Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.280.483/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 7858413/ CV EXPL 19-13881
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juni 2022
inzake
[appellant]
wonende te [woonplaats 1] ,
appellant,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. A. Glijnis te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 4 juni 2020 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 27 december 2019 (het tussenvonnis) en 6 maart 2020 (het eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
Op 10 december 2020 heeft een mondelinge behandeling na aanbrengen plaatsgevonden. Het van die zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft bij memorie van grieven zijn hoger beroep beperkt tot het eindvonnis (hierna ook: het bestreden vonnis) en geconcludeerd dat het hof dat zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vordering zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen voor zover [geïntimeerde] daartegen niet incidenteel appelleert, het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover [geïntimeerde] daartegen in incidenteel appel opkomt en - uitvoerbaar bij voorraad - zijn reconventionele vordering zal toewijzen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld. De juistheid van de vastgestelde feiten is in hoger beroep niet in geschil en die feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, de volgende.
2.1
[appellant] was eigenaar van en verhuurde aan [geïntimeerde] een pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand). [appellant] beschikte uit hoofde van de huurovereenkomst over een bankgarantie ten bedrage van € 6.750,-.
2.2
Partijen hadden een conflict. [geïntimeerde] had een flinke huurachterstand en klaagde over gebrekkig onderhoud. Partijen zijn in gesprek geraakt over een oplossing voor hun geschillen door verkoop van het pand aan [geïntimeerde] .
2.3
Op 10 november 2018 stuurde [appellant] aan [geïntimeerde] een e-mail over onder andere de eventuele koop van het pand door [geïntimeerde] en de huurachterstand van [geïntimeerde] . Hierin staat, voor zover relevant:
(…) dus stem ik ermee in en verkoop het aan jou voor de prijs van € 205.000 k.k.
Onder de volgende voorwaarde: jij als huurder van het pand huurt tot 31 december 2018. Je betaalt mij het tegoed aan huur en bij gekomen kosten, het tegoed bij de deurwaarder en de wettelijke rente.
Het bedrag van het tegoed aan mij is € 17.600 zonder het rest tegoed van de deurwaarder. Er is bij mij nog een bankgarantie van € 6.7500,00 die wordt aan mij uitgekeerd door de bank.
Dus het tegoed is € 10.850,00. (…)
2.4
Op 29 november 2018 hebben partijen bij de notaris een koopovereenkomst ondertekend waarin is bepaald dat het pand aan [geïntimeerde] werd verkocht voor een koopsom van € 205.000,-.
2.5
Bij diezelfde gelegenheid hebben partijen in het bijzijn van de notaris een stuk ondertekend (hierna: het stuk) met betrekking tot de afrekening van het pand. In het stuk staat:
2.6
Op 4 februari 2019 heeft de notaris een concept-afrekening opgesteld voor [geïntimeerde] , waarin de volgende posten waren opgenomen:
2.7
Het pand zou op 15 februari 2019 worden overgedragen. [geïntimeerde] heeft de voor de overdracht benodigde gelden (koopsom en kosten koper minus een aanbetaling van € 20.000,-) en de beide op de concept-afrekening genoemde posten aan huurachterstand (€ 17.600,- en € 3.450,-) op de kwaliteitsrekening van de notaris gestort. Hij heeft het bedrag van € 6.750,- niet overgemaakt en op de dag van de overdracht geweigerd dit te voldoen. De overdracht heeft niettemin plaatsgevonden.
2.8
Door de notaris zijn definitieve afrekeningen opgesteld. Hierin zijn het bedrag van € 17.600,- aan huurachterstand over 2018 en het bedrag van € 3.450,- aan huurachterstand tot en met 15 februari 2019 wel opgenomen, maar het bedrag van € 6.750,- aan overname niet. De afrekening voor [appellant] luidt als volgt:
2.9
[appellant] heeft bij brieven van 4 april 2019 en 23 april 2019 [geïntimeerde] verzocht het bedrag van € 6.750,- aan overname te betalen. Betaling is uitgebleven.
3.Beoordeling
3.1
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van € 7.679,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.750,- vanaf 3 juni 2019 en wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten. [appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] het bedrag van € 6.750,- zou betalen in het kader van de koopovereenkomst en de afrekening op het moment van de overdracht.
3.2
[geïntimeerde] heeft betwist dat partijen zijn overeengekomen dat hij aan [appellant] een bedrag van € 6.750,- zou betalen. Verder heeft [geïntimeerde] gesteld dat [appellant] schadevergoeding aan hem verschuldigd is omdat zich in het pand meer asbest bevindt dan hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
3.3
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis overwogen, samengevat, dat hij niet begrijpt waarom in de e-mail van [appellant] van 10 november 2018 staat dat de bankgarantie ten bedrage van € 6.750,- is afgetrokken van de huurachterstand ten bedrage van € 17.600,- terwijl in het stuk een bedrag van € 6.750,-- is opgeteld bij het bedrag aan uitstaande huur. De kantonrechter heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich hierover bij akte uit te laten. In het eindvonnis heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [appellant] in zijn akte niet heeft uitgelegd waarom in het stuk het bedrag van € 6.750,-is opgeteld bij de huurachterstand. Bij die stand van zaken moest, aldus de kantonrechter, ervan worden uitgegaan dat de opname van het bedrag van € 6.750,-- in de opsomming in het stuk abusievelijk was en niet berustte op overeenstemming tussen partijen. Verder heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] in zijn antwoordakte na tussenvonnis kennelijk een tegeneis van € 8.053,- heeft willen indienen, maar dat daarop geen acht wordt geslagen omdat een eis in reconventie alleen ingediend kan worden bij conclusie van antwoord.
Bespreking principaal appel
3.4
[appellant] komt in het principaal appel met twee grieven op tegen de afwijzing van zijn vordering en de motivering die daaraan ten grondslag ligt.
3.5
In zijn eerste grief betoogt [appellant] dat het bedrag van € 6.750,- niet per abuis is opgenomen in het stuk. Tussen partijen was een geschil ontstaan over de in het kader van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] te betalen bedragen en dit geschil is beëindigd met de in het stuk vastgelegde afspraken, zoals ook blijkt uit een verklaring van de bij de overdracht van het pand betrokken notaris [naam notaris] . Partijen zijn dus overeengekomen dat [geïntimeerde] onder meer een bedrag van € 6.750,- aan [appellant] zou voldoen, althans [appellant] mocht erop vertrouwen dat [geïntimeerde] zich daartoe had verbonden en geen beroep meer zou doen op mededelingen tijdens de eerdere onderhandelingen. De afspraken in het stuk zijn aan te merken als een vaststellingsovereenkomst, aldus [appellant] .
3.6
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] zijn stelling dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] bovenop de koopsom en de huurachterstand nog een bedrag van € 6.750,- zou moeten voldoen, met de verklaring (hierna: de verklaring) van de notaris, [naam notaris] en het stuk voldoende onderbouwd. Het hof licht dit als volgt toe.
3.7
De notaris heeft in de verklaring, samengevat, het volgende verklaard. Het stuk is door haar opgesteld op verzoek van partijen, (vermoedelijk kort) voor 29 januari 2019. De reden om het stuk op te stellen was om de schuldverhouding tussen partijen in verband met betalingsverplichtingen (naast de overeengekomen koopsom) van [geïntimeerde] jegens [appellant] vast te leggen. [appellant] wilde dat [geïntimeerde] zijn schuld bij de overdracht zou inlossen. Er was een huurachterstand ten bedrage van € 17.600,- en [appellant] zou nog een bedrag tegoed hebben van € 6.750,- dat aanvankelijk was omschreven als borg. Omdat de omschrijving borg ook geïnterpreteerd zou kunnen worden als een bedrag dat [appellant] aan [geïntimeerde] zou moeten betalen, terwijl daarvan geen sprake zou zijn, is dit met instemming van beide partijen omschreven als overname. Alternatief was een verhoging van de koopsom met dit bedrag, maar daarvan zagen partijen af. Nadien weigerde [geïntimeerde] het bedrag van € 6.750,- te betalen. Om de overdracht, die al eens was uitgesteld, niet nog langer in de weg te staan, heeft [appellant] ermee ingestemd dat het bedrag van € 6.750,- bij het passeren van de overdrachtsakte van de nota is afgehaald. Hij heeft dat echter gedaan onder protest en onverminderd zijn recht om dit bedrag later te verhalen.
3.8
De verklaring van de notaris bevestigt aldus dat partijen met het stuk het tussen hen gerezen geschil over de door [geïntimeerde] aan [appellant] verschuldigde bedragen definitief hebben willen regelen, zoals [appellant] stelt. Ook blijkt uit deze verklaring dat het ten tijde van het opstellen en ondertekenen van het stuk de bedoeling van partijen is geweest dat het bedrag van € 6.750,- werd opgeteld bij de door [geïntimeerde] aan [appellant] te betalen bedragen, zoals ook is opgeschreven op het stuk dat door zowel [appellant] als [geïntimeerde] is ondertekend. Ten slotte volgt uit de verklaring dat [appellant] zich het recht op nakoming van de afspraak tot betaling van € 6.750,- heeft voorbehouden bij de levering.
3.9
Dat de notaris zich niet herinnert op welke datum het stuk is ondertekend, brengt, anders dan [geïntimeerde] betoogt, niet mee dat aan de verklaring geen waarde kan worden gehecht. De verklaring is, behalve dat daarin geen datum wordt genoemd, voldoende gedetailleerd en consistent. De verklaring sluit bovendien inhoudelijk aan bij hetgeen in het stuk is opgeschreven.
3.1
Aan het voorgaande kan verder niet afdoen dat het bedrag van € 6.750,- overeenstemt met het bedrag van de bankgarantie die hoorde bij de huurovereenkomst, dat de huurder de bankgarantie bij het einde van de huur terugkrijgt als zich geen tekortkoming heeft voorgedaan, dat ( [appellant] heeft erkend dat) in de mailcorrespondentie tussen partijen van 10, 11, 12 en 13 november 2018 uitgangspunt was dat de bankgarantie kon worden geïnd en dat het bedrag van € 6.750,- daarna in mindering zou worden gebracht op de huurachterstand. Tussen partijen is niet in geschil dat de mailcorrespondentie van 10, 11, 12 en 13 november 2018 dateert van voor de ondertekening van het stuk, terwijl partijen met het stuk het daarna tussen hen gerezen geschil hebben willen regelen en hebben beoogd dat het bedrag van € 6.750,- werd opgeteld bij de door [geïntimeerde] aan [appellant] te betalen bedragen. De mailcorrespondentie van 10, 11, 12 en 13 november 2018 en de gewoonten rondom bankgaranties bij huur zijn hier dan niet (meer) van belang.
3.11
Ook de omstandigheid dat het bedrag van € 6.750,- op de concept-afrekening stond vermeld maar van de eindafrekening is afgehaald, maakt het voorgaande niet anders. Uit de verklaring van de notaris blijkt immers dat dit is gebeurd onder protest en alleen om de levering niet verder te vertragen, alsmede dat [appellant] zich daarbij het recht op nakoming heeft voorbehouden.
3.12
Tegenover de gemotiveerde stellingen van [appellant] , die worden ondersteund door de inhoud van het stuk en de verklaring van de notaris, heeft [geïntimeerde] niets ingebracht wat als een voldoende betwisting van het gestelde kan gelden. Hij heeft zich in feite beperkt tot de opmerking dat de inhoud van het stuk niet overeenkomst met de bedoeling van partijen, maar hij heeft geen verklaring gegeven waarom hij dan toch zijn handtekening heeft gezet onder het op zichzelf glasheldere stuk en waarom [appellant] zou hebben moeten begrijpen dat de wil van [geïntimeerde] niet was gericht op hetgeen in het stuk was vermeld. Bij gebreke van een voldoende gemotiveerde betwisting komt het hof aan bewijslevering niet toe.
3.13
[appellant] heeft ook aanspraak gemaakt op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke handelsrente. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] heeft [appellant] echter onvoldoende onderbouwd dat de verbintenis tot betaling van € 6.750,- onder het bereik van art. 6:119a BW valt. Nu [appellant] de wettelijke handelsrente heeft gevorderd, dient evenwel te worden aangenomen dat hij tevens aanspraak maakt op het mindere, te weten de wettelijke rente. Deze komt op de voet van art. 6:119 BW voor vergoeding in aanmerking. [geïntimeerde] heeft zijn betwisting van de buitengerechtelijke kosten in het geheel niet gemotiveerd, zodat het hof daaraan voorbijgaat en de gevorderde buitengerechtelijke kosten, die door [appellant] overeenkomstig de toepasselijke staffel zijn begroot, zal toewijzen.
3.14
In het verlengde van het voorgaande slaagt ook de tweede grief van [appellant] , die is gericht tegen de proceskostenveroordeling in het vonnis van 6 maart 2020 ten gunste van [geïntimeerde] .
Bespreking incidenteel appel
3.15
[geïntimeerde] komt in incidenteel appel met een grief op tegen de hiervoor in rechtsoverweging 3.3 weergegeven beslissing om geen acht te slaan op zijn tegeneis omdat deze pas bij akte na tussenvonnis en niet al bij conclusie van antwoord is ingediend. Volgens [geïntimeerde] is dit oordeel onjuist, omdat hij al in zijn conclusie van antwoord had gesteld dat de wanden, de plafonds en het dak van het pand grote hoeveelheden asbest bevatten, dat [appellant] dit niet had laten weten voorafgaand aan de verkoop en dat hij alle schade wilde verhalen. In de conclusie van dupliek is dit herhaald en toegelicht. De kantonrechter had de rechtsgronden moeten aanvullen en moeten beslissen over hetgeen partijen hebben gevorderd, aldus [geïntimeerde] .
3.16
Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat geen acht kan worden geslagen op de tegeneis van [geïntimeerde] . Een eis in reconventie moet ingevolge art. 137 Rv worden ingesteld bij conclusie van antwoord. Weliswaar heeft [geïntimeerde] in de conclusie van antwoord aangevoerd dat het pand grote hoeveelheden asbest bevat, dat dit niet vooraf is gemeld en dat hij de schade zal verhalen op [appellant] , maar hij verbindt aan deze stellingen geen concrete vordering, noch een grondslag. Een petitum ontbreekt eveneens. Dat [geïntimeerde] een eis in reconventie wilde indienen was daarmee onvoldoende kenbaar uit zijn conclusie van antwoord. Dat blijkt ook wel uit de omstandigheid dat [appellant] in zijn conclusie van repliek alleen is ingegaan op de betwisting van de verschuldigdheid van de overnamesom. Daaruit volgt immers dat ook hij de stellingen in de conclusie van antwoord omtrent asbest niet heeft opgevat als een eis in reconventie. De grief van [geïntimeerde] slaagt dus niet.
Slotsom en kosten
3.17
De grieven in het principaal appel slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover daarbij de vordering van [appellant] is afgewezen en deze vordering zal worden toegewezen. Het incidenteel appel heeft geen succes. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg en principaal en incidenteel hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij de vordering van [appellant] is afgewezen en [appellant] in de proceskosten is veroordeeld en bekrachtigt dat vonnis voor het overige;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 7.679,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.750,- vanaf 3 juni 2019 tot de voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 602,05 aan verschotten en € 450,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 434,96 aan verschotten en € 1.967,50 voor salaris en € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, en te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. L.A.J. Dun en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2022.