ECLI:NL:GHAMS:2021:3943

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.293.073/01 NOT

nummer eerste aanleg : 688301 / NT 20-33

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 21 december 2021

inzake

[klaagster],

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellante,

tegen

[notaris 1],

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde.

Partijen worden hierna klaagster en de notaris genoemd.

1.De zaak in het kort

De woning van klaagster is executoriaal verkocht op een veiling ten overstaan van de notaris. In dat kader heeft de notaris een proces-verbaal van veiling en gunning alsmede een verklaring van betaling door de koper afgegeven. Volgens klaagster zijn de in het kader van de veiling opgestelde notariële akten valselijk opgemaakt door de notaris. Voorts meent klaagster dat de notaris niet goed heeft onderzocht op welk perceel het (uitgewonnen) hypotheekrecht rust. Ten slotte klaagt klaagster over de onjuistheid van diverse posten op de eindnota van afrekening.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Klaagster heeft op 9 april 2021 een beroepschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 11 maart 2021 (ECLI:NL:TNORAMS:2021:9). De notaris heeft op 10 juni 2021 een verweerschrift bij het hof ingediend.

2.2.

Op 10 november 2021 heeft klaagster haar pleitnota en een productie bij het hof ingediend.

2.3.

Het hof heeft verder van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.

2.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 11 november 2021. Klaagster en de notaris, vergezeld van mr. [kandidaat notaris 1] (werkzaam als kandidaatnotaris op het kantoor van de notaris, hierna: mr. [kandidaat notaris 1] ), zijn verschenen. Klaagster en mr. [kandidaat notaris 1] hebben het woord gevoerd aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

3.Feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klaagster heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee, voor zover relevant, bij de beoordeling rekening houden.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

Na een vooraankondiging aan klaagster bij brief van 14 augustus 2018 heeft mr. [kandidaat notaris 1] , als waarnemer van de notaris, bij akte van 27 september 2018, in opdracht van de naamloze vennootschap [bank] N.V. (hierna: de [bank] ) als uiteindelijk rechtsopvolger onder algemene titel van [naam maatschappij 1] N.V., wegens achterstand in de betaling, de executoriale verkoop aangekondigd van het - aan klaagster in eigendom toebehorende - registergoed: “
het woonhuis met berging, ondergrond, erf en verder toebehoren te[adres], kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , groot twee are” (hierna: de woning). In de akte werden de bijzondere verkoopvoorwaarden voor de executoriale verkoop van de woning vastgelegd.

Uit voornoemde akte blijkt dat klaagster de eigendom van de woning door levering op grond van koop had verkregen, blijkens akte verleden door notaris mr. [notaris 2] , op 19 mei 2000.

3.2.

Klaagster heeft vervolgens een executiegeschil in kort geding aanhangig gemaakt bij de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland. In het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 14 november 2018 heeft de kantonrechter zich onbevoegd verklaard van de vordering kennis te nemen, aangezien klaagster het executiegeschil had dienen voor te leggen aan de voorzieningenrechter van de rechtbank NoordHolland.

3.3.

Op 19 november 2018 is de woning op een openbare ‘hybride veiling’, zowel in de zaal als via het internet, aangeboden ten overstaan van de notaris.

3.4.

Bij akte van 21 november 2018 heeft kandidaat-notaris mr. [kandidaat notaris 2] , als waarnemer van de notaris, proces-verbaal van veiling en gunning van de woning opgemaakt. In dat proces-verbaal heeft de kandidaat-notaris geconstateerd en verklaard dat [naam maatschappij 2] B.V. op de veiling het hoogste bod (van € 182.000,-) heeft uitgebracht op de woning, dat er niet werd afgemijnd en dat de [bank] is overgegaan tot gunning van de woning.

3.5.

Op 2 januari 2019 heeft de notaris aan klaagster de nota van afrekening gezonden.

3.6.

Bij akte van 3 januari 2019 heeft de notaris een verklaring van betaling afgegeven, waarna de levering van de woning nog dezelfde dag is voltooid door inschrijving in de openbare registers.

3.7.

Uit het vonnis van 12 maart 2020 van de rechtbank Gelderland blijkt dat klaagster op 11 februari 2020 de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers (hierna: het Kadaster) heeft benaderd met het verzoek om haar een kopie te zenden van:

“
De (laatste) splitsingsakte met vestiging erfdienstbaarheid 2019 opgemaakt door notaris [notaris 3] te [plaats] , waarbij perceel [perceel] is gesplitst naar [perceel] en [perceel]”.

Het Kadaster heeft aan dit verzoek niet voldaan. Vervolgens heeft klaagster gevorderd het Kadaster te veroordelen om de door haar bestelde akte te leveren. De kantonrechter heeft de vordering van klaagster afgewezen, als volgt overwegend:

“
Het Kadaster heeft erkend dat de door [klaagster] bestelde akte niet geleverd is. De reden daarvoor is, aldus het Kadaster, dat deze akte niet bestaat.

Volgens het Kadaster zijn de percelen [perceel] en [perceel] reeds in augustus 1991 uit een ruilverkaveling ontstaan. Een (splitsings-)akte uit 2019 bestaat niet en evenmin is perceel [perceel] ooit gesplitst van perceel [perceel] en toegevoegd aan de percelen [perceel] en [perceel] , aldus het Kadaster.

[klaagster] heeft hier tegenover niets gesteld waaruit zou kunnen volgen dat de door haar bestelde akte wél bestaat, zodat moet worden aangenomen dat het Kadaster het bestelde niet kan leveren.”

3.8.

Uit het aan klaagster toegestuurde ‘resultaat van onderzoek’ van het Kadaster van 30 april 2020 blijkt dat perceel [perceel] tot 29 augustus 1991 niet op naam van klaagster heeft gestaan, dat het perceelnummer sindsdien is vervallen en dat perceel [perceel] ( [perceel] ) sinds 29 augustus 1991 op naam staat van [A] en dat perceel [perceel] ( [perceel] ) sinds 17 juni 2005 op naam staat van [B] .

3.9.

Klaagster heeft de notaris meermalen betrokken in een civiele procedure. Bij vonnis van 6 mei 2020 heeft de rechtbank Noord-Holland overwogen:

“
2.3. [klaagster] maakt notaris [notaris 1] de volgende concrete verwijten: ze heeft zonder volmacht getekend namens de [bank] (ze had alleen een volmacht van [X] ), ze is niet opgetreden tegen de omstandigheid dat de [bank] werd vertegenwoordigd door een onbevoegde persoon, ze heeft akten en volmachten niet correct ondertekend of behandeld, ze is niet opgetreden tegen het gebruik van fictieve akten en volmachten, ze is niet opgetreden tegen de ongeldigheid van de akte van betaling, ze heeft [klaagster] foutief geïnformeerd over de omstandigheid dat de [bank] de enige hypotheekhouder zou zijn en ze heeft [klaagster] onterecht afgeraden om te procederen tegen de [bank] . Tot slot merkt [klaagster] op dat ze sterke aanwijzingen heeft dat notaris [notaris 1] geen depotrekening had en dat de koopsom van de woning niet op een dergelijke rekening is gestort, terwijl dat wel had gemoeten.

2.4.

[notaris 1] heeft de stellingen van [klaagster] in haar conclusie van antwoord gemotiveerd betwist. Ze heeft aangevoerd dat ze als notaris in overeenstemming met de relevante regels voor openbare veilingen heeft gehandeld en zorgvuldig jegens [klaagster] is geweest. Ze voert aan dat ze alle akten en de volmacht die een rol speelden bij de veiling heeft nagekeken en heeft geconstateerd dat er geen gebreken aan kleefden. Verder voert ze aan dat ze regelmatig contact heeft onderhouden met [klaagster] , haar steeds schriftelijk heeft geïnformeerd over de gebeurtenissen in de aanloop naar de veiling, haar telkens heeft voorgehouden dat ze een executiegeschil zou kunnen entameren en haar heeft uitgenodigd voor een gesprek maar dat [klaagster] daar niet op is ingegaan. Tot slot voert [notaris 1] aan dat de openbare veiling volgens de regels der kunst is verlopen en dat ze uit de opbrengst de schuld aan de hypotheekhouder en de beslagleggers heeft voldaan en vervolgens het restant aan [klaagster] heeft overgemaakt.

2.5.

Hoewel het op haar weg had gelegen om op dit uitgebreide verweer van notaris [notaris 1] in te gaan en het te weerspreken en/of nadere feiten en omstandigheden te stellen, heeft [klaagster] dat niet gedaan. Het voorgaande betekent dat [klaagster] , in het licht van het gemotiveerde verweer van [notaris 1] , onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit zou kunnen volgen dat notaris [notaris 1] heeft meegewerkt aan het opzetten van een fictieve veilingprocedure met betrekking tot de woning van [klaagster] en aldus onrechtmatig jegens [klaagster] heeft gehandeld. De vorderingen, voor zover ingesteld tegen [notaris 1] , moeten dan ook worden afgewezen.”

4.Standpunt van klaagster

De klacht van klaagster valt - samengevat - uiteen in de volgende vier klachtonderdelen, door het hof genummerd 4.1 tot en met 4.4.

4.1.

De notaris heeft de akten van 27 september 2018, 21 november 2018 en 3 januari 2019 aan het Kadaster aangeboden. Deze akten zijn volgens klaagster valselijk opgemaakt, omdat:

- er geen veiling heeft plaatsgevonden, zoals aangekondigd in de akte van 27 september 2018;

- er geen aangehechte volmacht van de [bank] aan de akte van 21 november 2018 zit;

- de koopprijs niet op de derdenrekening van de notaris is gestort: daarvan heeft de notaris geen bewijsstuk overgelegd.

4.2.

De notaris heeft geen informatie verstrekt “
over de wijzigingen van het aan mij bij ruilverkavelingsakte 2005 toegedeelde perceel [perceel] (namelijk dat deze door notaris de Raad vervallen was verklaard)” en dat de notaris steeds heeft “volgehouden dat er alleen een kadastrale aanduiding [perceel] zou zijn en dat dit de woning en het erf [adres] omvat.”

Verder heeft de notaris nagelaten te onderzoeken op welk perceel het hypotheekrecht rust, terwijl dit volgens klaagster in de ruilverkavelingsakten staat: het perceel [perceel] . Nu de veiling betrekking had op de woning op het perceel [perceel] heeft de notaris lucht verkocht.

Voorts meent klaagster dat het niet juist is dat de [bank] rechtsopvolger onder algemene titel is van [naam maatschappij 1] N.V., want dat is de rechtspersoon SRLEV, statutair gevestigd in België.

4.3.

De notaris heeft een eindnota opgemaakt, waarin kostenposten ten laste van klaagster zijn opgenomen die in rekening gebracht moeten worden bij de verkopende partij en posten die helemaal niet zijn betaald. Het gaat klaagster om de volgende posten:

a. koopsom: er is geen enkel stuk overlegd dat de koopsom van € 182.000,- is betaald. Er is ook geen afschrift van de depotrekening aan de eindnota gehecht, noch de rentebijschrijvingen etc.;

b. aflossing hypotheek: waar komt het bedrag van € 7.090,54 aan lopende rente vandaan? Hiervan is geen enkel bewijs overlegd of aan de eindnota gehecht;

c. de nota van € 2.302,72 betreffende advocaatkosten voor de kortgedingprocedure bij de kantonrechter van 14 november 2018 dient in rekening te worden gebracht bij de hypotheekhouder;

d. proceskosten salaris gemachtigde van € 200,- voor de kortgedingprocedure bij de kantonrechter van 14 november 2018 kunnen niet op klaagster worden verhaald;

e. notariële kosten/overig/diversen (€ 1.548,16) komen voor rekening van de verkoper;

f. verrekening: het bedrag van € 1.820,- is ten onrechte bij klaagster in rekening gebracht: er heeft nooit daadwerkelijk een internetveiling plaatsgevonden, ook ontbreken de afschriften/bewijsstukken van betaling.

g. kosten € 1.500,- regioveiling/publicatiekosten zijn onnodig gemaakt (want geen veiling) en de omzetbelasting is onjuist berekend.

4.4.

Klaagster stelt tot slot dat de notaris ‘
deelneemster is aan een kartel/vastgoedfraude’.

5.Beoordeling

5.1.

De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen de notaris in al zijn onderdelen ongegrond verklaard.

5.2.

Het hof zal de genoemde klachtonderdelen niet afzonderlijk bespreken. De kamer is uitgebreid op alle klachtonderdelen ingegaan en heeft per klachtonderdeel uitvoerig gemotiveerd waarom het ongegrond is verklaard. Het beroepschrift van klaagster, het verweerschrift van de notaris en de behandeling van de zaak ter zitting in hoger beroep hebben geen ander licht op de zaak geworpen en geven het hof geen aanleiding tot een andere beoordeling dan die van de kamer of tot een nadere motivering.

5.3.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, evenals de kamer, van oordeel is dat de klacht tegen de notaris ongegrond is. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom bevestigen.

6.Beslissing

Het hof:

- bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.W.M. Tromp, H.T. van der Meer en J.H. Lieber en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2021 door de rolraadsheer.