Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.074.625/01
zaaknummer Hoge Raad : C08/02107
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 februari 2021
inzake
DE STAAT DER NEDERLANDEN,
zetelende te Den Haag,
eiser,
advocaat: mr. A. van Hees te Amsterdam,
tegen
NIEUW WERKLUST HOLDING B.V.,
gevestigd te Hazerswoude-Rijndijk, gemeente Rijnwoude,
gedaagde,
advocaat: mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam.
1.Het verdere verloop van het geding na verwijzing door de Hoge Raad
Partijen worden hierna opnieuw de Staat en Nieuw Werklust genoemd.
Bij het tussenarrest van 21 mei 2013 heeft het hof de deskundigen gevraagd de waarde te bepalen van het bijkomend aanbod zoals dit is verwoord in het vonnis van 6 april 2005. Deskundigen hebben een concept-advies op 7 augustus 2015 aan partijen toegezonden. Partijen hebben daarop gereageerd. Op 11 oktober 2016 heeft het hof het (definitief) deskundigenbericht ontvangen. Bij het tussenarrest van 24 april 2018 heeft het hof een nader deskundigenonderzoek bevolen ter beantwoording van de vraag wat de actuele waarde is van het bijkomend aanbod in plaats van de waarde ten tijde van de onteigening in 2002. Bij het tussenarrest van 5 maart 2019 heeft het hof in de plaats van ir. R.A. Toornend dr. ir. ing. A.E.C. van der Stoel benoemd als deskundige. Deskundigen hebben een concept-advies gedateerd 2 september 2019 aan partijen toegezonden. Partijen hebben daarop schriftelijk gereageerd. Op 16 december 2019 heeft het hof het (definitief) deskundigenbericht ontvangen.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 november 2020 doen bepleiten, de Staat door mr. E.W.J. de Groot, advocaat te Breda, en Nieuw Werklust door mr. De Jager voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Nieuw Werklust heeft na het pleidooi een opgave van de kosten van rechtskundige bijstand in het geding gebracht. De deskundigen hebben opgave gedaan van de kosten van hun advies.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In deze zaak is thans nog aan de orde de vaststelling van de actuele waarde van het door de Staat gedane bijkomend aanbod. Dat aanbod van de Staat aan Nieuw Werklust strekt tot (terug-)levering van het onteigende belast met een opstalrecht ten behoeve van de Staat.
2.2.
Over de vaststelling van genoemde actuele waarde hebben de deskundigen andermaal geadviseerd in het op 16 december 2019 door het hof ontvangen definitieve advies.
2.3.
Zowel de Staat als Nieuw Werklust hebben tegen het advies bezwaren ingebracht.
2.4.
Bij schriftelijke reactie op het conceptadvies en bij pleidooi heeft Nieuw Werklust de volgende bezwaren tegen het deskundigenadvies naar voren gebracht.
2.4.1.
Nieuw Werklust heeft de door de deskundigen berekende
bebouwingsmogelijkhedenter discussie gesteld. Nieuw Werklust heeft in dit verband onder meer gewezen op de gevaren van bouwen boven een tunnel en de daarmee samenhangende publiekrechtelijke beperkingen. Naar het oordeel van deskundigen is de ondertunneling geen reden waarom bebouwing niet vergund zal worden. Met de beperkingen die voortvloeien uit de aanwezigheid van een tunnel hebben deskundigen bij hun waardering en bij de berekening van de residuele grondwaarde rekening gehouden. Nieuw Werklust heeft daartegenover onvoldoende aangevoerd, zodat het hof hierin geen grond ziet om van de waardering door de deskundigen af te wijken.
bebouwingsmogelijkhedenter discussie gesteld. Nieuw Werklust heeft in dit verband onder meer gewezen op de gevaren van bouwen boven een tunnel en de daarmee samenhangende publiekrechtelijke beperkingen. Naar het oordeel van deskundigen is de ondertunneling geen reden waarom bebouwing niet vergund zal worden. Met de beperkingen die voortvloeien uit de aanwezigheid van een tunnel hebben deskundigen bij hun waardering en bij de berekening van de residuele grondwaarde rekening gehouden. Nieuw Werklust heeft daartegenover onvoldoende aangevoerd, zodat het hof hierin geen grond ziet om van de waardering door de deskundigen af te wijken.
Deskundigen hebben ten aanzien van overige beperkingen vanwege de aanwezigheid van de HSL verwezen naar het ‘memo Dijkema’ van 7 november 2005, waaruit blijkt dat er wel beperkingen gelden ten aanzien van afstand van eventuele bebouwing tot de HSL, de funderingsmogelijkheden en de bestemming van het perceel, maar dat ook deze niet meebrengen dat bebouwing volledig onmogelijk is. Nieuw Werklust heeft onvoldoende (gemotiveerd) bestreden dat met genoemde beperkingen rekening is gehouden bij de waardering door de deskundigen.
2.4.2.
Nieuw Werklust heeft gewezen op de onzekerheid die samenhangt met de
verouderde conceptleveringsakte. Deskundigen hebben, onder verwijzing naar hun conceptadvies en hun definitief advies toegelicht dat geen aanleiding bestaat om in verband met de noodzakelijke aanpassing van deze akte aan nieuwe regelgeving de waarde van het bijkomend aanbod bij stellen. Gelet daarop heeft Nieuw Werklust onvoldoende toegelicht waarom eventueel noodzakelijke aanpassing van de leveringsakte tot een andere waardering zou moeten leiden.
verouderde conceptleveringsakte. Deskundigen hebben, onder verwijzing naar hun conceptadvies en hun definitief advies toegelicht dat geen aanleiding bestaat om in verband met de noodzakelijke aanpassing van deze akte aan nieuwe regelgeving de waarde van het bijkomend aanbod bij stellen. Gelet daarop heeft Nieuw Werklust onvoldoende toegelicht waarom eventueel noodzakelijke aanpassing van de leveringsakte tot een andere waardering zou moeten leiden.
2.4.3.
Nieuw Werklust heeft opnieuw gewezen op de kosten in verband met de eisen die aan de
beschoeiingvan de beek worden gesteld. Deskundigen hebben onvoldoende weersproken toegelicht dat Nieuw Werklust ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het deel van de kade waar bebouwd kan worden en het deel waar niet kan worden bebouwd. Ook overigens heeft Nieuw Werklust onvoldoende aangevoerd om het advies van deskundigen op dit punt niet te volgen.
beschoeiingvan de beek worden gesteld. Deskundigen hebben onvoldoende weersproken toegelicht dat Nieuw Werklust ten onrechte geen onderscheid maakt tussen het deel van de kade waar bebouwd kan worden en het deel waar niet kan worden bebouwd. Ook overigens heeft Nieuw Werklust onvoldoende aangevoerd om het advies van deskundigen op dit punt niet te volgen.
2.4.4.
Nieuw Werklust heeft erop gewezen dat bij de waardering geen rekening moet worden gehouden met
synergetische voordelenvoor verkoper en koper in het algemeen. Het hof acht dat onjuist, omdat het bijkomend aanbod een bijzondere transactie betreft tussen de hier optredende partijen, de Staat en Nieuw Werklust. De waardering van het bijkomend aanbod kan daarom niet los worden gezien van de voordelen die Nieuw Werklust heeft omdat zij eigenaar is van het naastgelegen perceel. De deskundigen hebben dus het juiste uitgangspunt gekozen.
synergetische voordelenvoor verkoper en koper in het algemeen. Het hof acht dat onjuist, omdat het bijkomend aanbod een bijzondere transactie betreft tussen de hier optredende partijen, de Staat en Nieuw Werklust. De waardering van het bijkomend aanbod kan daarom niet los worden gezien van de voordelen die Nieuw Werklust heeft omdat zij eigenaar is van het naastgelegen perceel. De deskundigen hebben dus het juiste uitgangspunt gekozen.
2.4.5.
Nieuw Werklust heeft gesteld dat met meer
bodemsaneringskostenrekening moet worden gehouden. Deskundigen hebben toegelicht waarom daar geen aanleiding bestaat: zij hebben alle bekende gegevens in hun beoordeling betrokken. Daartegenover heeft Nieuw Werklust onvoldoende specifiek onderbouwd gesteld waarom de waardering, dit in aanmerking nemend, onjuist zou zijn.
bodemsaneringskostenrekening moet worden gehouden. Deskundigen hebben toegelicht waarom daar geen aanleiding bestaat: zij hebben alle bekende gegevens in hun beoordeling betrokken. Daartegenover heeft Nieuw Werklust onvoldoende specifiek onderbouwd gesteld waarom de waardering, dit in aanmerking nemend, onjuist zou zijn.
2.4.6.
Nieuw Werklust heeft nog gewezen op de
gevolgen van trillingendoor het passeren van treinen. Deskundigen hebben onvoldoende weersproken toegelicht dat de daaruit voortvloeiende gevolgen voor de bebouwingsmogelijkheden minder groot zijn dan Nieuw Werklust stelt, en dat zij met deze beperkingen rekening hebben gehouden.
gevolgen van trillingendoor het passeren van treinen. Deskundigen hebben onvoldoende weersproken toegelicht dat de daaruit voortvloeiende gevolgen voor de bebouwingsmogelijkheden minder groot zijn dan Nieuw Werklust stelt, en dat zij met deze beperkingen rekening hebben gehouden.
2.4.7.
Nieuw Werklust heeft gewezen op het ontbreken van compensatie voor
de verdwenen derde uitrit.Deskundigen hebben, onder verwijzing naar hun advies van 18 mei 2016, toegelicht dat deze uitrit al op de peildatum buiten gebruik was. Bij de waardering is daarom niet uitgegaan van de aanwezigheid van deze uitrit, zodat de afwezigheid daarvan geen aanleiding geeft tot aanpassing van hun waardering. Het hof ziet daarom geen aanleiding het advies van deskundigen niet te volgen.
de verdwenen derde uitrit.Deskundigen hebben, onder verwijzing naar hun advies van 18 mei 2016, toegelicht dat deze uitrit al op de peildatum buiten gebruik was. Bij de waardering is daarom niet uitgegaan van de aanwezigheid van deze uitrit, zodat de afwezigheid daarvan geen aanleiding geeft tot aanpassing van hun waardering. Het hof ziet daarom geen aanleiding het advies van deskundigen niet te volgen.
2.4.8.
Nieuw Werklust heeft bezwaar gemaakt tegen de door deskundigen gekozen grootte van het
bebouwbaar oppervlak. Deskundigen hebben hun keuze voldoende toegelicht, onder meer door te verwijzen naar het rapport van [X.] , waarbij zij zich in dit opzicht met redenen omkleed hebben aangesloten en waarmee zij hun advies genoegzaam hebben onderbouwd.
bebouwbaar oppervlak. Deskundigen hebben hun keuze voldoende toegelicht, onder meer door te verwijzen naar het rapport van [X.] , waarbij zij zich in dit opzicht met redenen omkleed hebben aangesloten en waarmee zij hun advies genoegzaam hebben onderbouwd.
2.4.9.
Nieuw Werklust heeft gewezen op de
bouwkosten en de waardeverminderingsfactordie is gehanteerd om de waardevermindering als gevolg van het opstalrecht (en het bestaan van de HSL-tunnel waarvoor dit opstalrecht is gevestigd) te bepalen. Deskundigen hebben voldoende toegelicht dat en waarom zij zijn uitgegaan van 10.000 m2 bebouwing en hebben voorts toegelicht dat geen aanleiding bestaat om hogere bouwkosten te berekenen omdat met de extra (funderings-)kosten vanwege de aanwezigheid van de tunnel voldoende rekening is gehouden.
bouwkosten en de waardeverminderingsfactordie is gehanteerd om de waardevermindering als gevolg van het opstalrecht (en het bestaan van de HSL-tunnel waarvoor dit opstalrecht is gevestigd) te bepalen. Deskundigen hebben voldoende toegelicht dat en waarom zij zijn uitgegaan van 10.000 m2 bebouwing en hebben voorts toegelicht dat geen aanleiding bestaat om hogere bouwkosten te berekenen omdat met de extra (funderings-)kosten vanwege de aanwezigheid van de tunnel voldoende rekening is gehouden.
2.4.10.
Nieuw Werklust heeft nog de
bijkomende kosten en schadesaan de orde gesteld. De Staat heeft daarop ingestemd met een aanvullende vergoeding van de aanleg van wegverharding ad € 18.000,00. De Staat heeft niet ingestemd met een aanvullende vergoeding voor aanleg van een dam ad € 15.000,00 en de deskundigen hebben voldoende toegelicht dat voor die vergoeding ook geen aanleiding bestaat. Indien het bijkomend aanbod wordt aanvaard, dient in verband met bijkomende – op basis van de inschatting door deskundigen van de betreffende kosten – de waarde van het bijkomend aanbod met € 20.000,00 worden verlaagd, waarover partijen het ter zitting van het hof overigens ook eens waren.
bijkomende kosten en schadesaan de orde gesteld. De Staat heeft daarop ingestemd met een aanvullende vergoeding van de aanleg van wegverharding ad € 18.000,00. De Staat heeft niet ingestemd met een aanvullende vergoeding voor aanleg van een dam ad € 15.000,00 en de deskundigen hebben voldoende toegelicht dat voor die vergoeding ook geen aanleiding bestaat. Indien het bijkomend aanbod wordt aanvaard, dient in verband met bijkomende – op basis van de inschatting door deskundigen van de betreffende kosten – de waarde van het bijkomend aanbod met € 20.000,00 worden verlaagd, waarover partijen het ter zitting van het hof overigens ook eens waren.
2.4.11.
Nieuw Werklust heeft gewezen op de
bouwbeperkingenop de bouwstroken. Opnieuw hebben deskundigen onvoldoende weersproken erop gewezen dat deze niet van invloed zijn op de waarde van het bijkomend aanbod, omdat de aanleg van de HSL is voltooid en de met die aanleg verbonden beperkingen niet meer gelden.
bouwbeperkingenop de bouwstroken. Opnieuw hebben deskundigen onvoldoende weersproken erop gewezen dat deze niet van invloed zijn op de waarde van het bijkomend aanbod, omdat de aanleg van de HSL is voltooid en de met die aanleg verbonden beperkingen niet meer gelden.
2.4.12.
Nieuw Werklust heeft hogere
kosten voor bouwrijp makenbepleit. Deskundigen hebben voldoende toegelicht dat zij met de door Nieuw Werklust in dit verband genoemde kostenverhogende factoren rekening hebben gehouden bij de bepaling van deze kosten.
kosten voor bouwrijp makenbepleit. Deskundigen hebben voldoende toegelicht dat zij met de door Nieuw Werklust in dit verband genoemde kostenverhogende factoren rekening hebben gehouden bij de bepaling van deze kosten.
2.4.13.
Nieuw Werklust heeft nog aangevoerd dat de bij de onteigening vastgestelde
waardevermindering van het overblijvende, voor het geval dat het bijkomend aanbod niet wordt aanvaard, inmiddels naar beneden moet worden bijgesteld. Deskundigen hebben terecht erop gewezen dat deze waardevermindering, anders dan het bijkomend aanbod, naar peildatum 22 mei 2002 is beoordeeld, zodat reeds daarom geen aanleiding is om deze aan te passen.
waardevermindering van het overblijvende, voor het geval dat het bijkomend aanbod niet wordt aanvaard, inmiddels naar beneden moet worden bijgesteld. Deskundigen hebben terecht erop gewezen dat deze waardevermindering, anders dan het bijkomend aanbod, naar peildatum 22 mei 2002 is beoordeeld, zodat reeds daarom geen aanleiding is om deze aan te passen.
2.5.
Het hof zal gelet op het bovenstaande het deskundigenadvies overnemen. Nieuw Werklust heeft overigens geen bezwaren, noch feiten of omstandigheden, aangevoerd die tot een ander oordeel kunnen leiden.
2.6.
Ook de Staat heeft bezwaren geuit tegen het deskundigenadvies. De Staat heeft naar voren gebracht dat die bezwaren voorwaardelijk zijn ingebracht, te weten slechts voor het geval dat het hof ten nadele van de Staat van het advies van deskundigen zal afwijken. Nu het hof het advies van deskundigen volgt, komt het hof aan bespreking van die bezwaren dus niet toe.
2.7.
Het hof zal als na te melden de door de Staat te vergoeden schadeloosstellingen vaststellen en de Staat als na te melden veroordelen tot betaling van schadeloosstelling, bijkomende kosten en rente. Bij de vaststelling van de koopsom voor het bijkomend aanbod zal het onder 2.4.10 genoemde bedrag van € 20.000,00 worden afgetrokken van het door de deskundigen bepaalde bedrag. Bij de rente vanaf 21 februari 2008 tot de datum van dit arrest volgt het hof het door deskundigen gekozen gewogen gemiddelde van 2,25%. De kosten van rechtskundige bijstand worden volgens opgave van Nieuw Werklust vergoed. De kosten van deskundige bijstand worden vergoed voor zover dit de kosten van [Y.] betreft. Voor de overige kosten geldt dat Nieuw Werklust tegenover de betwisting door de Staat onvoldoende heeft toegelicht waarom deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen.
3.De beslissing
Het hof:
1. stelt de schadeloosstelling voor Nieuw Werklust vast op € 2.303.870,00, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 1.298.688,35 en op een rente van 4,5% per jaar over het resterende gedeelte (€ 1.005.181,65) over de periode 22 mei 2002 tot 21 februari 2008 en van 2,25% over de periode 21 februari 2008 tot de datum van dit arrest;
2. veroordeelt de Staat na verrekening van het voorschot van € 1.298.688,35 om aan Nieuw Werklust te betalen een bedrag van € 1.005.181,65, en de hiervoor onder 1 genoemde rente, het totaal te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot de dag van algehele voldoening;
3. stelt voorts als schadeloosstelling vast het bijkomend schade beperkend aanbod van de Staat tot overdracht aan Nieuw Werklust van het recht van eigendom van het onteigende bezwaard met een recht van opstal op naam van de Staat tegen een koopsom van € 842.868,00;
4. veroordeelt de Staat zijn bijkomend schade beperkend aanbod tot overdracht aan Nieuw Werklust van het recht van eigendom van het onteigende bezwaard met een recht van opstal op naam van de Staat gedurende een periode van twee maanden na het onherroepelijk worden van dit arrest gestand te doen;
5. stelt de schadeloosstelling voor huurder Omtzigt Bouwmaterialen B.V. vast op nihil;
6. stelt de schadeloosstelling voor huurder Vereniging Boulevard Zoeterwoude vast op een bedrag van € 5.035,34 en de hiervoor onder 1 genoemde rente;
7. veroordeelt de Staat om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Nieuw Werklust ter doorbetaling aan de voormalige huurder Vereniging Boulevard Zoeterwoude te voldoen, voor zover dit nog niet is betaald, een bedrag van € 5.035,34, en de onder 1 genoemde rente, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot de dag van algehele voldoening;
8. veroordeelt de Staat in de kosten van de door de rechtbank Den Haag benoemde deskundigen ten bedrage van € 73.614,30 (inclusief btw), voor zover deze kosten niet reeds zijn betaald, alsmede in de kosten van de door dit hof benoemde deskundigen ten bedrage van € 158.786,13 (inclusief btw);
9. veroordeelt de Staat in de proceskosten van het geding bij de rechtbank Den Haag en het gerechtshof Den Haag vóór verwijzing en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Nieuw Werklust gevallen, op € 3.526,23 aan verschotten, € 76.722,75 (inclusief BTW) aan rechtskundige bijstand en € 49.156,05 (inclusief BTW) aan deskundige bijstand;
10. veroordeelt de Staat in de proceskosten van het geding bij dit hof na verwijzing en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Nieuw Werklust gevallen, op € 60.720,55 (inclusief BTW) aan rechtskundige bijstand en € 8.591,00 (inclusief BTW) aan deskundige bijstand.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C. Uriot en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2021.