ECLI:NL:GHAMS:2022:2673

• Datum uitspraak: 18 augustus 2022
• Publicatiedatum: 14 september 2022
• Zaaknummer: 21/01127
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.C.H.M. Lips
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning te Amsterdam

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam met betrekking tot de WOZ-waarde van een bovenwoning in Amsterdam. De mondelinge uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam vond plaats op 18 augustus 2022. De belanghebbende, vertegenwoordigd door haar gemachtigde mr. A. Bakker, was in beroep gegaan tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 1.149.000 voor het belastingjaar 2019. De rechtbank had eerder de waarde verlaagd tot € 1.015.000, maar het beroep van de belanghebbende werd ongegrond verklaard.

De belanghebbende betwistte de vastgestelde waarde en stelde een lagere waarde voor van € 840.000, met alternatieve voorstellen van € 910.000 en € 951.000. De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, vertegenwoordigd door mr. P.E.H.A. Ingenhou en taxateur R. Koster, verdedigde de vastgestelde waarde aan de hand van vergelijkingsobjecten. Het Hof concludeerde dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar waren met de bovenwoning en dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte van de bovenwoning correct had vastgesteld, ondanks de bezwaren van de belanghebbende over trapgaten en nissen. De argumenten van de belanghebbende over geluidsoverlast en de waarde-indicatie van vergelijkingsobjecten werden verworpen. Uiteindelijk bevestigde het Hof de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 21/01127

18 augustus 2022

proces-verbaal

van de mondelinge uitspraak op het hoger beroep van

[X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 20/3531 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 22 juli 2021 in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 augustus 2022. Namens belanghebbende is de gemachtigde verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. P.E.H.A. Ingenhou, bijgestaan door R. Koster (taxateur).

Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Gronden

1. De waarde van de onroerende zaak [bovenwoning] te Amsterdam (hierna: de bovenwoning) is op grond van artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.149.000. Op het daartegen gerichte bezwaar is bij uitspraak van 9 juni 2020 de waarde van de woning verminderd tot € 1.015.000. De rechtbank heeft het daartegen gerichte beroep ongegrond verklaard.

2. Evenals in eerste aanleg is in geschil of de waarde van de bovenwoning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 840.000 (en – althans zo begrijpt het Hof – subsidiair een waarde van € 910.000 en meer subsidiair van € 951.000) en stelt daartoe:

- dat de door haar aangedragen vergelijkingsobjecten een lagere waarde indiceren aangezien de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar beter zijn gelegen dan de bovenwoning;

- dat voor de oppervlakte van de bovenwoning ten onrechte een trapgat en niet bruikbare nissen zijn meegenomen;

- dat sprake is van geluidsoverlast die tot waardedruk leidt.

3. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald aan de hand van een drietal vergelijkingsobjecten: [object 1] , [object 2] , en [object 3] . Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar de beide door belanghebbende aangedragen referenties mede in de vergelijking betrokken: dat geeft – bij gemiddelde secundaire objectkenmerken en indexatie – voor de [object 4] een waarde per m2 van € 6.376, en voor de [object 5] een waarde per m2 van € 6.770. Tevens heeft de heffingsambtenaar, zoals belanghebbende voorstaat, de ligging van [object 3] van gemiddeld naar goed gewaardeerd. Dit maakt dat de gemiddelde waarde per m2 daalt van € 8.183 naar € 7.008.

Met belanghebbende acht het Hof ook de [object 1] beter gelegen dan de bovenwoning. Echter ook indien dit vergelijkingsobject wordt gecorrigeerd voor de ligging, blijft de gemiddelde waarde van de – alsdan vijf vergelijkingsobjecten – per m2 met € 6.911 hoger dan die van de bovenwoning, bepaald op € 6.804. Met inachtneming van het voorgaande wordt de beroepsgrond inhoudende dat de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar minder of niet bruikbaar zijn omdat hij geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, verworpen. Ook overigens acht het Hof de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de bovenwoning zodat hij deze heeft mogen gebruiken in het kader van de systematische vergelijking.

4. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep de gebruiksoppervlakte van de bovenwoning opnieuw laten inmeten, hetgeen niet tot een bijstelling van de eerder door hem gehanteerde gebruiksoppervlakte heeft geleid. Het Hof stelt vast dat op de beide verdiepingen van de bovenwoning zich trapgaten bevinden. Anders dan belanghebbende stelt hebben deze trapgaten – zoals het Hof (ruim) gemeten in de bouwtekening heeft vastgesteld – een omvang van elk ca. 2,5 m2 en blijven dus beneden de in de ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’ (hierna: meetinstructie) opgenomen kritische grens van 4 m2 waarbij trapgaten buiten de gebruiksoppervlakte dienen te blijven. Anders dan waar belanghebbende kennelijk van is uitgegaan, kunnen de oppervlakten van deze trapgaten niet bij elkaar worden geteld aangezien de meetinstructie voorschrijft dat de gebruiksoppervlakte per bouwlaag dient te worden gemeten.

Voorts is van belang dat – anders dan belanghebbende stelt – de heffingsambtenaar ook de oppervlakte van de zich op de benedenverdieping bevindende entree van 5,5 m2, tot de gebruiksoppervlakte mocht rekenen aangezien de bovenwoning een eigen opgang met entree heeft (zie ook de bijlage bij de meetinstructie met veel gestelde vragen, door de waarderingskamer beschikbaar gesteld op: https://www.waarderingskamer.nl/fileadmin/publieksportaal/documents/public/Hulpmiddelen-gemeenten/Lijst_met_vragen_en_antwoorden_juli_2020_01.pdf).

5. Gegeven de weerspreking van de heffingsambtenaar acht het Hof met de blote stelling van belanghebbende dat de drie nissen in de bovenwoning tezamen “
om en nabij de 1,5 m2 ” bedragen niet, althans onvoldoende, aannemelijk geworden dat deze nissen op grond van de meetinstructie buiten de gebruiksoppervlakte van de bovenwoning moeten blijven. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de tot de gedingstukken behorende plattegronden van de etages van de bovenwoning, geen steun geven aan de door belanghebbende gestelde omvang.

6. Hetgeen is overwogen onder 4 en 5 leidt het Hof tot de conclusie dat de omvang van de gebruiksoppervlakte van de bovenwoning (met entree) en het daarbij behorende dakterras door de heffingsambtenaar aannemelijk is gemaakt. De verwijzing door belanghebbende naar door hem ingebrachte stamkaarten leidt niet tot een ander oordeel, aangezien de bron van de maten in die stamkaarten niet bekend is. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat het relatief kleine verschil in oppervlakte van het dakterras niet leidt tot een bijstelling van de daarvoor in aanmerking genomen (standaard) waarde; eenzelfde waarde is ook in aanmerking genomen voor dakterrassen bij de vergelijkingsobjecten, hoewel die dakterrassen ook een wat andere oppervlakte hebben, te weten 51 m2 en 35 m2.

7. Evenals de rechtbank acht het Hof de – blote – stelling van belanghebbende dat sprake is van geluidsoverlast die tot waardedruk leidt, niet aannemelijk geworden.

8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het hoger beroep ongegrond en heeft het Hof de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

9. Het Hof vindt geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

De mondelinge uitspraak is gedaan op 18 augustus 2022 door mr. R.C.H.M. Lips, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt, ondertekend door het lid van de belastingkamer en de griffier. De beslissing is op de datum van de mondelinge uitspraak in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag .