ECLI:NL:GHAMS:2021:4122

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 20/00586

28 december 2021

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants te Arnhem)

tegen de uitspraak van 9 september 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/3394 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) naar waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 901.000. Tegelijk zijn de aanslagen gemeentelijke belastingen 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 21 juni 2019 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde en aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij haar uitspraak van 9 september 2020 als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 860.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 860.000;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.440,76;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof (per fax) op 14 oktober 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft bij brief van 14 oktober 2021 een nader stuk ingediend. Een afschrift van dit stuk is aan de wederpartij verstrekt.

1.6.

Belanghebbende heeft bij brief van 1 november 2021 nadere stukken ingediend. Een afschrift is aan de wederpartij verstrekt.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een hoekwoning uit bouwjaar 1949 met een inhoud van 569 m3 en met een perceelgrootte van 323 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. Op een deel van het perceel, groot 40 m2, rust een recht van overpad.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem op € 901.000 vastgestelde WOZ-waarde van de woning, tijdens de procedure in eerste aanleg, een taxatierapport (‘Waarderapport’) overgelegd, opgesteld door [taxateur] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 928.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [B-straat] 11 , [C-straat] 18, [C-straat] 20 en [C-straat] 14, alle gelegen te [Z] , welke objecten (hierna ook: vergelijkingsobjecten) rond de waardepeildatum zijn verkocht.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 901.000 vastgestelde waarde – door de rechtbank in goede justitie verminderd tot € 860.000 – niet te hoog is. Belanghebbende bepleit een waarde van € 780.000.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer als volgt overwogen:

“4. Eiser bepleit uiteindelijk een waarde van € 780.000 en stelt daartoe het volgende. Er is geen rekening gehouden met het recht van overpad. Verweerder gaat met betrekking tot de vergelijkingsobjecten uit van onjuiste objectkenmerken. In dit verband wijst eiser op de bijgevoegde stamkaarten waaruit blijkt dat de vergelijkingsobject [C-straat] 14, [B-straat] 11 en [C-straat] 18, een inhoud hebben van respectievelijk 455 m³, 475 m³ en 500 m³. Bij nader stuk stelt eiser dat de inhoud van het vergelijkingsobject [C-straat] 18 662 m² bedraagt.

Eiser heeft verder gewezen op de verkoop van het buurpand van de woning, het object [A-straat] .

Eiser vindt [B-straat] 11 het beste vergelijkingsobject maar bestrijdt de door verweerder gestelde zeer slechte staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau (gekwalificeerd met een 1) onder verwijzing naar de aanbiedingstekst bij de verkoop.

5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het overgelegde waarderapport met bijgevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [B-straat] 11 , [C-straat] 18, [C-straat] 20 en [C-straat] 14, alle te [Z] .

Ten aanzien van [B-straat] 11 geeft verweerder aan dat door de nieuwe eigenaar, een belegger die het pand heeft aangekocht om te verhuren, voor een bedrag van € 130.000 een verbouwing is uitgevoerd.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] gelegen hoek- dan wel rijwoningen zijn uit een (nagenoeg) gelijk bouwjaar en waarvan de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.

Inh koudv € waarde/verkoopprijs

[C-straat] 20 390 34334 1.009 732.000 (+ 3 dakkapellen + aanbouw + vrijst berging)

[C-straat] 14 405 32331 722 595.000 (+ 2 dakkapellen + vrijst. berging)

[C-straat] 18 408 32331 624 730.000 (+ aanbouw + 2 dakkapellen + aangeb garage)

[B-straat] 11 435 22331 571 675.000 (+ 2 dakkapellen + aangeb garage + aangeb berging)

De woning 569 33333 888 901.000 (+ dakkapel)

Opp li €

[C-straat] 20 169 3 262.154

[C-straat] 14 177 3 272.682

De woning 323 3 418.609

[B-straat] 11 362 3 445.246

[C-straat] 18 438 3 491.150

9. De rechtbank overweegt dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. De kubieke en vierkante meterprijzen zijn gecorrigeerd naar grootte waarbij, anders dan eiser heeft gesteld, rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat naar mate de inhoud van de woning respectievelijk de oppervlakte van het perceel groter is, de kubieke respectievelijk de vierkante meterprijs lager is. Bij de vaststelling van de kubieke meterprijs is bovendien rekening gehouden met de kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en voorzieningenniveau van de woning. Verweerder is daarbij ten aanzien van het vergelijkingsobject [C-straat] 18 uitgegaan van een inhoud van 408 m³. Verweerder heeft daarbij gewezen op een overgelegde uitdraai van het digitaal bouwarchief van de [plaats] . Uit deze uitdraai blijkt dat de inhoud van 408 m³ is gebaseerd op de originele bouwtekening van 1951 en de uitbreiding 1957. Gelet hierop heeft de rechtbank geen reden aan de inhoud van dit vergelijkingsobject, zoals door verweerder gesteld, te twijfelen. Eiser heeft deze inhoudsmaat betwist maar heeft ten aanzien van de inhoud van dit object geen eenduidig standpunt ingenomen nu hij zowel een inhoud van 662 m³ als een inhoud van

500 m3 heeft genoemd. De door eiser overgelegde plattegrond van de begane grond van nr. 18 kan niet dienen ter onderbouwing van de door eiser berekende inhoud. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de door verweerder genoemde inhoud van 408 m³.

10. Eén van de door verweerder gebruikte onderbouwende verkopen betreft het pand [B-straat] 11 . Verweerder heeft de kwaliteit en het onderhoud met een 2 aangeduid en het voorzieningenniveau met een 1. Deze matige onderhoudstoestand heeft verweerder, zoals ter zitting toegelicht, afgeleid uit het feit dat de nieuwe eigenaar na aankoop een verbouwing van € 130.000 heeft laten uitvoeren. Eiser heeft betwist dat het pand zich bij verkoop in dermate slechte staat bevond als waar verweerder vanuit is gegaan en heeft daartoe gewezen op het Inlichtingenformulier verkoopgegevens woningen waarop de koper onder onderhoudsindicatie ten aanzien van alle onderdelen ‘goed’ heeft aangevinkt en bij kwaliteit van de woning heeft aangegeven dat de staat bij aankoop redelijk was en de woning geen bouwtechnische gebreken vertoonde.

De rechtbank is van oordeel dat niet duidelijk is waar de verbouwingskosten van € 130.000 aan zijn besteed zodat het niet redelijk is het gehele bedrag als herstel van achterstallig onderhoud aan te merken. Anderzijds neemt de rechtbank in aanmerking dat de vraagprijs meermalen in neerwaartse richting is bijgesteld.

Nu verweerder met betrekking tot [B-straat] 11 de kwaliteit en onderhoudstoestand te laag heeft gekwalificeerd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning, die mede is afgeleid van het verkoopcijfer van dit referentiepand, niet aannemelijk heeft gemaakt.

11. Met betrekking tot het recht van overpad overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld dat aan de oppervlakte van de grond waar een recht van overpad op rust, zijnde 40m2, geen waarde is toegekend. Daarmee is voldoende recht gedaan aan de waardedrukkende factor van het recht van overpad.

12. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Dienaangaande is de rechtbank van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde van

€ 780.000 onvoldoende heeft onderbouwd. Eiser heeft matrices van een viertal referentieobjecten overgelegd, waarvan er drie ook door verweerder zijn gebruikt en waarbij ten aanzien van het niet door verweerder genoemde object [B-straat] 27 geldt dat dit een 2-onder-1-kapwoning uit [bouwjaar] is (derhalve een andere bouwperiode) en dus minder geschikt ter onderbouwing van de gezochte waarde.

13. Voorts heeft eiser gewezen op de verkoop van het buurpand [A-straat] . Deze woning is verkocht op [verkoopdatum] en daarmee op een moment dat te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum, zeker gelet op de forse ontwikkelingen in de onroerendgoedmarkt voor woningen. De rechtbank gaat daarom aan de verwijzing van eiser naar de verkoop van dit pand voorbij.

14. Eiser betoogt verder dat de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak en het opvolgende tijdvak aan de woning zijn toegekend. Eiser miskent met deze stelling dat de WOZ-waarde van een woning jaarlijks dient te worden vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het verschil tussen een eerder vastgestelde waarde en een later vastgestelde waarde is dus niet relevant.

15. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waardes aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank komt op een waarde van € 860.000.

16. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren.

Proceskosten

17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.312,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

Daarnaast dient verweerder de kosten te vergoeden van het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur à € 53 per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.440,76.”

5.Beoordeling van het geschil

Standpunten belanghebbende

5.1.1. Belanghebbende herhaalt al zijn in eerste aanleg ingenomen standpunten en vindt dat de rechtbank de waarde niet voldoende heeft verminderd en niet over ieder geschilpunt heeft geoordeeld. In hoger beroep heeft belanghebbende daar verder nog het volgende aan toegevoegd.

5.1.2. De rechtbank heeft de inhoud van de woning van 569 m3 als vaststaand feit aangemerkt, terwijl die inhoud ook in eerste aanleg al in geding was. Verder heeft de rechtbank vastgesteld dat de wet van de afnemende meeropbrengst ook op de inhoud van de woning is toegepast; echter die wet is alleen op de perceeloppervlakte toegepast. Wat de vergelijkingsobjecten betreft is volgens belanghebbende uitgegaan van een onjuiste (te kleine) inhoud van [C-straat] 18. Ter zake van [B-straat] 11 betwist belanghebbende dat dit object zich in slechte staat bevond ten tijde van de verkoop; daarbij wijst hij op informatie van de verkopend makelaar, maar ook de koper heeft het pand als ‘redelijk’ gewaardeerd en de taxateur van de hypotheekverstrekker als ‘goed’. Verder persisteert belanghebbende wat betreft het door hem ingebrachte vergelijkingsobject [B-straat] 27; het verschil in bouwjaren acht belanghebbende niet heel groot. Verder vindt belanghebbende onterecht dat de rechtbank het door hem als referentie ingebrachte buurpand nr. 4A terzijde schuift; het is slechts bedoeld als ondersteunende bewijs.

5.1.3. Het geschil over de maatvoering van de woning spitst zich toe op de inhoudsmaat van de aanbouw uit 2004. Belanghebbende heeft in hoger beroep tekeningen ingebracht zoals die waren gevoegd bij de vergunningaanvraag uit 2003. Hieruit volgt volgens belanghebbende dat de maatvoering een andere is dan waar de heffingsambtenaar, althans zijn taxateur, bij de waardering vanuit is gegaan. Voor de te hanteren maten verwijst belanghebbende daarom naar die tekeningen alsmede naar door hem ingebrachte foto’s van de aanbouw. Als toelichting daarop stelt belanghebbende dat sprake is van een flauw hellend soort van piramidedak waarbij de hoogte van de muren niet overal even hoog is.

Standpunten heffingsambtenaar

5.2.1. De heffingsambtenaar onderschrijft de waarde zoals door hem vastgesteld na vermindering door de rechtbank. Hij heeft voor de inhoudsmaat van de aanbouw de stadsdienst (Basisregistratie adressen en gebouwen; BAG) geraadpleegd en stelt dat hij van die maatvoering dient uit te gaan, dat wil zeggen een hoogte van 4,12 meter en vanwege het schuine dak gemiddeld een hoogte van 3,4 meter. Zijn taxateur licht desgevraagd toe dat de hoogte is gemeten inclusief een bepaalde dikte van de begane grondvloer. De heffingsambtenaar wijst op een doorsnede tekening die hij met het verweerschrift had meegezonden alsmede een luchtfoto waaruit volgens de heffingsambtenaar een oppervlakte blijkt van 75 m2 voor de aanbouw. De heffingsambtenaar betwist dat de door belanghebbende gestelde inhoud van 145 m3 juist zou zijn omdat de hoogte dan zou uitkomen op 1,93 meter hetgeen niet overeenkomt met de tekening.

5.2.2. Wat betreft de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten persisteert de heffingsambtenaar: de transactie met het buurpand is te ver verwijderd van de waardepeildatum om daarmee rekening te kunnen houden. [B-straat] 27 is een ‘jaren 30-woning’ en die woningen zijn veel meer in trek dan de woningen die na de oorlog gebouwd zijn zoals de woning van belanghebbende die is gebouwd in 1949; het spreekt een andere groep kopers aan en is daarom geen geschikt vergelijkingsobject. Bovendien zijn er voldoende goed bruikbare vergelijkingsobjecten uit de naoorlogse periode. Verder merkt de heffingsambtenaar op dat de inhoud van de woning zonder aanbouw 365 m3 bedraagt en in zoverre niet veel afwijkt van de vergelijkingsobjecten – er wordt gebleven binnen een bandbreedte van 35% die door de waarderingskamer aanvaardbaar wordt geacht.

5.2.3. De heffingsambtenaar betwist dat in dit geval voor de inhoudsmaat rekening zou moeten worden gehouden met de wet van afnemende meeropbrengst; grotere woningen realiseren naar verhouding ook wel een hogere vierkantemeterprijs. Omdat is uitgegaan van een gemiddeld gecorrigeerde prijs per m3, is al rekening gehouden met eventuele afnemende meeropbrengst.

5.2.4. De heffingsambtenaar stelt dat hij bij de afdeling BAG nogmaals heeft geïnformeerd naar de inhoud van [C-straat] 18 en geen aanleiding heeft om te twijfelen aan de opgegeven inhoud. Hij weerspreekt ook de stelling van belanghebbende dat de gemeente de applicatie [xxx] zou gebruiken en kent die applicatie ook niet. Belanghebbende komt daarentegen met zeer uiteenlopende inhoudsmaten van dit vergelijkingsobject. De door de makelaar opgegeven bruto inhoud van 575 m3 komt het dichtst bij die van de heffingsambtenaar. Die inhoud is inclusief garage die inmiddels is gewijzigd tot woonruimte; het verschil is dan nog maar 6 m3.

Over [B-straat] 11 heeft de heffingsambtenaar een verklaring overgelegd van de aankopend makelaar; die informatie acht de heffingsambtenaar betrouwbaarder dan de informatie die de gemachtigde van belanghebbende zelf heeft opgegeven op basis van fotomateriaal dat voor commerciële doeleinden is gebruikt.

5.2.5. Tot slot merkt de heffingsambtenaar op dat bij de waardering van de woning is uitgegaan van gemiddelde kwaliteitsfactoren. Dat sprake zou zijn van de door de gemachtigde van belanghebbende aangeduide bovengemiddelde indicatie voor kwaliteit, onderhoud en luxe, wordt dan ook betwist door de heffingsambtenaar.

Oordeel Hof

5.3.1. Wat het recht van overpad betreft acht het Hof het oordeel van de rechtbank en de gronden waarop het berust juist en maakt het tot de zijne. In hoger beroep zijn geen nieuwe feiten of omstandigheden gesteld of gebleken op grond waarvan anders zou moeten worden geoordeeld.

5.3.2. Partijen zijn eensluidend van mening dat de inhoud van de woning zonder de aanbouw 365 m3 bedraagt. Uitgaande van de door de heffingsambtenaar bepaalde inhoud van de gehele woning, te weten 569 m3, is de aanbouw door hem bepaald op (afgerond) 204 m3. Belanghebbende stelt daarentegen met een verwijzing naar de door hem overgelegde bouwtekening en vergunning, een inhoud van 145 m3. De taxateur van de gemeente heeft desgevraagd bevestigd dat bij de meting van de aanbouw door de gemeente de ‘Meetinstructie Bruto inhoud woningen’ (hierna: meetinstructie) is gebruikt waarbij is uitgegaan van een bepaalde dikte voor de begane-grondvloer. De heffingsambtenaar heeft daarbij gewezen op een doorsnee tekening van de woning met aanbouw. Het Hof heeft met belanghebbende moeten constateren dat die tekening niet is meegezonden met het verweerschrift en ook overigens niet tot de gedingstukken behoort. Het naar aanleiding van die constatering gedane verzoek van de heffingsambtenaar om die stukken alsnog ter zitting te mogen overleggen is afgewezen als zijnde tardief. Het Hof overweegt dat er voldoende gelegenheid geweest om de stukken vooraf in te zenden, en betrekt daarbij dat belanghebbende wel een bruikbare bouwtekening en doorsneetekening (met een aanvraag bouwvergunning) heeft ingebracht. Geconfronteerd met die bouwtekening is ook de heffingsambtenaar van mening dat de oppervlakte van de aanbouw ca. 60 m2 bedraagt en niet de eerder door hem op basis van een luchtfoto vastgestelde 75 m2. Uitgaande van de doorsneetekening zoals vermeld in de aanvraag bouwvergunning bedraagt de hoogte van de aanbouw inclusief goot 2,543 meter, hetgeen leidt tot een inhoud van (afgerond) 153 m3 (60 x 2,543). Daarbij is dan nog geen rekening is gehouden met de inhoud van het dak en met de dikte van de begane-grondvloer (de aanbouw heeft geen verdiepingsvloer). Ingevolge stap 6 van de meetinstructie dient de dikte van de begane-grondvloer te worden bepaald op 40 cm indien, zoals in dit geval, die dikte niet bekend is. Daarmee bedraagt de inhoud van de vloer 24 m3. Het (schild/zadel)dak heeft een maximale hoogte van 1,177 meter (3,720 -/- 2,543). De inhoud van het dak bedraagt (afgerond) 32 m3 rekening houdend met de gebruikelijke berekenwijze voor de inhoud van schild- en zadeldaken. De totale inhoud van de aanbouw komt daarmee uit op (afgerond) 209 m3 (153 + 24 + 32). Dit betekent dat de heffingsambtenaar met 204 m3 niet een te grote inhoudsmaat voor de aanbouw in aanmerking heeft genomen.

5.3.3. Het Hof onderschrijft het standpunt van de heffingsambtenaar dat er in dit geval geen aanleiding is om rekening te houden met een afnemend grensnut bij het bepalen van de m3-prijs van de woning. Weliswaar heeft belanghebbende erop gewezen dat zijn woning, vanwege het flauw hellend dak slechts een bergzolder heeft, maar dat betekent niet dat er sprake is van ruimten die vrijwel geen nut afwerpen en waarvoor een eventuele afstaffeling geboden kan zijn.

5.3.4. Ten aanzien van de verschillende grieven die belanghebbende heeft ingebracht tegen de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten overweegt het Hof als volgt.

Over de [B-straat] 11 hebben partijen verschillende deels tegenstijdige informatie ingebracht. Het Hof acht met in achtneming van die informatie het oordeel van de rechtbank juist om de [B-straat] 11 buiten aanmerking te laten. De overige vergelijkingsobjecten in het taxatierapport van de heffingsambtenaar acht het Hof wel geschikt. Het Hof neemt daarin mee dat de uiteenlopende maatvoeringen die belanghebbende heeft vermeld over [C-straat] 18 het Hof niet brengt tot een ander oordeel dan de rechtbank, inhoudende dat kan worden uitgegaan van de inhoud zoals vastgesteld door de heffingsambtenaar. Voorts acht het Hof het oordeel van de rechtbank juist alsmede de gronden waar het op berust om de door belanghebbende aangedragen [B-straat] 27 ongeschikt te achten als vergelijkingsobject. Dit geldt eveneens met betrekking tot de transactieprijs van het buurpand nr. 4A.

5.3.5. Daarvan uitgaande dient dan aan de hand van de nog resterende 3 vergelijkingsobjecten te worden bepaald of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof zal daarbij veronderstellenderwijs ervan uitgaan dat de inhoud van [C-straat] 18 500 m3 bedraagt zoals door belanghebbende is gehanteerd. De gemiddelde gecorrigeerde m3 prijs komt dan uit op afgerond € 840 ([679 + 878 + 963] : 3). De door de rechtbank vastgestelde waarde komt evenwel uit op een m3-prijs van € 768. Dit betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde zoals verminderd door de rechtbank, niet te hoog is vastgesteld. Er is daarmee zelfs nog een flinke marge om rekening te houden met de mindere mogelijkheden van de woning om deze aan hedendaagse normen voor energieverbruik aan te passen en – zoals bepleit door belanghebbende, met een mindere doelmatigheid vanwege het flauw aflopend dak. Al hetgeen overigens nog door belanghebbende is gesteld en aangevoerd, zoals de grief dat sprake zou zijn van willekeur, kan niet tot een ander oordeel leiden. Zo leiden de fouten die zijn gemaakt in het verweerschrift en ook overigens het handelen van de heffingsambtenaar niet tot de conclusie dat belanghebbende is geschaad in zijn procesbelang, noch dat sprake is van een ongerechtvaardigde ongelijke behandeling.

Slotsom5.4. De slotsom van hetgeen hiervoor is overwogen is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 28 december 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederenAlleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.