Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.304.123/01 NOT
nummer eerste aanleg : 21-25
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 5 juli 2022
inzake
[appellant] ,
woonplaats kiezende te [woonplaats] ,
appellant,
tegen
[geïntimeerde] ,
notaris te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. L.E. Warendorf, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
De notaris heeft een akte van levering gepasseerd waarbij onroerend goed van klager en zijn ex-echtgenote geleverd is aan een derde. Klager verwijt de notaris dat hij dat heeft gedaan in opdracht van iemand die daartoe niet bevoegd is.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klager heeft op 13 december 2021 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 17 november 2021 (ECLI:NL:TNORDHA:2021:28).
2.2.
De notaris heeft op 22 februari 2022 een verweerschrift bij het hof ingediend.
2.3.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.4.
Klager heeft op 7 april 2022 nadere stukken bij het hof ingediend. De daarbij gevoegde “reactie op het verweer van de notaris met verwijzingen naar de notariswet” is niet toegelaten.
2.5.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 21 april 2022. Klager en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
3.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
De feiten in deze zaak komen neer op het volgende:
3.1.
In het vonnis van de rechtbank Den Haag van 10 juli 2019 (hierna te noemen: het vonnis) in de procedure tussen klager en zijn ex-echtgenote, [naam] (hierna te noemen: de ex-echtgenote), inzake de verdeling na echtscheiding, is het volgende beslist:
“De rechtbank:
(…)
3.4.
veroordeelt partijen tot inschakeling van - bevestigt de benoeming van - makelaarskantoor [bedrijf] als verkoopmakelaar voor de verkoop van het onroerend goed te [vestigingsplaats] , waarbij [bedrijf] de vraagprijs en de laatprijs bindend dient vast te stellen en veroordeelt partijen om gezamenlijk (andermaal) een opdracht aan [bedrijf] te geven voor de verkoop van het onroerend goed, waarbij partijen verplicht worden te alle tijden via hun advocaten met [bedrijf] te communiceren;
(…)
3.6.
veroordeelt partijen tot het verlenen van de nodige medewerking aan het opstellen en passeren van de koopovereenkomst en de transportakte met betrekking tot het onroerend goed te [vestigingsplaats] en bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte akte strekkende tot ondertekening door [appellant] dan wel door [de ex-echtgenote] van de koopovereenkomst dan wel van de notariële akte voor de levering van het onroerend goed te [vestigingsplaats] , indien één van partijen weigerachtig is aan de ondertekening van deze koopovereenkomst of notariële akte mee te werken;”
3.2.
Op 8 augustus 2019 heeft de advocaat van de ex-echtgenote opdracht gegeven aan makelaarskantoor [bedrijf] B.V. (hierna te noemen: de makelaar) om het woonhuis en twee bedrijfshallen te [vestigingsplaats] (hierna te noemen: de panden) te verkopen.
3.3.
Op 2 september 2019 heeft de (toenmalige) advocaat van klager de makelaar erop geattendeerd dat er geen opdracht tot verkoop is van klager. Expliciet was bepaald in het vonnis dat partijen gezamenlijk een opdracht tot verkoop dienden te verstrekken. Er is geen schriftelijke verkoopopdracht ontvangen en ondertekend, aldus de advocaat van klager.
3.4.
Op 1 oktober 2019 heeft het notariskantoor van de makelaar de koopovereenkomst van de panden ontvangen in verband met de levering.
3.5.
Op 1 november 2019 is door de notaris de akte van levering van de panden gepasseerd.
3.6.
Het deel van de verkoopopbrengst dat klager toekomt, is niet aan hem overgemaakt. Dat deel is in de consignatiekas gestort.
4.Standpunt van klager
De klacht bestaat uit de volgende onderdelen:
1) Klager verwijt de notaris dat hij in opdracht van iemand die niet bevoegd is de panden van klager heeft geleverd aan een derde;
2) Klager verwijt de notaris dat de nota van afrekening veel fouten bevat en dat hij de nota van afrekening nooit heeft ontvangen. Er is bijvoorbeeld huurachterstand verrekend en de courtage van de makelaar is opgenomen op de nota, terwijl klager geen opdracht had gegeven. Verder zijn er allerlei bedragen opgenomen die afkomstig zijn van de makelaar, terwijl die niet zijn overlegd met klager.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notaris ongegrond verklaard.
5.2.
De kamer heeft in de omschrijving van de klacht een derde klachtonderdeel opgenomen dat er op neerkomt dat klager de notaris verwijt dat hij nooit enige uitbetaling van de koopovereenkomst heeft ontvangen. In het beroepschrift en ter zitting in hoger beroep heeft klager echter aangevoerd dat hij geen klacht heeft ingediend over de verkoopopbrengst. Het hof zal daarom alleen de klachtonderdelen beoordelen die hiervoor onder 4. zijn beschreven.
Klachtonderdeel 1: levering panden
5.3.
Klager heeft in zijn beroepschrift aangevoerd dat de advocaat van zijn ex-echtgenote op persoonlijke titel de opdracht heeft gegeven aan de makelaar om tot verkoop van de panden over te gaan, terwijl de advocaat geen partij is bij het vonnis. Zij kan dus aan dat vonnis geen rechten ontlenen. Voor een rechtsgeldige verkoop-overeenkomst en notariële akte waren de handtekeningen van klager en zijn ex-echtgenote vereist. De handtekening van klager ontbreekt en daarmee is de notariële akte niet geldig en het transport van het onroerend goed onrechtmatig, aldus klager.
5.4.
Het hof overweegt als volgt. In het vonnis is bepaald dat klager en zijn ex-echtgenote in beginsel gezamenlijk medewerking moeten verlenen aan het opstellen en passeren van de koopovereenkomst en de transportakte met betrekking tot de panden. Als een van de partijen weigert de koopovereenkomst dan wel leveringsakte te ondertekenen, treedt het vonnis in de plaats van de ondertekening door die partij. De klacht tegen de notaris ziet uitsluitend op het passeren van de leveringsakte door de notaris. Met de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft de notaris ook niets te maken gehad. Voor de totstandkoming van de koopovereenkomst was het geen constitutief vereiste dat klager en zijn ex-echtgenote daartoe gezamenlijke opdracht aan de makelaar gaven. De ex-echtgenote en de koper hebben de door de makelaar opgestelde koopakte beiden ondertekend en het vonnis is in de plaats getreden van de toestemming van klager voor de levering. Omdat klager de koopakte niet had ondertekend, mocht de notaris aannemen dat het vonnis in de plaats van de toestemming van klager trad. De notaris heeft de akte van levering dan ook gepasseerd op grond van een geldige koopovereenkomst. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Klachtonderdeel 2: fouten in nota van afrekening
5.5.
De stelling van klager dat hij de (voorlopige) nota van afrekening nooit van de notaris heeft ontvangen, is door de notaris gemotiveerd betwist. De notaris heeft in eerste aanleg correspondentie overgelegd waaruit blijkt dat de voorlopige nota van afrekening op 17 oktober 2019 naar klager en zijn (inmiddels: voormalig) advocaat mr. Van der Linden is gestuurd en dat klager daar inhoudelijk op heeft gereageerd. Uit die correspondentie volgt eveneens dat de definitieve nota op 1 november 2019 naar klager en mr. Van der Linden is gestuurd.
5.6.
Over de courtagenota van de makelaar stelt klager dat hij voor de inschakeling van de makelaar geen opdracht heeft gegeven en dat deze kosten daarom niet mede voor zijn rekening zouden moeten komen.
5.7.
De stelling van klager over de courtagenota treft naar het oordeel van het hof geen doel. Uit de beslissing onder 3.4. van het vonnis volgt dat klager en zijn ex-echtgenote gezamenlijk zijn veroordeeld om de opdracht aan de makelaar te geven voor de verkoop van het onroerend goed. Dat klager zich niet aan het vonnis heeft gehouden door zijn medewerking hieraan niet te verlenen, maakt niet dat klager de makelaar niet zou moeten betalen. De makelaar heeft de werkzaamheden verricht conform het vonnis in opdracht van de ex-echtgenote, die daarbij werd vertegenwoordigd door haar advocaat.
5.8.
De huurder van de bedrijfshal heeft volgens klager een huurbetalingsachterstand van € 13.552,10. In het beroepschrift voert klager aan dat de door de huurder betaalde waarborgsom bij het aangaan van de huurovereenkomst zou dienen als zekerheid voor de betalingsachterstand.
5.9.
Klager heeft nagelaten zijn stelling over de waarborgsom nader te onderbouwen. Het hof acht het verweer van de notaris op dit punt dan ook steekhoudend. De notaris heeft aangevoerd dat de waarborgsommen door de huurder zijn voldaan en door klager niet zijn terugbetaald aan huurder. Klager is door de notaris uitgenodigd daarop te reageren, maar heeft dat niet gedaan. De waarborgsommen zijn daarom verrekend met de door koper betaalde koopsom, zoals gebruikelijk is. De notaris heeft dit aan klager en mr. Van der Linden bevestigd in een e-mail van 29 oktober 2019. Over de te verrekenen huursommen heeft de notaris in zijn verweer aangevoerd dat de betreffende huurder heeft verklaard dat de huur over de maand november 2019 al was voldaan aan klager. Dit is op 1 november 2019 per e-mail voorgelegd aan klager en mr. Van der Linden. Hierop heeft de notaris geen inhoudelijke reactie meer ontvangen. Het hof is niet gebleken dat de notaris enig tuchtrechtelijk verwijt valt te maken.
5.10.
De stelling van klager dat er allerlei bedragen zijn opgenomen die afkomstig zijn van de makelaar, terwijl die niet zijn overlegd met hem, is door de notaris gemotiveerd weersproken en wordt als niet (voldoende) onderbouwd gepasseerd.
5.11.
De conclusie uit het voorgaande is dat het tweede klachtonderdeel eveneens ongegrond is.
5.12.
Al met al heeft de notaris aantoonbaar voldoende zijn best gedaan om correspondentie bij klager te bezorgen en alles tijdig bij klager aan te reiken. Voor zover klager de notaris verwijt dat de notaris heeft gecorrespondeerd met zijn voormalig advocaat mr. Van der Linden, terwijl die niet meer bevoegd was namens klager te handelen, is het hof van oordeel dat uit niets is gebleken dat mr. Van der Linden niet bevoegd zou zijn om klager te vertegenwoordigen, althans dat de notaris dit wist. Mr. Van der Linden heeft de notaris pas op 23 april 2020 geïnformeerd dat hij niet langer de belangen van klager behartigde. Na dit bericht heeft de notaris niet meer met de voormalig advocaat gecorrespondeerd. Dat klager aan de notaris een ander e-mailadres heeft opgegeven, zoals klager beweert, is niet gebleken.
5.13.
Uit het voorgaande volgt dat zowel klachtonderdeel 1 als klachtonderdeel 2 ongegrond zijn. Het hof zal de bestreden beslissing bevestigen.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.W.M. Tromp, H.T. van der Meer en
B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022 door de rolraadsheer.