Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.304.548/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/388310 / KL RK 21-83
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 5 juli 2022
inzake
1.[appellant 1] ,
wonend te [woonplaats 2] ,
2. [appellant 2] ,
wonend te [woonplaats 3] ,
3. [appellant 3] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
appellanten,
gemachtigde: prof. mr. A.H.N. Stollenwerck te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
kandidaat-notaris te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. S. Colsen, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna klaagsters (afzonderlijk: klaagster 1, klaagster 2 en klaagster 3) en de kandidaat-notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
De kandidaat-notaris heeft een akte van levering gepasseerd waarbij de moeder van klaagster 1 een stuk grond heeft overgedragen aan haar buurman. Klaagsters, allen erfgenamen, verwijten de kandidaat-notaris dat hij daarbij onzorgvuldig heeft gehandeld.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klaagsters hebben op 17 december 2021 een beroepschrift met een productie bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 19 november 2021
2.2.
De kandidaat-notaris heeft op 17 februari 2022 een verweerschrift met een productie bij het hof ingediend.
2.3.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.4.
Klaagsters hebben op 4 april 2022 een productie ingediend.
2.5.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 21 april 2022. Klaagster 1, vergezeld van haar gemachtigde, en de kandidaat-notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
3.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klaagsters hebben tegen de vaststelling van de feiten bezwaar gemaakt. Dat bezwaar ziet op een feit dat niet relevant is voor de beoordeling van deze zaak (zie hierna onder 5.2 en 5.3), zodat het bezwaar onbesproken kan blijven. Voor het overige hebben partijen geen bezwaren geuit.
De feiten in deze zaak komen neer op het volgende.
3.1.
De moeder van klaagster 1 (hierna: moeder) woonde sinds 1968 op de buitenplaats [naam] te [plaats] . De vader van klaagster 1 is in 1989 overleden. De broer en zus van klaagster 1 zijn eveneens overleden.
3.2.
Vanaf 2003 huurt de buurman een stukje grond van moeder.
3.3.
Op 17 april 2018 heeft er bij moeder thuis een gesprek tussen de kandidaat-notaris en moeder plaatsgevonden, in het bijzijn van de boekhouder van moeder, over aanpassing van haar testament van 25 november 2014, haar levenstestament van 4 juni 2015 en over de verkoop van grond aan de buurman.
3.4.
Op 9 mei 2018 heeft de kandidaat-notaris de concept-akten aan moeder toegestuurd.
3.5.
Op 15 mei 2018 heeft de kandidaat-notaris met moeder gesproken over de concept-akten. De kandidaat-notaris heeft op 15 mei 2018 het aangepaste levenstestament, waarbij klaagster 1 en de boekhouder als gevolmachtigde zijn benoemd, en testament gepasseerd. Moeder heeft toen ook de “volmacht verkoop onroerende zaak” getekend.
3.6.
De akte van levering van de grond is met gebruikmaking van de volmacht gepasseerd op 16 mei 2018.
3.7.
In september 2018 zijn de goederen van moeder onder bewind gesteld, waarbij klaagster 1 tot bewindvoerder is benoemd.
3.8.
Op 18 mei 2019 is moeder ernstig gevallen, waarna zij 24-uursverzorging kreeg.
3.9.
De kandidaat-notaris is bij brief van 2 juli 2019 door de buurman opgeroepen als getuige in de procedure die klaagsters tegen hem zijn gestart over de verkoop van de grond door moeder aan de buurman. De kandidaat-notaris heeft aan de oproep gevolg gegeven.
3.10.
Moeder is op [datum] overleden.
3.11.
Klaagsters zijn alle drie erfgenamen van moeder.
4.Standpunt van klaagsters
Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris onzorgvuldig te hebben gehandeld. De klacht valt - kort samengevat - uiteen in de volgende onderdelen:
1) De kandidaat-notaris heeft op zeer onzorgvuldige wijze gehandeld. Dit uit zich in de wijze waarop een akte tot stand is gekomen en is gepasseerd. De hele transactie is gebaseerd op onjuiste feiten en gemankeerde onderzoeken. De overdracht van de grond is niet conform de verwijzing in de leveringsakte. De beschrijvingen in de leveringsakte zijn niet congruent, er is geen tekening ingeschreven in het kadaster waar in de leveringsakte naar verwezen wordt, de tekening is onduidelijk en de tekening is niet gedateerd en/of gewaarmerkt. Daarnaast heeft de kandidaat-notaris de koper de grond laten aanwijzen, is de kandidaat-notaris enkel afgegaan op een onduidelijke tekening en op aanwijzingen van koper en is de waarde van de grond niet vastgesteld via een taxatie door een onafhankelijk makelaar. Klaagsters stellen dat de kandidaat-notaris onvoldoende wilscontrole bij de moeder heeft uitgevoerd door de akte te passeren op basis van een onduidelijke situatietekening en een volmacht van de moeder. Daarnaast verwijten klaagsters de kandidaat-notaris dat hij naar eigen bevinding heeft vastgesteld dat moeder wilsbekwaam was, en ten onrechte niet het KNB Stappenplan Beoordeling Wilsbekwaamheid heeft gevolgd. Ten slotte merken klaagsters op dat de door de kandidaat-notaris opgeschreven datum op de door moeder getekende volmacht een dag eerder is dan de werkelijke datum van ondertekening.
2) Op het moment van levering van de grond was klaagster 1 mede-gemachtigde, zodat zij door de kandidaat-notaris geïnformeerd en betrokken had moeten worden en stukken had moeten ontvangen, hetgeen de kandidaat-notaris heeft nagelaten.
3) De kandidaat-notaris heeft zijn geheimhoudingsplicht jegens moeder geschonden door als getuige onder ede op te treden namens de buurman in een civiele procedure omtrent de verkoop van de grond, terwijl de kandidaat-notaris formeel de belangen van moeder behartigde. Bovendien zitten er veel onjuistheden in de verklaringen van de kandidaat-notaris, welke in het nadeel van moeder zijn.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagsters tegen de kandidaat-notaris ongegrond verklaard.
Nieuwe klacht over het vier ogen principe
5.2.
Door klaagsters is in hoger beroep naast de oorspronkelijke klacht aangevoerd dat de bespreking met moeder inzake het testament en het levenstestament en het passeren daarvan plaats hebben gevonden in aanwezigheid van de boekhouder van moeder. Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris dat hij met moeder geen gesprek onder vier ogen heeft gevoerd.
5.3.
Het hof behandelt in hoger beroep de klacht wederom in volle omvang op grond van het bepaalde in artikel 107 lid 4 Wet op het notarisambt (Wna). In die procedure is voor de behandeling van voor het eerst in hoger beroep geformuleerde nieuwe klachten geen plaats. De nieuwe klacht van klaagsters, zoals hiervoor in 5.2. omschreven, zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard.
Klachtonderdeel 1
5.4.
Het eerste klachtonderdeel bestaat uit drie subonderdelen. De verwijten van klaagsters in dat onderdeel gaan namelijk over de beoordeling wilsbekwaamheid, de wilscontrole en onzorgvuldigheden op de volmacht en in de leveringsakte. Het hof zal deze verwijten hieronder afzonderlijk beoordelen.
Wilsbekwaamheid
5.5.
In het klaagschrift stellen klaagsters dat de kandidaat-notaris aan de hand van het KNB Stappenplan Beoordeling Wilsbekwaamheid had moeten verifiëren of moeder haar wil kon bepalen. Dat standpunt is in hoger beroep verlaten. Omdat het hof, zoals hiervoor overwogen in 5.3., toetst in volle omvang zal het hof dit klachtonderdeel toch beoordelen.
5.6.
Over de wilsbekwaamheid van moeder heeft de kamer geoordeeld dat als niet weersproken is komen vast te staan dat moeder en de kandidaat-notaris op 17 april 2018 bij moeder thuis, in het bijzijn van de boekhouder, uitgebreid met elkaar hebben gesproken over aanpassing van het testament van 25 november 2014 en het levenstestament van 4 juni 2015. Op 15 mei 2018 heeft de kandidaat-notaris nogmaals met moeder gesproken en is het gewijzigde testament en levenstestament van moeder gepasseerd. Verder is niet betwist dat de kandidaat-notaris in het kader van deze gewijzigde testamenten reeds heeft geverifieerd of moeder haar wil kon bepalen. Voor zover klaagsters van mening zijn dat die controle niet (goed) is uitgevoerd ten aanzien van de voorgenomen overdracht van het stuk grond aan de buurman, geldt het volgende. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, valt niet in te zien wat de kandidaat-notaris in dat kader meer of anders had moeten doen dan hij heeft gedaan bij de testamenten. De kamer heeft geoordeeld dat dan ook aangenomen kan worden dat de kandidaat-notaris er vanuit mocht gaan dat moeder ten tijde van de levering (ook) wilsbekwaam was.
5.7.
Het hof verenigt zich met dit oordeel van de kamer en neemt dit over. In hoger beroep zijn geen stellingen aangevoerd over de wilsbekwaamheid van moeder, die tot een ander oordeel leiden. Het eerste klachtonderdeel is in zoverre ongegrond.
Wilscontrole
5.8.
Dit onderdeel ziet op de vraag of de kandidaat-notaris heeft gecontroleerd of de wil van moeder wel gericht was op de overdracht van het stuk grond dat uiteindelijk aan de buurman is geleverd.
5.9.
Naar het oordeel van het hof heeft de kandidaat-notaris voldoende gecontroleerd of de wil van moeder was gericht op de overdracht van het stuk grond. Deze overdracht betrof geen complexe transactie maar de overdracht van een stuk grond dat de buurman al enkele jaren van moeder huurde en dat hij in eigendom wenste te krijgen, alsmede een daaraan grenzende extra strook grond. De buurman heeft een tekening gemaakt van het stuk grond dat hij van moeder wenste te kopen. Tijdens voormelde gesprekken met moeder op 17 april 2018 en op 15 mei 2018 is over dat verzoek van de buurman gesproken. De kandidaat-notaris heeft in zijn verweer gemotiveerd aangevoerd dat moeder wist waar het over ging zodra de verkoop van het stuk grond ter sprake werd gebracht; moeder wist wat de buurman wilde en wat zij van zijn verzoek vond en het was haar duidelijk waar het betreffende stukje grond en de sloot lagen en wat voor een waarde het volgens haar had. De kandidaat-notaris heeft ter zitting in eerste aanleg en in hoger beroep genoegzaam verklaard over de details van zijn gesprekken met moeder. Volgens de kandidaat-notaris wilde moeder het verzoek van de buurman niet weigeren omdat de buurman altijd veel voor moeder had gedaan. Het hof heeft geen aanleiding om aan de juistheid van dit relaas te twijfelen. Moeder heeft ingestemd met de verkoop conform de tekening van de buurman en heeft deze tekening ook ondertekend. Dat de kandidaat-notaris direct na de laatste bespreking ter plekke is gaan kijken en vervolgens aan de hand van de situatieschets van de buurman de grenzen voorlopig kadastraal heeft ingetekend, is in het licht van het voorgaande niet onbegrijpelijk. Er bestond voor de kandidaat-notaris geen aanleiding een andere werkwijze te kiezen, die overigens ook niet ongebruikelijk is. Nog daargelaten dat deze wijze aanzienlijk goedkoper is dan dat het Kadaster nadien de kadastrale grenzen nog exact komt opmeten.
5.10.
In de “volmacht verkoop onroerende zaak” van 14 mei 2018 die door moeder is ondertekend, staat dat de verkoop betreft een strook grond met een stuk sloot gelegen nabij de woning van de buurman van in totaal 168 m2. Aan de akte van levering zijn de volmacht en voormelde tekening gehecht. Het hof is met de kamer van oordeel dat voldoende duidelijk is omschreven welk stuk grond moeder aan de buurman zou gaan overdragen. Voor zover klaagsters ter zitting in hoger beroep hebben aangevoerd dat moeder met deze transactie ook grond onder haar eigen opstal mee heeft verkocht en dat zij dat niet kan hebben gewild, oordeelt het hof dat dit niet aannemelijk is geworden. Klaagsters hebben dat niet met foto’s en tekeningen of anderszins aangetoond. Het hof kan daarom de juistheid van die stelling van klaagsters niet vaststellen.
5.11.
Op 16 mei 2018 is de akte van levering van de grond gepasseerd bij volmacht. Nergens blijkt uit dat deze akte niet bij volmacht had mogen worden gepasseerd, zoals door klaagsters is aangevoerd.
Onzorgvuldigheden op de volmacht en in de akte
5.12.
Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris ten eerste dat de werkelijke datum van ondertekening niet overeenkomt met de (getypte en geschreven) datum op de volmacht. De kandidaat-notaris heeft deze tegenstrijdigheid als volgt verklaard. Voor het tekenen van de volmacht was een afspraak gemaakt op 14 mei 2018, welke afspraak op verzoek van moeder verschoven werd naar een dag later. De datum van 14 mei 2018 was echter reeds opgenomen op de volmacht en de kandidaat-notaris heeft bij het tekenen van de volmacht op 15 mei 2018 de datum niet gecorrigeerd en zelf tevens de onjuiste datum opgeschreven. Deze uitleg van de kandidaat-notaris komt het hof aannemelijk voor.
Het verwijt van klaagsters dat de akte van levering ook onzorgvuldigheden dan wel onjuistheden bevat, gaat niet op. Hiervoor is reeds vastgesteld dat voldoende duidelijk is omschreven wat is overgedragen. De in het klachtonderdeel verder geformuleerde onzorgvuldigheden zijn niet komen vast te staan of aannemelijk geworden, dan wel van onvoldoende gewicht om de kandidaat-notaris daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken.
5.13.
Gelet op het voorgaande zal het eerste klachtonderdeel in het geheel ongegrond verklaard worden.
Klachtonderdeel 2: klaagster 1 betrekken bij de akte van levering
5.14.
Op het moment van de overdracht van de grond stonden de goederen van moeder nog niet onder bewind. Anders dan klaagsters stellen bestond er geen verplichting voor de kandidaat-notaris om klaagster 1 te informeren over en te betrekken bij de verkoop en levering van de grond. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Klachtonderdeel 3: geheimhoudingsplicht kandidaat-notaris.
5.15.
Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris dat hij zijn geheimhoudingsplicht
jegens moeder heeft geschonden door te getuigen in een civiele procedure van
klaagsters tegen de buurman.
5.16.
De kamer heeft over dit klachtonderdeel geoordeeld dat als iemand wordt opgeroepen om te getuigen, diegene gehouden is getuigenis af te leggen. Naar het oordeel van de kamer is er niets overgelegd waaruit blijkt dat de kandidaat-notaris zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden dan wel onjuistheden over moeder heeft verklaard. Het had op de weg van klaagsters gelegen om daartoe meer te stellen dan wel te onderbouwen, aldus het oordeel van de kamer.
5.17.
Ook in hoger beroep hebben klaagsters nagelaten dit klachtonderdeel nader te onderbouwen. Het hof neemt daarom ook op dit punt het oordeel van de kamer over, en maakt dit tot de zijne. Dat betekent dat dit klachtonderdeel eveneens ongegrond is.
Conclusie
5.18.
Uit het voorgaande volgt dat alle klachtonderdelen ongegrond zijn. Daarmee komt het hof tot hetzelfde oordeel als de kamer. Het hof zal de bestreden beslissing dan ook bevestigen.
6.Beslissing
Het hof:
- verklaart de onder 5.2 geformuleerde klacht niet-ontvankelijk;
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.W.M. Tromp, H.T. van der Meer en
J.W. van Zaane en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2022 door de rolraadsheer.