Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.289.974/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8129853 \ CV EXPL 19-8177
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 november 2022
inzake
1.[appellant 1]
wonend te [woonplaats 1] ,
2. [appellant 2]
wonend te [woonplaats 2] ,
appellanten,
advocaat: mr. W. de Vis te Alkmaar,
tegen
1.STICHTING BODELAEKE KAPITAAL
gevestigd te Giethoorn,
2. BODELAEKE B.V.
gevestigd te Arnhem,
geïntimeerden,
advocaat: mr. M.A. Oostendorp te Velp.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en Bodelaeke genoemd.
[appellanten] is bij dagvaarding van 2 februari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 4 november 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Bodelaeke als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [appellanten] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 juni 2023 doen bepleiten, [appellanten] door mr. P. Schotman, advocaat te Alkmaar, en Bodelaeke door mr. Oostendorp voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van Bodelaeke volledig zal afwijzen en zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van Bodelaeke in de kosten van het geding in beide instanties met rente.
Bodelaeke heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.27 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen, voor zover van belang aangevuld met andere feiten die in hoger beroep zijn vast komen te staan, derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
Waterresort Bodelaeke is een resort te Giethoorn. Het resort bestaat uit kavels met daarop gebouwde recreatiewoningen van individuele eigenaren.
2.2.
Bodelaeke is parkeigenaar en als zodanig eigenaar van de infrastructuur en de op het park ten behoeve van de kavels aanwezige voorzieningen. Bodelaeke is ook beheerder van het park. Verder draagt zij zorg voor de verhuur van de recreatiewoningen door middel van een verhuurbemiddelingsorganisatie (Bodelaeke Verhuur B.V.)
2.3.
De eigenaren van de kavels en recreatiewoningen maken gebruik van het park, de
infrastructuur en de voorzieningen. Daarvoor en voor het beheer betalen de eigenaren een vergoeding, de parkservicebijdrage.
2.4.
SBK is een stichting met als doel (onder meer) het beheren van de jaarlijkse vast te stellen geldelijke bijdragen van de eigenaren. Zij beheert het parkservicebijdragekapitaal en is verantwoordelijk voor de administratie van inkomsten en uitgaven.
2.5.
Stichting Woonbelangen Bodelaeke Recreatief (SWBR) is een stichting met als doel de behartiging van de gezamenlijke belangen van de eigenaren. SWBR is tevens het aanspreekpunt van diverse partijen in hun contacten met de gezamenlijke eigenaren.
2.6.
[appellanten] is eigenaar van een kavel op het resort en de daarop gebouwde
recreatiewoning (nummer [X] ). In de koop-/aannemingsovereenkomst betreffende de kavel en daarop te bouwen recreatiewoning d.d. 15/25 mei 2009 is onder meer bepaald dat [appellanten] de lasten en beperkingen aanvaardt, omschreven in een bij de overeenkomst behorende en aan die akte gehechte door partijen ondertekende bijlage (algemene akte). Deze algemene akte is gedateerd 8 april 2009 (hierna ook: de algemene akte 2009).
2.7.
De concept algemene akte 2009 bevat onder meer de volgende bepaling (onder Algemeen):
“(…) Bodelaeke B.V. en (...) zijn voornemens deze gronden te verkavelen en daarop (...)
recreatiewoningen (...) te realiseren met bijbehorende infrastructuur, groenvoorzieningen en vaarwater. (...) Tevens zullen Bodelaeke B.V. en (...) in fasen overgaan tot de realisering van diverse voorzieningen, zoals een zwembad, jachthaven, tennisbaan, groepsaccomodaties, restaurant, botenhuizen, enzovoort.
Verder is in artikel 2 het volgende opgenomen:
Werking reglement
artikel 2 (…)
3. De Vennootschap (de rechtsvoorgangster van Bodelaeke, hof) is bevoegd het Reglement te wijzigen mits de Eigenaars daardoor niet onredelijk worden benadeeld. Een eigenaar is aan het gewijzigde Reglement gebonden vanaf het moment dat hij het gewijzigde Reglement heeft ontvangen.”
2.8.De levering van het gekochte heeft plaatsgevonden op 2 maart 2011. In artikel 1 van de akte van levering is een definitiebepaling van ‘Algemene Akte’ opgenomen. Daarin wordt verwezen naar de op 7 februari 2011 verleden algemene akte (hierna ook: de algemene akte 2011). In artikel 6 lid 2 onder b van de leveringsakte is bepaald dat de koper bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst bekend was met en in de koop/aannemingsovereenkomst is verwezen naar het bepaalde in “de Algemene Akte van welke akte de tekst geacht wordt woordelijk in deze akte te zijn opgenomen.” In artikel 6 lid 3 van de akte van levering is bepaald dat de koper “de in de in lid 2 van dit artikel bedoelde akten of bepalingen voorkomende verplichtingen, lasten en/of beperkingen” uitdrukkelijk heeft aanvaard.
2.9.
De algemene akte 2011 bevat onder meer de volgende tekst:
“
Algemeen.
Algemeen.
Bodelaeke B.V. (...) en zijn voornemens deze gronden te verkavelen en daarop (...) recreatiewoningen (...) te realiseren met bijbehorende infrastructuur, groenvoorzieningen en vaarwater. (...) Tevens zal Bodelaeke B. V. in fasen overgaan tot de realisering van diverse voorzieningen, zoals een zwembad, jachthaven, tennisbaan, groepsaccomodaties, restaurant, botenhuizen, enzovoort. (...)
Definities.
Artikel 1.
Tenzij anders blijkt, wordt in deze akte verstaan onder: (...)
- Beheerder: de Vennootschap, dan wel een door de Vennootschap aan te wijzen beheerder; (...)
- Eigenaar; een ieder die juridisch eigenaar is van een Kavel, zowel tezamen als ieder afzonderlijk
(...);
- Vennootschap: Bodelaeke B. V., daaronder tevens begrepen de rechtsopvolger(s) (...)
Werking Reglement
Artikel 2. (...)
3. De Vennootschap is bevoegd het Reglement te wijzigen na advies van en in overleg met de Stichting Woonbelangen Bodelaeke Recreatief. Een Eigenaar is aan het gewijzigde Reglement gebonden vanaf het moment dat hij het gewijzigde Reglement heeft ontvangen. (...)"
2.10.
De algemene akte 2011 is op 14 februari 2014 gewijzigd. In de algemene akte van 14 februari 2014 (hierna ook: de algemene akte 2014) is onder meer vermeld:
“
Algemeen. (...)
Algemeen. (...)
Tevens zal Bodelaeke B.V. in fasen overgaan tot de realisering van diverse voorzieningen, zoals een jachthaven, multifunctioneel speelveld, groepsaccomodaties, restaurant, botenhuizen, enzovoort. (...)“
2.11.
In de algemene akten, zowel die van 2009 (concept), 2011 als 2014, zijn voorts onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“Gebruik Kavel.
Artikel 4.
1. Conform het vigerende bestemmingsplan mag een Recreatiewoning gedurende maximaal eenhonderd vijfenzestig (165) dagen per jaar voor eigen gebruik worden benut, met dien verstande dat het eigen gebruik niet is toegestaan voor een aaneengesloten periode van meer dan twaalf (12) weken. Gedurende de overige periode van het jaar, zijnde minimaal tweehonderd (200) dagen per jaar, dient de Recreatiewoning ter beschikking te worden gesteld voor recreatieve verhuur aan derden, niet zijnde andere Eigenaars of beperkt gerechtigden van een Recreatiewoning op het Park. Een Recreatiewoning mag niet voor permanente bewoning worden gebruikt.
(...)
Verhuur/ingebruikgeving.
Artikel 8.
1. De Eigenaar mag de Recreatiewoning niet verhuren anders dan door tussenkomst van een door de Vennootschap aangewezen verhuurbemmiddelingsorganisatie.
De Eigenaar is verplicht met deze verhuurbemiddelingsorganisatie een
verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten.
(...)
Boete.
Boete.
Artikel 18.
1. Aan de Eigenaar die zelf of van wie een Gebruiker de bepalingen van de Algemene Akte en/of het Parkreglement niet, niet tijdig of niet volledig nakomt of overtreedt, kan door de Beheerder een boete worden opgelegd per overtreding en/of per dag dat de overtreding voortduurt. Dit geldt niet ten aanzien van een overtreding door een Huurder.
De boete per overtreding bedraagt maximaal vijfduizend euro (€ 5.000,00).
De boete per dag dat de overtreding voortduurt bedraagt maximaal vijfhonderdeuro (€ 500,00).
De geïncasseerde boetebedragen zullen aan het Park ten goede komen en als baten in de exploitatierekening van het Park worden opgenomen. (...)“
De algemene akten van 2011 en 2014 bevatten daarnaast een aantal gelijkluidende bepalingen over de parkservicevergoeding.
In artikel 3 lid 5 is bepaald dat de eigenaar een parkservicevergoeding verschuldigd is voor de door of namens de beheerder te verrichten diensten.
In artikel 3 lid 6 is bepaald, samengevat, dat het bedrag van de parkservicevergoeding
jaarlijks door de beheerder wordt begroot en ter goedkeuring voorgelegd aan SWBR, dat de beheerder na het einde van het jaar rekening en verantwoording aflegt aan SWBR met betrekking tot de totale onderhouds- en beheerkosten over het afgelopen jaar en dat de rekening en verantwoording zal worden gecontroleerd door een accountant.
2.12.
Bij brief van 5 maart 2013 heeft [appellanten] aan Bodelaeke bericht, samengevat, dat hij de recreatiewoning met diverse faciliteiten, waaronder een zwembad, heeft gekocht en nu blijkt dat Bodelaeke niet van plan is een zwembad en andere faciliteiten te bouwen. Dat betekent dat [appellanten] te veel voor de woning heeft betaald, namelijk € 13.089,-, en dat moet terugbetaald worden. Op deze brief is geen reactie gekomen.
2.13.
Bij brief van 9 december 2014 heeft Bodelaeke aan [appellanten] bericht, zakelijk
weergegeven, dat hij krachtens artikel 8 lid 1 van de algemene akte verplicht is een
verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten en dat het aan hem toegezonden exemplaar is goedgekeurd door SWBR. [appellanten] wordt in de brief gesommeerd de
verhuurbemiddelingsovereenkomst getekend te retourneren, anders wordt aanspraak gemaakt op de boetebedragen van artikel 18 van de algemene akte. In de verhuurbemiddelingsovereenkomst staat dat de recreatiewoning via Bodelaeke wordt verhuurd en dat deze voor eigen gebruik of terughuur ten behoeve van eigen gebruik kan worden gereserveerd.
2.14.
[appellanten] heeft hierop afwijzend gereageerd bij brief van 18 december 2014. Hij heeft daarin onder meer het volgende geschreven:
"U memoreert aan verplichtingen op grond van artikel 8 lid 1 van de Algemene Akte. Uit dit artikel 8 maken wij op dat wij een verplichting kennen in uw richting om tot een huurbemiddelingsovereenkomst te komen met Bodelaeke (als in de zin van artikel 7:425 e.v. BW). Het door u eerder aan ons aangeboden voorstel in de vorm van een keuze tussen twee overeenkomsten voorziet hier ons inziens echter beide niet in. Als wij de inhoud van deze overeenkomsten beschouwen concluderen wij dat u , naar ondertekening van onze zijde, stelt zelfstandig gerechtigd te zijn om namens ons verhuurovereenkomsten te sluiten met derden. In de overeenkomst kent u hiermee Bodelaeke meer rechten toe dan wij u op grond van artikel 8.1 van de Algemene Akte verplicht zijn te geven.
Artikel 8.1 benoemt niet dat verhuurt mag worden namens Bodelaeke, doch dat slechts verhuurbemiddeling dient plaats te vinden door Bodelaeke."
2.15.
Bij e-mail van 6 juli 2017 heeft [appellanten] Bodelaeke een herinnering gestuurd in
verband met zijn lopende claim voor het niet realiseren van het zwembad op het
recreatiepark. In de e-mail vordert [appellanten] € 13.089,00 exclusief btw (€ 15.837,69
inclusief btw) van Bodelaeke.
2.16.
Bij brief van 26 september 2017 hebben SBK en Bodelaeke aan [appellanten] bericht dat hij zijn verplichtingen uit de algemene akte al enige jaren niet correct nakomt en zij daarom aanspraak maken op de verschuldigde boete van artikel 18 van de algemene akte. In de brief wordt [appellanten] een boete van € 1.500,00 opgelegd en wordt een openstaand verschuldigd bedrag van € 4.094,19 genoemd. De advocaat van [appellanten] heeft op 16 februari 2018 gereageerd en met betrekking tot de verhuurbemiddelingsovereenkomst verwezen naar het standpunt dat [appellanten] daarover in zijn brief van 18 december 2014 heeft ingenomen.
2.17.
Bij brief van 20 augustus 2019 hebben SBK en Bodelaeke aan [appellanten] bericht dat de vastgestelde parkservicebijdrage slechts gedeeltelijk wordt voldaan, hij de verplichtingen uit de algemene akte niet correct nakomt, de opgelegde boete niet heeft betaald en weigert een verhuurberniddelingsovereenkomst te sluiten. In de brief wordt [appellanten] verzocht om (onder meer) de boete van € 1.500,00 en de openstaande facturen ad € 391,11 te betalen en om de verhuurbemiddelingsovereenkomst te ondertekenen. [appellanten] heeft hierop afwijzend gereageerd.
3.Beoordeling
3.1.
In deze zaak vorderde Bodelaeke in eerste aanleg veroordeling tot betaling van een contractuele boete ex artikel 18 lid 1 van de algemene akte 2014, tot ondertekening van een verhuurbemiddelingsovereenkomst op straffe van een dwangsom en tot betaling van de proceskosten. [appellanten] vordert – kort weergegeven - voor recht te verklaren dat de algemene akte 2011, althans 2014 niet rechtsgeldig tot stand is gekomen, vernietiging van de artikelen 2 lid 3, 8 en 18 uit verschillende versies van de algemene akte, veroordeling van Bodelaeke tot het afleggen van rekening en verantwoording op straffe van een dwangsom alsmede tot (terug-)betaling van te veel betaalde kosten en schadevergoeding wegens het niet realiseren van een zwembad, alles met veroordeling van Bodelaeke tot betaling van de proceskosten.
3.2.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellanten] gebonden is aan de algemene akte uit 2014, dat alleen de boetebepaling van artikel 18 lid 1 onredelijk bezwarend is en dat Bodeleake niet toerekenbaar tekort is geschoten door geen zwembad aan te leggen.
In conventie is [appellanten] veroordeeld om de verhuurbemiddelingsovereenkomst te ondertekenen; de overige vorderingen van Bodelaeke zijn afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. In reconventie heeft de kantonrechter het boetebeding van artikel 18 lid 1 van de algemene akte van 14 februari 2014 vernietigd, de overige vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] verwezen in de proceskosten.
3.3.
Grief I richt zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de algemene akte 2014 nu tussen partijen van toepassing is. [appellanten] beroept zich er, zo begrijpt het hof, in het bijzonder op dat de versie van de concept algemene akte van 8 april 2009 in artikel 2 lid 3 het onredelijk bezwarend beding bevatte inhoudend dat de akte eenzijdig kon worden aangepast, dat hij daarmee niet akkoord gegaan is, en dat de versie van 7 februari 2011 eenzijdig was veranderd terwijl hij er niet op bedacht had hoeven zijn dat dat het geval was.
3.4.
Het hof overweegt, net als de kantonrechter, dat [appellanten] bij ondertekening van de koop-/aannemingsovereenkomst van mei 2009 de daarbij bijgevoegde concept algemene akte 2009 uitdrukkelijk heeft aanvaard. Bij de levering op 2 maart 2011 is verwezen naar de algemene akte van 7 februari 2011 en [appellanten] heeft de daaruit voortvloeiende verplichtingen, lasten en/of beperkingen uitdrukkelijk aanvaard. Net als de kantonrechter betrekt het hof daarbij dat [appellanten] werd bijgestaan door een juridisch adviseur, dat [appellanten] evenals zijn juridisch adviseur tijdig voor de levering een afschrift van de akte uit 2011 heeft ontvangen en dat Bodelaeke er onder die omstandigheden op mocht vertrouwen dat [appellanten] de algemene akte 2011 ook wilde aanvaarden. Omdat er na 2009 geruime tijd was verstreken, omdat de algemene akte 2009 een concept was en omdat de algemene akte 2011 tijdig aan [appellanten] en zijn adviseur is toegezonden, mocht [appellanten] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de concept algemene akte uit 2009 ongewijzigd was. Dat er in de definitiebepaling naar de concept algemene akte uit 2009 wordt verwezen, doet aan een en ander niet af, net als de gestelde omstandigheid, wat daar ook van zij, dat de notaris niet op de wijziging heeft geattendeerd.
Voor zover [appellanten] met de grief nog stelt dat het beding van artikel 2 lid 3 van de algemene akte 2014 onredelijk bezwarend is, verwerpt het hof dit betoog. Artikel 6:237 aanhef en sub c BW bepaalt dat een beding dat de gebruiker (in dit geval Bodelaeke) de bevoegdheid verleent een prestatie te verschaffen die wezenlijk van de toegezegd prestatie afwijkt, terwijl de wederpartij ( [appellanten] ) niet bevoegd is om in dat geval de overeenkomst te ontbinden, wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 6.8. van het bestreden vonnis terecht overwogen dat bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst, alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, in aanmerking dienen te worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. In dit geval gaat het om een akte waarin regels worden gegeven over het gebruik, de verhuur en het beheer van woningen en algemene voorzieningen op een recreatiepark en de financiele afrekening met de eigenaren. Dat in een dergelijke akte ten behoeve van eenheid en uniformiteit op het park een wijzigingsbeding wordt opgenomen, is niet ongebruikelijk. In artikel 2 lid 3 van de concept algemene akte 2009 is ook opgenomen in dat eigenaren door een wijzing niet onredelijk benadeeeld mogen worden. Dit laatste is nadien nader ingevuld door in artikel 2 lid 3 te bepalen dat wijziging alleen mogelijk is na positief advies van de SWBR. [appellanten] heeft onvoldoende weersproken dat de belangen van de eigenaren daarmee voldoende gewaarborgd zijn. Ook overigens is onvoldoende gesteld om te concluderen dat de betreffende bepaling onredelijk bezwarend zou zijn. Grief I stuit op dit alles af.
3.5.
Met grief II komt [appellanten] op tegen de overweging van de rechtbank dat hij de recreatiewoning niet heeft gekocht onder de voorwaarde dat dezealleen voor eigen gebruik mag worden gebruikt. [appellanten] beroept zich hierbij net als in eerste aanleg op de verklaring van de heer [naam 1] , een rechtsvoorganger van Bodelaeke,die als productie 2 bij conclusie van antwoord is overgelegd en waaruit zou blijken dat aan [appellanten] is toegezegd dat hij niet gehouden was tot verhuur. In die verklaring staat - voor zover van belang - het volgende:
"Destijds is met [naam 2] van Bodelaeke b.v. besproken dat jullie de recreatiewonimg voor eigen gebruik zouden kopen, onder de voorwaarde dat deze woning alleen voor eigen gebruik zou worden gebruikt en dat de woning niet aan derden hoeft te worden verhuurd. Vanuit het bestemmingsplan moest door Bodelaeke dan wel wat geregeld worden omdat destijds meerdere woningen zijn verkocht voor eigen gebruik. (…)"
Ter zitting in hoger beroep heeft [appellanten] gewag gemaakt van een nieuwe verklaring van [naam 1] , die echter niet in het geding is gebracht. Uit hetgeen door de advocaat van [appellanten] over die nieuwe verklaring van [naam 1] is gesteld, blijkt dat ook in die verklaring, net als in eerdergenoemde verklaring, door [naam 1] een voorbehoud wordt gemaakt ten aanzien van het bestemmingsplan. De in het geding zijnde voorwaarde vloeit uit een bepaling van dat bestemmingsplan voort, zodat moet worden aangenomen dat het voorbehoud van [naam 1] juist daarop ziet. Reeds daarom acht het hof de gestelde toezegging onvoldoende sterk om de conclusie te dragen dat [appellanten] met [naam 1] is overeengekomen dat hij niet aan derden behoefde te verhuren. [appellanten] heeft bovendien ook in hoger beroep, desgevraagd ter zitting, onvoldoende kunnen verklaren waarom hij, ondanks de door hem gestelde eerdere toezegging van [naam 1] , akkoord ging met de in de algemene akte opgenomen plicht tot verhuur, althans om een verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten en noch bij het ondertekenen van de koopakte, noch bij de levering, de door hem gestelde voorwaarde in de overeenkomst heeft laten opnemen. Daar komt bij dat [appellanten] in zijn hiervoor genoemde brief van 14 december 2014 heeft erkend dat hij gebonden is aan artikel 8.1 van de algemene akte. [appellanten] stelt dat hij van [naam 1] heeft begrepen dat dit artikel door Bodelaeke is bedacht om een antwoord te hebben richting de gemeente. [appellanten] bestrijdt ook niet dat de daarin bedoelde verhuurbemiddelingsovereenkomst voorziet in de mogelijkheid om de recreatiewoning in de praktijk uitsluitend voor eigen gebruik in te zetten door deze, tegenover een financiële vergoeding aan Bodeleake, terug te huren. Voor zover [appellanten] heeft verwezen naar de concept verhuurbemiddelingsovereenkomst van Hogenboom Vakantieparken die destijds bij de verkoopbrochure was gevoegd, waarin de mogelijkheid van opzegging van de huurbemiddelingsovereenkomst bestond, baat hem dat niet omdat ook in de concept algemene akte 2009 uitgangspunt is dat de koper gehouden is om met een door Bodelaeke aangewezen verhuurorganisatie een dergelijke overeenkomst aan te gaan. Dat die concept overeenkomst van Hogenboom Vakantieparken voorzag in een mogelijkheid tot opzegging van de bemiddelingsovereenkomst doet daaraan niet af. De grief faalt.
3.6.
Met grief III komt [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat artikel 4 lid 1 van de algemene akte 2014 geen oneerlijk of onredelijk bezwarend beding is. In dit beding is geregeld dat de eigenaar de woning 165 dagen per jaar zelf mag gebruiken en voorts dat de woning 200 dagen per jaar verhuurd dient te worden. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor omtrent grief II reeds is overwogen. Daaruit volgt dat [appellanten] , anders dan hij in de toelichting op de grief stelt, bij de aankoop geen andersluidende afspraak heeft gemaakt op grond waarvan hij niet aan dat bedingzou zijn gehouden. Voor zover [appellanten] nog stelt dat het beding onredelijk bezwarend is omdat hij niet over de bepaling heeft kunnen onderhandelen en dat zijn rechten en plichten onevenwichtig zouden worden verstoord, overweegt het hof als volgt. Artikel 4.1 vloeit rechtstreeks voort uit gebruiksbeperkingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen en waarmee [appellanten] , zo blijkt reeds uit de verklaringen van [naam 1] waarop hij zich beroept, bekend was voordat hij de koop-/aannemingsovereenkomst aanging. Gelet op de omstandigheid dat [appellanten] noch bij het ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst, noch bij de levering bezwaar heeft gemaakt tegen de betreffende bepaling, mocht, zoals de kantonrechter terecht heeft geconcludeerd, Bodelaeke er redelijkerwijs van uit gaan dat [appellanten] het beding zou aanvaarden indien daarover afzonderlijk (verder) was onderhandeld. Het beding is gelet op deze omstandigheden niet onredelijk bezwarend. Dat het bestemmingsplan aldus Bodelaeke buiten toepassing moet blijven wegens strijd met hogere regelgeving, maakt dat niet anders. Te minder nu [appellanten] de mogelijkheid heeft om toch van verhuur af te zien, tegenover een financiële vergoeding aan Boedelaeke. Van deze mogelijkheid maakt [appellanten] ook gebruik. De grief faalt.
3.7.
Met grief IV bestrijdt [appellanten] het oordeel van de kantonrechter dat artikel 8 lid 1 van de algemene akte, waarin de verplichting om met een door Bodelaeke aangewezen derde een verhuurbemiddelingsovereenkomst aan te gaan is opgenomen, niet onredelijk bezwarend is. Voor zover [appellanten] zich hierbij opnieuw beroept op de vermeende andersluidende afspraken, verwijst het hof naar de beordeling van de voorgaande grieven. Met de kantonrechter oordeelt het hof voorts dat de betreffende bepaling niet onredelijk bezwarend is. Anders dan [appellanten] stelt, wordt door het beding het evenwicht tussen partijen niet verstoord. Het hof stelt voorop dat [appellanten] een recreatiewoning heeft gekocht waarvan hij wist dat deze volgens het bestemmingsplan 200 dagen per jaar diende te worden verhuurd. Ook wist hij dat hij de verhuur in handen van een derde diende te geven. Een dergelijke bepaling is als het om woningen op een recreatiepark gaat niet ongebruikelijk en bevordert de uniformiteit op het park. De verhuurbemiddelingsovereenkomst is daarnaast door SWBR opgesteld. Dat [appellanten] niet rechtstreeks bij de totstandkoming van de verhuurbemiddelingsovereenkomst is betrokken, doet er niet aan af dat door de vertegenwoordiging van eigenaars in SWBR geacht moet worden rekening te zijn gehouden met zijn belang als eigenaar. Een verstoring van het evenwicht ten nadele van [appellanten] in strijd met de goede trouw is ook overigens niet gebleken. De grief faalt.
3.8.
Met grief V komt [appellanten] op tegen de beslissing van de kantonrechter dat hij de door SWBR opgestelde verhuurbemiddelingsovereenkomst moet aangaan en ondertekenen. [appellanten] wijst er met de grief op dat de verhuurbemiddelingsovereenkomst geen bemiddelingsovereenkomst is omdat krachtens de verhuurbemiddelingsovereenkomst Bodelaeke als gevolmachtigde kan optreden. [appellanten] gaat er met zijn grief aan voorbij dat een dergelijke volmacht reeds in 2009 was voorzien in de bij het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst voorliggende concept verhuurbemiddelingsovereenkomst met Hogenboom Vakantieparken. Ook van de oprichting van SWBR was [appellanten] destijds op de hoogte, zodat hij geacht moet worden daarmee akkoord te zijn gegaan. [appellanten] heeft onvoldoende concreet toegelicht waarom de vertegenwoordigers van de eigenaars de belangen van de eigenaars, en dus ook van [appellanten] , niet voldoende hebben behartigd. Ook overigens heeft [appellanten] onvoldoende toegelicht waarom het aangaan van de verhuurbemiddelingsovereenkomst niet van hem zou kunnen worden gevergd. Voor zover [appellanten] zich ook hier beroept op een met hem gemaakte andersluidende afspraak, verwijst het hof naar de beoordeling van de voorafgaande grieven. De grief faalt.
3.9.
Grief VI is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Bodelaeke jegens [appellanten] geen verplichting op zich heeft genomen om een zwembad te realiseren. [appellanten] beroept zich er in dit verband op dat Bodelaeke hem heeft voorgehouden dat een zwembad zou worden gerealiseerd. Van een verplichting tot aanleg van een zwembad is echter ook naar het oordeel van het hof niet gebleken. Het ging ten tijde van de mededeling van Bodelaeke om een voornemen, waarvan [appellanten] moest begrijpen dat het geen onvoorwaardelijke toezegging was. In de concept algemene akte 2009 en de algemene akte 2011 was ook geen verplichting opgenomen. In dit verband heeft [appellanten] bovendien onvoldoende weersproken dat met instemming van SWBR is afgezien van aanleg van een zwembad omdat dit vanwege de hoge exploitatiekosten die daarmee gemoeid zouden zijn en die via de parkbijdrage voor rekening van de eigenaren zou komen onverantwoord was. Dat [appellanten] door het niet-realiseren van het zwembad schade lijdt, is in het licht hiervan evenmin aannemelijk geworden. De grief faalt.
3.10.
De slotsom is dat de grieven falen. Het aanbod van [appellanten] om te bewijzen dat met [naam 1] is overeengekomen dat hij zijn recreatiewoning niet verplicht ter beschikking hoefde te stellen voor de verhuur, kan gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet tot een ander beslissing leiden en wordt daarom gepasseerd. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Bodelaeke begroot op € 772,-- aan verschotten en € 2.228,-- voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.M. Polak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 november 2022.