ECLI:NL:GHAMS:2022:2672

• Datum uitspraak: 18 augustus 2022
• Publicatiedatum: 14 september 2022
• Zaaknummer: 21/00569
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.C.H.M. Lips
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde bovenwoning Amsterdam na bezwaar en beroep

De zaak betreft de WOZ-waarde van een bovenwoning te Amsterdam voor het belastingjaar 2019. De waarde was aanvankelijk vastgesteld op €732.000, na bezwaar verlaagd tot €625.000. Belanghebbende stelde dat de waarde te hoog was en bepleitte een waarde van €557.000, onderbouwd met rapporten over slechte staat, achterstallig onderhoud en funderingsproblemen.

De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met drie vergelijkingsobjecten en stelde dat de waarde per m2 van de bovenwoning lager was dan die van de vergelijkingsobjecten, waarmee rekening was gehouden met de matige staat van de woning. Het Hof oordeelde dat de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn en dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen, waaronder de matige kwaliteit en het onderhoud.

Het Hof verwierp het standpunt dat de woning onbewoonbaar is, aangezien de stellingen hierover niet aannemelijk zijn gemaakt. Ook werd geoordeeld dat de lagere waarde per m2 voldoende compensatie biedt voor de niet waterpas zijnde vloer. Het beroep werd ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €625.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 21/00569

18 augustus 2022

proces-verbaal

van de mondelinge uitspraak op het hoger beroep van

[X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 20/1941 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 16 juli 2021 in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 augustus 2022. Namens belanghebbende is de gemachtigde verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. P.E.H.A. Ingenhou, bijgestaan door R. Koster (taxateur).

Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Gronden

1. De waarde van de onroerende zaak [bovenwoning] te Amsterdam (hierna: de bovenwoning) is op grond van artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 732.000. Op het daartegen gerichte bezwaar is bij uitspraak van 19 februari 2020 de waarde van de woning verminderd tot € 625.000. De rechtbank heeft het daartegen gerichte beroep ongegrond verklaard.

2. Evenals in eerste aanleg is in geschil of de waarde van de bovenwoning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 557.000 en stelt daartoe:

- dat de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten in alle opzichten beter zijn dan de bovenwoning;

- dat uit door hem ingebrachte rapporten volgt dat de woning in slechte staat is (hij wijst op scheurvorming, op lekkageplekken, op de conditie van het dak en op het niet waterpas zijn van de vloer), dat ook sprake is van achterstallig onderhoud, en dat de heffingsambtenaar met dat alles geen rekening heeft gehouden;

- dat de huurder niets noemenswaardigs aan de bovenwoning heeft gewijzigd;

- dat de bovenwoning gedateerd is en dat er funderingsproblemen zijn.

3. De heffingsambtenaar heeft de (na bezwaar verminderde) waarde onderbouwd aan de hand van een drietal vergelijkingsobjecten: [object 1] , [object 2] en [object 3] . De heffingsambtenaar wijst er op dat de door belanghebbende ingebrachte rapporten vrijwel alleen betrekking hebben op de staat van de benedenwoning ( [benedenwoning] ) en voorts dat reeds in bezwaar de waarde met € 107.000 is verlaagd rekening houdend met de grieven van belanghebbende over de matige staat van de bovenwoning en het achterstallige onderhoud. Tevens is volgens de heffingsambtenaar van belang dat de vastgestelde waarde van de woning per m2 lager is dan de gemiddelde waarde per m2 van de vergelijkingsobjecten, zodat daarmee ook nog eventuele verschillen zijn ondervangen.

4. Het Hof acht het oordeel van de rechtbank alsmede de gronden waarop het berust juist, en maakt deze tot de zijne, met dien verstande dat de stukken (rapporten) waar belanghebbende in eerste aanleg op wees, nu wel in hoger beroep zijn ingebracht. Dit laatste leidt evenwel niet tot een ander oordeel. Het Hof acht evenals de rechtbank de vergelijkingsobjecten bruikbaar voor de waardebepaling van de bovenwoning en acht ook – uitgaande van de vermindering van de waarde na bezwaar – voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de bovenwoning en de vergelijkingsobjecten. Dat de objectkenmerken kwaliteit en onderhoud zijn gesteld op ‘matig’ en niet op ‘slecht’ zoals belanghebbende voorstaat, acht het Hof eveneens juist, aangezien het Hof met de heffingsambtenaar eens is dat geen sprake is van een bouwval die onbewoonbaar is. Belanghebbende heeft weliswaar gesteld dat de
benedenwoning onbewoonbaar is, maar met een verwijzing naar de door hem ingebrachte rapporten, acht het Hof die stelling niet aannemelijk geworden. Dat de huurder van de bovenwoning, die daar al jaren woont, niets aan de woning heeft gewijzigd, kan een indicatie zijn dat er – aan de binnenzijde van de bovenwoning – geen onderhoud is gepleegd; het Hof acht evenwel in voldoende mate rekening gehouden met de matige staat van de bovenwoning en het achterstallig onderhoud.

5. Voor zover de verdiepingsvloer van de bovenwoning niet waterpas is en dit niet ook enigszins het geval zou zijn bij de vergelijkingsobjecten, acht het Hof daarmee voldoende rekening gehouden door de lagere waarde per m2 van de bovenwoning van € 5.736 ten opzichte van de gemiddelde waarde per m2 van de vergelijkingsobjecten van € 7.130.

6. Voor zover belanghebbende bedoeld heeft zijn grieven over de door de heffingsambtenaar toegepaste methode van erfpachtcorrectie te handhaven in hoger beroep, gaat het Hof daaraan voorbij, aangezien de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten niet zijn gecorrigeerd voor erfpacht.

7. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het hoger beroep ongegrond en heeft het Hof de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

8. Het Hof vindt geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

De mondelinge uitspraak is gedaan op 18 augustus 2022 door mr. R.C.H.M. Lips, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt, ondertekend door het lid van de belastingkamer en de griffier. De beslissing is op de datum van de mondelinge uitspraak in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag .