Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.278.444/01
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/291611 / HA ZA 19-484
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juni 2022
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellant,
advocaat: mr. M.J. Meijer te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde] .,
gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.G. Bouwman te Hattem.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 4 mei 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 1 april 2020, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. Bij tussenarrest van 7 juli 2020 is een mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald. Deze zitting heeft plaatsgehad op 8 december 2020. Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
[appellant] heeft daarna een memorie van grieven ingediend en [geïntimeerde] een memorie van antwoord.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.De feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.20 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij luiden als volgt.
a. [appellant] was een van de twee vennoten van de vennootschap onder firma “ [A] ” (hierna: de vof van [appellant] ). De andere vennoot van deze vof was de echtgenote van [appellant] , [B] .
b. [geïntimeerde] is een vennootschap waarvan [C] (hierna: [C] ) bestuurder is. [geïntimeerde] wordt vertegenwoordigd door [geïntimeerde] (hierna: [geïntimeerde] ), een zoon van [C] .
c. [geïntimeerde] is ook (mede-)bestuurder [D] Holding B.V. (hierna: [D] ).
d. De vof van [appellant] heeft op 27 januari 2006 van [geïntimeerde] een in [vestigingsplaats] gelegen loods gekocht (hierna: de loods van [appellant] ). In de volgende situatieschets, die als bijlage bij de akte van levering van de loods van [appellant] van 20 februari 2006 (hierna: de leveringsakte) is gevoegd, is de loods van [appellant] aangeduid met kruisarcering:
e. Met artikel 7 van Pro de leveringsakte is de volgende aanbiedingsverplichting overeengekomen:
Aanbiedingsverplichting
Artikel 7
Bij een voorgenomen vervreemding van (een gedeelte van) het aan verkoper ( [geïntimeerde] ., voornoemd) in eigendom verblijvende gedeelte van de loods (hierna te noemen: de loods) – welk gedeelte schetsmatig met letter A is aangegeven op gemelde aan deze akte gehechte, door partijen gewaarmerkte situatietekening is aangegeven – is verkoper en/of zijn rechtsopvolger onder algemene titel verplicht de loods allereerst aan te bieden aan koper, voornoemd, dan wel zijn rechtsopvolger (onder algemene of bijzondere titel) in de eigendom van het bij deze verkochte.
(…)
De eigenaar van het bij deze verkochte heeft gedurende één maand, gerekend vanaf de dag der aanbieding, de gelegenheid zich te beraden of hij van zijn voorkeursrecht tot koop gebruik wil maken, bij gebreke waarvan dit recht is vervallen en de eigenaar van de loods vrij zal zijn over te gaan tot vervreemding van de loods aan een derde, echter tegen geen lagere prijs dan de loods aan de eigenaar van het bij deze verkochte was aangeboden.
Zowel de aanbieding als de al of niet acceptatie moet bij aangetekend schrijven geschieden.
Voor het geval de eigenaar van de loods tot vervreemding van de loods mocht zijn overgegaan zonder de eigenaar van het bij deze verkochte, in de gelegenheid te hebben gesteld van zijn voorkeursrecht tot koop gebruik te maken, verbeurt de eigenaar van de loods ten behoeve van de eigenaar van het bij deze verkochte, een onmiddellijk opeisbare boete van EEN HONDERD DUIZEND EURO (€ 100.000,00), onverminderd zijn recht op schadevergoeding
(…)
f. De loods waarop de aanbiedingsverplichting betrekking heeft, wordt op de hierboven opgenomen situatieschets aangeduid met de letter A. Deze loods wordt hierna loods A genoemd.
g. De loods met perceel die op die situatieschets is aangeduid met het nummer 10607 was eigendom [D] (hierna: de loods [D] ).
h. In april 2017 heeft [geïntimeerde] telefonisch aan [appellant] medegedeeld, dat [geïntimeerde] loods A wenste te verkopen.
i. In de maanden oktober, november en december 2017 is tussen hen wederom telefonisch contact geweest over de verkoop van loods A, elke keer op initiatief van [geïntimeerde] . [appellant] heeft daarop steeds te kennen gegeven dat zijn echtgenote ernstig ziek was en hij daarom geen tijd of aandacht had voor een eventuele koop.
j. In januari 2018 heeft [geïntimeerde] opnieuw telefonisch contact opgenomen met [appellant] over de verkoop van loods A. Op 17 januari 2018 hebben [appellant] en [geïntimeerde] loods A bezichtigd. Ook hebben zij toen de loods [D] bezichtigd, die eveneens te koop was. Bij deze bezichtiging, althans bij een andere bezichtiging van de loodsen in januari of februari 2018, was de broer van [appellant] eveneens aanwezig, omdat hij [appellant] mogelijk zou kunnen helpen met de financiering van de koop van loods A. Hij heeft toen opgemerkt dat vanwege achterstallig onderhoud veel moest gebeuren in loods A.
k. Op 28 januari 2018 is de echtgenote van [appellant] overleden. De onderneming van de vof van [appellant] is daarna ondergebracht in de eenmanszaak van [appellant] .
l. Op enig moment heeft [geïntimeerde] aan het bij hem bekende e-mailadres van [appellant] een e-mailbericht gestuurd over loods A. Op 14 februari 2018 heeft [appellant] per WhatsApp aan [geïntimeerde] gemeld dat hij een onjuist e‑mailadres had doorgegeven. [appellant] heeft [geïntimeerde] verzocht het e-mailbericht nogmaals te versturen naar het juiste e‑mailadres van [appellant] .
m. [geïntimeerde] heeft op dezelfde dag naar het juiste e-mailadres van [appellant] een e-mailbericht gestuurd, met als onderwerp ‘loods’ en de volgende inhoud:
Goedemiddag [appellant] ,
Hierbij stuur ik jouw de tekening van het kadaster.
Loods A is ongeveer 374 m2
Loods [D] is ongeveer 350 m2
Het complete buiten terrein is ongeveer 710 m2
Er zit wel een erfdienstbaarheid op van perceel 10541 naar perceel 10113
Er staat ook beschreven dat er vanaf perceel 7212 een mogelijkheid moet bestaan om op perceel 10608 te komen als de weg via perceel 10089 geblokkeerd is.
De vraagprijs voor het achtste gedeelte van jouw loods = € 100.000,00 euro
De vraagprijs voor het complete buitenterrein en de loods [D] = € 300.000,00 euro
Met vriendelijke groet,
(…)
[geïntimeerde] (…)
n. [appellant] heeft per e-mailbericht van eveneens 14 februari 2018 als volgt geantwoord:
Alvast bedankt ik ga er naar kijken.
o. Op 21 februari 2018 heeft [appellant] met [E] B.V. (een vennootschap van de broer van [appellant] ) een “overeenkomst van achtergestelde geldlening” (hierna: de geldleningsovereenkomst) gesloten. Daarin heeft [E] B.V. een bedrag van € 100.000,00 aan [appellant] uitgeleend en is bepaald dat dit bedrag vanaf 1 maart 2018 aan [appellant] ter beschikking stond.
p. Per e-mailbericht van 19 maart 2018 heeft [geïntimeerde] loods A en de loods [D] aangeboden aan [F] . Dit heeft niet geleid tot verkoop van loods A.
q. Op 20 juli 2018 heeft [geïntimeerde] loods A en de loods [D] per e-mailbericht aangeboden aan [G] . [geïntimeerde] heeft loods A en de loods [D] op diezelfde dag verkocht aan een vennootschap van deze persoon, genaamd [G] Vastgoed B.V. (hierna: [G] Vastgoed).
r. In september 2018 heeft [G] Vastgoed contact opgenomen met [appellant] in verband met de nutsvoorzieningen van loods A, omdat loods A geen eigen energiemeter heeft, maar de energiemeter deelt met de loods van [appellant] . [G] Vastgoed heeft toen aan [appellant] gemeld dat zij loods A had gekocht van [geïntimeerde] .
s. Per notariële akte van 2 oktober 2018 zijn loods A en de loods [D] geleverd aan [G] Vastgoed.
t. Op 25 februari 2019 heeft de gemachtigde van [appellant] aanspraak gemaakt op betaling door [geïntimeerde] van een boete van € 100.000,00, te vermeerderen met rente en kosten, wegens schending van de aanbiedingsverplichting. [geïntimeerde] heeft de verschuldigdheid van deze boete betwist.
3.De beoordeling
3.1
[appellant] heeft gevorderd, kort gezegd, dat
i. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de boete van € 100.000,00;
ii. voor recht wordt verklaard dat [geïntimeerde] jegens [appellant] toerekenbaar te kort is geschoten door loods A aan een derde te verkopen zonder hieraan voorafgaand [appellant] door middel van een aangetekend schrijven loods A aan te bieden overeenkomstig de tussen partijen afgesproken procedure en dat [geïntimeerde] als gevolg daarvan de door [appellant] geleden schade aan hem dient te vergoeden;
iii. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van deze schade, nader op te maken bij staat,
vermeerderd met kosten en rente.
[appellant] heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd, samengevat, dat [geïntimeerde] loods A heeft verkocht aan [G] Vastgoed zonder deze eerst per aangetekende brief aan te bieden aan [appellant] . [appellant] heeft ook niet per aangetekende brief afgezien van de koop van loods A. De regels van de overeengekomen aanbiedingsverplichting zijn dus niet nageleefd. [geïntimeerde] is daardoor boete- en schadeplichtig geworden, aldus [appellant] .
3.2
De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. De rechtbank heeft hiertoe, samengevat, overwogen dat het e-mailbericht van 14 februari 2018 van [geïntimeerde] als een geldige aanbieding in de zin van artikel 7 van Pro de leveringsakte diende te worden opgevat door [appellant] . [appellant] heeft deze aanbieding niet tijdig aanvaard, waardoor het voorkeursrecht van [appellant] is komen te vervallen. De rechtbank heeft hierbij betekenis toegekend aan de gebeurtenissen die aan het e-mailbericht van 14 februari 2018 zijn voorafgegaan. In dit voortraject hadden verschillende contactmomenten tussen partijen plaatsgevonden sinds april 2017, die alle tot onderwerp hadden de wens van [geïntimeerde] om loods A te verkopen aan [appellant] . Loods A is in dit kader begin 2018 ook bezichtigd door [appellant] en zijn broer, die [appellant] bij de financiering van de aankoop van loods A zou kunnen helpen, waarbij de staat van het onderhoud van loods A is bekeken en verdere informatie is opgevraagd. In het e-mailbericht van 14 februari 2018 is vervolgens feitelijke informatie over loods A verstrekt en is de koopprijs (€ 100.000,00) uitdrukkelijk en zonder voorbehoud meegedeeld. Het aanbod is hiermee voldoende bepaald. Het in artikel 7 van Pro de leveringsakte opgenomen vormvereiste heeft kennelijk als doel dat duidelijk moet zijn dat de aanbieding de wederpartij heeft bereikt. Dat dit het geval is geweest blijkt uit het e-mailbericht dat van de zijde van [appellant] is verstuurd als reactie op het e-mailbericht van 14 februari 2018. Als juist is dat eerder, in januari 2018, de afspraak is gemaakt dat partijen de verkoop van loods A ‘over Moederdag’ zouden tillen, is met de mailwisseling van 14 februari 2018 kennelijk daarop teruggekomen. [appellant] heeft althans in zijn respons niet aan deze afspraak gerefereerd noch heeft [appellant] ná Moederdag (13 mei 2018) de aanbieding van 14 februari 2018 aanvaard. Voor de aanvaarding van het aanbod gold een termijn van een maand. Daarna was [geïntimeerde] vrij loods A aan een derde te verkopen. [appellant] kon niet ervan uitgaan dat hij voor onbepaalde tijd kon wachten met het geven van zijn reactie op de aanbieding van 14 februari 2018. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellant] zich achteraf, in 2019, op het standpunt stelt dat [geïntimeerde] de contractuele boete is verschuldigd, omdat de aanbieding niet per aangetekende brief is verzonden, aldus nog steeds de rechtbank.
3.3
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zeven genummerde grieven en een ongenummerde grief op. Deze grieven zullen gezamenlijk worden behandeld. Het verweer van [geïntimeerde] zal daarbij worden betrokken, voor zover van belang.
3.4
[appellant] heeft het oordeel van de rechtbank aangevochten dat [geïntimeerde] met het e-mailbericht van 14 februari 2018 een geldige aanbieding heeft gedaan. Voorafgaand hieraan is volgens [appellant] niet meer gebeurd dan dat [geïntimeerde] en [appellant] aan elkaar hebben gesnuffeld met de insteek of [appellant] misschien interesse had loods A te kopen. Het e-mailbericht van 14 februari 2014 was afkomstig van [geïntimeerde] . [appellant] was niet ermee bekend dat deze optrad als vertegenwoordiger van [geïntimeerde] . [appellant] zag dit e-mailbericht daarom slechts als een voortzetting van het gesnuffel. [appellant] hoefde het dan ook niet te begrijpen als een aanbod van [geïntimeerde] , zo heeft hij aangevoerd.
3.5
De rechtbank heeft vastgesteld dat alle contacten over de verkoop van loods A sinds april 2017 via [geïntimeerde] zijn gelopen, terwijl [appellant] wist dat loods A eigendom was van [geïntimeerde] . [appellant] heeft dit in hoger beroep niet weersproken. Volgens de rechtbank kon er in dit licht geen misverstand over bestaan dat het e-mailbericht van 14 februari 2018 door [geïntimeerde] namens [geïntimeerde] was verzonden. Het hof deelt dit oordeel. [appellant] heeft evenmin de door de rechtbank opgesomde, aan dit e-mailbericht voorafgaande gebeurtenissen betwist. Dat deze gebeurtenissen als gesnuffel zouden moeten worden geduid, zoals door [appellant] betoogd, doet aan het kader en de inhoud en daarmee aan de betekenis ervan niet af. Zij vormden een opmaat naar de aanbieding, zoals die is gedaan op 14 februari 2018.
3.6
[appellant] heeft verder erop gewezen dat in artikel 7 van Pro de leveringsakte is bepaald dat de aanbieding door middel van een aangetekend schrijven moest gebeuren en zich opnieuw op dit vormvoorschrift beroepen. Het beroep op deze overeengekomen regel is ook naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Verwezen wordt naar het door de rechtbank vastgestelde voortraject, de op zichzelf glasheldere tekst van het e-mailbericht van 14 februari 2018, dat een duidelijk aanbod tot koop inhield, en de terechte constatering van de rechtbank dat het doel van dit vormvoorschrift is verwezenlijkt. Als [appellant] zich in de periode na de ontvangst van het e-mailbericht van 14 februari 2018 al bewust zou zijn geweest van het vormvoorschrift, heeft hij op grond van voormelde feiten en omstandigheden in ieder geval moeten begrijpen dat dit e-mailbericht de in artikel 7 voorgeschreven Pro aanbieding behelsde. Het gaat dan niet aan om een jaar lang stil te blijven en eerst nadat de verkoop aan een derde heeft geresulteerd in een levering, op de proppen te komen met een beroep op de aanbiedingsplicht.
3.7
[appellant] heeft zich voorts opnieuw op de ‘Moederdagafspraak’ beroepen, maar is daarbij niet ingegaan op de redenering van de rechtbank dat daarop met de mailwisseling van 14 februari 2018 kennelijk is teruggekomen, noch heeft [appellant] toegelicht waarom hij zelf [geïntimeerde] niet heeft gewezen op die afspraak. Bij gebrek aan stellingen ter zake gaat ook het hof ervan uit dat aan de ‘Moederdagafspraak’, voor zover die was gemaakt, geen gewicht meer werd toegekend door partijen, althans dat [geïntimeerde] daarvan mocht uitgaan.
3.8
[appellant] heeft evenmin toegelicht hoe het door hem opgeworpen beroep op het vormvereiste dat de al of niet acceptatie bij aangetekend schrijven moest gebeuren zich verhoudt tot het eerder in artikel 7 van Pro de leveringsakte bepaalde dat [appellant] gedurende één maand gerekend vanaf de aanbieding zich kon beraden of hij van zijn voorkeursrecht gebruik wilde maken, bij gebreke waarvan dit recht zou vervallen. Het ligt niet voor de hand dat partijen met dit vormvereiste hebben beoogd overeen te komen dat bedoelde bedenktijd van één maand feitelijk van ongelimiteerde duur was. De kennelijke stelling van [appellant] dat dit laatste wel het geval was, is ook niet door hem verduidelijkt, zodat het hof daaraan voorbijgaat.
3.9
Ook het hof is daarom van oordeel dat het [geïntimeerde] vrijstond loods A uiteindelijk aan [G] Vastgoed te verkopen en te leveren, zoals zij heeft gedaan. Bij deze stand van zaken is irrelevant of het door [appellant] bedongen voorkeursrecht later nog is besproken door een betrokken makelaar of notaris. Dit voorkeursrecht was immers komen te vervallen.
3.1
Ten slotte is door [appellant] aangevoerd dat in strijd met artikel 7 loods Pro A “schijnbaar” aan [G] Vastgoed is verkocht voor een lager bedrag dan het bedrag van € 100.000,00 waarvoor loods A aan [appellant] is aangeboden. Uit de akte van levering van loods A en de loods [D] aan [G] Vastgoed blijkt dat [G] Vastgoed voor beide loodsen tezamen een bedrag van € 380.000,00 heeft betaald, dus € 80.000,= meer dan waarvoor die beide loodsen aan [appellant] zijn aangeboden. In het licht van die koopprijs valt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat loods A voor een lager bedrag dan het genoemde bedrag van € 100.000,00 van de hand is gegaan. Ook aan deze stelling zal daarom geen gevolg worden gegeven.
3.11
Omdat [appellant] niet wordt gevolgd in zijn standpunt dat [geïntimeerde] is tekort geschoten in haar aanbiedingsplicht is geen plaats voor het oordeel dat de aan dat standpunt verbonden gevorderde boete is verschuldigd en in het verlengde van dit alles ook niet voor een andere beslissing ten aanzien van de proceskosten van de procedure bij de rechtbank.
3.12
[appellant] heeft weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
3.13
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.071,00 aan verschotten en € 6.556,00 voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2022.