ECLI:NL:GHAMS:2022:3383

• Datum uitspraak: 29 november 2022
• Publicatiedatum: 30 november 2022
• Zaaknummer: 200.267.569/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.K. Veldhuijzen van Zanten; L.A.J. Dun; D.J. van der Kwaak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte en schadevergoeding in hoger beroep

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Amsterdam diende, gaat het om een hoger beroep inzake een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. De appellanten, bestaande uit vier vennootschappen, hebben in hoger beroep een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam aangevochten. De kantonrechter had op 12 juli 2019 de vordering van de appellanten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen. De appellanten stelden dat de huurder, de geïntimeerde, zich niet aan de huurovereenkomst hield en vorderden schadevergoeding voor diverse schadeposten.

Tijdens de procedure in hoger beroep hebben de appellanten hun vordering ingetrokken, wat leidde tot de niet-ontvankelijkheid van hun principale appel. De geïntimeerde had in incidenteel appel gevorderd dat het hof het vonnis van de kantonrechter zou vernietigen en zijn gewijzigde eis zou toewijzen, inclusief vergoeding van buitengerechtelijke kosten en gederfde huurinkomsten. Het hof oordeelde dat de geïntimeerde onvoldoende bewijs had geleverd voor zijn vorderingen en dat de voorwaarden die de appellanten stelden voor onderhuur niet onredelijk waren. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde de appellanten in de kosten van het geding.

De uitspraak benadrukt de noodzaak van voldoende feitelijke onderbouwing bij vorderingen in het kader van huurrecht en de rol van de rechter in het beoordelen van de redelijkheid van voorwaarden in huurovereenkomsten. Het hof concludeerde dat de geïntimeerde niet in zijn vorderingen kon worden ontvangen, waardoor de oorspronkelijke beslissing van de kantonrechter in stand bleef.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.267.569/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 7486774 CV EXPL 19-2126

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 november 2022

inzake

1. [bedrijf 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[bedrijf 2] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

3.
[bedrijf 3] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

4.
[bedrijf 4] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellanten,

tevens incidenteel geïntimeerden,

advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. M. Koudstaal te Bloemendaal.

Partijen worden hierna [appellanten] (appellanten / incidenteel geïntimeerden gezamenlijk in enkelvoud) en [geïntimeerde] genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

[appellanten] is bij dagvaarding van 7 oktober 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 juli 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie. Bij arrest van 12 november 2019 is een comparitie van partijen gelast. Deze mondelinge behandeling na aanbrengen heeft plaatsgevonden op 21 januari 2020. Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel en akte wijziging / aanvulling eis in reconventie, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens reactie op akte wijziging eis en akte uitlating producties.

Tijdens de mondelinge behandeling op 28 juni 2022 hebben de hiervoor genoemde advocaten en namens [geïntimeerde] ook mr. C.L. Kock, advocaat te Heemstede, het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen beantwoord. [appellanten] heeft bij deze gelegenheid haar vordering in hoger beroep geheel ingetrokken en [geïntimeerde] zijn vordering deels. [geïntimeerde] heeft ook nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest bepaald.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd in het incidentele appel dat het hof het bestreden vonnis voor zover in reconventie gewezen zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog zijn gewijzigde eis zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, met nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. De feiten

Tussen partijen staat het volgende vast, voor zover in dit hoger beroep nog van belang. [geïntimeerde] heeft ten behoeve van de exploitatie van zijn eenmanszaak van 29 juni 2017 tot 28 december 2021 van [appellanten] bedrijfsruimte gehuurd aan [adres] te [plaats] . [appellanten] was in deze periode erfpachter van het desbetreffende onroerend goed. [geïntimeerde] huurt de bedrijfsruimte sinds 28 december 2021 van de rechtsopvolger van [appellanten] .

3. De beoordeling

3.1

Gedurende de procedure in eerste aanleg was [appellanten] nog verhuurder van de bedrijfsruimte. [appellanten] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort samengevat,
primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en
subsidiair een verbod het gehuurde te gebruiken, zoals [geïntimeerde] dat doet. [appellanten] heeft hiertoe aangevoerd dat het gebruik door [geïntimeerde] van het gehuurde strijdig was met de huurovereenkomst en de van kracht zijnde erfpachtvoorwaarden en dat [geïntimeerde] hierdoor tekort schoot in haar huurdersverplichtingen. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en [appellanten] in de kosten veroordeeld van deze procedure in conventie. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg onder meer vergoeding van diverse schadeposten gevorderd. Ook het door [geïntimeerde] gevorderde is door de kantonrechter afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van deze procedure in reconventie. [appellanten] is in hoger beroep gekomen van de beslissing in conventie en [geïntimeerde] van de beslissing in reconventie, waarbij [geïntimeerde] zijn vordering heeft gewijzigd en aangevuld.

3.2

In dit door [appellanten] ingestelde principale hoger beroep heeft [appellanten] , zoals reeds hierboven vermeld, haar vordering ter zitting in hoger beroep ingetrokken. Aangezien intrekking alleen mogelijk is vóór de eerstdienende dag, het principale appel zich al in een verder stadium bevindt en [geïntimeerde] zijn vordering tot een proceskostenveroordeling heeft gehandhaafd en daarmee een eenstemmig verzoek tot doorhaling niet aan de orde is, zal het hof [appellanten] , die haar grieven niet langer handhaaft, niet-ontvankelijk verklaren in het principale appel en haar veroordelen in de kosten daarvan.

3.3

In het door [geïntimeerde] ingestelde incidentele hoger beroep heeft [geïntimeerde] zijn vordering ter zitting beperkt tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten en geïnvesteerde manuren door [geïntimeerde] en zijn medewerkers, gederfde onderhuur en verminderd huurgenot.

3.4

Aan de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten, die neerkomt op een vordering tot – naar het hof begrijpt – vergoeding van de integrale kosten van juridische bijstand, en de vordering tot schadevergoeding wegens geïnvesteerde manuren heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellanten] zich, kort gezegd, schuldig heeft gemaakt aan pestgedrag jegens [geïntimeerde] , onder meer inhoudend dat [appellanten] [geïntimeerde] in een procedure heeft betrokken. Volgens [geïntimeerde] levert dat wanprestatie op. Voor het slagen van deze vorderingen is echter noodzakelijk dat komt vast te staan dat [appellanten] onrechtmatig jegens [geïntimeerde] heeft gehandeld. Dat [appellanten] misbruik van haar bevoegdheid tot procederen heeft gemaakt en daarmee onrechtmatig jegens [geïntimeerde] heeft gehandeld, is echter onvoldoende feitelijk onderbouwd. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat er onvoldoende aanknopingspunten naar voren zijn gebracht die de conclusie rechtvaardigen dat [appellanten] moedwillig heeft geprobeerd [geïntimeerde] op kosten te jagen.

3.5

[geïntimeerde] heeft verder aangevoerd door [appellanten] te zijn gedwarsboomd in het onderverhuren van (een deel van) het gehuurde, zoals hem voorheen, onder de rechtsvoorganger van [appellanten] , wel steeds werd toegestaan. [geïntimeerde] vordert vergoeding van de hierdoor gederfde inkomsten. De kantonrechter heeft echter erop gewezen dat [appellanten] blijkens correspondentie heeft verklaard zich niet te zullen verzetten tegen onderhuur, indien [geïntimeerde] bereid is te bevestigen dat hij [appellanten] zal vrijwaren voor eventuele nadelige gevolgen voor [appellanten] aangaande de erfpacht(canon). Het hof oordeelt met de kantonrechter dat dit geen onredelijke voorwaarde is. Dat [geïntimeerde] kennelijk niet bereid is geweest met deze voorwaarde in te stemmen komt voor zijn eigen rekening. Hij kan daarom geen aanspraak maken op gederfde onderhuur inkomsten.

3.6

[geïntimeerde] wenst ten slotte vergoeding voor verminderd huurgenot, omdat hem niet het ongestoord gebruik van het gehuurde is gegeven. Uit de feiten en omstandigheden die [geïntimeerde] daartoe heeft gesteld valt echter af te leiden dat deze verstoringen het gedrag van [appellanten] jegens [geïntimeerde] betroffen, maar niet gebreken van de gehuurde zaak zelf. Verminderd huurgenot is daarom niet aan de orde.

3.7

Uit het voorgaande volgt dat het incidentele hoger beroep geen succes heeft. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd voor zover in het incidentele appel aan het hof voorgelegd. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in incidenteel appel.

4. De beslissing

Het hof:

verklaart [appellanten] niet ontvankelijk in het principale appel;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover in het incidentele appel aan het hof voorgelegd;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 324,00 aan verschotten en € 3.342,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op € 1.114,00 voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, L.A.J. Dun en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 november 2022.