Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.298.397/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/383544 / KL RK 21-21
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 24 mei 2022
inzake
[klager],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellant,
gemachtigde: mr. B. van Mieghem, advocaat te Rotterdam,
tegen
[oud-notaris],
thans oud-notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Klager heeft een perceel “warme” grond gekocht. Dit betekent dat hij speculeert op bestemmingswijziging van deze grond, in de hoop daarna het perceel voor een hoger bedrag te kunnen verkopen. De notaris heeft de leveringsakte opgesteld en gepasseerd. Het perceel is vlak daarvoor – bij een andere notaris – overgedragen aan de verkoper voor een aanzienlijk lagere prijs. Klager verwijt de notaris dat hij in strijd met zijn Belehrungsplicht heeft nagelaten te onderzoeken of klager zich ervan bewust was dat met de verkoop van het perceel aan klager een enorme stijging van de (ver)koopprijs werd gerealiseerd. Verder heeft de notaris volgens klager onvoldoende onderzocht of klager het speculatieve karakter van de transactie en de daaruit voortvloeiende risico’s voldoende overzag.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klager heeft op 6 augustus 2021 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort ArnhemLeeuwarden (hierna: de kamer) van 12 juli 2021 (ECLI:NL:TNORARL:2021:48). De notaris heeft op 3 november 2021 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend.
2.2.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.3.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 27 januari 2022. Klager, vergezeld van zijn gemachtigde, en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van de notaris aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
3.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
Klager heeft op 11 september 2019 een perceel grond ter grootte van ongeveer 400 m² gekocht van de besloten vennootschap [X] B.V. (hierna: verkoper). De koopprijs voor het perceel bedroeg € 52.000,-. Dat is € 130,- per m².
3.2.
Op 12 september 2019 is het perceel aan verkoper geleverd bij notariële akte van levering, gepasseerd voor een waarnemer van [notaris] , notaris te [plaats] . In deze akte is een koopprijs van € 6.000,- voor het perceel opgenomen.
3.3.
Bij e-mail van 13 september 2019 heeft de notaris de concept-akte van levering aan klager toegestuurd. In de begeleidende e-mail schrijft de notaris onder meer:
“
(…) Zoals u weet heeft het perceel thans nog niet de bestemming welke door u verwacht wordt en waar u op speculeert. Veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging. Overigens moeten voor een ontwikkeling natuurlijk ook nog de vereiste vergunningen worden verleend.
(…) Zoals u weet heeft het perceel thans nog niet de bestemming welke door u verwacht wordt en waar u op speculeert. Veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging. Overigens moeten voor een ontwikkeling natuurlijk ook nog de vereiste vergunningen worden verleend.
(…)
Tevens zij vermeld dat de aanbieder van de grond niet vergunningsplichtig is ingevolge de Wet Financieel Toezicht (Wft) en derhalve niet onder toezicht staat van de AFM. Verder wordt eveneens gewezen op de risico’s van investeren in strategisch gelegen percelen grond met (vooralsnog) een agrarische bestemming.
Het zal u duidelijk zijn dat de verkoper geen garantie geeft dat het door u aangekochte perceel in aanmerking komt als eventuele ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden, of dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven. Ook wordt er geen enkele garantie gegeven over de periode waarbinnen één en ander zal plaatsvinden. (…)”
3.4.
De (concept-)akte van levering vermeldt onder het kopje “Slotverklaring koper” het volgende:
“-
Koper is bekend met het feit dat er door verkoper géén enkele garantie wordt gegeven dat het verkochte in aanmerking komt als eventuele toekomstige ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden cum annexis, of dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven of verleend, zodat deze overdracht een speculatief karakter heeft, welke geheel voor rekening en risico van koper komt.
Koper is bekend met het feit dat er door verkoper géén enkele garantie wordt gegeven dat het verkochte in aanmerking komt als eventuele toekomstige ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden cum annexis, of dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven of verleend, zodat deze overdracht een speculatief karakter heeft, welke geheel voor rekening en risico van koper komt.
Koper verklaarde hiermee bekend te zijn, dit bewust te hebben aanvaard, en door verkoper en de notaris te zijn gewezen op dit feit.
- Volgens mededeling van verkoper is zij als aanbieder van de grond niet vergunningsplichtig ingevolge de Wet Financieel Toezicht (Wft) of andere wetgeving, en staat derhalve niet onder toezicht van de AFM.
- Koper verklaart tot zijn tevredenheid te zijn belehrt door de notaris en verleent hem decharge terzake.
- Partijen zijn ermee bekend dat het onderhavige registergoed onderdeel uitmaakt van een zogenaamde A-B-C transactie (ongeacht het aantal schakels). Verkoper en koper stemmen hiermee in en realiseren zich dat de koopsom(men) in de opvolgende en voorgaande transactie(s) kan/kunnen afwijken van de koopsom in de onderhavige transactie. Voorts stemmen partijen er mee in dat de notaris aan alle schakels in voorgaande en opvolgende leveringen de koopsom terzake van deze onderhavige koop en verkoop bekend kan maken en aanvaarden de risico’s hiervan en vrijwaren de notaris voor alle aanspraken terzake.”
3.5.
Op 2 oktober 2019 heeft klager op het kantoor van de notaris de concept-akte van levering doorgenomen met kandidaat-notaris [kandidaat-notaris] . Bij gelegenheid van dat gesprek heeft klager een volmacht voor het passeren van de akte van levering ondertekend alsmede de concept-akte van levering op iedere pagina geparafeerd en op de laatste pagina van zijn handtekening voorzien.
3.6.
De volmacht vermeldt onder meer:
“
(…) Ondergetekende is volledig op de hoogte van alle ins- en outs van de onderhavige aankoop, en is tot zijn tevredenheid door de notaris belehrt, en acht het niet nodig persoonlijk de akte op het notariskantoor te komen tekenen.”
(…) Ondergetekende is volledig op de hoogte van alle ins- en outs van de onderhavige aankoop, en is tot zijn tevredenheid door de notaris belehrt, en acht het niet nodig persoonlijk de akte op het notariskantoor te komen tekenen.”
3.7.
Op 3 oktober 2019 heeft de notaris met gebruikmaking van deze volmacht de akte van levering gepasseerd waarbij de eigendom van het perceel door verkoper is overgedragen aan klager.
3.8.
Bij brief van 19 januari 2021 heeft de gemachtigde van klager de notaris aansprakelijk gesteld voor de schade van klager. Bij e-mail van 27 januari 2021 heeft de notaris iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
4.Standpunt van klager
Klager verwijt de notaris dat hij in strijd met zijn Belehrungsplicht heeft nagelaten te onderzoeken of klager zich ervan bewust was dat met de verkoop van het perceel aan klager een enorme stijging van de (ver-)koopprijs werd gerealiseerd. De notaris had moeten onderzoeken of deze prijsstijging redelijkerwijs verklaarbaar was. Verder heeft de notaris volgens klager onvoldoende onderzocht of klager het speculatieve karakter van de transactie en de daaruit voortvloeiende risico’s voldoende overzag. De notaris had gezien de feiten en omstandigheden van het geval zijn dienstverlening hier moeten weigeren of in ieder geval opschorten.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager ongegrond verklaard. De kamer zag geen aanknopingspunten om de notaris een tuchtrechtelijk verwijt te maken van de wijze waarop hij in deze zaak, tegen de achtergrond van de destijds geldende uitgangspunten, invulling heeft gegeven aan zijn onderzoeks- en Belehrungsplicht en destijds geen doorslaggevende redenen heeft gezien zijn dienstverlening in deze zaak te weigeren.
Vooropstelling hof
5.2.
Deze zaak betreft een klacht tegen een notaris die – ter uitvoering van een op 11 september 2019 gesloten koopovereenkomst – op 3 oktober 2019 een akte van levering van een perceel landbouwgrond heeft verleden. De verkoper is een handelaar in onroerend goed die zelf het perceel op 12 september 2019 in eigendom heeft verkregen voor € 6.000,- met – aldus de leveringsakte – de bedoeling het perceel te gebruiken als agrarische grond. De koper (klager) is een particulier die het perceel al een dag daarvoor heeft gekocht van verkoper voor € 52.000,- met de bedoeling het perceel te gebruiken als ontwikkelingsgrond voor woon-, kantoor-, industrie- of bedrijfsdoeleinden; in de koopovereenkomst is bepaald dat de verkoper uitdrukkelijk niet garandeert dat dit gebruik mogelijk is.
5.3.
Alvorens de klacht te beoordelen stelt het hof in r.o. 5.3-5.5 het volgende voorop.
5.3.1.
Deze koop en levering passen in een ontwikkeling: handelaren in onroerend goed, zoals verkoper, kopen percelen landbouwgrond tegen de agrarische waarde, zoeken vervolgens contact met particulieren (aspirant-kopers) en verkopen die percelen landbouwgrond voor een veelvoud van de door hen betaalde koopsom door aan die particulieren. In deze zaak is de koopsom die klager heeft betaald (€ 52.000,-) ruim acht maal zo hoog als de koopsom die de grondhandelaar heeft betaald (€ 6.000,-). De koopovereenkomst tussen klager en verkoper is een dag eerder tot stand gekomen dan het moment waarop verkoper het perceel in eigendom heeft verkregen. Voor klager is deze transactie een investering in een perceel landbouwgrond die lucratief kan zijn als de bestemming van het perceel wijzigt. Voor verkoper is deze transactie lucratief nu zij meer dan acht keer zoveel ontvangt voor het perceel als zij zelf daarvoor heeft betaald.
5.3.2.
Een andere ontwikkeling is dat kopers van dit soort beleggingspercelen landbouwgrond tegen de notaris die de akte(n) van levering heeft verleden tuchtklachten indienen en bij de burgerlijke rechter schadevergoeding vorderen. De tuchtklachten gaan veelal over een of meer van de volgende aspecten van de notariële ambtsbediening: de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notaris en de zorgplicht (artikel 17 Wet op het notarisambt (hierna: Wna)), de ministerieplicht (artikel 21 Wna), de onderzoeksplicht, de informatieplicht (artikel 43 lid 1 Wna) en de bijzondere waarschuwingsplicht (artikel 6 Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 (hierna: Vbg)).
5.3.3.
De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft een en andermaal aandacht gevraagd voor de notariële tussenkomst bij particuliere beleggingen in grond. In een mededeling van 11 februari 2021 op het alleen voor het notariaat toegankelijke deel van de website van de KNB onder de titel ‘Notaris, let op bij speculatieve grondtransacties’ (in deze procedure door de notaris overgelegd) staat onder meer:
“
Het ligt bij dergelijke transacties, en zeker die met een repeterend karakter, voor een evenwichtige behandeling van alle partijen op de weg van de notaris om zich een beeld te vormen bij de koper en zijn wilsbekwaamheid en beweegredenen om de transactie aan te gaan. Hij moet de koper gedegen voorlichten, onder meer over eventuele risico’s van de transacties, en moet zich ervan vergewissen dat de koper de inhoud en de gevolgen van de akte begrijpt en overziet. De notaris dient telkens rechtstreeks contact te hebben met de koper, zowel schriftelijk als mondeling. Bij voorkeur wordt de koper uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. Dit is ook van belang in gevallen waarin de koper een volmacht afgeeft voor het passeren van meerdere leveringsaktes. De notaris dient dus de nodige moeite te doen om bij de koper te komen tot geïnformeerde en gewilde instemming met de transactie, zeker als er redenen zijn om daar vraagtekens bij te zetten, zoals bijvoorbeeld een (zeer) gevorderde leeftijd of kort op elkaar volgende transacties. Hij moet zich ervan hebben vergewist dat de koper zich het speculatieve karakter van de transactie terdege realiseert en de transactie desondanks wil. Bij gebreke van een overtuigende reactie zal de notaris vooralsnog geen gebruik van de volmacht kunnen maken. De notaris doet er goed aan al zijn contacten met zijn cliënt(en) schriftelijk vast te leggen in zijn dossier. (…)
Het ligt bij dergelijke transacties, en zeker die met een repeterend karakter, voor een evenwichtige behandeling van alle partijen op de weg van de notaris om zich een beeld te vormen bij de koper en zijn wilsbekwaamheid en beweegredenen om de transactie aan te gaan. Hij moet de koper gedegen voorlichten, onder meer over eventuele risico’s van de transacties, en moet zich ervan vergewissen dat de koper de inhoud en de gevolgen van de akte begrijpt en overziet. De notaris dient telkens rechtstreeks contact te hebben met de koper, zowel schriftelijk als mondeling. Bij voorkeur wordt de koper uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. Dit is ook van belang in gevallen waarin de koper een volmacht afgeeft voor het passeren van meerdere leveringsaktes. De notaris dient dus de nodige moeite te doen om bij de koper te komen tot geïnformeerde en gewilde instemming met de transactie, zeker als er redenen zijn om daar vraagtekens bij te zetten, zoals bijvoorbeeld een (zeer) gevorderde leeftijd of kort op elkaar volgende transacties. Hij moet zich ervan hebben vergewist dat de koper zich het speculatieve karakter van de transactie terdege realiseert en de transactie desondanks wil. Bij gebreke van een overtuigende reactie zal de notaris vooralsnog geen gebruik van de volmacht kunnen maken. De notaris doet er goed aan al zijn contacten met zijn cliënt(en) schriftelijk vast te leggen in zijn dossier. (…)
Bij dit soort beleggingen vinden overigens vaak ABC-leveringen plaats, met toenemende koopprijzen. Er kan dan sprake zijn van gegronde redenen voor de notaris om zijn dienst te weigeren. Bijvoorbeeld bij een ongebruikelijk groot, en niet verklaarbaar, verschil in prijs van het doorverkochte onroerend goed in opvolgende transacties. Een zorgvuldige ambtsuitoefening brengt met zich mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. (…)”
5.3.4.
Ook de Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft vanuit het oogpunt van consumentenbescherming bijzondere aandacht van de notaris gevraagd voor beleggingen in kavels grond. De AFM heeft in Notariaat Magazine 2012/2 (eveneens in deze procedure door de notaris overgelegd) de belangrijkste aandachtspunten voor het notariaat op een rij gezet. De AFM heeft in het bijzonder erop gewezen dat de percelen landbouwgrond, als waarvan in zaken als deze sprake is, beleggingsobjecten kunnen zijn in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De definitie van een beleggingsobject luidt (voor zover hier van belang): “
een zaak (…), welke anders dan om niet wordt verkregen, bij welke verkrijging aan de verkrijger een rendement in geld in het vooruitzicht wordt gesteld en waarbij het beheer van de zaak hoofdzakelijk wordt uitgevoerd door een ander dan de verkrijger;” (artikel 1:1 Wft). Voor het aanbieden van beleggingsobjecten is, tenzij de aanbieder daarvan is vrijgesteld, een vergunning van de AFM nodig (artikel 2:55-2:59 Wft). Een overtreding van de vergunningsplicht is een economisch delict (artikel 1 onder 2° Wet op de economische delicten). De notaris die een akte van levering van een perceel landbouwgrond dat een beleggingsobject is in de zin van de Wft verlijdt zonder dat de verkoper over de vereiste vergunning beschikt, kan medepleger van dat delict zijn. De AFM heeft de notarissen daarom geadviseerd te onderzoeken of het gekochte een beleggingsobject is in de zin van de Wft, alvorens de akte van levering te verlijden. Daarbij hoort volgens de AFM ook een onderzoek naar de vraag of het perceel al dan niet overeenkomstig de akte van levering in gebruik is/blijft bij een ander dan de koper/verkrijger, zoals de verkoper of een pachter. De AFM heeft voorts geadviseerd dat de notaris onderzoekt of de aanbieder van het beleggingsobject (de verkoper van het perceel landbouwgrond) is vrijgesteld van de vergunningsplicht dan wel in de vergunningregisters controleert of deze een vergunning heeft.
een zaak (…), welke anders dan om niet wordt verkregen, bij welke verkrijging aan de verkrijger een rendement in geld in het vooruitzicht wordt gesteld en waarbij het beheer van de zaak hoofdzakelijk wordt uitgevoerd door een ander dan de verkrijger;” (artikel 1:1 Wft). Voor het aanbieden van beleggingsobjecten is, tenzij de aanbieder daarvan is vrijgesteld, een vergunning van de AFM nodig (artikel 2:55-2:59 Wft). Een overtreding van de vergunningsplicht is een economisch delict (artikel 1 onder 2° Wet op de economische delicten). De notaris die een akte van levering van een perceel landbouwgrond dat een beleggingsobject is in de zin van de Wft verlijdt zonder dat de verkoper over de vereiste vergunning beschikt, kan medepleger van dat delict zijn. De AFM heeft de notarissen daarom geadviseerd te onderzoeken of het gekochte een beleggingsobject is in de zin van de Wft, alvorens de akte van levering te verlijden. Daarbij hoort volgens de AFM ook een onderzoek naar de vraag of het perceel al dan niet overeenkomstig de akte van levering in gebruik is/blijft bij een ander dan de koper/verkrijger, zoals de verkoper of een pachter. De AFM heeft voorts geadviseerd dat de notaris onderzoekt of de aanbieder van het beleggingsobject (de verkoper van het perceel landbouwgrond) is vrijgesteld van de vergunningsplicht dan wel in de vergunningregisters controleert of deze een vergunning heeft.
5.3.5.
In de Tweede Kamer zijn naar aanleiding van een bericht in het Financieele Dagblad van 7 februari 2021 (“
Particuliere beleggers slepen notarissen voor de rechter vanwege rol in dubieuze grondhandel”) vragen gesteld, die door de regering zijn beantwoord (
Aanhangsel Handelingen II2020/21, nrs. 2041 en 2046). De regering heeft daarbij erop gewezen dat de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notaris in het geding komen wanneer deze te veel leunt op opdrachten van een en dezelfde grondhandelaar en dat notarissen deze situatie moeten voorkomen. Ook is erop gewezen dat een notaris zijn dienst moet weigeren wanneer hij de redelijke overtuiging of het vermoeden heeft dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht van een partij (artikel 6 lid 1 Vbg). De notaris zal erop moeten toezien dat de andere partij daardoor niet wordt benadeeld. Notarissen die betrokken zijn bij speculatieve grondtransacties hebben een professionele zorgplicht ten opzichte van de consumenten die percelen grond aanschaffen. Ten slotte heeft de regering geconstateerd dat actieve wilscontrole, kritische beoordeling van de onderliggende transacties, doorvragen, onafhankelijke advisering en alertheid op onverklaarbare prijsstijgingen hierbij van belang zijn en verder verwezen naar de notariële zorgplicht (artikel 17 Wna) en in het bijzonder de notariële informatieplicht (artikel 43 Wna), die inhoudt dat notarissen de koper gedegen moeten voorlichten, onder meer over eventuele risico’s van de transacties.
Particuliere beleggers slepen notarissen voor de rechter vanwege rol in dubieuze grondhandel”) vragen gesteld, die door de regering zijn beantwoord (
Aanhangsel Handelingen II2020/21, nrs. 2041 en 2046). De regering heeft daarbij erop gewezen dat de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notaris in het geding komen wanneer deze te veel leunt op opdrachten van een en dezelfde grondhandelaar en dat notarissen deze situatie moeten voorkomen. Ook is erop gewezen dat een notaris zijn dienst moet weigeren wanneer hij de redelijke overtuiging of het vermoeden heeft dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht van een partij (artikel 6 lid 1 Vbg). De notaris zal erop moeten toezien dat de andere partij daardoor niet wordt benadeeld. Notarissen die betrokken zijn bij speculatieve grondtransacties hebben een professionele zorgplicht ten opzichte van de consumenten die percelen grond aanschaffen. Ten slotte heeft de regering geconstateerd dat actieve wilscontrole, kritische beoordeling van de onderliggende transacties, doorvragen, onafhankelijke advisering en alertheid op onverklaarbare prijsstijgingen hierbij van belang zijn en verder verwezen naar de notariële zorgplicht (artikel 17 Wna) en in het bijzonder de notariële informatieplicht (artikel 43 Wna), die inhoudt dat notarissen de koper gedegen moeten voorlichten, onder meer over eventuele risico’s van de transacties.
5.3.6.
In
WPNR2022/7357 hebben [A] en [B] geschreven over de rol van de notaris bij (vermeende) grondspeculatie. In hun bijdrage staan de informatieplicht, de ministerieplicht en de mogelijkheid van dienstweigering centraal. Zij concluderen dat de notaris onderzoek moet doen naar (de geldigheid van) de koopovereenkomst en de totstandkoming daarvan en naar de kennis en kunde van partijen. In dat kader moet de notaris hen uitdrukkelijk voorlichten over de transactie en de risico’s daarvan en zijn onderzoek en de voorlichting die hij heeft gegeven schriftelijk vastleggen in zijn dossier.
WPNR2022/7357 hebben [A] en [B] geschreven over de rol van de notaris bij (vermeende) grondspeculatie. In hun bijdrage staan de informatieplicht, de ministerieplicht en de mogelijkheid van dienstweigering centraal. Zij concluderen dat de notaris onderzoek moet doen naar (de geldigheid van) de koopovereenkomst en de totstandkoming daarvan en naar de kennis en kunde van partijen. In dat kader moet de notaris hen uitdrukkelijk voorlichten over de transactie en de risico’s daarvan en zijn onderzoek en de voorlichting die hij heeft gegeven schriftelijk vastleggen in zijn dossier.
5.4.
De notaris die de opdracht krijgt ter uitvoering van een koopovereenkomst een akte van levering van een registergoed te verlijden, is verplicht die opdracht uit te voeren, ook als hij niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van die koopovereenkomst (artikel 21 lid 1 Wna). De werkzaamheid van de notaris is niet beperkt tot de naleving van de leveringsvereisten. De notaris zal ook moeten onderzoeken hoe de verkoper het registergoed heeft verkregen en of deze beschikkingsbevoegd is. De notaris moet daarbij ervan uitgaan dat partijen zijn gebonden aan de koopovereenkomst, tenzij hij gegronde redenen heeft daaraan te twijfelen. De notaris moet zich een oordeel vormen over de wilsbekwaamheid van de partijen die betrokken zijn bij de akte van levering en waken voor een vrije en onafhankelijke wilsvorming. Zijn er ten aanzien van de koopovereenkomst aanwijzingen voor het bestaan van wilsgebreken of het ontbreken van de wil bij de verkoper of de koper, dan zal de notaris dat nader moeten onderzoeken en zo nodig het verlijden van de akte van levering moeten opschorten of weigeren (artikel 21 lid 2 Wna). Daarvoor is ook aanleiding als de notaris de redelijke overtuiging of het vermoeden heeft dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht van een partij (artikel 6 lid 1 Vbg).
5.5.
In een geval van grondspeculatie zoals hiervoor in r.o. 5.3.1 beschreven dient de notaris extra oplettend te zijn bij de invulling van zijn onderzoeksplicht, zijn informatieplicht (artikel 43 lid 1 Wna), zijn bijzondere waarschuwingsplicht (artikel 6 Vbg) en zijn zorgplicht (artikel 17 Wna).
5.5.1.
De notaris die de opdracht krijgt een akte van levering te verlijden van een perceel landbouwgrond dat gekocht wordt als belegging, moet onderzoeken of het gekochte een beleggingsobject is in de zin van de Wft. Dat onderzoek betreft in elk geval de vraag of het perceel al dan niet overeenkomstig de akte van levering in gebruik is of blijft bij een ander dan de koper/verkrijger, zoals de verkoper of een pachter, en of de aanbieder van het beleggingsobject (de verkoper van het perceel landbouwgrond) een vergunning heeft dan wel is vrijgesteld van de vergunningsplicht. Krijgt de notaris opdracht een akte van levering te verlijden van een perceel landbouwgrond dat is aan te merken als een beleggingsobject in de zin van de Wft en blijkt uit zijn onderzoek dat de aanbieder niet over de vereiste vergunning beschikt en geen vrijstelling daarvoor heeft, dan is dat een grond voor dienstweigering (artikel 21 lid 2 Wna). Zou de notaris in dat geval wel zijn dienst verlenen, dan kan dat gekwalificeerd worden als het medeplegen van of het medeplichtig zijn aan een economisch delict. De zorgvuldigheid brengt mee dat de notaris in zijn dossier schriftelijk vastlegt dat en hoe hij dit onderzoek heeft verricht, wat zijn bevindingen zijn en dat hij dat ook schriftelijk bevestigt aan de verkoper en de koper.
5.5.2.
De notaris moet de koper informeren over het speculatieve karakter van de koop en de risico’s daarvan en zich ervan vergewissen dat de koper zich goed bewust is van dat speculatieve karakter en de transactie desondanks wil. De notaris geeft die informatie altijd in een rechtstreeks contact met de koper. Hij kan dat schriftelijk of mondeling doen. Het heeft de voorkeur dat de koper daartoe wordt uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. De zorgplicht van de notaris brengt mee dat hij in zijn dossier schriftelijk vastlegt dat en op welke wijze hij de koper heeft geïnformeerd en dat de koper zich goed bewust is van het speculatieve karakter van de transactie en deze desondanks wil. Die zorgplicht brengt ook mee dat hij een en ander schriftelijk bevestigt aan de koper. De notaris geeft de koper tijdig tevoren de gelegenheid van de inhoud van de akte van levering kennis te nemen door hem een ontwerp van die akte toe te sturen. De notaris volgt de hiervoor geschetste handelwijze ook als de koper niet zelf wil verschijnen bij het verlijden van de akte, maar daarvoor een volmacht wil geven. Indien de grondspeculatie gepaard gaat met ABC-leveringen met (sterk) toenemende koopprijzen, brengt de zorgvuldigheid mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Die verklaring kan gelegen zijn in het speculatieve karakter van de transactie(s). Zijn de prijsverschillen ook dan nog ongebruikelijk groot en niet verklaarbaar, dan kan dat grond zijn voor dienstweigering.
5.5.3.
Onder bijzondere omstandigheden kan de notaris afwijken van de hiervoor in 5.5.1. en 5.5.2 geschetste handelwijze. In dat geval moet hij die afwijking aantoonbaar kunnen verantwoorden aan de hand van de omstandigheden van het geval.
Er bestond voor de notaris geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar de stijging van de koopprijs
5.6.
Na deze algemene vooropstelling zal het hof nu de klacht van klager beoordelen. Klager verwijt de notaris dat hij had moeten onderzoeken of de prijsstijging (van € 6.000,- naar € 52.000,-) redelijkerwijs verklaarbaar was. Naar het oordeel van het hof bestond er voor de notaris geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar deze prijsstijging. De notaris was voorafgaand aan het passeren van de akte bekend met de oorspronkelijk door verkoper betaalde prijs voor het perceel grond. Ter zitting in hoger beroep heeft de notaris verklaard dat de prijssprong in zijn ogen niet exceptioneel was. Volgens de notaris hebben grondhandelaren vaak jaren geleden grote stukken landbouwgrond in groter verband ingekocht voor een heel scherpe prijs. Dat deze stukken landbouwgrond vervolgens worden opgeknipt in kleinere percelen en worden verkocht als beleggingsobject, is volgens de notaris geen ongebruikelijke constructie maar gewoon handel. Voorts heeft de notaris verklaard dat hij uit ervaring met andere projecten weet dat een prijs van € 130 per m² niet exorbitant is. Nu de notaris zich bewust was van de prijsstijging en hij deze kon verklaren met een objectieve, plausibele reden, valt volgens het hof niet in te zien wat de notaris verder nog had moeten onderzoeken of dat dit voor hem aanleiding had moeten zijn voor dienstweigering. Dat, zoals klager stelt, algemeen bekend is dat bij dergelijke speculatieve grondtransacties sprake is van “windhandel” waarbij particulieren worden bedrogen, is volgens het hof niet komen vast te staan. Bovendien is de koopprijs van € 52.000,- overeengekomen tussen de verkoper en klager, zodat de notaris in beginsel buiten deze afspraak staat. Het hof is daarom, net als de kamer, van oordeel dat de notaris in dit geval in redelijkheid de inschatting heeft kunnen maken dat de prijsstijging vanwege de aard van de transactie op goede gronden verklaarbaar was.
De notaris heeft klager geïnformeerd over het speculatieve karakter van de koop en de risico’s daarvan
5.7.
Het hof heeft hiervoor in r.o. 5.5.2 uiteengezet hoe een notaris een koper moet informeren over het speculatieve karakter van de koop en de risico’s daarvan en zich ervan moet vergewissen dat een koper zich goed bewust is van dat speculatieve karakter en de transactie desondanks wil. Voor het hof staat vast dat de notaris klager schriftelijk heeft geïnformeerd over het speculatieve karakter van de transactie en de risico’s daarvan (1) per e-mail, (2) in de (concept-)akte van levering en (3) in de door klager ondertekende volmacht. Bovendien is klager hier ook nog mondeling op gewezen tijdens de bespreking met de kandidaat-notaris op 2 oktober 2019, hetgeen ook door de kandidaat-notaris schriftelijk in het dossier is vastgelegd. Uit deze aantekeningen blijkt dat klager de transactie desondanks wilde. Op meerdere momenten is klager derhalve op het speculatieve karakter gewezen. Dit had voor hem aanleiding kunnen zijn – gezien de ook op hem rustende onderzoeksplicht – om nadere vragen te stellen aan de notaris over de risico’s en of zelf onderzoek te doen. Klager heeft verklaard ook wel enig nader onderzoek te hebben gedaan, al is voor het hof niet duidelijk geworden wat voor onderzoek klager nu precies heeft verricht. De stelling van klager dat hij als hij daadwerkelijk gewaarschuwd zou zijn voor de gemaakte prijssprongen en de praktijken van de verkoper, vanzelfsprekend van de transactie zou hebben afgezien, kan het hof gezien het hiervoor overwogene dan ook niet volgen. Dat (het kantoor van) de notaris tegenwoordig de aankoopprijs in soortgelijke akten van levering vermeldt, zoals de notaris heeft verklaard, betekent bovendien niet dat hij dat in 2019 op grond van zijn Belehrungsplicht of andere verplichting ook had moeten doen. Gezien het vorenstaande is het hof van oordeel dat de notaris aan zijn informatieplicht ex artikel 43 lid 1 Wna heeft voldaan.
Er bestond voor de notaris geen aanleiding voor dienstweigering
5.8.
Op grond van art. 6 Vbg is een notaris verplicht zijn dienst te weigeren indien hij de redelijke overtuiging of het vermoeden heeft dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht. Naar het oordeel van het hof bestond er voor de notaris geen aanleiding om zijn dienst op te schorten of te weigeren. Klager was ten tijde van de transactie 49 jaar en actief als ondernemer in de liftenbranche. Het was wel de eerste keer dat klager een dergelijke transactie verrichtte, maar klager heeft aan de kandidaatnotaris gezegd dat hij het geld zelf niet nodig had en dat het vooralsnog een eenmalig iets was gezien de risico’s. De notaris heeft de nodige inspanningen verricht om te kunnen vaststellen dat klager goed geïnformeerd was over de transactie en dat hij daarmee bewust instemde. Er waren geen redenen om daar vraagtekens bij te zetten, zoals een (zeer) gevorderde leeftijd of meerdere zeer kort op elkaar volgende transacties. De notaris hoefde daarom niet te vermoeden dat misbruik werd gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht, zodat hij geen reden had tot dienstweigering dan wel opschorting van zijn ministerieplicht.
5.9.
Gezien het vorenstaande is het hof van oordeel dat de notaris in voldoende mate aan zijn diverse verplichtingen heeft voldaan. Ook is geen sprake van handelen door de notaris in strijd met zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. De klacht tegen de notaris is derhalve ongegrond. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom bevestigen.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, J.W.M. Tromp en J.L.G.M. Mertens en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2022 door de rolraadsheer.