Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.290.058/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8357100 CV 20-3778
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 september 2022
inzake
LANNOOMEULENHOFF B.V.,
gevestigd te Houten ,
appellante,
advocaat: mr. F.L.J. van Dijk-Braun te Amstelveen,
tegen
NL MONDRIAAN PROPERTY 8 B.V.,
gevestigd te Zaandam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam.
Partijen worden hierna Lannoo en Mondriaan genoemd.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
Lannoo is bij dagvaarding van 4 februari 2021 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 5 november 2020, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen Mondriaan als eiseres en Lannoo als gedaagde.
Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Lannoo heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Mondriaan zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Mondriaan tot terugbetaling van het door Lannoo uit hoofde van het vonnis waarvan beroep aan Mondriaan voldane bedrag van € 78.756,08 (met handelsrente) en beslissing over de proceskosten.
Mondriaan heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) Tussen Mondriaan als verhuurder en Lannoo als huurder is op 11 juli 2018 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, te weten kantoorruimte inclusief parkeerplaatsen in de Mondriaantoren op het adres Amstelplein 6-62 te Amsterdam. De huur is ingegaan op 1 januari 2019 en loopt tot en met 31 december 2028.
(ii) Aan de totstandkoming van de huurovereenkomst is een intentieovereenkomst voorafgegaan van 17 mei 2018.
(iii) In de intentieovereenkomst is onder het kopje ‘Service charges’ onder meer het volgende bepaald:
“Service charges will be due as of the commencement date of lease or as of an earlier date on which delivery of the leased space to lessee takes place.”
(iv) Onder het kopje ‘Access to the leased space before commencement date of the lease’ is in de intentieovereenkomst onder meer bepaald:
“Lessee will have access to the leased space for the carrying out of fitting out works to the leased space after (…) but not before 1 September 2018. From the moment of key transfer the agreements as laid down in the lease agreement will be valid. (…) In case lessee will have finalised its tenant improvement works before the commencement date of the lease, lessee will have the right to – at that moment – early occupy its space, if desired. In such case of early occupation lessee will only have to pay service charges during the period of earlier occupancy.”
( v) In artikel 5 van de huurovereenkomst is vermeld wat onder de servicekosten is begrepen, waaronder levering van elektra, water, telefoon, stadsverwarming, klimaatinstallatie, toegangscontrole, beveiligingsapparatuur, onderhoud, sanitaire voorzieningen, schoonmaak parkeergarage en algemene ruimte, vuilafvoer, parkmanagement, bewakingskosten en bemande receptie begane grond. Daarbij is vermeld:
“Servicekosten zijn verschuldigd vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst of vanaf een eerdere datum waarop de levering van het gehuurde aan de huurder plaatsvindt.”
(vi) In artikel 8 van de huurovereenkomst is vermeld dat huurder gedurende de eerste vijf jaar van de huur een korting krijgt van 30% op de huurbetalingen en dat huurder over deze periode wel de volledige servicekosten is verschuldigd. Daarbij is vermeld:
“Partijen verklaren dat er tussen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze huurovereenkomst vermeld.”
(vii) In artikel 11.2 van de huurovereenkomst is onder het kopje ‘Ingebruikname gehuurde vóór huuringangsdatum’ bepaald:
“Huurder heeft toegang tot de gehuurde ruimte voor het uitvoeren van inrichtingswerkzaamheden nadat (…) maar niet eerder dan 1 september 2018. Vanaf het moment van sleuteloverdracht zijn de bepalingen zoals vastgelegd in de huurovereenkomst geldig. (…) Indien huurder de werkzaamheden vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst heeft voltooid, heeft huurder het recht om op dat moment zijn ruimte vroegtijdig in gebruik te nemen. In een dergelijk geval van vroegtijdige ingebruikname hoeft de huurder alleen servicekosten te betalen tijdens de periode van eerdere ingebruikname.”
(viii) Op 10 september 2018 heeft de oplevering van het gehuurde plaatsgevonden. In het daarvan opgemaakte opleveringsrapport is onder meer vermeld dat aan Lannoo sleutels en toegangspassen zijn verstrekt.
(ix) Op 11 oktober 2019 heeft Mondriaan aan Lannoo de afrekening servicekosten voor het jaar 2018 verstrekt, waarvoor aan Lannoo een bedrag van € 60.027,36 inclusief btw in rekening is gebracht.
( x) Ten tijde van de procedure in eerste aanleg had Lannoo dit bedrag, ondanks sommaties, onbetaald gelaten.
3.2.
Mondriaan heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, Lannoo te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 60.027,36 aan hoofdsom, € 600,27 per maand aan boete vanaf 1 november 2019 en € 9.004,10 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van Lannoo in de proceskosten. Lannoo heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.
3.3.
De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep deze vorderingen toegewezen. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt Lannoo in hoger beroep met vijf grieven op.
3.4.
De kernvraag in het onderhavige geschil is vanaf welk moment Lannoo servicekosten aan Mondriaan verschuldigd is geworden: het moment dat het gehuurde is opgeleverd of het moment waarop Lannoo dit als kantoorruimte in gebruik heeft genomen. Die vraag dient te worden beantwoord door middel van uitleg van de huurovereenkomst. Op die uitleg hebben de eerste vier grieven betrekking, reden waarom het hof aanleiding ziet die grieven gezamenlijk te behandelen.
3.5.
Bij de uitleg van de in dit verband relevante bepalingen van de huurovereenkomst, te weten artikel 5.1 en artikel 11.2, stelt het hof voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Ook buiten de tekst gelegen omstandigheden van het geval (de context) kunnen meebrengen dat aan de bepalingen van de overeenkomst een andere dan de taalkundige betekenis moet worden gegeven, omdat beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.
3.6.
De stelling van Lannoo dat de huurovereenkomst in beginsel een standaard ROZ-model is waarbij artikel 5.1 tot de standaardbepalingen behoort en artikel 11.2 als een bijzondere bepaling heeft te gelden, is juist. Het eerste, te weten dat het om een standaard model gaat, wordt met zoveel woorden in de huurovereenkomst (op blz. 3) onder de kop ‘HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ vermeld. Het tweede, dat artikel 5.1 een standaardbepaling is en artikel 11.2 een bijzondere bepaling betreft, volgt uit de laatste punt (op blz. 2) onder de kop ‘KERNGEGEVENS HUUROVEREENKOMST’. Voorts overweegt het hof dat ook de stelling van Lannoo dat afwijking van de standaardbepaling van artikel 5.1 in artikel 11.2 meebrengt dat die afwijking de partijbedoeling weergeeft, juist is. Dit volgt uit de derde zin (op blz. 3) onder de kop ‘HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’, waarin met zoveel woorden wordt bepaald dat toevoegingen en afwijkingen bij voorkeur dienen te worden opgenomen onder het hoofd ‘Bijzondere bepalingen’. Uit het voorgaande trekt het hof de conclusie dat voor zover de inhoud van artikel 11.2 afwijkt van het bepaalde in artikel 5.1 van de huurovereenkomst, beslissende betekenis toekomt aan artikel 11.2, zodat de vraag in hoeverre artikel 11.2 van artikel 5.1 afwijkt onbesproken kan blijven en artikel 11.2 het primaire richtsnoer dient te zijn voor uitleg van de huurovereenkomst.
3.7.
Uit artikel 11.2 van de huurovereenkomst blijkt dat met het oog op de verschuldigdheid van servicekosten onderscheid moet worden gemaakt tussen het moment van oplevering (10 september 2018) – het moment waarop blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal onder meer sleutels en toegangspassen zijn verstrekt – en het moment van de ingangsdatum van het contract (1 januari 2019). Vanaf het eerstgenoemde moment heeft Lannoo toegang tot het gehuurde voor het uitvoeren van inrichtingswerkzaamheden, vanaf het tweede moment is in beginsel sprake van ingebruikname. Anders dan Mondriaan wil (zie onder meer inleidende dagvaarding onder 2.12), kan uit deze bepaling niet worden afgeleid dat het moment van oplevering en onder meer sleuteloverdracht samenvalt met het moment van ingebruikname. Dit volgt reeds uit de (na de bepaling over de sleuteloverdracht opgenomen) zin dat de begin- en einddatum van het huurcontract niet veranderen. Uit het vervolg van de bepaling blijkt dat de huurder het gehuurde wel vroegtijdig, dus vóór 1 januari 2019, in gebruik mág nemen indien de inrichtingswerkzaamheden vóór die datum zijn voltooid, in welk geval, zo blijkt uit de volgende zin, over de periode tot 1 januari 2019 wel servicekosten, maar nog geen huur, moet worden betaald. Van (vroegtijdige) ingebruikname kan dus pas sprake zijn als de inrichtingswerkzaamheden zijn voltooid, en dus niet op het moment van oplevering en onder meer sleuteloverdracht.
3.8.
Uit het voorgaande kan de systematiek van artikel 11.2 van de huurovereenkomst worden afgeleid. Na oplevering (10 september 2018) mag Lannoo , die casco heeft gehuurd, met inrichtingswerkzaamheden beginnen. Vanaf dat moment is zij geen huur of servicekosten verschuldigd en blijft de ingangsdatum van het contract in beginsel 1 januari 2019, wat in beginsel de datum van ingebruikname is. Als de inrichtingswerkzaamheden voordien gereed zijn, mag Lannoo eerder in gebruik nemen en dient zij in dat geval over de periode van eerdere ingebruikname tot 1 januari 2019 servicekosten, maar nog geen huur, te betalen. Die uitleg stemt overeen met de context waarin artikel 11.2 moet worden gelezen, te weten dat na 1 september 2018 casco wordt opgeleverd – dat wil zeggen het gehuurde nog volledig (op kosten van Lannoo , die het gehuurde daarmee verbetert) moet worden ingericht –, dat het gehuurde vanaf dat moment nog niet fungeert voor het doel waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan en dat tot het moment waarop het gehuurde daadwerkelijk in gebruik wordt genomen slechts in zeer beperkte mate van de diensten wordt genoten waarvoor servicekosten moeten worden betaald.
3.9.
Dat Lannoo het gehuurde in de hiervoor bedoelde zin pas in gebruik heeft genomen na 1 januari 2019 staat, als onvoldoende weersproken, vast. Dit betekent dat Lannoo aan Mondriaan geen servicekosten verschuldigd is geworden over de periode vanaf 10 september tot en met 31 december 2018, maar eerst vanaf 1 januari 2019.
3.10.
Uit het voorgaande volgt dat
grief 1 tot en met grief 4slagen.
grief 1 tot en met grief 4slagen.
3.11.
Mondriaan heeft geen concrete feiten gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel dan hiervoor gegeven leiden, zodat haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.
3.12.
De slotsom luidt dat het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vorderingen van Mondriaan zullen worden afgewezen en Mondriaan zal worden veroordeeld tot terugbetaling van het door Lannoo uit hoofde van het vonnis waarvan beroep aan Mondriaan voldane bedrag van € 78.756,08 (met handelsrente), indien en voor zover de betaling van dit bedrag door Lannoo aan Mondriaan heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat
grief 5eveneens terecht is voorgesteld. Mondriaan zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in beide instanties.
grief 5eveneens terecht is voorgesteld. Mondriaan zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in beide instanties.
4.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep,
en, opnieuw recht doende:
wijst de vorderingen van Mondriaan af;
veroordeelt Mondriaan tot betaling aan Lannoo van een bedrag van € 78.756,08, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 20 november 2020, indien en voor zover Lannoo dit bedrag aan Mondriaan heeft voldaan;
veroordeelt Mondriaan in de proceskosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Lannoo gevallen, voor de eerste aanleg op nihil voor verschotten en op € 1.442,00 voor salaris gemachtigde en voor het hoger beroep op € 2.196,42 voor verschotten en op € 2.031,00 voor salaris advocaat;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, L.A.J. Dun en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022.