ECLI:NL:GHAMS:2022:3826

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 21/00502

1 december 2022

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende], wonende te [plaats] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 3 juni 2021 in de zaak met kenmerk HAA 20/2111 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2019 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [a-straat] 27 te [plaats] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 263.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 20 februari 2020 ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep bij bovengenoemde uitspraak van 3 juni 2021 ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 15 juli 2021. Belanghebbende heeft op 26 november 2021 en 10 januari 2022 aanvullende stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft op 4 mei 2022 en 16 oktober 2022 nadere stukken ingediend. Afschriften hiervan zijn toegezonden aan de heffingsambtenaar.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.7.

Op 16 november 2022 (nadat het onderzoek ter zitting was gesloten) heeft het Hof een stuk ontvangen dat door belanghebbende op 17 oktober 2022 bij de rechtbank was ingediend en dat vervolgens door de rechtbank aan het Hof is doorgezonden. Het Hof heeft dit stuk tot de gedingstukken gerekend. Aan de heffingsambtenaar is hiervan geen afschrift toegezonden, aangezien de heffingsambtenaar (gelet op hetgeen in onderdeel 5 is overwogen en beslist) hierdoor niet is benadeeld.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een vrijstaande garage. De inhoud van de woning is ongeveer 337 m³ en de oppervlakte van het perceel is 260 m². De woning is voorzien van een vrijstaande garage.

2. Tot de gedingstukken behoort een door verweerder op 8 september 2020 opgesteld waarderapport (hierna: het rapport) met bijgevoegde matrix “taxatie op basis van KOULDV” (hierna: matrix-I). Hierin is de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) getaxeerd op € 265.000.

3. Tot de gedingstukken behoort een matrix “Taxatie op basis van investering” (hierna: matrix-II) waarbij de woning per de waardepeildatum is getaxeerd op € 375.000.”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist:

“
Beoordeling van het geschil

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde rapport en bijgevoegde matrices en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in matrix-I genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde rapport en bijgevoegde matrix-I een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling en voorzieningenniveau en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

10. Het onderhoud van de woning heeft verweerder gekwalificeerd als “slecht” (1) en kwaliteit en voorzieningen als “matig” (2). Aan eiser moet worden toegegeven dat de woning een zogenoemde “kluswoning” is die moet worden verbouwd, waarin dient te worden geïnvesteerd. De rechtbank ziet hierin, anders dan eiser, onvoldoende aanleiding aan de kwaliteit en het voorzieningenniveau van de woning de kwalificatie “slecht” (1) toe te kennen. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de factor “kwaliteit” betrekking heeft op het casco van de woning (onder meer: fundering, (draag)constructie, dak) en dat eerst indien sprake is van een bouwval, de door eiser voor de kwaliteit en voorzieningenniveau bepleite kwalificatie “slecht” wordt gehanteerd. Gesteld noch gebleken is dat hiervan sprake is. Verweerder heeft in dit verband voorts aannemelijk gemaakt dat eerst indien sprake is van afwezigheid van voorzieningen dan wel dat deze niet kunnen worden gebruikt, het voorzieningenniveau als “slecht” wordt gekwalificeerd. De stellingen van eiser omtrent de kwalificaties ter zake van de kwaliteit en het voorzieningenniveau en de door eiser ingebrachte foto’s, leiden niet tot een andere kwalificatie. De rechtbank concludeert dat de door verweerder aan deze factoren toegekende kwalificaties, niet onjuist zijn.

11. De rechtbank overweegt voorts dat verweerder, aangezien de woning zodanig veel gebreken kent waarvoor reparatiekosten dienen te worden gemaakt, ná het rapport, te weten op 30 december 2020 een zogenoemd correctierapport (KOUDV) heeft opgesteld. In dit rapport zijn de reparatie- dan wel vervangingswerkzaamheden (hierna: de werkzaamheden) gedetailleerd opgesomd. Het totaalbedrag van de werkzaamheden heeft verweerder geraamd op € 110.000. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat uitgebreid onderzoek is verricht naar de hoogte van de kosten van de werkzaamheden, terwijl uit de bij het correctierapport gevoegde overzichten van de kosten van de te verrichten werkzaamheden blijkt, dat verweerder de kosten heeft gebaseerd op informatie van de website “werkspot.nl”. Eiser heeft hiertegen slechts ingebracht dat “hij een aantal bedrijven heeft gebeld en op hogere bedragen uitkomt”. De rechtbank volgt de geraamde kosten van de werkzaamheden op € 110.000.

12. In matrix-II heeft verweerder vervolgens de waarde van de woning getaxeerd als ware de werkzaamheden in de woning per de waardepeildatum volledig uitgevoerd.
Blijkens matrix-II resulteert dit in een waarde per de waardepeildatum van € 375.000. De rechtbank acht daarbij, anders dan eiser, niet onbegrijpelijk dat verweerder de factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningenniveau (na uitvoering van de werkzaamheden), alle op “goed” (4) heeft bepaald aangezien de woning alsdan zou zijn verbouwd. Ter bepaling van de WOZ-waarde naar de toestand op de waardepeildatum heeft verweerder vervolgens op bovengenoemde waarde van € 375.000, de kosten van de werkzaamheden volledig (100%) in mindering gebracht, hetgeen resulteert in een waarde per de waardepeildatum van € 265.000. Deze berekening biedt steun aan de vastgestelde waarde op basis van de vergelijkingsmethode in matrix-I.

13. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de omstandigheid dat verweerder aan het (naar eiser ter zitting heeft verklaard) aan de woning identieke vergelijkingsobject [a-straat] 19, ten opzichte van de woning, een veel hogere prijs per kubieke meter heeft toegekend, kan, naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van € 263.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

14. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

15. Hieraan doet niet af eisers stelling dat de WOZ-waarde ten opzichte van het vorig jaar met 21,76% is gestegen. Daartoe overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van de onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van vergelijking van verkoopcijfers van woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Een vergelijking met de WOZ-waarde van de woning van een eerder belastingjaar is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ. Dat geldt evenzeer voor een waardevaststelling op basis van (algemene) stijgingspercentages of marktontwikkeling.

16. Voor zover het beroep zich richt tegen de in het bestreden besluit vervatte weigering om de WOZ-waarde van de woning over voorgaande jaren te verlagen, overweegt de rechtbank het volgende. De in artikel 65 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bedoelde mogelijkheid tot ambtshalve vermindering is voorbehouden aan de heffingsambtenaar en hiertegen staat geen bezwaar of beroep open. De weigering over te gaan tot ambtshalve vermindering valt derhalve buiten de omvang van het geding. De rechtbank is niet bevoegd hierover te oordelen.

17. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.

Proceskosten

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het Hof onderschrijft de beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne. Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, voegt het Hof hieraan nog het volgende toe.

5.2.

Belanghebbende heeft in hoger beroep gepersisteerd bij zijn standpunt dat de heffingsambtenaar in de procedure over het vorige kalenderjaar (2018), bij de onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning, niet alleen voor de onderhoudsstaat maar ook voor het voorzieningenniveau van de woning is uitgegaan van de kwalificatie ‘slecht’ (1). Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende een door hem opgesteld stuk ‘Bijlage Waardeopbouw’ overgelegd met het opschrift ‘Bijlage 11 AMS 21-00502 (Matrix 2018 zaak HAA 19-1585)’, waarin bij de aspecten voorzieningen en onderhoud het cijfer 1 is vermeld. Omdat het voorzieningenniveau van de woning in 2019 ongewijzigd is gebleven ten opzichte van 2018, is belanghebbende van mening dat de heffingsambtenaar verplicht is om ook in de door hem overgelegde matrix voor het onderhavige jaar 2019 (matrix-I) uit te gaan van de kwalificatie ‘1’ (slecht) voor voorzieningenniveau in plaats van ‘2’ (matig). Aangezien de rechtbank in de procedure over het jaar 2018 heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en de vastgestelde waarde heeft verminderd, dient de WOZ-waarde ook voor het onderhavige jaar te worden verminderd. Aldus belanghebbende, die in hoger beroep concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 232.000.

5.3.

De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft hij verklaard bij gebrek aan wetenschap niet te kunnen bevestigen dat hij in de procedure voor het jaar 2018 is uitgegaan van de kwalificatie ‘slecht’ (1) voor het voorzieningenniveau van de woning, maar het in elk geval opvallend te vinden dat de rechtbank in haar uitspraak heeft vermeld dat het in het waarderapport in aanmerking genomen voorzieningenniveau als ‘matig’ is gekwalificeerd. Volgens de heffingsambtenaar heeft de rechtbank in haar uitspraak over het jaar 2018 niet zozeer geoordeeld dat de juiste kwalificatie voor het voorzieningenniveau van de woning ‘slecht’ is, maar dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voor het jaar 2018 onvoldoende heeft onderbouwd omdat het waarderapport en de daarbij behorende matrix inconsistenties bevatten. Maar ook indien hij voor het jaar 2018 zou zijn uitgegaan van de kwalificatie ‘slecht’ (1) voor het voorzieningenniveau, dan nog staat het hem vrij om voor het onderhavige jaar 2019 een ander standpunt in te nemen en het voorzieningenniveau als ‘matig’ (2) te kwalificeren. In de procedure voor het onderhavige jaar is, anders dan voor het jaar 2018, alsnog inzichtelijk gemaakt hoe bij de waardevaststelling rekening is gehouden met de slechte staat van de woning, onder meer door middel van een uitgebreide toelichting op de te verdisconteren renovatiekosten. De rechtbank heeft het beroep voor het onderhavige jaar daarom terecht ongegrond verklaard, zo stelt de heffingsambtenaar.

5.4.

Het Hof is van oordeel dat ook indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling voor het jaar 2018 is uitgegaan van het voorzieningenniveau ‘slecht’ (1) voor de woning, het hem is toegestaan om bij de onderbouwing van de voor het kalenderjaar 2019 vastgestelde WOZ-waarde het voorzieningenniveau opnieuw te beoordelen, wat in dit geval heeft geleid tot de kwalificatie ‘matig’ (2). Waar het dan op aankomt, is of de heffingsambtenaar met al hetgeen hij heeft overgelegd en aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd; met de rechtbank (zie rechtsoverweging 10) is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem in eerste aanleg verstrekte toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat het voorzieningenniveau pas als ‘slecht’ wordt aangemerkt indien voorzieningen ontbreken of niet kunnen worden gebruikt. Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken en de daarop gegeven toelichting de door hem in aanmerking genomen KOUDVfactoren onvoldoende heeft onderbouwd.

5.5.

Tijdens de zitting in hoger beroep heeft belanghebbende niet langer betwist dat de heffingsambtenaar in zijn zogenoemde ‘correctieberekening’ in matrix-II (zie uitspraak rechtbank, rechtsoverwegingen 11 en 12) de door hem berekende renovatiekosten van € 110.000 niet voor 70%, maar – in het voordeel van belanghebbende – voor 100% in mindering heeft gebracht op de door hem getaxeerde waarde na renovatie. Naar het oordeel van het Hof biedt de in matrix-II opgenomen berekening steun aan de op basis van de vergelijkingsmethode vastgestelde waarde, zoals nader onderbouwd in matrix-I. Evenals de rechtbank (zie rechtsoverweging 12) acht het Hof niet onaannemelijk dat de factoren kwaliteit, voorzieningen en onderhoud van de woning kunnen worden gekwalificeerd als ‘goed’ (4), omdat in deze berekening in matrix-II ervan wordt uitgegaan dat de woning dan zou zijn gerenoveerd; dit nog daargelaten de omstandigheid dat de heffingsambtenaar de door hem berekende renovatiekosten voor 100% in mindering heeft gebracht op de door hem berekende waarde na renovatie.

5.6.

Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de woning op basis van de vergelijkingsmethode ook de zes volgens hem vergelijkbare objecten aan de [a-straat] nrs. 21 tot en met 25 en 29 tot en met 33 (alleen de oneven nummers) had moeten betrekken. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat uitsluitend zijn woning in een slechte staat verkeert (zodat deze als ‘kluswoning’ dient te worden aangemerkt) en dat dit met de overige door hem genoemde objecten aan de [a-straat] niet het geval is, waardoor de WOZ-waarde van deze objecten dan ook hoger is vastgesteld. Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken gesteld dat uitsluitend het object [a-straat] 19 (dat door hem wel als vergelijkingsobject is gebruikt) rond de waardepeildatum is verkocht en de overige door belanghebbende genoemde objecten niet. Gelet op deze niet weersproken stelling is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de overige door belanghebbende genoemde objecten aan de [a-straat] terecht niet heeft betrokken in de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde, reeds omdat van deze objecten geen rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen beschikbaar zijn.

5.7.

Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, brengt geen wijziging in het oordeel van het Hof.

Slotsom

5.8.

De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, R.C.H.M. Lips en D.J. de Korte, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 1 december 2022 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.