Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.291.126/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8614867 \ CV EXPL 20-11840
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 september 2022
bij vervroeging
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. I.P. van Rossen te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Eigen Haard genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 26 februari 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 7 december 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en Eigen Haard als gedaagde.
Daarop heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze vond plaats op 15 juni 2021. Voorafgaand aan deze zitting heeft [appellante] 11 producties overgelegd. Er is geen schikking getroffen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd - samengevat - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, waaronder de nakosten.
Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten. Dit alles uitvoerbaar bij voorraad.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 1 de feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Met door [appellante] voorgestelde nuanceringen van de feiten zal het hof voor zover relevant in de overwegingen onder 3 rekening houden.
Samengevat komen de feiten neer op het volgende.
Samengevat komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[appellante] huurt vanaf 1988 van (de rechtsvoorgangster van) Eigen Haard de woning aan de [adres] te [plaats] , hierna: het gehuurde.
2.2 [appellante] heeft vanaf 2011 bij Eigen Haard geklaagd over overlast veroorzaakt door de huurder van de boven het gehuurde gelegen woning (hierna: de bovenbuurman) dan wel derden die hij van de woning gebruik liet maken.
2.3 Vanaf enig moment hebben ook andere omwonenden geklaagd.
2.4 Bij brief van 18 april 2016 heeft de (toenmalige) advocaat van [appellante] Eigen Haard verzocht om maatregelen te treffen tegen de overlast veroorzakende bovenbuurman.
2.5 Bij vonnis in kort geding van 11 mei 2016 heeft de voorzieningenrechter te Amsterdam een vordering van Eigen Haard afgewezen die was gericht op ontruiming van de bovenbuurman wegens onbevoegde onderverhuur en geluidsoverlast.
2.6 Bij dagvaarding van 22 juli 2016 in een bodemprocedure heeft Eigen Haard op dezelfde gronden gevorderd de huurovereenkomst met de bovenbuurman te ontbinden en hem te ontruimen.
2.7 In laatstbedoelde procedure is bij tussenvonnis van 16 juni 2017 aan Eigen Haard bewijs opgedragen van de gestelde tekortkomingen van de bovenbuurman.
2.8 Na dit vonnis is de huurovereenkomst tussen Eigen Haard en de bovenbuurman geëindigd door opzegging door de bovenbuurman.
2.9 Eigen Haard is vervolgens overgegaan tot renovatie althans herstel van de woning boven het gehuurde.
2.10 Bij brief van 13 november 2017 van haar (toenmalige) advocaat heeft [appellante] Eigen Haard aansprakelijk gesteld voor de door haar
“…geleden schade, in de vorm van het door haar gederfde huurgenot, in de periode april 2016 tot 1 november jl.”2.11 Op enig moment tijdens de renovatie van de woning boven het gehuurde is waterschade veroorzaakt in de keuken van het gehuurde. Bij brief van 14 maart 2018 van haar (toenmalige) advocaat heeft [appellante] Eigen Haard aansprakelijk gesteld voor die schade, gesteld op € 828,-. Daarbij heeft zij een offerte van Victoria Carpet Centre overgelegd (hierna: de offerte) gedateerd 10 november 2017 voor Novilon Vinyl en een hardboard ondervloer tot een totaalbedrag van € 828,- waarop een oppervlakte van 16 m2 staat vermeld.
2.12 In opdracht van Eigen Haard is naar aanleiding daarvan een expertise-rapport opgesteld waarin de schade wordt geraamd op € 470,-. De expert heeft daarbij de offerte tot uitgangspunt genomen, maar het bedrag aangepast aan de oppervlakte van de keuken, zijnde 5.5 m2. Eigen Haard heeft verklaard dit bedrag te willen betalen. [appellante] is niet akkoord gegaan met dit bedrag.
2.13 Bij dagvaarding van 20 december 2018 heeft [appellante] bij de kantonrechter te Amsterdam een vordering ingesteld tegen Eigen Haard. Daarin vorderde zij terugbetaling van de door haar betaalde huur over de periode april 2016 tot en met november 2017. Vervolgens heeft een e-mailwisseling plaatsgevonden tussen de gemachtigden van partijen. Bij e-mail van 22 januari 2019 deelde de (toenmalige) gemachtigde van [appellante] mee dat de rechtbank zal worden verzocht de procedure door te halen. Dit is op 11 februari 2019 ook gebeurd.
2.2 [appellante] heeft vanaf 2011 bij Eigen Haard geklaagd over overlast veroorzaakt door de huurder van de boven het gehuurde gelegen woning (hierna: de bovenbuurman) dan wel derden die hij van de woning gebruik liet maken.
2.3 Vanaf enig moment hebben ook andere omwonenden geklaagd.
2.4 Bij brief van 18 april 2016 heeft de (toenmalige) advocaat van [appellante] Eigen Haard verzocht om maatregelen te treffen tegen de overlast veroorzakende bovenbuurman.
2.5 Bij vonnis in kort geding van 11 mei 2016 heeft de voorzieningenrechter te Amsterdam een vordering van Eigen Haard afgewezen die was gericht op ontruiming van de bovenbuurman wegens onbevoegde onderverhuur en geluidsoverlast.
2.6 Bij dagvaarding van 22 juli 2016 in een bodemprocedure heeft Eigen Haard op dezelfde gronden gevorderd de huurovereenkomst met de bovenbuurman te ontbinden en hem te ontruimen.
2.7 In laatstbedoelde procedure is bij tussenvonnis van 16 juni 2017 aan Eigen Haard bewijs opgedragen van de gestelde tekortkomingen van de bovenbuurman.
2.8 Na dit vonnis is de huurovereenkomst tussen Eigen Haard en de bovenbuurman geëindigd door opzegging door de bovenbuurman.
2.9 Eigen Haard is vervolgens overgegaan tot renovatie althans herstel van de woning boven het gehuurde.
2.10 Bij brief van 13 november 2017 van haar (toenmalige) advocaat heeft [appellante] Eigen Haard aansprakelijk gesteld voor de door haar
“…geleden schade, in de vorm van het door haar gederfde huurgenot, in de periode april 2016 tot 1 november jl.”2.11 Op enig moment tijdens de renovatie van de woning boven het gehuurde is waterschade veroorzaakt in de keuken van het gehuurde. Bij brief van 14 maart 2018 van haar (toenmalige) advocaat heeft [appellante] Eigen Haard aansprakelijk gesteld voor die schade, gesteld op € 828,-. Daarbij heeft zij een offerte van Victoria Carpet Centre overgelegd (hierna: de offerte) gedateerd 10 november 2017 voor Novilon Vinyl en een hardboard ondervloer tot een totaalbedrag van € 828,- waarop een oppervlakte van 16 m2 staat vermeld.
2.12 In opdracht van Eigen Haard is naar aanleiding daarvan een expertise-rapport opgesteld waarin de schade wordt geraamd op € 470,-. De expert heeft daarbij de offerte tot uitgangspunt genomen, maar het bedrag aangepast aan de oppervlakte van de keuken, zijnde 5.5 m2. Eigen Haard heeft verklaard dit bedrag te willen betalen. [appellante] is niet akkoord gegaan met dit bedrag.
2.13 Bij dagvaarding van 20 december 2018 heeft [appellante] bij de kantonrechter te Amsterdam een vordering ingesteld tegen Eigen Haard. Daarin vorderde zij terugbetaling van de door haar betaalde huur over de periode april 2016 tot en met november 2017. Vervolgens heeft een e-mailwisseling plaatsgevonden tussen de gemachtigden van partijen. Bij e-mail van 22 januari 2019 deelde de (toenmalige) gemachtigde van [appellante] mee dat de rechtbank zal worden verzocht de procedure door te halen. Dit is op 11 februari 2019 ook gebeurd.
3.Beoordeling
3.1
[appellante] heeft in de eerste aanleg van deze procedure - samengevat - gevorderd Eigen Haard te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.998,31 vanwege huurverlaging, een bedrag van € 828,- voor vergoeding van veroorzaakte waterschade, een bedrag van € 5.000,- in verband met door haar geleden immateriële schade en bedragen in verband met de eigen bijdrage, buitengerechtelijke kosten en de kosten van het geding, waaronder de nakosten. Volgens [appellante] is Eigen Haard tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen om [appellante] het ongestoorde huurgenot te laten hebben van het gehuurde en de gebreken op te heffen. Jarenlang is er een gebrek geweest vanwege de door de bovenbuurman veroorzaakte overlast. Deze was zo ernstig dat [appellante] vaak niet in het gehuurde kon wonen en elders moest verblijven.
Eigen Haard heeft verweer gevoerd tegen deze vorderingen.
Eigen Haard heeft verweer gevoerd tegen deze vorderingen.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter Eigen Haard veroordeeld om een bedrag van € 470,- te betalen in verband met de door Eigen Haard veroorzaakte waterschade. De overige vorderingen van [appellante] zijn afgewezen. [appellante] is veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.3
De kantonrechter heeft daartoe kort gezegd het volgende overwogen. [appellante] heeft voldoende onderbouwd dat zij ernstige overlast ondervond van haar (toenmalige) bovenbuurman en de personen die in zijn woning verbleven. Eigen Haard heeft dit ook niet betwist. Eigen Haard is evenwel niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om, voor zover dat redelijkerwijs mogelijk was gelet op de aan haar ter beschikking staande mogelijkheden, adequaat tegen de bovenbuurman op te treden. Er is dan ook geen voor rekening van Eigen Haard komend gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
In het verlengde hiervan bestaat er ook geen grond voor toewijzing van de tegen Eigen Haard gerichte vordering tot huurverlaging of vergoeding van de (immateriële) schade als gevolg van een gebrek.
Wat betreft de vergoeding van de schade vanwege wateroverlast heeft de kantonrechter overwogen dat de deskundige (zie hierboven onder 2.12) hierin wordt gevolgd. Deze heeft de offerte tot uitgangspunt genomen en daarbij rekening gehouden met de snijverliezen.
In het verlengde hiervan bestaat er ook geen grond voor toewijzing van de tegen Eigen Haard gerichte vordering tot huurverlaging of vergoeding van de (immateriële) schade als gevolg van een gebrek.
Wat betreft de vergoeding van de schade vanwege wateroverlast heeft de kantonrechter overwogen dat de deskundige (zie hierboven onder 2.12) hierin wordt gevolgd. Deze heeft de offerte tot uitgangspunt genomen en daarbij rekening gehouden met de snijverliezen.
3.4
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met zes grieven.
Gebrek (grieven 1 tot en met 4)
3.5
Met de grieven 1 tot en met 3 komt [appellante] op tegen – samengevat – het oordeel van de kantonrechter dat Eigen Haard heeft gedaan wat [appellante] redelijkerwijs van haar mocht verwachten, gegeven de aanknopingspunten die zij had om op te treden tegen de door [appellante] ondervonden overlast.
In de eerste plaats wijst [appellante] erop dat Eigen Haard ook vóór 2016 over meer meldingen van overlast beschikte dan alleen van [appellante] zelf. Zij verwijst hiervoor naar verklaringen van omringende bewoners die zijn overgelegd ter gelegenheid van de mondelinge behandeling na aanbrengen in hoger beroep. Daarnaast betoogt [appellante] dat er geen “pluraliteitsvereiste” geldt voor het aanpakken van overlast: ook als slechts één huurder overlast meldt, moet dit worden aangepakt door de verhuurder.
3.6
Het hof oordeelt als volgt. Vaststaat dat Eigen Haard ook vóór 18 april 2016 meldingen van geluidsoverlast heeft ontvangen. Voor de stelling van [appellante] dat Eigen Haard reeds op basis van die meldingen onvoldoende actie heeft ondernomen ziet het hof geen grond. Uit de stellingen van Eigen Haard leidt het hof af dat Eigen Haard wel actie heeft ondernomen naar aanleiding van deze meldingen. Zo is de bovenbuurman uitgenodigd voor een bespreking op het kantoor van Eigen Haard en heeft Eigen Haard onaangekondigde huisbezoeken afgelegd en heeft zij bij brief van 1 maart 2016 de bovenbuurman verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Dat er meer was dan enkel de meldingen van overlast – bijvoorbeeld schriftelijke verklaringen van omwonenden – is niet gebleken. De producties waarnaar [appellante] in dit kader verwijst dateren allen uit 2017 en 2018, terwijl de kort geding procedure en de bodemprocedure werden gestart in 2016, aansluitend op de brief van 18 april 2016 van de advocaat van [appellante] (zie hierboven onder 2.4 - 2.6).
Daarnaast blijkt uit het verloop van de genoemde procedures niet dat Eigen Haard ‘niets’ heeft gedaan, laat staan een “pluraliteitsvereiste” heeft gesteld voordat zij in actie kwam tegen de overlast. Bij vonnis in kort geding van 11 mei 2016 zijn de voorzieningen die Eigen Haard had verzocht afgewezen. Het is dus niet zo dat Eigen Haard, zoals [appellante] stelt met haar grief 2, onnodig lang heeft gewacht. Vervolgens heeft Eigen Haard op 22 juli 2016 de bovenbuurman gedagvaard in een bodemprocedure en ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Aan deze vordering zijn zowel de overlast als het in gebruik geven aan derden zonder toestemming ten grondslag gelegd. De rechtbank heeft beslist dat er niet vanuit kan worden gegaan dat vanuit de woning van de bovenbuurman ernstige geluidsoverlast heeft plaatsgevonden. Voor het in gebruik geven van de woning aan derden is aan Eigen Haard een bewijsopdracht gegeven. Vervolgens heeft de bovenbuurman de huurovereenkomst opgezegd, waarmee een einde aan deze procedure kwam. Dit alles overziend komt ook het hof tot de conclusie dat Eigen Haard heeft gedaan wat redelijkerwijs van haar mocht worden verwacht. Dat dit niet, althans niet spoedig genoeg volgens [appellante] , heeft geleid tot het voor haar gewenste resultaat, kan Eigen Haard niet worden verweten. Het hof komt, net als de kantonrechter tot het oordeel dat er geen voor rekening van Eigen Haard komend gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Hiermee falen de grieven 1 tot en met 3.
Daarnaast blijkt uit het verloop van de genoemde procedures niet dat Eigen Haard ‘niets’ heeft gedaan, laat staan een “pluraliteitsvereiste” heeft gesteld voordat zij in actie kwam tegen de overlast. Bij vonnis in kort geding van 11 mei 2016 zijn de voorzieningen die Eigen Haard had verzocht afgewezen. Het is dus niet zo dat Eigen Haard, zoals [appellante] stelt met haar grief 2, onnodig lang heeft gewacht. Vervolgens heeft Eigen Haard op 22 juli 2016 de bovenbuurman gedagvaard in een bodemprocedure en ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Aan deze vordering zijn zowel de overlast als het in gebruik geven aan derden zonder toestemming ten grondslag gelegd. De rechtbank heeft beslist dat er niet vanuit kan worden gegaan dat vanuit de woning van de bovenbuurman ernstige geluidsoverlast heeft plaatsgevonden. Voor het in gebruik geven van de woning aan derden is aan Eigen Haard een bewijsopdracht gegeven. Vervolgens heeft de bovenbuurman de huurovereenkomst opgezegd, waarmee een einde aan deze procedure kwam. Dit alles overziend komt ook het hof tot de conclusie dat Eigen Haard heeft gedaan wat redelijkerwijs van haar mocht worden verwacht. Dat dit niet, althans niet spoedig genoeg volgens [appellante] , heeft geleid tot het voor haar gewenste resultaat, kan Eigen Haard niet worden verweten. Het hof komt, net als de kantonrechter tot het oordeel dat er geen voor rekening van Eigen Haard komend gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Hiermee falen de grieven 1 tot en met 3.
3.7
In het verlengde van het voorgaande faalt ook grief 4. Deze grief is gericht tegen een overweging ten overvloede van de rechtbank. De grief heeft echter geen zelfstandig belang nu ook het hof concludeert dat er geen gebrek is waarvoor Eigen Haard aansprakelijk kan worden gehouden, laat staan dat zij aansprakelijk kan zijn voor de door [appellante] gestelde hieruit voortvloeiende (immateriële) schade.
Schade wateroverlast (grief 5)
3.8
Met grief 5 komt [appellante] op tegen de door de kantonrechter bepaalde schadevergoeding voor de door Eigen Haard veroorzaakte wateroverlast in de keuken van het gehuurde. De kantonrechter neemt hierin, net als partijen, de offerte van Victoria Carpet Centre (zie hierboven onder 2.11) als uitgangspunt en oordeelt dat de deskundige rekening heeft gehouden met de door [appellante] aangevoerde snijverliezen. Het bedrag is door de kantonrechter vervolgens bepaald op € 470,-. Volgens [appellante] zijn er echter drie lagen op de keukenvloer aangebracht, twee keer hardboard en één keer Vinyl. Kort gezegd betoogt zij dat de in de offerte genoemde afmetingen (inclusief snijverlies) correct zijn en dat Eigen Haard daarom het in de offerte genoemde bedrag van € 828,- zal moeten vergoeden.
3.9
Het hof overweegt het volgende. Partijen zijn het erover eens dat de keuken (in totaal) een oppervlakte van 5.5 m2 bedraagt. De post die voor Vinyl is gerekend (in totaal 4,5 m2) komt dan ook voor volledige vergoeding in aanmerking. Daarnaast betoogt [appellante] dat zij een dubbele laag hardboard op haar keukenvloer had gelegd. Het hof kan niet vaststellen of dit inderdaad zo was, laat staan of hiertoe een noodzaak was. Daarom komt één laag hardboard voor vergoeding in aanmerking. Om enigszins rekening te houden met snijverlies (ook daar zijn partijen het kennelijk over eens) zal het hof hiervoor 7 m2 toekennen. Dat betekent dat een bedrag van (7/16 x € 288,- =) € 126,- zal worden toegewezen voor de vergoeding van hardboard. Eigen Haard zal worden veroordeeld om in totaal een bedrag van € 666,- aan [appellante] te vergoeden in verband met de waterschade. Het reeds door Eigen Haard betaalde bedrag zal hierop in mindering kunnen worden gebracht.
In zoverre slaagt grief 5.
In zoverre slaagt grief 5.
3.1
De slotsom is dat de grieven 1 tot en met 4 falen en dat grief 5 gedeeltelijk slaagt. Het bestreden vonnis zal in zoverre worden vernietigd. De kosten in eerste aanleg en in hoger beroep komen voor rekening van [appellante] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Daarmee faalt grief 6.
3.11
[appellante] heeft onvoldoende concrete stellingen betrokken die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het bewijsaanbod wordt dan ook verworpen.
4.Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover de kantonrechter Eigen Haard heeft veroordeeld om tegen bewijs van kwijting een bedrag aan [appellante] te betalen van € 470,- wegens vergoeding van waterschade,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Eigen Haard om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [appellante] een bedrag van in totaal € 666,- wegens vergoeding van waterschade;
bekrachtigt dit vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 2.106,- aan verschotten en € 2.228,- aan salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.M. Polak en A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 september 2022.