorlopen naar beneden (…)

Globale samenvatting van de gebreken

Dakaansluitingen oud/nieuw zijn niet waterdicht en niet voorzien van een koudebrug-onderbreking aangebracht

De waterkerende/dampdoorlatende folie Miofol en rabatdelen zijn niet goed aangebracht volgens de voorschriften

Er is onvoldoende ventilatie rondom/onder de rabatdelen

Kozijn-aansluitingen en hoekaansluiting van rabatdelen zijn niet waterdicht en volgens de normen aangebracht

Globale aanbevelingen in verband met herstel

Alle rabatdelen, ribben 44x 44 mm en miofol moeten verwijderd worden, daarna de miofol, ribben en rabatdelen volgens de norm weer aanbrengen

De dakaansluitingen van de nieuwbouw tegen de bestaande bouw geheel opnieuw maken waarbij er rekening gehouden moet worden met een goede koudebrug-onderbreking en afwatering

De Miofol en Epdm-slabben zo aanbrengen dat het eventuele vocht tussen Miofol/rabatdelen afgevoerd wordt naar het dak

In de onderliggende ruimten wand- en plafondgedeelten open maken om de waterschade te repareren; deze wanden/plafond daarna weer herstellen; alles weer schilderen waarbij vochtplekken eerst behandeld moeten worden met isolatieverf

(…)”

3.19

In een aanvulling van 16 juni 2018 heeft de inspecteur van CAB Bouwadvies in antwoord op vragen van [appellanten] het volgende geschreven:

“(…) De lekkages zijn er boven de plafonds en langs de binnenwanden. De dakaansluitingen van de nieuwe aanbouw tegen de bestaande aanbouw geven de lekkages in de diverse ruimten in de nieuwe aanbouw zoals in de slaapkamer 1, badkamer, overloop en werkkamer (…)

De lekkages moeten er al zijn kort geweest vanaf de tijd dat de bouw van de nieuw aanbouw gereed was doordat er detailleringen en uitvoering van de diverse dak- en wandaansluitingen niet goed zijn uitgevoerd.

Herstelwerkzaamheden zijn waarschijnlijk kort daarna uitgevoerd omdat de kitnaden op bijvoorbeeld de hoeklatten inmiddels verdroogd zijn (…).

Verder zijn er in een later stadium nieuwere stroken epdm-folie aangebracht bij de dakaansluiting en deze epdm-stroken zijn afgekit (…). Waarschijnlijk zijn deze epdm-stroken nog niet lang geleden aangebracht. Aan de achterliggende isolatie en het houtwerk bij de dakaansluiting is te zien dat dit oudere problemen zijn (…). Het multiplex en de isolatie zijn aangetast door vocht (…)”

4. Beoordeling

De procedure bij de rechtbank

4.1

Na vermindering van eis heeft [appellanten] gevorderd dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

primair

voor recht verklaart dat [geïntimeerde] tegenover [appellanten] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst;

[geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van de contractuele boete ad € 56.500,= althans een in goede justitie te bepalen som, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 januari 2018, althans een in goede justitie te bepalen dag, tot aan de dag der algehele voldoening;

[geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van dit geding, alsmede de nakosten;

subsidiair

voor recht verklaart dat [geïntimeerde] tegenover [appellanten] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en aan [appellanten] een vervangende schadevergoeding verschuldigd is;

[geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van de vervangende schadevergoeding ad € 19.600,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag na de dag waarop de inleidende dagvaarding is betekend, althans een in goede justitie te bepalen dag, tot aan de dag der algehele voldoening;

[geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van de kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid ad € 1.482,25, althans een in goede justitie te bepalen som;

[geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.021,92, althans een in goede justitie te bepalen som;

[geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van dit geding, alsmede de nakosten.

4.2

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank het volgende overwogen. [appellanten] droeg na de overdracht van de woning het risico van het uitblijven van structureel herstel. Gelet op beide bouwkundige rapporten die er lagen, mocht [appellanten] redelijkerwijs verwachten dat er in de toekomst meer structureel herstel van de opbouw noodzakelijk zou zijn. Over een verplichting van [geïntimeerde] om deze werkzaamheden uit te voeren, is door partijen niet meer gesproken, nadat [geïntimeerde] had geschreven dat “
het huis in de huidige staat wordt gekocht” . [appellanten] mocht van [geïntimeerde] daarom niet meer verwachten dan het incidenteel herstel dat [geïntimeerde] heeft laten verrichten. De rechtbank volgt [appellanten] dan ook niet in haar uitleg van artikel 22 van de koopovereenkomst. Voor het geval [appellanten] heeft bedoeld te stellen dat de hele opbouw ondeugdelijk is uitgevoerd, overweegt de rechtbank dat dit voor risico van [appellanten] dient te blijven, aangezien op basis van het rapport van Uw Woningkeurder kenbaar was dat dit mogelijk het geval was en [appellanten] ervoor heeft gekozen hier pas na de levering en de nieuwe lekkage onderzoek naar te doen. De conclusie is aldus dat [geïntimeerde] niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, aldus de rechtbank.

De procedure bij het hof

4.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellanten] met twaalf grieven op.

4.4

[appellanten] voert met grief 1 en 2 aan dat de rechtbank de feiten onvolledig heeft vastgesteld. Het hof gaat aan deze klacht voorbij. Het is aan de rechtbank om de feiten te selecteren die zij voor haar beslissing relevant acht. De rechtbank is daarbij niet gehouden alle tussen partijen vaststaande feiten te selecteren. Voor zover de door [appellanten] in het kader van grief 1 en 2 genoemde feiten voor de beslissing van het hof relevant zijn, heeft het hof deze – voor zover niet door [geïntimeerde] betwist – hierboven vermeld. Hetgeen in de grieven verder inhoudelijk is gesteld komt – voor zover nodig – hierna aan de orde.

4.5

De grieven 3 tot en met 12 lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Kort samengevat voert [appellanten] daarmee aan dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, door de eerder in de woning gemanifesteerde lekkage niet deugdelijk te herstellen. Hij stelt dat hij op grond van artikel 22 van de koopovereenkomst mocht verwachten dat de lekkage was hersteld, in die zin dat de oorzaak daarvan daadwerkelijk door [geïntimeerde] was opgelost. Dit bleek niet het geval te zijn. Kort na de overdracht van de woning is immers op dezelfde plek lekkage geweest, ter plaatse van de aansluiting van de nieuwe dakopbouw op de bestaande dakopbouw. Deze aansluiting is gebrekkig, hetgeen lekkage veroorzaakt en [geïntimeerde] heeft dit ten onrechte niet hersteld. [geïntimeerde] heeft daarom een contractuele boete verbeurd van € 56.500,= of moet in ieder geval de kosten vergoeden die zijn gemaakt voor herstel van het gebrek, aldus [appellanten]

4.6

[geïntimeerde] voert verweer, waarop bij de beoordeling zal worden ingegaan.

Wat [appellanten] mocht verwachten

4.7

Partijen twisten over de vraag of de woning aan de tussen partijen gesloten overeenkomst beantwoordt (artikel 7:17 lid 1 BW). Dit is het geval als de woning de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 lid 2 BW). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval relevant, zoals mededelingen van de verkoper (HR 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733, r.o. 5.2), maar ook omstandigheden die maken dat de koper aan de aanwezigheid van bepaalde eigenschappen twijfelt of behoort te twijfelen.

4.8

Het hof is met [appellanten] van oordeel dat hij in dit geval mocht verwachten dat [geïntimeerde] de oorzaak van de eerdere lekkage deugdelijk had hersteld en dat deze lekkage zich dus niet opnieuw zou voordoen. Hiertoe is redengevend dat [appellanten] herhaaldelijk te kennen heeft gegeven dat het herstel van de lekkage voor hem van belang was en dat hij vervolgens door zowel [geïntimeerde] als het rapport van Perfectkeur is gerustgesteld dat de lekkage was verholpen. Reeds bij het uitbrengen van zijn bod heeft [appellanten] gezegd dat hij wilde dat de oorzaak van de lekkage werd gevonden en hersteld. Het rapport van Uw Woningkeurder, waarin nader onderzoek werd geadviseerd naar de afwerking van de later geplaatste dakopbouw, was voor [appellanten] reden tot zorg, waarop hij de koopovereenkomst heeft ontbonden. [geïntimeerde] heeft het rapport van Uw Woningkeurder vervolgens weersproken door verschillende bevindingen gemotiveerd te bestrijden en te stellen dat hij de overige adviezen al had uitgevoerd. [appellanten] heeft daarop de ontbinding ongedaan gemaakt, onder de toezegging van [geïntimeerde] dat hij na een aanvullend onderzoek alsnog kon beslissen of hij wilde kopen of niet. Perfectkeur heeft, na het daarop volgende onderzoek, geconcludeerd dat de lekkage in de voorslaapkamer ter plaatse van de aansluiting van de bestaande dakopbouw op de nieuwe dakopbouw was opgelost. [appellanten] heeft vervolgens geen aanleiding gezien alsnog van de koop af te zien. Gelet op deze gang van zaken mocht [appellanten] ervan uitgaan dat de lekkage deugdelijk door [geïntimeerde] was hersteld en hoefde hij na het rapport van Perfectkeur geen verder onderzoek te doen. Dit betekent dat [appellanten] mocht verwachten dat de eerdere lekkage was verholpen, in die zin dat de oorzaak daarvan was gevonden en was opgelost, en dat zich niet door dezelfde oorzaak lekkage zou voordoen.

4.9

Hiermee gaat het hof voorbij aan het standpunt van [geïntimeerde] dat [appellanten] geen structureel herstel mocht verwachten. Volgens [geïntimeerde] zou [appellanten] de woning in de huidige staat afnemen, met de wetenschap dat structurele renovatie van de dakopbouw nodig was en dat lekkage bij harde westenwind en slagregens mogelijk bleef. Dit betoog rust op de gedachte dat [geïntimeerde] alleen een structurele oplossing kon bieden voor de gemanifesteerde lekkage bij algehele renovatie van de dakopbouw. Deze stelling onderbouwt [geïntimeerde] echter niet. Weliswaar benoemen de rapporten van Uw Woningkeurder en Perfectkeur ook andere aandachtspunten ten aanzien van de dakopbouw (zoals craquelé in de dakrand en niet afgedekte bevestigingsbeugels van de stalen luifel), maar daaruit volgt niet dat herstel van de oorzaak van de eerder gemanifesteerde lekkage zonder algehele renovatie niet mogelijk was. Sterker nog, [geïntimeerde] én het rapport van Perfectkeur hebben benadrukt dat de oorzaak van deze lekkage was opgelost. Dat [appellanten] heeft geaccepteerd dat mogelijk lekkage door een andere oorzaak zou ontstaan, zoals via de niet afgedekte bevestigingsbeugels als gesignaleerd door Perfectkeur, maakt niet dat hij ervan uit moest gaan dat de oorzaak van de eerdere lekkage niet adequaat was aangepakt. Dat mocht hij nu juist wel verwachten, gelet op hetgeen onder 4.8 is overwogen.

4.1

Dat [geïntimeerde] het voorstel van [appellanten] heeft afgewezen om in een notariële clausule vast te leggen dat hij bij een nieuwe lekkage de kosten volledig op [geïntimeerde] kon verhalen, maakt ook niet dat [appellanten] niet van deugdelijk herstel van de lekkage heeft mogen uitgaan. Uit de reactie van [geïntimeerde] op dit voorstel blijkt namelijk dat hij dit voorstel breder heeft opgevat dan enkel het herstel van de oorzaak van de reeds gemanifesteerde lekkage. Uit deze reactie volgt dat hij “
behoudens de afgesproken reparaties” geen reden ziet om verdere reparatiewerkzaamheden te verrichten en geen verantwoordelijkheid op zich wil nemen voor andere lekkages, omdat hij na de overdracht geen controle meer zou hebben over het onderhoud van het huis. Gelet hierop en op de specifieke verwijzing naar de afgesproken reparaties, mocht [appellanten] na deze reactie nog steeds ervan uitgaan dat [geïntimeerde] verantwoordelijkheid zou dragen voor het herstel van de oorzaak van de eerdere lekkage.

4.11

Het hof gaat ook voorbij aan het standpunt van [geïntimeerde] dat artikel 22 slechts betrekking heeft op het herstel van de visuele aspecten van de lekkage. Dit standpunt vindt geen steun in de feiten, gelet op het voorbehoud dat [appellanten] bij zijn bieding heeft gemaakt en zijn opmerking bij aanvaarding van het tegenbod van [geïntimeerde] dat het hem erom ging “
dat de lekkage (schade) niet alleen optisch wordt verholpen, maar dat ook de oorzaak is gevonden en gerepareerd ” (zie 3.3). Weliswaar hebben partijen later gecorrespondeerd over het herstel van de visuele aspecten van de lekkage, maar dit was in het kader van de oplevering van de woning en deed niet af aan de gerechtvaardigde verwachting van [appellanten] dat de oorzaak van de lekkage ook was verholpen. Het hof volgt [appellanten] dan ook in zijn uitleg van artikel 22.

[geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst

4.12

Daarmee is aan de orde of de lekkage die zich op 7 september 2017 in de woning heeft voorgedaan dezelfde oorzaak heeft als de eerdere lekkage en of [geïntimeerde] de oorzaak van deze lekkage deugdelijk heeft hersteld. [geïntimeerde] betwist dat de lekkages dezelfde oorzaak hebben en voert aan dat de lekkages niet op dezelfde plek hebben plaatsgevonden.

4.13

Uit de stellingen van [appellanten] en de door [geïntimeerde] ingevulde vragenlijst (zie 3.2) volgt dat de eerdere lekkage zich heeft voorgedaan op de eerste verdieping, in ieder geval in de voorslaapkamer. Perfectkeur heeft ten aanzien van de eerdere lekkage geconstateerd dat deze was gesitueerd bij de aansluiting van de nieuwe op de bestaande dakopbouw en dat deze aansluiting was hersteld door EPDM-folie aan te brengen en af te kitten.

4.14

Uit de door [appellanten] overgelegde plattegrond en foto’s volgt dat de nieuwe lekkage zich in ieder geval heeft voorgedaan in de voorslaapkamer, de badkamer en in de werkkamer. Weliswaar heeft [appellanten] in een e-mail aan [geïntimeerde] niet genoemd dat de lekkage zich ook weer in de voorslaapkamer had voorgedaan, maar dat betekent niet dat de lekkage zich daar niet opnieuw heeft voorgedaan, zoals [geïntimeerde] stelt. Uit de door [appellanten] overgelegde foto’s volgt afdoende dat het opnieuw in deze slaapkamer heeft gelekt.

4.15

Uit het rapport van CAB bouwadvies volgt dat de lekkages van 7 september 2017 waren gesitueerd bij de dakaansluitingen van de nieuwe dakopbouw tegen de bestaande dakopbouw, net als door Perfectkeur ten aanzien van de eerder vastgestelde lekkage werd geconstateerd. CAB bouwadvies concludeert dat deze lekkages zijn ontstaan doordat de dakaansluitingen van de nieuwe op de bestaande dakopbouw niet goed waren uitgevoerd, doordat een deugdelijke vochtwering achter de houten rabatdelen ontbrak. Zo was onder andere de waterkerende/dampdoorlatende folie (miofol) niet vóór de EPDM-folie aangebracht, waardoor het vocht niet werd afgevoerd naar het dak, maar de constructie in kon lopen en de vochtplekken bij de plafonds in de diverse ruimtes ontstonden. [geïntimeerde] voert weliswaar aan dat hij het niet eens is met de bevindingen van CAB bouwadvies en stelt dat de EPDM-folie wél juist zou zijn aangebracht, maar hij concretiseert dit standpunt niet, terwijl op de foto’s bij het rapport van CAB bouwadvies te zien is dat de miofol achter de EPDM-folie is aangebracht. Dat CAB bouwadvies concludeert dat de constructie ook op andere punten niet waterdicht was, doet niet af aan de conclusie dat de vochtplekken op de plafonds zijn veroorzaakt door de gebrekkige wijze waarop de dakaansluiting van de nieuwe op de bestaande dakopbouw was uitgevoerd. Het hof volgt CAB bouwadvies dan ook in deze conclusie. Aangezien Perfectkeur heeft vastgesteld dat de eerder gemanifesteerde lekkage ook werd veroorzaakt door een gebrekkige afwerking van deze aansluiting, moet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] de oorzaak van de eerdere lekkage niet deugdelijk heeft hersteld. Dit betekent dat hij is tekortgeschoten in artikel 22 van de koopovereenkomst.

4.16

Dat de nieuwe lekkage zich ook op andere plaatsen heeft voorgedaan dan de eerste lekkage, zoals [geïntimeerde] stelt, maakt dit niet anders. Vastgesteld is immers dat [geïntimeerde] de verplichting op zich had genomen de oorzaak van de lekkage deugdelijk te herstellen. Aangezien de oorzaak is gelegen in een gebrekkige dakaansluiting van de nieuwe op de bestaande dakopbouw, mocht van hem verwacht worden dat hij de gehele aansluiting zou herstellen om te voorkomen dat via deze aansluiting opnieuw lekkage zou ontstaan. Dat heeft hij niet gedaan.

Klachtplicht niet geschonden

4.17

[geïntimeerde] stelt dat [appellanten] niet tijdig over de gebreken heeft geklaagd, zodat hij zich er nu niet meer op kan beroepen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt (artikel 7:23 lid 1 BW).

4.18

Dit verweer van [geïntimeerde] wordt verworpen. [appellanten] heeft direct nadat zich opnieuw lekkage had voorgedaan bij [geïntimeerde] geklaagd. Later zijn door CAB bouwadvies verschillende gebreken aan de dakopbouw geconstateerd. Nog los van het feit dat [appellanten] niet ieder van deze gebreken aan zijn vordering ten grondslag legt, geldt dat [appellanten] niet specifiek over ieder van deze punten afzonderlijk hoefde te klagen, zoals [geïntimeerde] stelt. Dat [appellanten] direct na de lekkage hierover bij [geïntimeerde] heeft geklaagd, is afdoende.

[geïntimeerde] is een boete verschuldigd

4.19

[appellanten] vordert primair betaling van de maximale boete van 10% van de koopprijs (€ 56.500,=) op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst (hierna: het boetebeding), omdat [geïntimeerde] niet binnen acht dagen na daartoe te zijn aangemaand, is overgegaan tot herstel van de oorzaak van de lekkage.

4.2

[geïntimeerde] betwist dat het boetebeding in dit geval toepassing heeft. Volgens [geïntimeerde] ziet het boetebeding alleen op tekortkomingen ten aanzien van de levering van de woning en betaling van de koopsom. Het boetebeding heeft geen toepassing meer nadat de overdracht is geschied. [geïntimeerde] verwijst hierbij naar het NVM modelcontract uit 2017, waarin deze beperking is opgenomen. Ook voert hij aan dat partijen niet over het boetebeding hebben onderhandeld, aangezien dit een voorgedrukt standaardbeding is. Daaruit volgt volgens hem dat partijen niet bedoeld hebben het boetebeding ook van toepassing te laten zijn op het later handmatig toegevoegde artikel 22.

4.21

Bij de beantwoording van de vraag wat partijen op dit punt zijn overeengekomen, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan het boetebeding mochten toekennen en hetgeen zij in dit kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-maatstaf, HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Daarbij is niet alleen de letterlijke tekst van de bepaling van belang, maar alle bijzondere omstandigheden van het geval, zoals bijvoorbeeld wat partijen hebben besproken bij het aangaan van de overeenkomst.

4.22

Het hof volgt [geïntimeerde] niet in zijn standpunt. Daarbij wordt voorop gesteld dat het boetebeding onbeperkt is geformuleerd. De tekst sluit dus niet uit dat de boete ook bij schending van artikel 22 wordt verbeurd. Dat het boetebeding in het NVM modelcontract uit 2017 beperkter is geformuleerd, is niet relevant nu partijen het NVM modelcontract uit 2014 hebben gebruikt. Het enkele feit dat partijen niet over het boetebeding hebben onderhandeld, is – mede gelet op de onbeperkte formulering van het boetebeding – onvoldoende om aan te nemen dat partijen dit beding redelijkerwijs zo hebben moeten begrijpen dat het niet van toepassing is bij schending van het later handmatig toegevoegde artikel 22. [geïntimeerde] heeft geen andere omstandigheden gesteld op grond waarvan hij redelijkerwijs mocht verwachten dat het boetebeding in dit geval niet van toepassing zou zijn. Dit betekent dat het boetebeding ook van toepassing is bij schending van artikel 22 van de koopovereenkomst.

4.23

Naar het oordeel van het hof is het beroep van [appellanten] op het boetebeding niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd. Anders dan [geïntimeerde] stelt, gaat het niet om een geringe tekortkoming. Een onopgeloste lekkageoorzaak brengt voor [appellanten] ongemak en kosten met zich mee. Bovendien heeft [appellanten] al met zijn eerste bod duidelijk gemaakt dat dit voor hem een belangrijk punt was bij de aankoop van de woning. Ook dit verweer van [geïntimeerde] slaagt dus niet.

4.24

Nu [appellanten] [geïntimeerde] op 19 oktober 2017 heeft aangemaand de oorzaak van de lekkage te herstellen en [geïntimeerde] hiertoe niet is overgegaan, is [geïntimeerde] in beginsel de maximale boete van € 56.500,= verschuldigd.

Matiging van de boete

4.25

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat er aanleiding bestaat om de boete te matigen op grond van artikel 6:94 lid 1 BW. Voor matiging bestaat slechts grond indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit betekent dat de rechter slechts van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, r.o. 5.3). De rechter mag daarbij in ieder geval niet minder toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet.

4.26

Het hof ziet in dit geval aanleiding de boete te matigen. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat de boete ruim 2,5 keer zo hoog is als de door [appellanten] gestelde schade, dat het een overeenkomst betreft tussen twee consumenten, dat het boetebeding niet differentieert al naar gelang de aard van de tekortkoming en dat er bij [geïntimeerde] geen opzet in het spel was. Hij was immers in de veronderstelling dat hij de lekkage afdoende had verholpen. Dat dit niet het geval bleek te zijn, werd pas duidelijk door het onderzoek van CAB bouwadvies. Op dat moment had [geïntimeerde] de boete al verbeurd. Onverkorte toepassing van het boetebeding leidt onder deze omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. De boete zal daarom worden gematigd tot een bedrag van € 20.000,=.

4.27

Het hof merkt hierbij op dat hiermee niet minder wordt toegekend dan de schadevergoeding waar [appellanten] recht op heeft op grond van de wet. [appellanten] heeft weliswaar € 19.600,= aan herstelkosten, € 1.482,25 voor het advies van CAB bouwadvies en € 1.021,92 aan buitengerechtelijke kosten gevorderd (totaal € 22.104,17), maar hij heeft bij de berekening van het bedrag van € 19.600,= geen rekening gehouden met een waardevermeerdering van € 3.500,= door het gebruik van Keralit rabatdelen in plaats van houten rabatdelen, zo blijkt uit het proces-verbaal van de comparitie in eerste aanleg. Ook zijn in het bedrag van € 19.600,= aangebrachte verbeteringen inbegrepen, zoals het vervangen van aangetast isolatiemateriaal. Daarvoor is [geïntimeerde] niet aansprakelijk, aangezien hij slechts de verplichting op zich had genomen om oorzaak van de lekkage te verhelpen en niet om daarbij ook aangetast isolatiemateriaal te vervangen. Dit betekent dat de totale schade die [appellanten] heeft geleden als gevolg van het ondeugdelijk herstel van de lekkage lager ligt dan € 20.000,=.

4.28

De wettelijke rente komt voor toewijzing in aanmerking vanaf 19 januari 2018 zoals gevorderd, nu [geïntimeerde] op 19 oktober 2017 is gesommeerd de lekkage voor 30 oktober 2017 te herstellen en, na uitblijven van dit herstel, [geïntimeerde] op 3 januari 2018 is gesommeerd de maximale boete uiterlijk 19 januari 2018 te betalen.

Conclusie

4.29

De grieven slagen. Hetgeen [geïntimeerde] verder nog naar voren heeft gebracht, kan niet tot een andere beoordeling leiden. De overige grondslagen van de vordering van [appellanten] behoeven geen bespreking. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen, op de wijze zoals in de beslissing vermeld. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een boete van € 20.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 januari 2018.

4.3

[geïntimeerde] zal daarnaast als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties. Ook zal [geïntimeerde] worden veroordeeld tot terugbetaling van de proceskosten die al zijn voldaan, op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat [geïntimeerde] jegens [appellanten] is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 22 van de koopovereenkomst door de daar bedoelde lekkage niet te verhelpen;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van een contractuele boete van € 20.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 januari 2018 tot de voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] begroot op € 994,58 aan verschotten en € 2.148,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 843,38 aan verschotten en € 2.031,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] van de uit hoofde van de kostenveroordeling in eerste aanleg reeds ontvangen gelden, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de betaling tot de terugbetaling;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en A.R. Vlierhuis en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2022.