ECLI:NL:GHAMS:2022:3263

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummers: 200.285.616/01 en 200.285.617/01

zaaknummers rechtbank Amsterdam: C/13/672462/HA ZA 19-991 en

C/13/672464/HA ZA 19-992

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 november 2022

in de gevoegde zaken

met zaaknummer 200.285.616/01 van

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. P.A. Willemsen te Gorinchem,

tegen

[geïntimeerde 1],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. N.D. Wassink te Amsterdam,

met zaaknummer 200.285.617/01 van

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. P.A. Willemsen te Gorinchem,

tegen

[geïntimeerde 2],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. N.D. Wassink te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] samen worden ook aangeduid als [geïntimeerden]

[appellant] is bij dagvaarding van 6 november 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 26 augustus 2020, onder bovenvermelde zaaknummers gewezen in de gevoegde zaken van [appellant] als eiser en [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] als gedaagden.

In de zaak van [appellant] tegen [geïntimeerde 1] zijn daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- akte houdende correctie memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

In de zaak van [appellant] tegen [geïntimeerde 2] zijn na het aanbrengen van de appeldagvaarding de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- akte houdende correctie memorie van grieven;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Op 15 juni 2022 zijn de beide zaken op de voet van 232 lid 2 Rv gevoegd.

Vervolgens zijn in beide zaken nog de volgende, gelijkluidende, stukken ingediend:

- akte zijdens [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] , met producties;

- antwoordakte zijdens [appellant] , met producties;

- antwoordakte zijdens [geïntimeerde 1] respectievelijk [geïntimeerde 2] .

Op 8 september 2022 heeft de mondelinge behandeling van beide zaken plaatsgevonden, alwaar partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun advocaten. De advocaten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Bij deze gelegenheid hebben partijen in beide zaken nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, voor zover daarbij zijn vorderingen zijn afgewezen en, uitvoerbaar bij voorraad, die vorderingen alsnog zal toewijzen en het bestreden vonnis voor het overige zal bekrachtigen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente. In het incidenteel appel heeft [appellant] geconcludeerd tot verwerping daarvan en veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben in principaal appel geconcludeerd tot verwerping daarvan en in het incidenteel appel tot vernietiging van het bestreden vonnis wat betreft het daarin onder 6.3 en 6.5 bepaalde, afwijzing van de gevorderde dwangsom, bekrachtiging van het bestreden vonnis voor het overige, behoudens de kostencompensatie, en veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief 1 in principaal appelmaakt [appellant] bezwaar tegen het gebruik van het woord “soms” onder 3.5 en het door de rechtbank genoemde verhuurtarief. Het hof zal de term “met enige regelmaat” gebruiken, omdat die naar het oordeel van het hof meer recht doet aan de feitelijke situatie. Het hof zal ook het door [appellant] genoemde en door [geïntimeerden] niet weersproken recentere tarief noemen. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen die derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn de feiten de volgende.

a. [appellant] is eigenaar van een woonboot, gelegen in het centrum van [plaats] . Hij bewoont die woonboot met zijn gezin. [appellant] was voorheen ook eigenaar van de direct naast zijn woonboot gelegen woonboot. Om die tweede woonboot te bereiken moet men over de woonboot van [appellant] lopen.

b. [appellant] heeft de achterste woonboot op 21 april 2015 verkocht aan [naam] (hierna: [naam] ). In de koopovereenkomst is het volgende derdenbeding opgenomen:

20.1

Koper is er mee bekend en aanvaardt dat het hem niet is toegestaan het verkochte aan te wenden ten behoeve van periodieke verhuur aan toeristen (short stay) of een andere vorm van commerciële exploitatie. Het is koper wel toegestaan het verkochte in overleg met verkoper tijdelijk te verhuren tijdens kopers afwezigheid in verband met vakantie. Deze verplichting geldt zolang verkoper eigenaar is van het naastgelegen woonschip, doch niet langer dan maximaal 10 jaar na de datum van levering.

20.2

Zolang verkoper eigenaar is van het naastgelegen woonschip verplicht koper zich om bij verkoop binnen de hierboven genoemde periode van 10 jaar van zijn rechtsopvolger(s) te bedingen dat deze ook aan de hierboven vermelde verplichting zijn gebonden en dat deze hun rechtsopvolger(s) dezelfde verplichtingen opleggen bij verkoop binnen de hierboven genoemde periode van 10 jaar zolang verkoper eigenaar is van het naastgelegen woonschip, zulks op straffe van een direct door verkoper opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 35.000,-, zegge vijfendertigduizend euro.

De woonboot is op 30 oktober 2015 aan [naam] geleverd.

c. [naam] heeft de achterste woonboot op 25 mei 2016 verkocht aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .

In deze koopovereenkomst en de leveringsakte van 5 juli 2016 is het derdenbeding letterlijk overgenomen, zij het met vermelding van de personalia van [appellant] als derde ten behoeve van wie het beding geldt en 30 oktober 2015 als ingangsdatum van de tienjaarstermijn.

d. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] wonen in hun woonboot. Zij hebben daarin in het verleden tegen betaling aan groepen gasten diners aangeboden.

e. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verhuren met enige regelmaat hun woonboot via de bekende verhuurplatforms. Tijdens de verhuur zijn zij zelf niet aanwezig. Anno 2021 bedroeg de prijs per nacht bij AirBnB € 1.490,=.

3.Beoordeling

De procedure in eerste aanleg

3.1

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd:

1. veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot nakoming van het derdenbeding op straffe

van een dwangsom van € 50.000,= bij iedere schending van het beding althans een door de rechtbank te bepalen ander bedrag;

2. een verklaring voor recht dat het begrip vakantie moet worden opgevat als een

aaneengesloten periode van minimaal zeven nachten met een maximum van 21 nachten per jaar, dan wel een andere invulling in goede justitie te bepalen door de

rechtbank;

3. een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tekortkomen in de nakoming van het derdenbeding;

4. een verklaring voor recht dat [appellant] vermogensschade lijdt in de vorm van gederfd woongenot, als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van het derdenbeding door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ;

5. een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor

de door [appellant] geleden en/of nog te lijden vermogensschade, bestaande in gederfd woongenot;

6. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot vergoeding van die schade aan

[appellant] , primair tot een bedrag van € 56.144,= (winstafdracht ex artikel 6:104 BW), subsidiair tot een bedrag van € 15.558,50 (vergoeding van kosten die hun doel hebben gemist);

7. verlenging van de termijn van tien jaar in het derdenbeding met drie jaar of een

andere in goede justitie te bepalen termijn, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten.

3.2

[appellant] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] tekortschieten in de nakoming van het derdenbeding door rondvaarten aan te bieden vanaf de woonboot, door het exploiteren van een huiskamerrestaurant in de woonboot en door het vaker en voor kortere perioden verhuren van de woonboot aan toeristen dan op grond van het derdenbeding is toegestaan. Volgens [appellant] mogen [geïntimeerden] de woonboot slechts voor twee à drie weken per jaar verhuren, omdat hij dat zo met [naam] heeft afgesproken en kan een verblijf van korter dan een week niet als vakantie worden aangemerkt. Door de overtreding van het derdenbeding is zijn woongenot ernstig aangetast, aldus [appellant] .

3.3

[geïntimeerden] hebben de vorderingen van [appellant] weersproken. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de term ‘vakantie’ in het derdenbeding moet worden opgevat als een al dan niet aaneengesloten periode van maximaal veertig nachten per jaar (onder 6.1), voor recht verklaard dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] met de exploitatie van het huiskamerrestaurant zijn tekortgeschoten in de nakoming van het derdenbeding (onder 6.2), [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] veroordeeld om aan [appellant] een dwangsom te betalen van € 1.500,= voor iedere overtreding van het derdenbeding met een maximum van € 30.000,= per kalenderjaar (onder 6.3) en bepaald dat geen dwangsommen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan (onder 6.4). Alle overige vorderingen zijn afgewezen en de gedingkosten zijn gecompenseerd.

De procedure in hoger beroep

3.4

[appellant] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd tegen de verklaringen voor recht over de uitleg en het niet-nakomen van het derdenbeding, tegen de hoogte van de opgelegde dwangsom voor zover het de verhuur aan toeristen betreft en tegen de afwijzing van zijn vorderingen 4, 5, 6 en 7. Een grief is ongenummerd. [geïntimeerden] van hun kant hebben een grief aangevoerd tegen de oplegging van een dwangsom.

De uitleg van het derdenbeding

3.5

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis, samengevat, als volgt overwogen. Het oorspronkelijke beding in de overeenkomst tussen [appellant] en [naam] is naar zijn aard bestemd om ook rechten en verplichtingen vast te stellen van derden die niet bij die overeenkomst betrokken zijn geweest. De partijen in deze procedure zijn dan ook niet de partijen die oorspronkelijk met elkaar het beding zijn overeengekomen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben verklaard dat met hen niet specifiek over het beding is gesproken of onderhandeld. Het derdenbeding moet daarom op objectieve wijze worden uitgelegd. Eventuele bedoelingen van [appellant] of [naam] in hun onderlinge onderhandelingen zijn daarom slechts van belang voor zover deze op objectieve wijze uit de bewoordingen van het beding kunnen worden afgeleid. Uit de bewoordingen van het beding en de specifieke feitelijke situatie kan worden afgeleid dat het beding is bedoeld om overlast van toeristische verhuur voor [appellant] te beperken. De term ‘vakantie’ moet daarom niet te ruim worden opgevat. Zo veel mogelijk moet worden aangesloten bij de betekenis van die term in het normale spraakgebruik. De vorderingen in dit geding maken het nodig daaraan een concrete invulling te geven. Voor die invulling bieden het beleid van de gemeente [gemeente] inzake vakantieverhuur en het gemiddelde aantal overnachtingen op een vakantiebestemming per Nederlander per jaar geen goed aanknopingspunt. Wel wordt rekening gehouden met het wettelijke aantal vakantiedagen per jaar voor werknemers en de officiële feestdagen. Een redelijke uitleg brengt dan mee dat onder ‘vakantie’ moet worden verstaan een al dan niet aaneengesloten periode van maximaal veertig nachten per kalenderjaar, zonder minimumaantal aaneengesloten nachten. Bij de uitleg van de in het beding voorkomende term ‘overleg’ houdt de rechtbank rekening met de wijze waarop partijen zich aanvankelijk over en weer hebben gedragen. Het voorgeschreven overleg houdt minimaal in dat de verhuur dusdanig ruim van tevoren aan [appellant] wordt gemeld dat deze daarmee rekening kan houden en daartegen eventueel bezwaar kan maken. Melding van de periode van verhuur moet plaatsvinden minimaal zeven dagen van tevoren per e-mail of sms. Bezwaar moet worden gemaakt binnen 48 uur. [appellant] kan alleen bezwaar maken als hij in een bijzondere situatie verkeert waardoor de verhuur voor hem duidelijk meer dan anders nadelig is, aldus nog steeds de rechtbank.

3.6

Met
grief 2 in principaal appelmaakt [appellant] bezwaar tegen de door de rechtbank gehanteerde objectieve uitlegwijze. Hij betwist dat met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , afgezien van de voorlezing van het beding door de notaris, niet over het derdenbeding is gesproken of onderhandeld. Hij voert aan dat hij zelf op 3 juni 2016, dus na de koop maar voor de levering, met [geïntimeerde 2] heeft gesproken naar aanleiding van diens advertentie op Marktplaats, waarin hij drie ligplaatsen voor pleziervaartuigen bij de gekochte woonboot heeft aangeboden. [appellant] heeft [geïntimeerde 2] toen erop gewezen dat commerciële exploitatie niet is toegestaan. Gelet op de evident commerciële bedoelingen van [geïntimeerden] met de woonboot, acht [appellant] het onwaarschijnlijk dat in het verkooptraject niet met [geïntimeerden] over de inhoud van het derdenbeding is gesproken. Hij meent dat de door de makelaar en/of de verkoper gegeven toelichting een rol behoort te spelen bij de uitleg van het beding en biedt aan deze personen als getuigen te horen.

3.7

De grief faalt. [appellant] veronderstelt slechts dat [naam] of diens makelaar voorafgaand aan de levering van de woonboot aan [geïntimeerden] een nadere uitleg zal hebben gegeven van het derdenbeding, maar hij stelt niet met zoveel woorden dat dat is gebeurd, laat staan dat hij iets stelt over de inhoud van die eventuele toelichting. Evenmin stelt hij dat hij zelf in het telefoongesprek naar aanleiding van de advertentie aan [geïntimeerde 2] heeft verteld dat het derdenbeding op de door hem nu voorgestane manier moet worden uitgelegd. Een duidelijke toelichting van die strekking was echter wel vereist, want zelfs als [geïntimeerden] zouden hebben geweten dat het, zoals [appellant] stelt, [naam] erom te doen is geweest zijn woonboot gedurende een vakantie van twee of drie weken te kunnen verhuren, hoefden zij niet te begrijpen dat iedere andere vorm van verhuur verboden was. Al met al acht het hof de stellingen van [appellant] te vaag om hem op grond daarvan toe te laten tot bewijslevering. Nu van een toelichting door of namens de verkoper dus niet is gebleken, zijn de bezwaren van [appellant] tegen de objectieve uitlegwijze ongegrond. Ook het hof zal die uitlegwijze toepassen.

3.8

Grief 3 in principaal appelhoudt in dat de rechtbank weliswaar terecht heeft overwogen dat het beding ertoe strekt overlast van toeristische verhuur van de woonboot te voorkomen of in ieder geval te beperken, zodat de term ‘vakantie’ niet te ruim moet worden opgevat, maar dat uitgangspunt vervolgens niet op de juiste wijze heeft toegepast en bovendien de term ‘vakantie’ heeft uitgelegd op een wijze die niet met het gewone spraakgebruik overeenstemt.

3.9

Terecht heeft de rechtbank overwogen dat de in dit geding ingestelde vorderingen het nodig maken een concrete invulling te geven aan de term ‘vakantie’. Eveneens juist is de overweging dat het beding ertoe strekt overlast door toeristische verhuur te voorkomen of in ieder geval te beperken. Daarnaast is van groot belang dat het derdenbeding vooropstelt dat commerciële exploitatie van de woonboot niet is toegestaan. Ook deze omstandigheid noopt ertoe de term ‘vakantie’ niet te ruim uit te leggen en aan te sluiten bij de betekenis daarvan in het normale spraakgebruik.

3.1

In aanmerking genomen dat werknemers naast hun wettelijke vakantiedagen ook weekenden en erkende feestdagen kunnen gebruiken om op vakantie te gaan, acht het hof het door de rechtbank genoemde maximum van veertig nachten per jaar juist. Dat Nederlanders gemiddeld (veel) minder nachten per jaar op vakantie gaan is niet doorslaggevend. Een gemiddelde impliceert immers dat er ook mensen zijn die (veel) meer op vakantie gaan en het gaat erom te bepalen met welk maximum partijen redelijkerwijs rekening hebben moeten houden. Het hof deelt niet het standpunt van [appellant] dat het zou moeten gaan om een maximum aantal
dagen, omdat een dergelijke uitleg, als niet om middernacht wordt ingecheckt, ertoe leidt dat feitelijk veel minder kan worden verhuurd.

3.11

Wel heeft [appellant] terecht erop gewezen dat korte verhuringen aan steeds wisselende gasten vanwege het daarmee gepaard gaande in- en uitchecken relatief meer overlast veroorzaken dan langere verhuringen. Daarbij komt dat een verblijf van [geïntimeerden] buitenshuis een bepaalde minimumduur moet hebben om redelijkerwijs als vakantie te kunnen worden aangemerkt.

3.12

Verder moet het [appellant] worden gegund niet het hele jaar door met vreemden op zijn boot te worden geconfronteerd, omdat een te hoog aantal verhuurmomenten de ervaren overlast vergroot. Dit sluit aan bij de zinsnede “afwezigheid in verband met vakantie”, want in het normale leven is het aantal genoten korte en lange vakanties per jaar immers ook beperkt.

3.13

Alles afwegende is het hof van oordeel dat het beding aldus moet worden uitgelegd dat de woonboot per jaar mag worden verhuurd gedurende maximaal veertig nachten, gelegen binnen maximaal acht weken, met een minimale verblijfsduur van twee nachten - met dien verstande dat een verhuring voor één nacht niet verboden is, maar voor het maximum van veertig nachten telt als een verhuring voor het minimale aantal van twee nachten. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat het beding bepaalt dat tijdelijk verhuren “in overleg” met [appellant] is toegestaan. Met meer nachten en verhuurweken per jaar en/of een kortere verblijfsduur per keer hoeft [appellant] - als hij dat niet wil - niet in te stemmen. In zoverre slaagt grief 3 in principaal appel.

3.14

Vervolgens is de vraag aan de orde hoe het in het beding voorgeschreven overleg moet worden vormgegeven. Met
grief 4 in principaal appelbetoogt [appellant] dat de rechtbank bij de uitleg van de term ‘overleg’ ten onrechte voorbij is gegaan aan de afspraak die partijen in mei 2017 hebben gemaakt en die inhield dat [geïntimeerden] goedkeuring van [appellant] zouden vragen voordat zij gasten gingen inplannen. Deze grief slaagt niet. Ook als juist is dat partijen dit in mei 2017 hebben afgesproken - [geïntimeerden] ontkennen dat - dan nog geldt dat [appellant] zijn toestemming voor de - in het beding in principe toegestane - verhuur tijdens vakantie slechts op goede gronden mag weigeren. Partijen zijn immers verplicht zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. [appellant] bepleit in feite dat hij een vetorecht heeft, maar voor een zo vergaande beperking van het eigendomsrecht van [geïntimeerden] is meer vereist dan dat [geïntimeerden] in het verleden hebben toegezegd toestemming te zullen vragen.

3.15

Grief 5 in principaal appelis gericht tegen de door de rechtbank aan [appellant] opgelegde verplichting om binnen 48 na een melding van een verhuur blijk te geven van eventuele bezwaren daartegen en tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] uitsluitend bezwaar kan maken als hij in een bijzondere situatie verkeert waardoor de verhuur voor hem duidelijk meer dan anders nadelig is. [appellant] heeft in de toelichting op de grief uiteengezet dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] na mei 2017 de woonboot veel te vaak zijn gaan verhuren, wat ertoe leidde dat [appellant] in het voorjaar van 2018 voor het eerst geen toestemming gaven, waarna [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hem en zijn gezin het leven zuur zijn gaan maken. Wat van dat alles ook zij, een overmatige verhuur van de woonboot wordt naar het oordeel van het hof voldoende tegengegaan door de onder 3.13 beschreven beperkingen. Wat dan alleen nog nodig is, is de mogelijkheid voor [appellant] om bezwaar te maken tegen een concrete voorgenomen verhuur, omdat die hem om bijzondere omstandigheden slecht uitkomt. Dat is precies wat de rechtbank heeft beslist en daarbij sluit het hof zich aan. Ook de termijn van 48 uur waarbinnen eventuele bezwaren door [appellant] kenbaar moeten worden gemaakt, acht het hof voor beide partijen redelijk. Deze grief is dus tevergeefs voorgedragen.

Tekortschieten en schade(vergoeding) in verband met verhuur

3.16

De rechtbank heeft vastgesteld dat partijen in het verleden het overleg over de verhuur niet steeds hebben gevoerd zoals de rechtbank de verplichting heeft uitgelegd, maar heeft in het midden gelaten of [geïntimeerden] daardoor in strijd hebben gehandeld met het derdenbeding, omdat [appellant] niet had gesteld dat hij schade heeft geleden door de wijze waarop [geïntimeerden] de verhuur hebben gemeld.
Grief 6 in principaal appelbestrijdt deze overweging. [appellant] wijst erop dat hij een verklaring voor recht heeft gevraagd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van het beding, zodat eventuele schade niet relevant is. Met
grief 7 in principaal appelbetoogt [appellant] dat de rechtbank zijn vorderingen 4, 5, 6 en 7, die zien op schade door het verhuren aan toeristen en schadevergoeding hiervoor, ten onrechte heeft afgewezen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.17

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn niet betrokken geweest bij de totstandkoming van het derdenbeding. De vage formulering daarvan valt hun dus niet aan te rekenen. Het is integendeel [appellant] op wiens weg het had gelegen voor een duidelijker tekst te zorgen. Dat hij dat niet heeft gedaan, heeft geleid tot de noodzaak het beding in rechte te laten uitleggen. Eenmaal uitgelegd biedt het beding een duidelijke richtsnoer voor het handelen van partijen, maar daarmee is niet gezegd dat het voor [geïntimeerden] in het verleden evident moet zijn geweest dat zij in strijd met het derdenbeding handelden. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] hun woonboot in 2018 31 nachten verhuurd en in 2019 50 nachten. Na 1 januari 2020 was verhuur voor meer dan dertig nachten per jaar bestuursrechtelijk niet meer toegestaan. De overtreding van het maximumaantal nachten per jaar is dus betrekkelijk beperkt gebleven. [appellant] heeft verder geen grief aangevoerd tegen de overweging van de rechtbank dat, daargelaten of de wijze van overleg voldeed aan het derdenbeding, [geïntimeerden] de verhuur wel altijd aan [appellant] hebben gemeld. Ook in zoverre is de schending van het derdenbeding dus beperkt gebleven. Dat [geïntimeerden] zich niet hebben gehouden aan de precieze details van het beding zoals dat door de rechtbank en het hof is uitgelegd, is hun maar in beperkte mate te verwijten. Het hof wil wel aannemen dat [appellant] en zijn gezin enige (extra) overlast hebben gehad door de overtreding van het derdenbeding en daardoor enig (extra) woongenot hebben gederfd. Op grond van de relatief beperkte omvang van de overtreding, de verminderde mate van verwijtbaarheid daarvan en de rol van [appellant] bij het ontstaan van de onduidelijkheid over de inhoud van het beding, is het hof echter van oordeel dat de billijkheid eist dat de schadevergoedingsverplichting geheel vervalt.

3.18

Het hof zal de vorderingen tot vergoeding van schade (6 en 7) en de vordering tot verklaring voor recht dat [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade (5) dus afwijzen. Datzelfde geldt, bij gebrek aan belang, voor vordering 4 en vordering 3 voor zover die ziet op het (niet) voeren van overleg en de verhuur aan toeristen.

Dwangsom

3.19

In de toelichting op grief 7 in principaal appel heeft [appellant] een ongenummerde grief aangevoerd tegen de hoogte van de door de rechtbank opgelegde dwangsom voor zover het de verhuur aan toeristen betreft. Hij meent dat de dwangsom van € 1.500,= per overtreding en het maximum van € 30.000,= veel te laag zijn in verhouding tot het bedrag per nacht waarvoor [geïntimeerden] hun woonboot te huur aanbieden. [geïntimeerden] daarentegen betogen met hun
incidentele griefdat voor oplegging van een dwangsom in het geheel geen plaats is. Zij voeren aan dat zij het toegestane aantal nachten niet hebben overschreden, zodat er geen grond is in deze procedure direct een dwangsom op te leggen, omdat dat in feite een boete is waarin het beding zelf niet voorziet. Verder menen [geïntimeerden] dat vanwege de vaagheid van de aan te leggen norm de vraag of op redelijke gronden bezwaar is gemaakt tegen een concrete verhuur, executiegeschillen uitlokt. Dit brengt rechtsonzekerheid met zich, net als de passage in het dictum dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, aldus [geïntimeerden]

3.2

Uit het handelen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in het verleden, te beginnen met de - op zich niet betwiste - plaatsing van een advertentie op Marktplaats nog voor de overdracht van de woonboot, blijkt dat zij zich zeer bewust zijn van de commerciële mogelijkheden van een woonboot met ligplaats in het centrum van [plaats] . Met de exploitatie van een huiskamerrestaurant hebben zij vervolgens wel degelijk het derdenbeding geschonden. [geïntimeerden] hebben ook geen grief aangevoerd tegen de verklaring voor recht van de rechtbank van die strekking. Onder deze omstandigheden ligt naar het oordeel van het hof het opleggen van een dwangsom in de rede. Hieraan staat niet in de weg dat in een concreet geval discussie mogelijk zal zijn over de vraag of een bezwaar van [appellant] op redelijke gronden berust. Het gezonde verstand en een redelijke en welwillende opstelling ten opzichte van de wederpartij zullen hier de leidraad moeten zijn. Desnoods zal in twijfelgevallen de executierechter uitsluitsel moeten geven. Wel zal het hof verduidelijken dat bij een verboden verhuur van meer dan een nacht iedere (verboden) nacht als afzonderlijke overtreding geldt. De dwangsom zal voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een effectieve prikkel moeten vormen om verboden vormen van de zeer lucratieve verhuur achterwege te laten. Om die zal reden het hof de dwangsom en het maximum voor zover die de verhuur aan toeristen betreft verhogen tot € 2.500,= per overtreding, respectievelijk € 50.000,=. In zoverre slaagt dus grief 7 in principaal appel. Hieronder wordt ook begrepen een voorgenomen verhuur die niet uiterlijk zeven dagen voorafgaand aan [appellant] is gemeld. Het hof ziet in hetgeen [geïntimeerden] in incidenteel appel hebben aangevoerd geen aanleiding om de door de rechtbank vastgestelde dwangsom voor andere overtredingen van het derdenbeding te verlagen.

3.21

Met de bepaling in het dictum dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan, heeft de rechtbank kennelijk aansluiting gezocht bij het bepaalde artikel 6:2 lid 2 BW. Het hof is het met [geïntimeerden] eens dat de opneming van deze wettelijke regel in het dictum de onzekerheid niet vermindert, integendeel. De regel van 6:2 lid 2 BW vormt in dit geval een restrictief toe te passen uitzondering op de bindende kracht van de veroordeling. Van de - overbodige - opneming daarvan in het vonnis gaat naar het oordeel van het hof een onjuist signaal uit, alsof de veroordeling wordt gerelativeerd. Het hof zal die toevoeging daarom weglaten. In zoverre is de incidentele grief dus terecht voorgedragen.

Slotsom en kosten

3.22

De grieven van [appellant] slagen ten dele, de overige grieven falen. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. Het hof legt het derdenbeding beperkender uit dan de rechtbank en het hof legt voor zover het de verhuur aan toeristen betreft een hogere dwangsom op. De overige vorderingen van [appellant] worden ook in hoger beroep niet toegewezen. Bij deze uitslag past dat de kosten van het geding in eerste aanleg worden gecompenseerd en [geïntimeerden] de kosten van het hoger beroep, principaal en incidenteel, dienen te dragen. Bij de berekening daarvan houdt het hof rekening met twee maal de kosten van betaald griffierecht, maar slechts een maal de salariskosten, nu de processtukken in beide zaken gelijkluidend waren.

4.Beslissing

Het hof:

in beide zaken rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

vernietigt het bestreden vonnis, waar het betreft de verklaring voor recht onder 6.1, de veroordeling onder 6.3 en het bepaalde onder 6.4;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat het derdenbeding aldus moet worden uitgelegd dat het slechts is toegestaan de woonboot te verhuren gedurende maximaal veertig nachten per kalenderjaar gelegen in maximaal acht weken per kalenderjaar en met een minimumduur van twee nachten, met dien verstande dat een verhuring voor één nacht niet is verboden, maar voor de bepaling van het aantal verhuurde nachten geldt als een verhuring voor twee nachten;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot nakoming van het derdenbeding, voor zover het de verhuur aan toeristen betreft op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,= per overtreding of per nacht, tot een maximum van € 50.000,= per kalenderjaar en voor zover het andere overtredingen betreft op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.500,= per overtreding, tot een maximum van € 30.000,= per kalenderjaar is bereikt, met dien verstande dat per kalenderjaar in totaal niet meer dan € 50.000,00 aan dwangsommen wordt verbeurd;

wijst af het meer of anders gevorderde;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep in beide zaken, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.620,89 aan verschotten en € 6.093,= voor salaris en € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.C. Toorman en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 november 2022.

Uitleg van derdenbeding en dwangsom bij verhuur van woonboten

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing