ECLI:NL:GHAMS:2022:1330

• Datum uitspraak: 3 mei 2022
• Publicatiedatum: 3 mei 2022
• Zaaknummer: 200.273.870/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; D.J. van der Kwaak; E.K. Veldhuijzen van Zanten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte en uitleg huurovereenkomst met betrekking tot all-in huurprijs

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van appellanten tegen een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam. De appellanten, verhuurders van een woning, hebben in hoger beroep de vernietiging van het vonnis van de kantonrechter gevorderd, waarin hun vorderingen tegen de huurders, geïntimeerden, zijn afgewezen. De kern van het geschil betreft de vraag of de huurprijs van € 1.100,00 per maand een all-in huurprijs is, inclusief kosten voor water, gemeentelijke belastingen, TV en internet, en de kosten van stoffering en meubilering. De kantonrechter had in zijn vonnis vastgesteld dat de huurprijs deze kosten omvatte, wat door de appellanten werd betwist. Het hof heeft de huurovereenkomst geanalyseerd en geconcludeerd dat de bepalingen in de overeenkomst duidelijk aangeven dat de genoemde kosten zijn inbegrepen in de huurprijs. Het hof heeft de grieven van appellanten verworpen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, waarbij appellanten zijn veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.273.870/01

rolnummer rechtbank Amsterdam: 7770562 CV 19-11167

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 mei 2022

inzake

1. [appellant 1] ,

2.
[appellante 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. B. Mous te Haarlem,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 22 januari 2020 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 24 oktober 2019, in deze zaak onder bovengenoemd rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.

Bij arrest van 16 juni 2020 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast. Van deze mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.

Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie;

- akte na memorie van antwoord van de zijde van [appellanten] , met producties;

- antwoordakte.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van [appellanten] alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten (met wettelijke rente).

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

[appellanten] hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [geïntimeerden] huren sinds 1 maart 2012 van [appellanten] de woning aan de [straatnaam] 183A te [plaats] . Het pand waarvan de woning deel uitmaakt is eigendom van [appellanten] , die zelf op nummer 183 wonen. Ook de bovenwoningen van het pand zijn verhuurd.

(ii) In de huurovereenkomst is vermeld dat de huur is aangegaan voor de duur van een jaar en dat de huurprijs € 1.100,00 per maand bedraagt. Verder vermeldt de huurovereenkomst onder meer dat de kosten voor gas en elektriciteit voor rekening van de huurder komen.

(iii) De huur is na een jaar stilzwijgend verlengd.

(iv) De feitelijke levering van gas en elektra aan het gehuurde heeft steeds plaatsgevonden via het pand [straatnaam] 183 souterrain, waar een winkel is gevestigd, en is geregistreerd door tussenmeters.

( v) Over de periode van 1 maart 2012 tot 18 november 2012 hebben [geïntimeerden] voor gas en elektriciteit € 412,42 voldaan. Voor de periode van 18 november 2012 tot 22 juli 2013 hebben [geïntimeerden] hiervoor € 348,82 betaald.

(vi) Per e-mail van 5 november 2016 hebben [appellanten] [geïntimeerden] bericht dat zij vergeten zijn energie in rekening te brengen voor de periode van 23 juli 2013 tot 12 oktober 2016.

(vii) Bij brief van 7 juli 2017 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] gewezen op de artikelen 7:259 BW en 7:260 BW en gevraagd om de rekeningen van het energiebedrijf. Verder vermeldt de brief dat een all-in huur geldt, die zou moeten worden gesplitst in 55% kale huur, derhalve € 605,00, en 25% servicekosten, te weten € 275,00. Voor het geval dat [appellanten] daarmee niet zouden instemmen, is een procedure bij de Huurcommissie aangekondigd.

(viii) [geïntimeerden] hebben uiteindelijk voor de jaren 2015 en 2016 een bedrag van in totaal € 2.430,31 voor gas en elektriciteit betaald. Voor de periode van 31 mei 2018 tot 25 september 2019 is een bedrag van € 1.501,83 betaald. Voor de periode tussen 22 juli 2013 en 1 januari 2015 en de periode van 1 januari 2017 tot 31 mei 2018 hebben [geïntimeerden] niet betaald voor gebruikte energie.

(ix) De Huurcommissie heeft de behandeling van de door [geïntimeerden] aangespannen procedure aangehouden tot de beslissing in de onderhavige procedure.

( x) Bij brief van 29 september 2017 heeft de gemachtigde van [appellanten] namens hen de huur opgezegd tegen 31 december 2017. [geïntimeerden] hebben daarmee niet ingestemd.

3.2.

[appellanten] hebben in eerste aanleg, na wijziging van eis, primair gevorderd voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen naar zijn aard van korte duur is en door huuropzegging is geëindigd, althans een einddatum ervan te bepalen omdat het langer voortduren van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is althans de huurovereenkomst wegens wanprestatie te ontbinden, met veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde. Subsidiair hebben [appellanten] gevorderd te bepalen dat geen all-in huurprijs geldt en voor recht te verklaren dat de kale huurprijs als gevolg van met terugwerkende kracht doorgevoerde/ingeroepen huurverhogingen met ingang van 1 maart 2019 € 1.208,93 bedraagt, althans voor recht te verklaren dat de volledige wettelijke sanctie hierop naar maatstaven van redelijkheid van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en te bepalen in welke omvang een sanctie wel aanvaardbaar is. Daarnaast hebben [appellanten] gevorderd [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van bepaalde bedragen over bepaalde periodes voor het gebruik van gas en elektriciteit. Ten slotte hebben [appellanten] betaling gevorderd van een bedrag van € 4.628,08 aan huurachterstand, alles met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. [geïntimeerden] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep de vorderingen afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nasalaris. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komen [appellanten] in hoger beroep met vijf grieven op.

3.4.

[appellanten] hebben geen grieven gericht tegen de afwijzing van hun primaire vordering en van hun vordering [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van bepaalde bedragen over bepaalde periodes voor het gebruik van gas en elektriciteit alsmede tot betaling van een bedrag van € 4.628,08 aan huurachterstand. De grieven hebben uitsluitend betrekking op de afwijzing van de subsidiaire vordering. De kernvraag in het onderhavige geschil in hoger beroep is of de kosten van water, gemeentelijke belastingen, TV en internet respectievelijk de kosten van stoffering en meubilering zijn begrepen in de huurprijs, zodat die huurprijs een zogenoemde all-in huurprijs is, of niet. Het hof ziet aanleiding de eerste vier grieven gezamenlijk te behandelen.

3.5.

[appellanten] stellen dat de kosten van water, gemeentelijke belastingen, TV en internet respectievelijk de kosten van stoffering en meubilering niet zijn begrepen in de huurprijs, zodat die huurprijs geen zogenoemde all-in huurprijs is. Daartoe voeren zij aan dat uit de huurovereenkomst blijkt dat “partijen (…) de intentie [hebben] gehad om een kale huurprijs ad € 1.100,00 met elkaar overeen te komen en daarnaast uitsluitend de kosten voor het verbruik van gas en elektra voor rekening van huurders te laten komen voor de relatief korte huurperiode van één jaar.” (memorie van grieven onder 36). Volgens [appellanten] staat in artikel 4.4 van de huurovereenkomst aangegeven dat de huurprijs € 1.100,00 bedraagt, en staat daaronder aangegeven dat dit inclusief water, gemeentelijke belastingen, TV en internet is, maar hebben partijen in artikel 5.3 sub a en b van de huurovereenkomst “ter correctie hierop juist vastgelegd dat deze kosten niet voor rekening van de huurders komen.” (memorie van grieven onder 21) door de desbetreffende posten door te halen en die doorhalingen van een paraaf te voorzien, waaruit volgens hen moet worden afgeleid dat partijen de intentie hebben gehad om de kosten van de betreffende posten niet voor rekening van de huurders te laten komen (memorie van grieven onder 22). Voorts stellen [appellanten] dat de kosten van stoffering en meubilering niet in de huurprijs zijn begrepen omdat die kosten niet worden genoemd in artikel 4.4 en artikel 5.3 van de huurovereenkomst, terwijl “juist artikel 5.3 de expliciete uitwerking betreft van de leveringen en diensten welke door Stots dienen te worden verzorgd.” (memorie van grieven onder 31). Ook uit artikel 12 van de huurovereenkomst kan volgens [appellanten] niet worden afgeleid dat een vergoeding voor het gebruik van de eventueel aanwezige stoffering en meubilering in de huurprijs was begrepen, omdat uit het gebruik van het woord ‘eventueel’ blijkt dat partijen een dergelijke intentie niet hebben gehad.

3.6.

De beantwoording van de kernvraag zal dus met name moeten plaatsvinden door middel van uitleg van de huurovereenkomst. Bij de uitleg van de desbetreffende bepalingen van de huurovereenkomst stelt het hof voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Ook buiten de tekst gelegen omstandigheden van het geval (de context) kunnen meebrengen dat aan de bepalingen van de overeenkomst een andere dan de taalkundige betekenis moet worden gegeven, omdat beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.

3.7.

In artikel 4.4 van de huurovereenkomst is het navolgende bepaald:

“Per betaalperiode van één maand bedraagt:

De huurprijs
€ 1100,-

Inclusief water, gemeentelijke belastingen, tv en internet

_________

zodat huurder in totaal per betalingsperiode heeft te voldoen
€ 1100,- “

Naar het oordeel van het hof is deze bepaling niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Uit de tekst kan niet anders worden afgeleid dan dat in de huurprijs van € 1.100,00 per maand de kosten van water, gemeentelijke belastingen, TV en internet zijn begrepen, omdat het woord “inclusief” slechts die uitleg toelaat. Die uitleg wordt onderstreept door de conclusie (“zodat …”) die vervolgens aan die tekst wordt verbonden. Ten aanzien van de kosten van stoffering en meubilering moet eenzelfde uitleg worden gegeven aan de tekst van artikel 12 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald:

“In overeengekomen huurprijs is begrepen een vergoeding voor gebruik van de eventueel aanwezige meubilering en stoffering etc. alsmede (inbouw) keukenapparatuur. De huurprijs bedraagt
€ 1.100,- (zegge elfhonderd euro). ”

Ook deze tekst laat immers slechts één uitleg toe, nu uitdrukkelijk wordt bepaald dat een vergoeding voor meubilering en stoffering in de huurprijs “is begrepen”, die huurprijs expliciet wordt genoemd en deze geheel overeenstemt met die genoemd in artikel 4.4. [appellanten] hebben gesteld (zie hiervoor, 3.5) dat partijen in artikel 5.3 sub a en b van de huurovereenkomst ter correctie hierop hebben vastgelegd dat deze kosten niet voor rekening van de huurders komen. Volgens het hof vormt de inhoud van artikel 5.3 echter juist de bevestiging van de uitleg die hiervoor aan artikel 4.4 is gegeven. Als ervan wordt uitgegaan dat de kosten van water, gemeentelijke belastingen, TV en internet al in de huurprijs zijn begrepen, kunnen zij immers niet meer als afzonderlijke ‘leveringen en diensten’ aan de huurders (nogmaals) in rekening worden gebracht en dienen deze posten in dit artikel dan ook te worden geschrapt. [appellanten] hebben voorts gesteld (zie hiervoor, 3.5) dat de kosten van stoffering en meubilering niet in de huurprijs zijn begrepen omdat die kosten niet worden genoemd in artikel 4.4 en artikel 5.3 van de huurovereenkomst. Dit is echter het logische gevolg van wat in artikel 12 van de huurovereenkomst is vervat: als al expliciet is bepaald dat deze kosten zijn begrepen in de huurprijs, kunnen ook deze kosten immers niet meer als afzonderlijke ‘leveringen en diensten’ aan de huurders (nogmaals) in rekening worden gebracht. Het gebruik van het woord ‘eventueel’ in artikel 12 heeft volgens het hof slechts de betekenis dat de kosten van meubilering en stoffering in de huurprijs zijn begrepen
indien deze zaken in het gehuurde aanwezig zijn. [geïntimeerden] hebben uitvoerig betoogd dat dit het geval is, wat door [appellanten] niet gemotiveerd is betwist. Dat de huurovereenkomst aanvankelijk voor één jaar is aangegaan (zie artikel 3 van de huurovereenkomst) en hieruit moet worden afgeleid dat [appellanten] “uitsluitend bereid [zijn] geweest om de kosten van diensten zoals doorgehaald in artikel 5.3 sub a en b niet voor rekening van huurders te laten komen (…)” (memorie van grieven onder 50), valt, in het licht van de hiervoor gegeven uitleg aan de desbetreffende artikelen, niet uit de inhoud van de huurovereenkomst af te leiden en hebben [geïntimeerden] redelijkerwijs in elk geval niet zo hoeven te begrijpen. Daaraan voegt het hof volledigheidshalve toe dat [appellanten] , zoals vermeld, geen grieven hebben gericht tegen de afwijzing van hun vordering voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen naar zijn aard van korte duur was.

3.8.

[appellanten] hebben nog een verklaring van [bedrijf] in het geding gebracht waaruit volgens hen blijkt dat voor de huurovereenkomst tussen partijen gebruik is gemaakt van een model-huurovereenkomst waarmee een ander appartement is verhuurd en waarbij, anders dan volgens hen hier de bedoeling was, wel een vergoeding voor de stoffering en meubilering tussen partijen was overeengekomen. Voor zover in deze verklaring moet worden gelezen dat Inter Immo bij het (in opdracht van [appellanten] ) verzorgen van het huurcontract tussen partijen een fout heeft gemaakt door artikel 12 in dit contract te handhaven, is dit voor de uitleg van de huurovereenkomst niet van belang. [appellanten] hebben immers niet (gemotiveerd) gesteld dat voor [geïntimeerden] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk moet zijn geweest dat de aanwezigheid van dit artikel op een fout van Inter Immo berustte, zodat [geïntimeerden] , gegeven de hiervoor aan deze bepaling gegeven uitleg, deze ook redelijkerwijs niet anders hebben kunnen of moeten begrijpen.

3.9.

De conclusie is dat de kosten van water, gemeentelijke belastingen, TV en internet respectievelijk de kosten van stoffering en meubilering zijn begrepen in de huurprijs, zodat die huurprijs in zoverre een all-in huurprijs is. Dit betekent dat
grief I tot en met grief IV moeten worden verworpen. Omdat
grief V afhankelijk is van het welslagen van de voorgaande grieven, mist ook deze grief doel.

3.10.

[appellanten] hebben geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat hun bewijsaanbod – dat op zichzelf al onvoldoende is gespecificeerd – als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.11.

De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 332,00 voor verschotten en op € 2.228,00 voor salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2022.